Дата принятия: 02 сентября 2020г.
Номер документа: 10АП-9534/2020, А41-95735/2019
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 сентября 2020 года Дело N А41-95735/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2020 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,
судей: Виткаловой Е.Н., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Исаченковой А.А.,
при участии в заседании:
от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха: Нэвэл А.Ю., представитель по доверенности от 17.08.2020;
от ООО "ГС-САВВИНО" - СПЕЦЗАСТРОЙЩИК": Высоцкая Г.В., представитель по доверенности от 09.01.2020,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 18.05.2020 по делу N А41-95735/19, Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха к ООО "ГС-САВВИНО" - СПЕЦЗАСТРОЙЩИК" о взыскании,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха обратился в суд с иском ООО "ГС-САВВИНО" - СПЕЦЗАСТРОЙЩИК" о взыскании задолженности по арендной плате за 3 квартал 2019 г. в размере 500 133, 83 рублей и пени за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 18 384,63 рублей за период с 16.06.2019г. по 27.11.2019г. (с учетом принятых судом уточнений).
Решением Арбитражного суда Московской области от 18.05.2020 по делу N А41-95735/19 в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области отказано.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.
В судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.
Представитель ООО "ГС-САВВИНО" - СПЕЦЗАСТРОЙЩИК" в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха и ООО "Аврора" заключен договор аренды от 09.12.2010г. N 4095 земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:47. Предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:47 общей площадью 5604 кв.м., под комплексную многоэтажную жилую застройку.
Соглашением от 25.04.2019г. N 4095 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.12.2010г. N 4095 ООО "Аврора" передало, а ООО "Главстрой-Саввино"-специализированный застройщик" приняло в полном объеме права и обязанности по договору аренды от 09.12.2010г. N 4095 земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:47.
Пунктом 2.1 договора аренды установлено, что срок аренды участка устанавливается с 01.12.2010г. по 26.04.2050.
В соответствии с п. 3.1. договора аренды размер арендной платы определяется в соответствии с приложением 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.
Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме. В связи с этим истец обратился в адрес ответчика с претензией. Оставление претензии без реагирования послужило основанием для обращения истца в суд.
Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Ответчик стал арендатором земельного участка по договору аренды N 4095 от 09.10.2010 на основании Соглашения о об уступке прав и обязанностей от 25.04.2019г. по вышеуказанному договору аренды земельного участка (кадастровый номер 50:50:0020601: 47), заключённого между ООО "Аврора" (Арендатор) и ООО "ГС-Саввино"-спецзастройщик" (Новый Арендатор). Указанный земельный участок был образован в результате размежевания земельного участка с КН 50:50:020601:0024. Срок аренды земельного участка с 01.12.2010 по 26.04.2050.
В силу п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с п.2 ст. 609 ГК РФ Договор аренды земельного участка, за исключением договоров, заключенных на срок менее чем один год, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.26 ЗК РФ, п.3 ст.433 ГК РФ).
Пунктом 8.1. Соглашения об уступке нрав и обязанностей по договору аренды- земельного участка предусмотрено, что соглашение об уступке прав и обязанностей вступает в силу с момента его государственной регистрации. Дата регистрации Соглашения - 20 июня 2019 года.
Пунктом 3.1. Договора аренды земельного участка предусмотрен, расчёта арендной платы для ООО "Аврора", исходя из базовой ставки арендной платы установленной для загрязнённых земель. Пересчёт арендной платы будет произведён после утверждения приёмки земельного участка после проведённой рекультивации. Рекультивация земельного участка не проведена, акты о проведении рекультивации отсутствуют.
Согласно уведомлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха N 1042/2 от 02.02.2018 ООО "Аврора" с 01.01.2018 бы па установлена арендная плата в квартал 22 680,06 рублей, исходя из базовой ставки арендной платы 2,92 руб. за кв. м. установленный для загрязнённых земель.
Прежнему арендатору на 2019 год размер арендной плата по данному договору не изменялся, рекультивация земельного участка на дату заключения Соглашения об уступке прав и обязанностей не была произведена, акт о проведении рекультивации не подписывался, что подтверждается письмом ООО "Аврора" N 134 от 24.09.2019 и письмом Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха N 6669/2 от 05.07.2019.
При уступке прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия. а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).
Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору ООО "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" за 3 квартал 2019 года составляет 500 133,83 руб.
Ссылка Истца в апелляционной жалобе на то, что расчёт арендной платы по Аб в размере 2,92 руб. за квадратный метр должен производиться с 15 октября 2019 года в соответствии с п. 1.2. Дополнительного соглашения N 8/331-ДА-9 от 15.09.2019 к Инвестиционному -контракту Nб/н от 27.08.2007 неправомерна и обоснованно отклонена судом первой инстанции, поскольку все права и обязанности по Договору аренды N -4095 от 09.12.2010 перешли к Ответчику на основании Соглашения, в том числе и проведение рекультивации.
В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.
В соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96- ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.
В соответствии с п.10 Закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" (принят постановлением Мособлдумы от 21.06.2018 N 4/56-П), при предоставлении в аренду земельных участков из земель населенных пунктов базовый размер арендной платы за нарушенные земли при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 2,92 рубля за квадратный метр.
Для целей настоящего Закона под нарушенными землями понимаются земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственной деятельности.
Пунктом 3.1. Договора аренды земельного участка в обязанность ООО "Аврора" входило проведение рекультивации земельных участков и стоимость арендной платы была рассчитана с базовой ставки, установленной для загрязнённых земель.
Согласно уведомлению Комитета по управлению имуществом администрации городскою округа Балашиха N 1042/2 от 02.02.2018 ООО "Аврора" с 01.01.2018 была установлена арендная плата в квартал 22 680,06 рублей, исходя из базовой ставки арендной платы 2,92 руб. за кв. м. установленный для загрязнённых земель. На дату заключения Соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды и его регистрации рекультивация указанных земельных участков ООО "Аврора" не была произведена, что подтверждается письмом ООО "Аврора" N 134 от 24.09.2019 и письмом Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха N 6669/2 от 05.07.2019 года.
Следовательно, к отношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:47 подлежат применению нормы о расчете арендной платы, исходя из базового размера арендной платы за нарушенные земли при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель. Доказательств досрочной рекультивации земельного участка в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.
Между тем, согласно ч. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Пунктом 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, требование первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода требования. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Из соглашения от 25.04.2019 N 4095 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.12.2010г. N 4095 не усматривается, что ООО "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" передан участок в состоянии после рекультивации.
Таким образом, исходя установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что при исчислении размера арендной платы ставка арендной платы за пользование земельным участком кадастровым номером 50:50:020601:47 определяется в соответствии со статьей 10 Закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" - 2,92 рубля за квадратный метр, а не 67, 31, как указывает истец.
В этой связи арендная плата по договору аренды от 09.12.2010г. N 4095 подлежит определению по формуле: 2,92 (Аб) x 4,2(Кд) x 1(Пкд) x 1,32 (Км) x 5604 (S) = 86400,23 руб. в год, 21600,05 руб. в квартал.
Земельный участок, с кадастровым номером 50:540:020601:47 предоставлен в аренду для использования под комплексную многоэтажную жилую застройку. 27 августа 2007 года между ООО "Аврора" и Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области был заключён Инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, микрорайон "Центр-2".
В соответствии с указанным контрактом Инвестор застройщик обязан построить школы - 4 шт, детские сады - 6 шт, поликлинику для взрослых, поликлинику для детей, здание администрации, пожарное депо, подстанцию скорой помощи, осуществить финансирование проектирования строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального торгового центра, инженерных сооружений, необходимых для жизнедеятельности застраиваемой территории, а также передать администрации квартиры для улучшения жилищных условий жителей муниципального образования.
Следовательно, указанный договор аренды заключён в рамках Инвестиционного контракта на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный (теперь Балашиха), ул. Автозаводская (Центр 2) от 27 августа 2007., и к данным отношениям аренды земельного участка следует применять нормы Градостроительного кодекса о развитии застроенной территории ( ст. 46.1,46.2 и 46.3), поскольку инвестиционный контракт был заключён в 2007 году, договор аренды земельного участка в декабре 2010 года.
В соответствии со ст. 46.2. Градостроительного кодекса российской Федерации Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2,17.3,25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.
В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена
В соответствии с п.2 ч.5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключён договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию.
Согласно подп.5.1 п.5 Решения Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 10 июня 2015 года N 02/03 "Об установлении земельного налога на территории городского округа Балашиха", установлена налоговая ставка 0,3% в отношении земельных участков для многоэтажной жилой застройки.
Исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:540:020601: 47 его кадастровая стоимость по состоянию на 29 июня 2019 года составляет 45 411 173,40 руб.
Следовательно, стоимость арендной платы в год составит 136 233,52 рубля в год или 34 058,38 руб. в квартал.
В связи с состоявшейся переуступкой по договору аренды в рамках Инвестиционного контракта от 27.08.2007 года было заключено Дополнительное соглашение N 8/331-ДА-9 от 15.09.2019 между Администрацией Городского округа Балашиха Московской области, ООО "Аврора", ООО "Авеста-Строй", ООО "ГС-Саввино"-спецзастройщик" (Новый застройщик), ООО "Специализированный спецзастройщик "Лидер Подмосковья" и АО "Монолитное Строительное управление N 1".
Кроме того, пунктом 1.2. Дополнительного соглашения N 8/331-ДА-9 от 15.09.2019 к Инвестиционному контракту Nб/н от 27.08.2007, заключенному между Администрацией Городского округа Балашиха Московской области, ООО "Аврора",000 "Авеста-Строй", ООО "ГС-Саввино"-спецзастройщик" (Новый застройщик), ООО "Специализированный спецзастройщик "Лидер Подмосковья" и АО "Монолитное Строительное управление N 1" на Новом застройщике лежит обязанность по проведению рекультивации земельных участков по которым произошла уступка прав и обязанностей.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/9603 "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающие вид разрешённого использования земельного участка;
Пкд - корректирующий коэффициент;
Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на
территории муниципального образования;
S - площадь арендуемого земельного участка.
В соответствии с п.10 Закон Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" (принят постановлением Мособлдумы от 21.06.2018 N 4/56-П), при предоставлении в аренду земельных участков из земель населённых пунктов базовый размер арендной платы за нарушенные земли при наличии утверждённого проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 2,92 рубля за квадратный метр.
Для целей настоящего Закона под нарушенными землями понимаются земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственной деятельности.
Ответчиком оплачена арендная плата в соответствии с условиями договора по действующей базовой ставке арендной платы, установленной для земель, подлежащих рекультивации.
Арендная плата в размере 22 680,06 рублей, которая была установлена в соответствии с уведомлением N 1042/2 от 02.02.2018 в соответствии с законом Московской области от 18.07.2017 N 126/2017-03 " Об установлении базового размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2018 год", оплачена ответчиком в срок предусмотренный Договором аренды.
Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований, поскольку у Истца нет оснований требовать уплаты арендной платы в повышенном размере и пени за просрочку оплаты.
Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Московской области от 18.05.2020 по делу N А41-95735/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Н. Семушкина
Судьи
Е.Н. Виткалова
С.А. Коновалов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
