Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07 августа 2020 года №10АП-9586/2017, А41-78821/2016

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 7 августа 2020 года Дело N А41-78821/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2020 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,
судей: Боровиковой С.В., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Назаренко Е.В.,
при участии в заседании:
от Комитета по управлению имуществом г. Лыткарино: не явились, извещены надлежащим образом;
от ООО "Строй Сити": не явились, извещены надлежащим образом.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Строй Сити" на решение Арбитражного суда Московской области от 15 мая 2017 года по делу N А41-78821/16, принятое по заявлению Комитета по управлению имуществом г. Лыткарино к ООО "Строй Сити" о взыскании,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом г. Лыткарино обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Строй Сити" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 863364,71 руб. за период с 01.07.2016 по 30.09.2016, 863364,71 руб. за 4 квартал 2016 года, а также пеней в сумме 23 328 руб. (с учетом принятых судом уточнений).
Решением Арбитражного суда Московской области от 15 мая 2017 года по делу N А41-78821/16 требования Комитета по управлению имуществом г. Лыткарино удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ООО "Строй Сити" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований - отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик сослался на то, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, противоречат фактическим обстоятельствам дела, при его вынесении нарушены нормы процессуального и материального права.
Представители лиц, участвующих в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции по следующим обстоятельствам.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка, N 8/ДЗ от 22.01.2015 (далее - договор), по условиям которого, согласно п. 1.1. договора, арендодатель предоставляет (сдает), а арендатор принимает в аренду земельный участок категории "земли населенных пунктов" с кадастровым номером 50:53:0020106:147 площадью 7489 кв.м., местоположение: Московская область, г. Лыткарино, промзона Тураево, разрешенное использование: для размещения станции технического облуживания и ремонта транспортных средств.
Договор заключен сроком с 22 января 2015 года до 21 января 2018 года (п.2.1 договора).
22.01.2015 вышеуказанный земельный участок арендодатель передал арендатору, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка Nб/н от 22.01.2015г.
Согласно п. 2.2 договора, размер арендной платы на 2015 год по результатам торгов составляет 3 245 732 руб. 00 коп. в год в соответствии с протоколом проведения открытого аукциона от 20.01.2015 г.
В 2015 году за период с 22 января 2015 года по 31 декабря 2015 года размер арендной платы составляет 3 056 397 руб. 63 коп., в том числе:
За 1 квартал 205 года - 622098 руб. 63 коп.
За 2 квартал 2015 года - 811433 руб. 00 коп.
За 3 квартал 2015 года - 811433 руб. 00 коп.
За 4 квартал 2015 года - 811433 руб. 00 коп.
Согласно п. 2.7 договора, арендная плата перечисляется арендатором посредством платежных поручений ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Истец установил, что ответчик ненадлежащим образом исполняет обязанности по внесению арендных платежей, что привело к возникновению задолженности. В претензии от 05.10.2016 N 2251 комитет предложил обществу погасить задолженность за период с 01.07.2016 по 30.09.2016, а также оплатить арендную плату за 4 квартал 2016 года, предупредил об обращении в суд с иском о взыскании задолженности и начисленных на нее пеней.
Поскольку оплаты не последовало, истец обратился в арбитражный суд с иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из документального подтверждения материалами дела факта ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязанностей по внесению арендной платы по договору N 8/ДЗ от 22.01.2015. При этом, судом первой инстанции отклонено ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А41-22253/16 о расторжении договора аренды и взыскании убытков, ввиду отсутствия оснований полагать, что установленные по делу N А41-22253/16 обстоятельства будут иметь существенное значение для настоящего дела.
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что судом на основании заключения судебной экспертизы по делу N А41-22253/16 установлено несоответствие фактически предоставленного в аренду земельного участка условиям договора, аукционной документации, невозможность строительства станции техобслуживания на земельном участке, в связи с чем, по мнению ответчика, у него отсутствует обязанность внесения арендной платы по договору.
Поскольку обстоятельства, подлежащие установлению в рамках рассмотрения дела N А41-22253/16 имеют существенное значение для разрешения настоящего спора, апелляционный суд определением от 12.09.2017 приостановил производство по апелляционной жалобе ООО "Строй Сити" на решение Арбитражного суда Московской области от 15 мая 2017 года по делу N А41-78821/16 до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Московской области по делу N А41-22253/16.
Решением Арбитражного суда Московской области от 01.12.2016, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017, требования удовлетворены только в части расторжения договора аренды земельного участка от 22.01.2015 N 8/ДЗ, а в остальной части иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17.08.2017 принятые по делу решение и постановление отменены в части отказа в возмещении убытков и в этой части дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в остальной части судебные акты оставлены в силе.
При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Московской области от 27.12.2017, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2018, иск удовлетворен и на ответчика возложена обязанность возместить истцу понесенные убытки в размере 400 000 руб., уплаченные за инженерно-геодезические изыскания и вынос границ земельного участка, 700 000 руб., уплаченных в счет арендной платы, 590 133 руб. задатка за право заключения договора аренды.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 26.06.2018 решение Арбитражного суда Московской области от 27 декабря 2017 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2018 года по делу N А41-22253/2016 оставлены без изменения.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 26.12.2017 года по делу N А41-22253/16 установлены следующие фактические обстоятельства.
По результатам проведенного аукциона на право аренды ООО "Строй Сити" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:53:0020106:147 площадью 7489 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения станции технического обслуживания и ремонта транспортных средств, местоположение: Московская область, г. Лыткарино, промзона Тураево.
При этом в пункте 8.1 договора аренды земельного участка от 22.01.2015 N 8/ДЗ указано, что земельный участок не обременен правами третьих лиц, залогом, сервитутом, арестом.
Согласно сведениям, указанным в кадастровой выписке от 10.09.2015 и извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020106:147, в границах земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020106:147 установлены зоны с особыми условиями использования - Охранная зона ЛЭП 110 кВ "Мячково - Лыткарино", Приаэродромная территория аэродрома Москва Домодедово, Охранная зона ЛЭП 110 кВ "Красково - Лыткарино", Охранная зона сооружения - участка газовой распределительной сети "Лыткарино".
При первоначальном рассмотрении дела, определением от 25.08.2016 судом назначалась экспертиза с постановкой вопросов: 1. Имеются ли фактические обременения земельного участка 50:53:0020106:147, площадь 7489 кв.м, местоположение: Московская область, г. Лыткарино, промзона Тураево, не отраженные в аукционной документации на право заключения договора аренды земельного участка 20.01.2015?
2. Какова возможная площадь застройки земельного участка 50:53:0020106:147, площадь 7489 кв.м, местоположение: Московская область, г. Лыткарино, промзона Тураево, с учетом обременении, указанных только в аукционной документации, а также дополнительных обременении (при их наличии)?
3. Возможно ли размещение станции технического обслуживания и ремонта согласно представленному проекту Истца на земельном участке 50:53:0020106:147, площадь 7489 кв.м, местоположение: Московская область, г. Лыткарино, промзона Тураево с учетом обременении, указанных только в аукционной документации, а также дополнительных обременении (при их наличии)?
4. Какие объекты вспомогательного использования (стоянка, разворотная площадка, дорога) либо здания (сооружения) могут быть размещены в охранной зоне и на каком расстоянии от трубопроводов?
5. Возможно ли на данном земельном участке архитектурно-планировочные решения по объектам станции технического обслуживания при условии сохранения характеристик объектов недвижимости, указанных в плане застройке?
Согласно заключению экспертов от 28.10.2016 N К-22253/16 на земельном участке с кадастровым номером 50:53:0020106:147, площадью 7489 кв.м, местоположение: Московская область, г. Лыткарино, промзона Тураево расположены обременения, которые не были отражены в аукционной документации на право заключения договора аренды земельного участка 20.01.2015г.: - напорный канализационный трубопровод Ду200, Ду150; - водопровод Ду150; - кабельная линия 6кВ.
Площадь застройки земельного участка не требующая согласований с сетевыми организациями (т.е. площадь земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020106:147 за минусом площади всех Зон с особыми условиями использования территорий) составляет 1635 кв.м. Графическое изображение территории земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020106:147 с расположением площади застройки дано в Приложении N 2 к Заключению.
Размещение станции техобслуживания и ремонта в соответствии со Схемой планировочной организации земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020106:147, составленной ООО "Синтез СКП" в рамках договора с ООО "Строй Сити" и планом здания СТО, содержащихся в материалах Арбитражного дела N А41- 22253/16, с учетом обременении, указанных только в аукционной документации возможно, так как проектируемые здания и стоянки автотрансторта располагаются за пределами установленных охранных зон объектов электросетевого хозяйства и газораспределительных сетей, при условии согласования проектирования и строительства объектов в пределах приаэродромных территорий в межрегиональном территориальном управлении Росавиации.
Размещение станции техобслуживания и ремонта в соответствии со Схемой планировочной организации земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020106:147, составленной ООО "Синтез СКП" в рамках договора с ООО "Строй Сити" и планом здания СТО, содержащихся в материалах Арбитражного дела N А41-22253/16, с учетом обременении, указанных в аукционной документации, а также дополнительных обременении в связи с наличием на данном земельном участке коммуникаций: напорный канализационный трубопровод Ду200, Ду150, водопровод Ду150 и электрокабель 2x6 кВ не возможно.
По вопросу 4: На основании статьи 11 Закона Московской области от 30 декабря 2014 года N 191/2014-03 "О благоустройстве в Московской области" на территории выделенных охранных зон не допускается прокладка транспортно-пешеходных коммуникаций с твердыми видами покрытий, установка осветительного оборудования, средств наружной рекламы и информации, устройство площадок (детских, отдыха, стоянок автомобилей, установки мусоросборников), возведение любых видов сооружений. Органы местного самоуправления при реализации полномочий в сфере благоустройства руководствуются положениями настоящего Закона, в том числе осуществляют согласование планов по благоустройству с объединениями граждан, общественными организациями и объединениями так же утверждают планы по благоустройству и озеленению территорий (Статья 73. "Полномочия органов местного самоуправления").
По вопросу 5: На данном земельном участке размещение станции технического обслуживания и ремонта автомобилей, при условии сохранения характеристик объектов недвижимости, указанных на плане застройки, не возможно.
На основании заключения судебной экспертизы суд при новом рассмотрении, пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 50:53:0020106:147 фактически обладает иными качественными характеристиками, чем отражено в кадастровом паспорте такого участка и документации по организации торгов по продаже права аренды.
Наличие в границах данного участка охранных зон ЛЭП, газопровода, приаэродромной территории, а также наличие водопровода высокого давления существенно ухудшают качественные характеристики участка и препятствуют его использованию по целевому назначению по всей площади.
При этом недостатки земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020106:147 в виде его обременения зонами с особыми условиями использования не могли быть обнаружены арендатором при осмотре земельного участка, поскольку данные недостатки обусловлены нахождением подземных коммуникаций, мероприятия по проведению аукциона и заключение договора аренды происходило в зимний период. Кадастровая выписка на земельный участок не содержала дополнительных обременений, не оговоренных в конкурсной документации.
Целевое назначение земельного участка по договору аренды было определено сторонами как для размещения станции технического обслуживания и ремонта транспортных средств (СТО) и истец при подаче заявки на участие в аукционе имел ввиду строительство и размещение СТО определенной конфигурации, площади и этажности. В условиях аукционной документации не были перечислены существенные обременения земельного участка. Указанные обременения истцу не были известны ни проведении конкурса, ни при заключении договора аренды и приемке земельного участка, а были выявлены в ходе подготовки схемы планировочной организации земельного участка, выяснилось только после проведения истцом проектных изысканий.
Истец, заключая договор по результатам аукциона, рассчитывал при заключении договора на торгах на выполнение условий документации аукциона, в том числе о характере обременений земельного участка и отсутствии неоговоренных обременений.
С учетом выявленных обременений, строительство СТО по заказанному проекту оказалось невозможным, требовался перенос указанных коммуникаций, что является затратным по времени и стоимости, и не предусмотрено договором аренды), а необходимость переноса (перекладки) канализации и водопровода ФГУП "НИЦ ЦИАМ", кабельной линии, существенно удорожает проект строительства СТО и срок освоения земельного участка, фактически делая его нерентабельным.
Материалами дела не подтверждается, что недостатки сданного в аренду имущества - земельного участка должны были и могли быть обнаружены обществом при разрешении вопроса об участии в аукционе или при заключении договора аренды. Орган местного самоуправления не мог не знать о наличии указанных недостатков земельного участка, но, несмотря на это, выставил участок на аукцион и заключил с обществом договор аренды, доказательств об обратном не представлено.
При данных обстоятельствах, судом установлено недобросовестное поведение ответчика, который при подготовке аукционной документации не сообщил о дополнительных обременениях земельного участка, привело к невозможности использовать спорный участок истцом по назначению, поскольку ответчик, утверждая условия конкурсной документации на размещение объекта, ввел истца в заблуждение относительно существенных характеристик земельного участка и возможности его застройки под станцию технического обслуживания (СТО).
Материалами дела подтверждается, что истец не имел возможности использовать земельный участок по его целевому назначению на протяжении всего срока действия договора аренды.
Ввиду предоставления в аренду земельного участка, использование которого по целевому назначению в период действия договора аренды оказалось невозможным, обществом не была достигнута цель, для реализации которой земельный участок был приобретен в аренду.
Истцом не получено встречное предоставление по договору аренды, которым является право пользования земельным участком, соответствующим условиям аукционной документации, обязанность арендодателя по передаче имущества надлежащего качества ответчиком не исполнена.
Таким образом, по договору от 22.01.2015 N 8/ДЗ Комитет по управлению имуществом г. Лыткарино предоставил в аренду ООО "Строй Сити" имущество (земельный участок с кадастровым номером 50:53:0020106:147) с существенными недостатками.
Обстоятельства, установленные судом в рамках рассмотрения дела N А41-22253/16 в силу ч.2 ст.69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для настоящего дела.
Согласно ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Согласно ч. 1 ст. 328 ГК РФ, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
В соответствии с ч. 2 данной статьи, в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Поскольку, Ответчиком не получено встречное предоставление по договору аренды, которым является право пользования земельным участком, соответствующим условиям аукционной документации, у арендодателя отсутствуют основания для взыскания с арендатора арендной платы и пени на протяжении всего срока действия договора аренды.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд, принимая во внимание вступившее в законную силу решение суда по делу N А41-22253/16, приходит к выводу о том, что в удовлетворении заявленных требований следует отказать в полном объеме.
Поскольку апелляционная жалоба удовлетворена апелляционным судом, с истца в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию судебные расходы за подачу апелляционной жалобы, так как освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение (абз.3 п.21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 15.05.2017 года по делу N А41-78821/16 отменить.
В удовлетворении иска Комитета по управлению имуществом г. Лыткарино отказать.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом г. Лыткарино в пользу ООО "Строй Сити" 3 000 руб. судебных расходов за подачу апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Н. Семушкина
Судьи
С.В. Боровикова
Л.В. Пивоварова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка