Дата принятия: 22 сентября 2020г.
Номер документа: 11АП-10941/2020, А49-7585/2019
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 сентября 2020 года Дело N А49-7585/2019
Резолютивная часть постановления оглашена 15 сентября 2020 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 сентября 2020 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,
судей Дегтярева Д.А., Митиной Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шишкиной К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сидорова Дмитрия Александровича на решение Арбитражного суда Пензенской области от 26.06.2020 по делу N А49-7585/2019 (судья Новикова С.А.),
принятое по иску публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице Пензенского отделения N 8624
к индивидуальному предпринимателю Сидорову Дмитрию Александровичу
об урегулировании разногласий возникших при заключении договора,
при участии представителей:
от истца - представитель Немова И.В. по доверенности от 10.02.2020,
от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом.
УСТАНОВИЛ:
Публичное акционерное общество "Сбербанк России" в лице Пензенского отделения N 8624 обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к индивидуальному предпринимателю Сидорову Дмитрию Александровичу об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды нежилого помещения N 1/Г от 29.03.2019, расположенного в нежилом здании по адресу: Российская Федерация, Пензенская область, Городищенский район, г. Городище, ул. Московская, стр. 76, кадастровый номер 58:07:0180336:227: принять пункты 1.1, 2.1, 2.4, 3.1.3, 3.1.6, 3.1.7, 3.3.1, 3.3.5, 3.3.7, 3.3.8, 3.3.10, 3.3.11, 4.2, 4.3, 4.7, 4.8, 4.9, 5.2, 6.1, 7.3, 8.1, 8.2, 8.7.9 договора аренды нежилого помещения N 2/К от 29.03.2019 и приложения N 1 N 2, N 3, N 4 к договору аренды в редакции ПАО Сбербанк; дополнить: пунктами 2.5, 3.1.8, 3.1.9, 3.1.10. 3.1.11, 3.1.12, 3.2.3. 3.3.13, 3.4.4. 3.4.5. 3.4.6; подпунктами 3.4.6.1, 3.4.6.2, 3.4.6.3, 3.4.7, 3.4.8, 3.5, 4.6, 5.5, 6.2, 6.3, 7.3.1, 7.3.2, 7.3.3, 8.8, 8.9.10 в редакции ПАО Сбербанк. Требования заявлены на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В процессе рассмотрения дела сторонами были урегулированы разногласия по ряду пунктов, в связи с чем истец неоднократно заявлял об отказе от части заявленных требований. Определениями от 11.11.2019, от 21.07.2019 отказ от части требований был принят.
Судом рассмотрены по существу требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды нежилого помещения N 1/Г от 29.03.2019, расположенного в нежилом здании по адресу: Российская Федерация, Пензенская обл., Городищенский р-н, г. Городище, ул. Московская, стр. 76, с кадастровым номером 58:07:0180336:227, о принятии пунктов 1.1, 4.2, 4.7, 4.8 договора аренды нежилого помещения N 1/Г от 29.03.2019 и приложения N 1 к договору аренды в редакции ПАО Сбербанк, о дополнении договора аренды нежилого помещения N 1/Г от 29.03.2019 пунктами 4.6, 5.5 в редакции ПАО Сбербанк.
Арбитражный суд Пензенской области решением от 26.06.2020 исковые требования удовлетворил частично.
Пункт 1.1 принят в следующей редакции: Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 210,8 кв. м. состоящее из:
- комнаты N 1 площадью 25,5 кв. м. (общая площадь 32,1 кв. м.);
- комнаты N 3 площадью 87,8 кв. м.;
- комнаты N 5 площадью 57,5 кв. м.;
- комнаты N 6 площадью 2,9 кв. м.;
- комнаты N 7 площадью 6,0 кв. м.;
- комнаты N 8 площадью 4,7 кв. м.;
- комнаты N 10 площадью 3,3 кв.м.;
- комнаты N 11 площадью 14,2 кв.м.;
- комнаты N 12 площадью 8,9 кв.м.;
(далее - Приложение), расположенное на первом этаже нежилого здания, общей площадью 1228,5 кв.м., кадастровый/условный номер: 58:12:1801008:773 адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, г. Городище, ул. Московская, 76 (далее - Здание), а Арендатор обязуется принять его и вносить арендную плату в размере и порядке, определенным настоящим Договором.".
Пункт 4.2 принят в следующей редакции: "Постоянная часть арендной платы составляет: 135 (сто тридцать пять) рублей 00 копеек за 1 кв. м. площади Помещения в месяц, НДС не облагается на основании ст.346.11(12) главы 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения согласно Информационному письму (Форма N 26.2-7) N 92 от 05.05.2012, выданному ИФНС России по г. Заречному Пензенской области. В случае утраты Арендодателем права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика по уплате НДС, стоимость услуг по настоящему Договору рассматривается как включающая в себя НДС. Постоянная часть арендной платы за месяц за всю площадь Помещения составляет 28458 (двадцать восемь тысяч четыреста пятьдесят восемь) рубля 00 копеек, НДС не облагается.".
Пункт 4.7 принят в следующей редакции: "Постоянная часть арендной платы по договору может ежегодно по соглашению Сторон увеличиваться, но не чаще одного раза в год, на индекс потребительских цен за прошедший календарный год, публикуемый на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики РФ".
Пункт 4.8 принят в следующей редакции: "Переменная арендная плата представляет собой плату за пользование электроэнергией, водо-, теплоснабжением и канализацией.
Плата за пользование электроэнергией, водоснабжением, водоотведением осуществляется Арендатором по прямым договорам с поставщиками услуг."
Приложение к договору принято в редакции Банка.
Требования Банка о включении в договор пунктов 4.6 и 5.5 оставлены без удовлетворения.
Дополнительным решением от 15.07.2020 производство по делу в части урегулированных сторонами разногласий было прекращено, абзац 2 пункта 4.2 договора принят в следующей редакции: "Постоянная часть арендной платы включает в себя платежи за пользование Помещением и соответствующей частью земельного участка пропорционально занимаемой площади".
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocит изменить обжалуемое решение в части, принять пункт 1.1 договора долгосрочной аренды нежилого помещения N 1/Г от 29.03.2019 в редакции ИП Сидорова Д.А., принять Приложение N 1 в редакции ИП Сидорова Д.А., ссылаясь на неполное исследование судом обстоятельств дела.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
При рассмотрении в суде апелляционной инстанции представитель истца с апелляционной жалобой не согласился, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Ответчик в судебное заседание явку представителя не обеспечил, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
Апелляционная жалоба рассмотрена судом в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных в порядке статьи 123 АПК РФ о месте и времени проведения судебного заседания.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как следует из материалов дела, АО "Российский аукционный дом", действуя в соответствии с договорами поручения N РАД-507/2017 от 07.07.2017, N РАД-449/2017 от 08.06.2017, N РАД-651/2017 от 24.08.2017, заключенными с ПАО Сбербанк, разместило уведомление о проведении 20.12.2018 торгов по продаже недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ПАО Сбербанк (лоты N 1, N 2, N 3).
В состав лота N 3 вошло следующее имущество:
Объект 1: Нежилое здание, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, в том числе подземных 1, площадь 1228,5 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация. Пензенская обл., Городищенский р-н, г.Городище, ул. Московская, стр. 76, с кадастровым номером 58:07:0180336:227;
Объект 2: Нежилое здание, назначение: нежилое, площадь 65 кв. м., этаж: 1. расположенное по адресу: Российская Федерация. Пензенская область, Городищенский район, г. Городище, ул. Московская, строен. 76, бокс 1, с кадастровым номером 58:07:0180336:223;
Объект 3: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для общественно-деловых целей, площадью 1745 кв.м.. расположенный по адресу: Пензенская область, Городищенский район, г. Городище, ул. Московская, 76, кадастровый номер 58:07:0180336:226 (т. 1 л.д. 16-17).
Согласно информации, содержащейся в данном уведомлении, имущество находится на торгах для передачи помещений в аренду. Обязательным условием заключения договора купли-продажи по лоту N 3 является заключение с победителем (единственным участником) аукциона договора аренды нежилых помещений сроком на 10 лет, общей площадью не более 211 кв. м на 1 этаже Объекта 1 для размещения дополнительного офиса N 8624/0392. Арендная ставка составляет 25% от стоимости 1 кв.м. реализуемого Объекта 1, но не более рыночной оценки арендной ставки.
11.12.2018 ИП Сидоров Д.А. подал заявку на участие в аукционе (для физических лиц) N 141 по продаже единым лотом: Объект 1: Нежилое здание, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, в том числе подземных 1, площадь 1228,5 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация. Пензенская обл., Городищенский р-н, г.Городище, ул. Московская, стр. 76, с кадастровый номером 58:07:0180336:227; Объект 2: Нежилое здание, назначение: нежилое, площадь 65 кв. м., этаж: 1. расположенное по адресу: Российская Федерация. Пензенская область, Городищенский район, г. Городище, ул. Московская, строен. 76, бокс 1, с кадастровым номером 58:07:0180336:223; Объект 3: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для общественно-деловых целей, площадью 1745 кв.м.. расположенный по адресу: Пензенская область, Городищенский район, г. Городище, ул. Московская, 76, кадастровый номер 58:07:0180336:226 (т. 3 л.д. 65-66).
Согласно протоколу подведения итогов аукциона открытого по составу участников и открытого по способу подачи предложений по цене с применением метода понижения начальной цены ("голландский аукцион") от 20.12.2018 победителем аукциона по лоту N 3 (Объект 1: Нежилое здание, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, в том числе подземных 1, площадь 1228,5 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация. Пензенская обл., Городищенский р-н, г.Городище, ул. Московская, стр. 76, с кадастровый номером 58:07:0180336:227; Объект 2: Нежилое здание, назначение: нежилое, площадь 65 кв. м., этаж: 1. расположенное по адресу: Российская Федерация. Пензенская область, Городищенский район, г. Городище, ул. Московская, строен. 76, бокс 1, с кадастровым номером 58:07:0180336:223; Объект 3: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для общественно-деловых целей, площадью 1745 кв.м.. расположенный по адресу: Пензенская область, Городищенский район, г. Городище, ул. Московская, 76, кадастровый номер 58:07:0180336:226) признан ИП Сидоров Д.А. (т. 1 л.д.18).
Гарантийным письмом от 27.12.2018 ИП Сидоров Д. А. обязался заключить с ПАО Сбербанк договор аренды нежилых помещений общей площадью не более 211 кв. м на 1 этаже нежилого здание площадь 1228,5 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Пензенская обл., Городищенский р-н, г.Городище, ул. Московская, стр. 76, с кадастровый номером 58:07:0180336:227 сроком на 10 лет по ставке арендной платы 25% от стоимости 1 кв.м. в месяц реализуемого нежилого здания без учета коммунальных услуг, но не менее 135 руб., после государственной регистрации перехода права собственности на указанное здание (т. 1 л.д. 19).
27.12.2018 между ПАО "Сбербанк России" (Продавец) и ИП Сидоровым Д.А. (Покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком N 06/2018, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество: нежилое здание, назначение: нежилое здание, количество этажей 3, в том числе подземный 1, площадью 1228,5 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Пензенская обл., Городищенский р-н, г. Городище, ул. Московская, стр. 76, с кадастровый номером 58:07:0180336:227 (далее - Здание 1), нежилое здание, назначение; нежилое, площадь 65 кв. м., этаж: 1, расположенное по адресу: Российская Федерация, Пензенская область, Городищенский район, г. Городище, ул. Московская, стр. 76, бокс 1, с кадастровым номером 58:07:0180336:223 (далее - Здание 2), земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для общественно-деловых целей, площадью 1745 кв.м.. расположенный по адресу: Пензенская область, Городищенский район, г. Городище, ул. Московская, 76, кадастровый номер 58:07:0180336:226 (далее - Земельный участок) (т. 1 л.д. 20-25).
Согласно пункту 5.4 данного договора после регистрации права собственности Покупателя на Имущество в Регистрационном органе Стороны обязуются подписать Договор аренды части Здания 1 общей площадью 210,8 кв.м., срок аренды 10 лет, для целей осуществления банковской деятельности.
Размер арендной платы за пользование помещениями - 135 руб. 00 коп. за 1 кв. м. площади Помещения в месяц, НДС не облагается на основании ст.346.11(12) главы 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с применением Покупателем упрощенной системы налогообложения согласно Информационному письму (Форма N 26.2-7) N 92 от 05.05.2012, выданному ИФНС России по г. Заречному Пензенской области. Арендная плата за пользование помещением за месяц за всю площадь - 28458 руб. 00 коп., НДС не облагается. Все услуги ресурсоснабжающих, коммунальных и прочих обслуживающих организаций, необходимые для деятельности Арендатора на занимаемой площади, оплачиваются Арендатором отдельно по прямым договорам.
Продавцу и Покупателю известно и не оспаривается, что выше указанное помещение, предназначенное для сдачи в аренду, площадью 210,8 кв.м не имеет препятствующие (частично или полностью) пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра помещения или проверки его состояния.
Объекты недвижимости переданы ответчику по акту приема-передачи от 27.12.2018.
Переход права собственности на указанные объекты недвижимости, в том числе на нежилое здание площадью 1228,5 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Пензенская обл., Городищенский р-н, г. Городище, ул. Московская, стр. 76, с кадастровый номером 58:07:0180336:227, зарегистрирован в установленном законом порядке 16.01.2019.
29.03.2019 ответчик направил в адрес истца проект договора долгосрочной аренды N 1/Г от 29.03.2019, предметом которого является передача во временное владение и пользование нежилого помещения общей площадью не более 210,8 кв.м., расположенного на втором этаже спорного нежилого здания (т. 1 л.д. 37).
Договор долгосрочной аренды нежилого помещения N 1/Г от 29.03.2019 подписан ПАО "Сбербанк" с протоколом разногласий по следующим пунктам: 1.1, 2.1, 2.4, 3.1.3, 3.1.6, 3.1.7, 3.3.1, 3.3.5, 3.3.7, 3.3.8, 3.3.10, 3.3.11, 4.2, 4.3, 4.7, 4.8, 4.9, 5.2, 6.1, 7.3, 8.1, 8.2, 8.7, 9 и Приложений N N1,2,3,4. Также истцом предлагалось дополнить договор пунктами 2.5, 3.1.8, 3.1.9, 3.1.10, 3.1.11, 3.1.12, 3.2.3, 3.3.13, 3.4.4, 3.4.5, 3.4.6, подп. 3.4.6.1, подп. 3.4.6.2, подп. 3.4.6.3, подп. 3.4.7, 3.4.8, 3.5, 4.6, 5.5, 6.2, 6.3, 7.3.1, 7.3.2, 7.3.3, 8.8, 8.9, 10 (т. 1 л.д. 44-54).
Договор долгосрочной аренды нежилого помещения N 1/Г от 29.03.2019 с протоколом разногласий направлен ответчику и получен им 29.04.2019 (т.1 л.д.43-54).
Поскольку договор долгосрочной аренды нежилого помещения N 1/Г от 29.03.2019 с протоколом разногласий ответчиком не подписан, и неурегулированными остались пункты 1.1, 2.1, 2.4, 3.1.3, 3.1.6, 3.1.7, 3.3.1, 3.3.5, 3.3.7, 3.3.8, 3.3.10, 3.3.11, 4.2, 4.3, 4.7, 4.8, 4.9, 5.2, 6.1, 7.3, 8.1, 8.2, 8.7, 9 и Приложения N N1,2,3,4 к договору, а также сторонами не разрешен вопрос по дополнению договора долгосрочной аренды нежилого помещения N 1/Г от 29.03.2019 пунктами 2.5, 3.1.8, 3.1.9, 3.1.10, 3.1.11, 3.1.12, 3.2.3, 3.3.13, 3.4.4, 3.4.5, 3.4.6, подп. 3.4.6.1, подп. 3.4.6.2, подп. 3.4.6.3, подп. 3.4.7, 3.4.8, 3.5, 4.6, 5.5, 6.2, 6.3, 7.3.1, 7.3.2, 7.3.3, 8.8, 8.9, 10, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Проанализировав условия договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого здания с земельным участком N 06/2018 от 27.12.2018 по правилам ст. 431 ГК РФ во взаимосвязи с условиями аукционной документации и гарантийным письмом ответчика от 27.12.2019, арбитражный суд пришел к выводу о том, что данный договор является смешанным, содержащим в себе элементы договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 1228,5 кв.м. (Здание N 1), нежилого здания общей площадью 65 кв.м. (Здание N 2), земельного участка, на котором данные здания расположены, и элементы предварительного договора аренды части нежилого Здания N 1 общей площадью 1228,5 кв.м. (п. 5.4 договора).
В соответствии с пунктом 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
В ходе рассмотрения дела, стороны урегулировали разногласия в добровольном порядке по следующим пунктам договора долгосрочной аренды нежилого помещения N 1/Г от 29.03.2019: 2.1, 2.4, 3.1.3, 3.1.6, 3.1.7, 3.3.1, 3.3.5, 3.3.7, 3.3.8, 3.3.10, 3.3.11, 4.3, 4.9, 5.2, 6.1, 7.3, 8.1, 8.2, 8.7, 9, Приложениям N N2,3,4, и по дополнению договора пунктами 3.1.8, 3.1.9, 3.1.11, 3.4.4, 3.4.5, 3.4.8, 3.5, 6.2, 6.3, 7.3.1, 7.3.2, 7.3.3, 8.8, 8.9, 10 подписав протоколы согласования разногласий.
Определениями арбитражного суда Пензенской области от 11.11.2019 года и от 27.01.2020 года судом в соответствии со ст.49 АПК РФ принят отказ от иска в части урегулирования разногласий, возникших по пунктам: 2.1, 2.4, 2.5, 3.1.3, 3.1.6, 3.1.7, 3.1.10, 3.1.12, 3.2.3, 3.3.1, 3.3.5, 3.3.7, 3.3.8, 3.3.10, 3.3.11, 3.3.13, 3.4.6, 4.3, 4.4, 5.2, 6.1, 7.3, 8.1, 8.2, 8.7, 9, подп. 3.4.6.1, 3.4.6.2, 3.4.6.3, 3.4.7 Приложениям N 2,3,4, и по дополнению договора пунктами 2.5, 3.1.8, 3.1.9, 3.1.10, 3.1.11, 3.1.12, 3.2.3, 3.3.13, 3.4.4, 3.4.5, 3.4.6, 3.4.8, 3.5, 6.2, 6.3, 8.8., 8.9, 10 и подп. 3.4.6.1, 3.4.6.2, 3.4.6.3, 3.4.7.
Неурегулированными остались разногласия по пунктам 1.1, 4.2, 4.7, 4.8 договора, Приложение N 1 (План помещения) к договору и по дополнению договора долгосрочной аренды нежилого помещения N 1/Г от 29.03.2019 пунктами 4.6, 5.5.
Оценив приведенные в апелляционной жалобе доводы заявителя, суд апелляционной инстанции нашел их необоснованными.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
По правилам п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п.1 ст.446 Гражданского кодекса РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 этого кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношениях сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Банк передал разрешение разногласий на рассмотрение суда. Ответчик в суде настаивал на своей редакции условий договора аренды. В ходе рассмотрения дела стороны достигли соглашения по многим условиям договора и сняли их с рассмотрения.
Суд первой инстанции, оценив законность и обоснованность редакций п. 1.1. договора аренды и Приложения N 1 к нему, предложенных обеими сторонами, с учетом цели договора аренды, которая была согласованна обеими сторонами - осуществление банковской деятельности, понимания сторон какие помещения и на каком этаже подлежат обратной аренде, сложившегося порядка пользования Банком помещениями для размещения дополнительного офиса, принял редакцию Банка по пункту 1.1. договора аренды и Приложения N 1 к нему.
Рассмотрев разногласия сторон по спорному условию, суд выполнил задачу судопроизводства в арбитражных судах, предусмотренную п.1 ст.2 АПК РФ.
Довод апеллянта, что Банк последовательно не обозначал свое волеизъявление на заключение договора аренды с необходимостью занятия конкретных помещений в Здании и оставлял свободу выбора будущему собственнику, что документы, перечисленные в судебном акте не содержат информации о конкретных помещениях, подлежащих аренде, и не опровергают позицию Сидорова Д.А. о возможности использования предоставленных им помещений в целях ведения банковской деятельности, является несостоятельным.
Как видно из представленных в дело документов, воля Банка была направлена на заключение на заключение договора обратной аренды для размещения дополнительного офиса N 8624/0392 Пензенского отделения N 8624 ПАО Сбербанк на первом этаже здания на площадях, указанных в п. 1.1 договора аренды и Приложения N 1 к нему в редакции Банка, и на которых Банк осуществляет банковскую деятельность по обслуживанию клиентов, и никогда не была направлена на получение в аренду иных помещений, тем более расположенных на втором этаже Здания, большая часть которых находится в аренде у сторонних организаций - начиная с 2015г. у ГКУ "Государственное юридическое бюро Пензенской области" (для размещения мировых судей Городищенского района Пензенской области), площадь 218,15 кв.м., у ООО "Сервис-Сбербанк", площадь 7,7 кв.м. Данное обстоятельство - обременение помещений, расположенных на втором этаже правами третьих лиц, доводилось до сведения потенциальных участников торгов, в том числе в информационных сообщениях о продаже недвижимости ПАО Сбербанк, размещенных на сайтах www.penza.kp.ru, ОАО "РАД". В подтверждение данной воли Банком в суд были представлены доказательства, содержащие указание на подлежащие обратной аренде помещения при реализации имущества Банка на торгах, и их этажность, в том числе: 1.) презентация, подготовленная Банком для информирования потенциальных покупателей о реализуемом здании, расположенном по адресу: Пензенская обл., Городищенский р-н, г. Городище, ул. Московская, стр. 76 с обратной арендой, которая предоставлялась всем интересантам по их приобретению, в том числе Сидорову Д.А., в данной презентации указано размещение дополнительного офиса N 8624/0392 при обратной аренде, четко определены границы подлежащих передаче в аренду помещений, расположенных на первом этаже Здания, указанные границы соответствуют границам арендуемых помещений в протоколе разногласий, составленном Банком.; 2.)Постановление Правления Поволжского Банка ПАО Сбербанк от 28.11.2018г. N П-25/46а о реализации объектов недвижимости, с обратной арендой для размещения дополнительного офиса N 8624/0392 Пензенского отделения N 8624 ПАО Сбербанк, расположенного по адресу: Пензенская обл., Городищенский р-н, г. Городище, ул. Московская, стр. 76, в котором указаны данные площади и помещения, а также их нахождение - на первом этаже Здания; 3.) Протокол ПАО Сбербанк от 20.06.2018г. N 54 § 6 (согласно тексту которого помещения для размещения дополнительного офиса располагаются на первом этаже Здания). Банк последовательно доводил до потенциальных участников торгов обязательное условие торгов - обратная аренда помещений для размещения дополнительного офиса N 8624/0392 Пензенского отделения N 8624 ПАО Сбербанк, расположенных на первом этаже здания, что подтверждается, в частности информационными сообщениями о торгах, размещенными на сайтах www.penza.kp.ru, ОАО "Российский аукционный дом", презентацией. Все документы имеются в материалах дела.
Воля Банка заключить договор обратной аренды конкреных помещений, расположенных на первом этаже Здания, подтверждается и представленными в материалы дела доказательствами, подтверждающими осуществление банковской деятельности по обслуживанию клиентов (размещение дополнительного офиса N 8624/0392 Пензенского отделения N 8624 ПАО Сбербанк) именно в указанных помещениях на первом этаже Здания, - 1.) фотоматериалами, 2.) заключением ЦБ РФ от 11.09.2015г. о соответствии указанного помещения требованиям ЦБ для совершения операций с ценностями и направленными в территориальное подразделение ЦБ РФ для получения данного подтверждения документами (планом расположения помещений для совершения операций с ценностями, сертификатами соответствия на оборудование (в том числе защитное) помещений для совершения операций с ценностями), 3.) договором подряда N 392-СМР от 18.12.2014г., заключенным между Банком и ООО "АСК-Строй", согласно которому выполнены работы по реконструкции помещения в нежилом здании, площадью 400 кв.м., по адресу Пензенская область, г.Городище, ул.Московская, 76, для размещения дополнительного офиса N 8624/0392 Пензенского отделения N 8624 ОАО "Сбербанк России", на первом этаже здания.
Ссылки апеллянта на представленную в деле видеозапись суд находит несостоятельными, поскольку видеозапись не может надлежащим доказательством, поскольку из видеозаписи нельзя установить, какие из помещений были заняты Банком.
Довод апеллянта, что правила материально-технического обеспечения, установленные Банком России в рассматриваемом случае не применимы, поскольку в здании на данный момент располагается не отделение, а дополнительный офис Банка, также является несостоятельным ввиду следующего.
В соответствии со ст.22 ФЗ от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности" внутренним структурным подразделением кредитной организации (ее филиала) является ее (его) подразделение, расположенное вне места нахождения кредитной организации (ее филиала) и осуществляющее от ее имени банковские операции, перечень которых установлен нормативными актами Банка России, в рамках лицензии Банка России, выданной кредитной организации (положения о филиале кредитной организации).
Согласно п.9.4. инструкции от 02.04.2010 (ред. от 05.10.2018) "О порядке принятия Банком России решения о государственной регистрации кредитных организаций и выдаче лицензий на осуществление банковских операций" (зарегистрировано в Минюсте России 22.04.2010 N 16965) помещения подразделений кредитной организации (филиала) для совершения операций с ценностями должны соответствовать требованиям, установленным нормативными актами Банка России.
В соответствии с главой 12 инструкции от 02.04.2010 N 135-И дополнительный офис является внутренним структурным подразделением кредитной организации (филиала), таким образом, на него также распространяются требования, установленные Банком России, к помещениям для осуществления банковских операций.
В соответствии с п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить имущество, пригодное для использования по назначению (п. 1 ст. 611 ГК РФ).
В связи с чем - соответствие передаваемых в аренду помещений их назначению - для осуществления банковской деятельности, размещения дополнительного офиса N 8624/0392 ПАО Сбербанк, правомерно учтено судом при рассмотрении настоящего спора при разрешении разногласий по п.1 и Приложению N 1 договора аренды.
При этом заявитель не обосновал в связи с чем должна быть принята именно его редакция п. 1.1 договора аренды и Приложения N 1 к нему - передача в аренду помещении, расположенных на втором этаже Здания, с учетом добровольно взятого им на себя обязательства перед прежним собственником по заключению договора обратной аренды помещений, расположенных на первом этаже здания, и цели договора аренды - для осуществления банковской деятельности, размещения дополнительного офиса N 8624/0392 Пензенского отделения N 8624 ПАО Сбербанк. То обстоятельство, что он является собственником недвижимого имущества не дает ему права как арендодателю предоставлять в аренду недвижимое имущество без учета интересов второй стороны - арендатора и взятых на себя обязательств. Действующее законодательство его таким правом не наделяет. В соответствии с п.1 ст.606 ГК РФ договор аренды является двусторонней сделкой и, как указывалось выше, главной обязанностью арендодателя в соответствии с п.1 ст.616 ГК РФ является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, что и было учтено судом при рассмотрении разногласий сторон, возникших при заключении договора аренды в отношении условия о помещениях, подлежащих передаче в аренду. Каких-либо доказательств, что помещения, расположенные на втором этаже Здания (помимо указанного еще и находящиеся в аренде у третьих лиц) и предлагаемые к аренде Сидоровым Д.А., пригодны для использования их по назначению - для осуществления банковской деятельности, ответчиком не предоставлено.
Довод апеллянта о нерентабельности его предпринимательской деятельности по сдаче в аренду указанного помещения в связи с принятием оспариваемой редакции п. 1.1 договора аренды в редакции Банка также является несостоятельным и не влияющим на законность принятого судом первой инстанции решения суда.
В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Согласно ч.1 ст.2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение, прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
ИП Сидоров Д.А. до участия в торгах заблаговременно и в полном объеме ознакомился с недвижимом имуществом ПАО Сбербанк, подлежащем продаже, и условиях, на которых оно подлежит продаже, в том числе с условием последующей передачи помещений, расположенных именно на 1 этаже здания, в аренду Банку с целью осуществления банковской деятельности, для размещения дополнительного офиса Банка N 8624/0392, размером арендной платы и т.д. Данное обстоятельство подтверждается, в частности, заявкой от 11.12.2018 на участие в торгах, где он в п.4 подтвердил, что ознакомился с состоянием имущества, подлежащего реализации на торгах, и документацией к нему, обязался выполнять правила и условия проведения торгов, указанные в информационном сообщении, опубликованном на сайте www.penza.kp.ru 19.11.2018 (п.2.1).
В указанном информационном сообщении о торгах, а также в информационных сообщениях ранее размещённых на сайте www.penza.kp.ru, в информационном сообщении по продаже 20.12.2018г. недвижимого имущества ПАО Сбербанк, размещенном на сайте АО "Российский аукционный дом", однозначно указано о передаче в обратную аренду Банку нежилых помещений общей площадью не более 211 кв.м, расположенных на 1 этаже указанного выше Здания для размещения дополнительного офиса N 8624/0392. О передаче в обратную аренду Банку помещений, расположенных на втором этаже Здания, нигде не указывалось и не оговаривалось. Условие о передаче в обратную аренду помещений, расположенных на первом этаже Здания, было едино для всех потенциальных участников торгов по продаже недвижимости Банка.
Именно с учетом данной информации и на данных условиях ИП Сидоров Д.А. принял решение принять участие в торгах по продаже недвижимости Банка, что было подтверждено в ходе судебного разбирательства. Взятое на себя обязательство по результатам торгов передать в аренду Банку помещения, расположенные именно на первом этаже Здания, ответчик Сидоров Д.А. письменно подтвердил в своем гарантийном письме от 27.12.2018.
При этом, как правильно указал суд первой инстанции, ответчик Сидоров Д.А. является профессиональным участником рынка аренды недвижимого имущества. В соответствии с выпиской из ЕГРИП основным видом деятельности Сидорова Д.А. является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом. Указанную предпринимательскую деятельность он осуществляет с 10.02.2011.
В связи с чем, будучи профессиональным участником рынка аренды недвижимости, действуя разумно, принимая решение принять участие в торгах по продаже недвижимого имущества Банка, обязательным условием которых являлось последующая передача помещений конкретной площади на первом этаже Здания в аренду для размещения дополнительного офиса Банка, Сидоров Д.А. не мог не интересоваться: какие конкретно помещения подлежат передаче в обратную аренду Банку.
Не может служить основанием для отмены принятого решения и довод ответчика о невозможности сдать в аренду оставшиеся площади на первом этаже Здания. Во-первых, как выше указывалось ответчик настаивает на передаче в аренду Банку помещений, расположенных на втором этаже Здания. Во-вторых, в ходе судебного разбирательства было установлено, что вся оставшаяся площадь на первом этаже в настоящее время сдана ответчиком в аренду торговой организации (что подтверждено фотоматериалами, не отрицалось представителем ответчика в ходе судебного разбирательства).
Решение ИП Сидорова Д.А. по приобретению объектов недвижимости по минимальной цене 4 487 600 руб. (с учетом НДС), составившей 40% от его рыночной стоимости - 11 219 000 руб. (с учетом НДС)) явно не могло приниматься ответчиком без учета своих интересов.
Довод апеллянта о том, что действия Банка фактически нарушают ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 01.03.2020) "О защите конкуренции" (далее- Закон о защите конкуренции) также является несостоятельным.
Целями ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 01.03.2020) "О защите конкуренции" (далее- Закон о защите конкуренции) являются обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков (часть 2 статьи 1).
Данный Закон распространяется на отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, и в которых участвуют российские юридические лица и иностранные юридические лица, организации, федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели (часть 1 статьи 3). В соответствии со ст.4. Закона о защите конкуренции, под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.
Исходя из указанных норм права, сфера применения настоящего закона не распространяется на правоотношения, возникшие между Банком и ИП Сидоровым Д.А. при заключении конкретного договора аренды для размещения дополнительного офиса Банка, правоотношения сторон не связаны с обращением товаров (в понятии указанного закона) на товарном рынке.
В связи с чем нормы указанного закона не подлежат применению судом при рассмотрении настоящего спора.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.
Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 26.06.2020 по делу N А49-7585/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Л.Л. Ястремский
Судьи Д.А. Дегтярев
Е.А. Митина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
