Дата принятия: 14 июля 2020г.
Номер документа: 10АП-7580/2020, А41-94767/2019
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2020 года Дело N А41-94767/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2020 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Боровиковой С.В., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Красногорск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 16.03.2020 по делу N А41-94767/2019.
В судебном заседании принял участие представитель:
общества с ограниченной ответственностью "Гольево": Ерыкова Н.Ю. (по доверенности N 8 от 13.12.2019).
Администрация городского округа Красногорск Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гольево" (далее - ООО "Гольево", общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 10.04.2013 N 141 земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030308:752.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 09.04.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, настаивает на существенном нарушении арендатором условий договора аренды.
В судебном заседании представитель ответчик возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между истцом и индивидуальным предпринимателем Бункиной Мариной Ивановной (далее - ИП Бункина) заключен договор аренды от 10.03.2013 N 141 земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030308:752, площадью 20 000 +/- 247 кв. м, категория земель - "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", вид разрешенного использования - "для размещения производственно-складского комплекса", расположенного по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, городское поселение Нахабино, вблизи р. п. Нахабино, в районе пересечения ул. Панфилова с а/д на котельную (пункт 1.1 договора аренды).
Срок аренды установлен на 49 лет (пункт 2.1 договора аренды).
Пунктом 4.4.2 договора аренды установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
В соответствии с пунктами 4.1.1, 6.2 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев), либо внесении её не в полном объеме на протяжении указанного периода.
Договор аренды зарегистрирован 29.04.2013 за N 50-50-11/052/2013-155.
20 января 2017 года между ИП Бункиной и ООО "Гольево" заключен договор уступки права аренды по договору аренды, по которому все права и обязанности арендатора по договору перешли к ответчику.
В соответствии с пунктом 4.1.2 договора аренды 15.04.2019 администрацией осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030308:752 на предмет соблюдения условий договора. В результате осмотра выявлено, что земельный участок не огорожен, на него имеется доступ, на участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, участок не используется по целевому назначению, о чем составлен акт осмотра от 15.04.2019.
Претензией от 02.07.2019 N 05.03.2018 истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды.
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из их необоснованности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.
Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного ранее договора аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
По смыслу статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.?
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным (пункт 2.1 договора).
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.
Истец в обоснование иска сослался на то, что ответчик не использует земельный участок по целевому назначению. В обоснование данного довода истцом представлен указанный ранее акт осмотра земельного участка.
Суд первой инстанции обоснованно не согласился с данным доводом ввиду следующего.
Согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Согласно абзацу 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 названного Кодекса право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Данное положение устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
Из документов, представленных в материалы дела ответчиком, следует, что на спорном земельном участке ответчик проводит работы по его освоению в соответствии с разрешенным использованием, что подтверждается градостроительным планом земельного участка N RU50505000-MSK006211; договором, заключенным между ООО "Гольево" (заказчик) и ООО "СТАИК" (инвестор), о совместной деятельности при реализации проекта "Строительство производственно-складского комплекса" от 15.01.2018; эскизным проектом складского комплекса по адресу: Московская область, г.о. Красногорск, земельные участки с кадастровыми номерами 50:11:0030308:751 и 50:11:0030308:752; техническими условиями на подключение коммуникаций к объекту капитального строительства (что установлено, в том числе, судебными актами по делу N А41-65052/2018), письмом ФГКУ "Управление лесного хозяйства и природопользования" Министерства обороны Российской Федерации от 01.07.2019 N 7/493, которым сообщается, что границы лесничеств и лесопарков, расположенных на земельных участках, смежных с земельным участком с кадастровым номером 50:11:0030308:752, будут установлены в ходе их проектирования.
Администрацией факт освоения спорного земельного участка не опровергнут.
Лишь представленный истцом акт осмотра земельного участка достоверно не подтверждает использование обществом земельного участка с нарушением вида разрешенного использования, на что верно указал суд первой инстанции. При этом указанный осмотр был проведен без участия ответчика. Иное из материалов дела не следует.
Таким образом, в настоящем случае администрация не представила достоверные доказательства в их необходимой совокупности того, что со стороны ответчика допущено существенное нарушение условий договора аренды.
Соответственно, основания для расторжения спорного договора аренды отсутствуют.
Доводы апелляционных жалоб не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 16.03.2020 по делу N А41-94767/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Красногорск Московской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий судья Л.В. Пивоварова
Судьи: С.В. Боровикова
Н.В. Марченкова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
