Дата принятия: 28 мая 2021г.
Номер документа: 10АП-8437/2021, А41-75025/2020
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 мая 2021 года Дело N А41-75025/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2021 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2021 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Погонцева М.И.,
судей Коновалова С.А., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Русаков В.О.,
при участии в заседании: согласно протокола судебного заседания,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение (определение) Арбитражного суда Московской области от 19.03.2021г. по делу N А41-75025/20, принятое судьей Летяго А.А., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Рота-Девелопмент" (142714, Московская область, Ленинский район, дер. Мисайлово, Пригородное шоссе, д.10, пом. 468 комн. 2, ОГРН 1115038006896, ИНН 503886461) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (143403, Московская область, город Красногорск, улица Речная, д. 8, ОГРН 1047727043561, ИНН 7727270299) при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "СЗ МИЦ-СтройКапитал", о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав от 15.08.2020 N КУВД-001/2020-10257713/2; отказа, изложенного в уведомлении от 17.11.2020 N КУВД-001/2020-10257713/3, обязании осуществить действия по государственной регистрации Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.05.2013 N 101-2013/Ю (с учетом уточнения требований),
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Рота-Девелопмент" (далее - общество "Рота-Девелопмент", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра) о приостановлении государственной регистрации прав от 15.08.2020 N КУВД-001/2020-10257713/2; отказа, изложенного в уведомлении от 17.11.2020 N КУВД-001/2020-10257713/3, обязании Управления Росреестра осуществить действия по государственной регистрации Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.05.2013 N 101-2013/Ю.
Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-75025/20 от 19.03.2021 исковые требования ООО "Рота-Девелопмент" удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, Управление Росреестра обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
ООО "Рота-Девелопмент" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) письменный отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Дело рассмотрено в отсутствие представителей ООО "СЗ МИЦ-СтройКапитал", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Рота-Девелопмент" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, между Администрацией Ленинского муниципального района Московской области (арендодатель, далее - администрация) и компанией "Сюдинтер Холдингз Инвестментс Лимитед" (арендатор, далее - компания) 08.05.2013 заключен договор N 101-2013/Ю аренды земельного участка площадью 70 кв. м с кадастровым номером 50:21:0040112:4535, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, вблизи дер. Тарычево, разрешенное использование - для жилищного строительства с объектами соцкультбыта, категория земель - земли населенных пунктов, сроком действия до 15.06.2055.
По договору от 08.05.2013 N 101-2013 компания передала указанный земельный участок в субаренду обществу "МИЦ-СтройКапитал".
Согласно выписке из ЕГРН от 01.03.2021, в ЕГРН 17.04.2018 внесена запись о праве аренды общества "Рота-Девелопмент" на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0040112:4535.
Согласно указанной выписки, в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:4535 зарегистрировано ограничение в виде "ипотеки в силу закона" в пользу участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 24.11.2014.
Как следует из пояснений сторон, строительство на спорном земельном участке осуществляет субарендатор - общество "СЗ МИЦ-СтройКапитал".
ООО "Рота-Девелопмент" и ООО "СЗ МИЦ-СтройКапитал" 01.07.2020 заключили соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 08.05.2013 N 101-2013/Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:4535 и обратились в Управление Росреестра с заявлениями о его регистрации.
Уведомлением от 15.08.2020 N КУВД-001/2020-10257713/2 Управление Росреестра сообщило заявителю о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении спорного земельного участка, указав в обоснование приостановления на наличие в ЕГРН ограничений в виде ипотеки в силу закона и отсутствие в представленных на государственную регистрацию документах согласия банка (залогодержателя) на заключение соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.05.2013 N 101-2013/Ю. Также Управление Росреестра сослалось на не представление документа, подтверждающего уведомление арендодателя о состоявшейся уступке.
В связи с не устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав, уведомлением от 17.11.2020 N КУВД-001/2020-10257713/3 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации прав.
Считая, что решение Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации и отказ в государственной регистрации, являются незаконными и нарушают права и законные интересы общества "Рота-Девелопмент", оно обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующими обстоятельствами.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Основаниями для признания ненормативного правового акта незаконным является несоответствие его закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 АПК РФ, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; - акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; - свидетельства о праве на наследство; - вступившие в законную силу судебные акты; - акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; - межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - картаплан территории); - утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; - иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; - наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.
Согласно пункту 2 части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ, к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, в том числе, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона N 218-ФЗ.
Согласно статье 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
Как следует из материалов дела, основанием для приостановления государственной регистрации послужило непредставление обществом "Рота-Девелопмент" при обращении в регистрирующий орган уведомления арендодателя о совершаемой уступке прав.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
То есть на законодательном уровне закреплено, что передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, носит уведомительный характер для арендодателя.
При этом ни Законом N 218-ФЗ, ни Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено обязанности заявителей при подаче заявления о государственной регистрации договора уступки прав по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, предоставлять в регистрирующий орган копию уведомления, адресованного арендодателю, а также доказательства направления данного уведомления в его адрес.
В силу части 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.
Вместе с тем, как верно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, обществом "Рота-Девелопмент" 20.07.2020 направлено в адрес администрации (арендодатель) уведомление о переходе прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды.
Кроме того, исходя из содержания пункта 1 части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, является залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона.
Согласно части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, по смыслу названных норм, в случае, если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, то с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве право аренды данного земельного участка считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).
Судом первой инстанции установлено, что субарендатором спорного земельного участка и застройщиком является общество "СЗ МИЦ-СтройКапитал", и при замене арендатора право залога участников долевого строительства (залогодержателей) не прекращается, в связи с чем согласие всех залогодержателей на совершение сделки по уступке права аренды не требуется.
Таким образом, причин для приостановления государственной регистрации прав, а затем и отказа в совершении регистрационных действий у ответчика не имелось, в связи с чем, оспариваемые заявителем решение Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации и отказ в государственной регистрации не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы общества "Рота-Девелопмент" в сфере предпринимательской деятельности.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителя апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя апелляционной жалобы с оценкой судом доказательств.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 19.03.2021 года по делу N А41-75025/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.
Председательствующий cудья
М.И. Погонцев
Судьи
С.А. Коновалов
Н.В. Марченкова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
