Дата принятия: 03 августа 2020г.
Номер документа: 10АП-9575/2020, А41-95751/2019
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 августа 2020 года Дело N А41-95751/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 августа 2020 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Боровиковой С.В.
судей: Семушкиной В.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Малофеевой Ю.В.,
при участии в заседании:
от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (ОГРН: 1165001050158, ИНН: 5001106785)- представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ООО "Главстрой-Саввино"-специализированный застройщик" (ОГРН: 1135012005721, ИНН: 5012080176- Высоцкая Г.В. представитель по доверенности от 10.01.20 г.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 18 мая 2020 по делу N А41-95751/19, по заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха) к ООО "Главстрой-Саввино"-специализированный застройщик" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Главстрой-Саввино"-специализированный застройщик" (далее - ООО "Главстрой-Саввино"-специализированный застройщик") о взыскании задолженности по арендной плате за 3 квартал 2019 г. в размере 491 210, 15 рублей и пени за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 18 052,30 рублей за период с 16.06.2019г. по 27.11.2019г (л.д. 2- 3).
Решением Арбитражного суда Московской области от 18 мая 2020 по делу N А41-95751/19 в удовлетворении требований отказано (л.д. 153-155).
Не согласившись с указанным судебным актом, Комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены Арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Заслушав представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как усматривается из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха и ООО "Аврора" заключен договор аренды от 09.12.2010г. N 4101 земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:53.
Предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:53 общей площадью 5500 кв.м., под комплексную многоэтажную жилую застройку. Срок договора согласно пункту 2.1 договора установлен с 01.12.2010г. по 26.04.2050г. (т.1, л.д.13).
Соглашением от 25.04.2019г. N 4101 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.12.2010г. N 4101 ООО "Аврора" передало, а ООО "Главстрой-Саввино"-специализированный застройщик" приняло в полном объеме права и обязанности по договору аренды от 09.12.2010г. N 4101 земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:53. В соответствии с п. 3.1. договора аренды размер арендной платы определяется в соответствии с приложением 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.
Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены ответчиком в полном объеме..
Указанное обстоятельство и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, поскольку претензия направленная ответчику оставлена последним без удовлетворения.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлены доказательства в обоснование заявленных требований.
Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, истецуказывает, что решение суда необоснованное.
Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору ООО "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" за 3 квартал 2019 года составляет 490 854, 14 руб. Вместе с тем, истцом не учтено следующее.
Ответчик стал арендатором земельного участка по договору аренды N 4101 от 09.10.2010 г. па основании Соглашения о об уступке прав и обязанностей от 25.04.2019г. (далее - Соглашение) по вышеуказанному договору аренды земельного участка (кадастровый номер 50:50:0020601:53), заключенного между ООО "Аврора"(Арендатор) и ООО "ГССаввино"-спецзастройщик" (Новый Арендатор).
Пунктом 8.1. Соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка предусмотрено, что соглашение об уступке прав и обязанностей вступает в силу с момента его государственной регистрации. Дата регистрации Соглашения - 18 июня 2019 года.
Пунктом 3.1. Договора аренды земельного участка предусмотрен расчета арендной платы для ООО "Аврора", исходя из базовой ставки арендной платы, установленной для загрязнённых земель.
Пересчёт арендной платы будет произведён после утверждения приёмки земельного участка после проведённой рекультивации. Рекультивация земельного участка не проведена, акты о проведении рекультивации отсутствуют.
Законом Московской области N 103/2018-03 от 03.07.2018 года "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2019 год" в ст. 10 Базовый размер арендной платы за нарушенные земли составляет 2,92 руб. за кв.м. при наличии утверждённого проекта рекультивации таких земель. ООО "ЦентрСтройПроект"по заказу ООО "Аврора" был разработан Рабочий проект Рекультивации загрязнённых земель" по адрес)': Московская область, г. Железнодорожный (новое название: г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Автозаводская).
Проект рекультивации загрязнённых земель по адресу: Московская область, г. Железнодорожный (новое название: г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Автозаводская) Земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:0024 утверждён Постановлением Главы городского округа Железнодорожный Московской области N 3833 от 21.12.2008.
Постановлением Администрации городского округа Балашиха N 1014-ПА от 09.10.2017 в Постановление от 31.12.2008 за N 3833 "Об утверждении проекта рекультивации загрязнённых земель по Адресу: Московская область, город Железнодорожный, ул. Автозаводская" внесены изменения о выполнении рекультивации поэтапно в срок до 30.09.2022 года.
Кроме того, имеется утверждённое Мособлгосэкспертизой Положительное заключения государственной экспертизы N 50-1-5-1208-01 от 30.12.2008, объект капитального строительства, "Рекультивация загрязнённых земель по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, микрорайон "Центр-2". ООО "ГС-Саввино" -спецзастройщик" в Администрацию городского округа Балашиха 26 декабря 2019 года направлено письмо за N ГСС-ИСх-19-218 для установления сроков завершения рекультивации с приложением рабочего проекта рекультивации загрязнённых земель.
Согласно уведомлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха N 1036/2 от 02.02.2018 ООО "Аврора" с 01.01.2018 была установлена арендная плата в квартал 22 259,16 рублей, исходя из базовой ставки арендной платы 2,92 руб. за кв.м. установленный для загрязненных земель.
На дату заключения Соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды и его регистрации рекультивация указанных земельных участков ООО "Аврора" не была произведена, что подтверждается письмом ООО "Аврора" N 134 от 24.09.2019 и письмом Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха N 6669/2 от 05.07.2019 года.
В силу изложенного, Ответчик за третий квартал 2019 года оплатил арендную плату в размере 22 259,16 рублей (по ставке для земель подлежащих рекультивации) по платёжному поручению N 600 от 13.09.2019, в соответствии с уведомлением N 1036/2 от 02.02.2018 к договору аренды N 4101 от 09.10.2010 г..
При уступке права аренды земельного участка все права и обязанности по договору аренды земельного участка переходят от Арендатором к Новому Арендатору. Комитет по управлению имуществом городского округа Балашиха не представил надлежащих доказательств, подтверждающих, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие (расторгнут в установленном законом порядке).
В соответствии с пунктом 35 Постановления Правительства Российской Федерации от 10.07.2018 N 800 "О проведении рекультивации и консервации земель", базовая ставка арендной платы составляет 2,92 руб. за кв.м. для загрязнённых земель.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96- 03 "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется и соответствии со следующей формулой: Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешённого использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.
В соответствии с п.10 Закон Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" (принят постановлением Мособлдумы от 21.06.2018 N 4/56-П), при предоставлении в аренду земельных участков из земель населённых пунктов базовый размер арендной платы за нарушенные земли при наличии утверждённого проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 2,92 рубля за квадратный метр. Для целей настоящего Закона под нарушенными землями понимаются земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственной деятельности.
Следовательно, у Истца нет оснований требовать уплаты арендной платы в заявленном размере.
В этой связи арендная плата по договору аренды от 09.12.2010г. N 4101 подлежит определению по формуле: 2,92 (Аб) x 4,2(Кд) x 1(Пкд) x 1,32 (Км) x 5500 (S) = 89036,64 руб. в год, 22259,16 руб. в квартал. Арендная плата в размере 22 259,16 рублей, которая была установлена прежнему Арендатору в соответствии с уведомлением N 1036/2 от 02.02.2018 в соответствии с законом Московской области от 18.07.2017 N 126/2017-03 " Об установлении базового размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2018 год", оплачена Ответчиком в срок предусмотренный Договором аренды.
В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе отклоняются по следующим основаниям.
Земельный участок, с кадастровым номером 50:540:020601:53 предоставлен в аренду для использования под комплексную многоэтажную жилую застройку. 27 августа 2007 года между ООО "Аврора" и Администрацией городского округа Железнодорожный (в настоящее время городского округа Балашиха) Московской области был заключён Инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, микрорайон "Центр-2".
В соответствии с указанным контрактом Инвестор застройщик обязан построить школы - 4 шт., детские сады - 6 шт., поликлинику для взрослых, поликлинику для детей, здание администрации, пожарное депо, подстанцию скорой помощи, осуществить финансирование проектирования строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального торгового центра, инженерных сооружений, необходимых для жизнедеятельности застраиваемой территории, а также передать администрации квартиры для улучшения жилищных условий жителей муниципального образования. Следовательно, указанный договор аренды заключён в рамках Инвестиционного контракта на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный (теперь Балашиха), ул. Автозаводская (Центр 2) от 27 августа 2007.
Таким образом, к данным отношениям аренды земельного участка могут быть применены нормы Градостроительного кодекса о развитии застроенной территории (ст. 46.1,46.2 и 46.3). Поскольку инвестиционный контракт был заключён в 2007 году, договор аренды земельного участка в декабре 2010 года.
В соответствии со ст. 46.2. Градостроительного кодекса российской Федерации Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.
Поскольку по условиям Инвестиционного контракта от 27.08.2007 г. Инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а Администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, суд приходит к выводу, что Инвестиционный контракт от 27.08.2007 г. соответствует условиям договора о развитии застроенной территории. В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена
В соответствии с п.2 ч.5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключён договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию.
Согласно подп.5.1 п.5 Решения Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 10 июня 2015 года N 02/03 "Об установлении земельного налога на территории городского округа Балашиха", установлена налоговая ставка 0,3% в отношении земельных участков для многоэтажной жилой застройки.
Исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:540:020601: 53 его кадастровая стоимость по состоянию на 29 июня 2019 года составляет 44 568 425,00руб. Следовательно, стоимость арендной платы в год составит 133 705,28 рубля в год или 33 426, 32 руб. в квартал.
В связи с состоявшейся переуступкой по договору аренды в рамках Инвестиционного контракта от 27.08.2007 года было заключено Дополнительное соглашение N 8/331-ДА-9 от 15.09.2019 между Администрацией Городского округа Балашиха Московской области, ООО "Аврора", ООО "Авеста-Строй", ООО "ГС-Саввино"-спецзастройщик" (Новый застройщик), ООО "Специализированный спецзастройщик "Лидер Подмосковья" и АО "Монолитное Строительное управление N 1". Кроме того, пунктом 1.2. Дополнительного соглашения N 8/331-ДА-9 от 15.09.2019 к Инвестиционному контракту Nб/н от 27.08.2007, заключенному между Администрацией Городского округа Балашиха Молсковской области, ООО "Аврора",ООО "Авеста-Строй", ООО "ГС-Саввино"-спецзастройщик" (Новый застройщик), ООО "Специализированный спецзастройщик "Лидер Подмосковья" и АО "Монолитное Строительное управление N 1"на Новом застройщике лежит обязанность по проведению рекультивации земельных участков по которым произошла уступка прав и обязанностей.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 18 мая 2020 по делу N А41-95751/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.
Председательствующий
С.В. Боровикова
Судьи
Л.В. Пивоварова
В.Н. Семушкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
