Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2020 года №10АП-6639/2020, А41-95764/2019

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 31 августа 2020 года Дело N А41-95764/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2020 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Казаковой Т.А.,
при участии в заседании:
от истца: Нэвэл А.Ю., доверенность от 17.08.2020,
от ответчика: Высоцкая Г.В., доверенность от 09.01.2020,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 28.02.2020 по делу N А41-95764/19, по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха к ООО "ГС-САВВИНО" - СПЕЦЗАСТРОЙЩИК" о взыскании задолженности и пени,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГЛАВСТРОЙ- САВВИНО" - СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК" (далее - ответчик, ООО "ГС-САВВИНО" - СПЕЦЗАСТРОЙЩИК") о взыскании 472 821 руб. 44 коп. задолженности по оплате арендной платы за 3 квартал 2019 года, подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка N 4099 от 09.12.2010, а также 2 264 руб. 17 коп. пени за период с 16.09.2019 по 24.09.2019.
Решением Арбитражного суда Московской области от 28.02.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, Комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, между Истцом (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) заключен договор N 4099 от 09.12.2010 аренды земельного участка КН 50:50:020601:51 под комплексную многоэтажную жилую застройку.
Указанный договор заключен в рамках Инвестиционного контракта на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская (центр-2) от 27.08.2007.
В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата вносится ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.
В случае не соблюдения порядка внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить за каждый день просрочки пени в размере 0,05% от суммы просроченного платежа (п. 5.2 Договора).
Как указал истец, Ответчик свои обязательства надлежащим образом не исполнил, в связи чем у него образовалась задолженность.
Поскольку инициированный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, он обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что на стороне ответчика отсутствует задолженность.
Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что между частным лицом и публично-правовым образованием может быть заключен договор о развитии застроенной территории, по которому частное лицо обязуется подготовить проекты документации по планировке территории, уплатить выкупную цену за изымаемое аварийное жилье и земельные участки, передать в муниципальную собственность жилые помещения, необходимые для расселения граждан из аварийного жилья и после утверждения органами местного самоуправления документации по планировке территории осуществить строительство в соответствии с такой документацией, а публично-правовое образование обязуется утвердить документацию по планировке территории, принять решение об изъятии помещений в аварийных зданиях и земельные участки под ними, а затем предоставить эти участки контрагенту для нового строительства.
Поскольку по условиям Инвестиционного контракта от 27.08.2007 Инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а Администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, суд приходит к выводу, что Инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории.
В соответствии с Соглашением от 25.04.2019 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 4099 от 09.12.2010 права и обязанности ООО "Аврора" перешли к ООО "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" (Ответчик, Арендатор).
25 апреля 2019 года между ООО "Аврора" и ООО "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" заключено соглашение, по которому ООО "Аврора" передало ООО "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" права и обязанности арендатора по договору N 4099 от 09.12.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:51.
Согласно п. 8.1. указанного соглашения, оно вступает в силу с даты его государственной регистрации.
В соответствии с п.10 Закон Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" (принят постановлением Мособлдумы от 21.06.2018 N 4/56-П), при предоставлении в аренду земельных участков из земель населенных пунктов базовый размер арендной платы за нарушенные земли при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 2,92 рубля за квадратный метр.
Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.
Для целей настоящего Закона под нарушенными землями понимаются земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственной деятельности.
Согласно представленному в материалы дела утвержденному рабочему "Проекту рекультивации загрязненных земель" по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, мкрн "Центр-2"), земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:51 подлежит рекультивации за счет арендатора.
В связи с изложенным, судом первой инстанции верно указано, что при исчислении размера аренды, базовая ставка арендной платы за пользование земельным участком КН 50:50:020601:51 составляет 2,92 рубля за квадратный метр, а не 67,31, как указывает истец.
Таким образом, арендная плата подлежит определению по формуле: 2,92 (Аб) x 4.2(Кд) x 1(Пкд) x 1,32 (Км) x 15 244 (S) = 246777,18 рублей в год/61694,29 рублей в квартал.
Ответчик в счет оплаты аренды за 3 кв.2019 года перечислил 21 441, 64 рублей (в соответствии с уведомлением N 1038/2 от 02.02.2018).
На основании изложенного, суд первой инстанции обосновано отказал в удовлетворении исковых требований.
Ссылка Истца в апелляционной жалобе на то, что выводы решения суда противоречат фактическим обстоятельствам дела является необоснованной.
Ответчик стал арендатором земельного участка по договору аренды N 4099 от 09.12.2010 на основании Соглашения о об уступке прав и обязанностей от 25.04.2019 (далее - Соглашение) по вышеуказанному договору аренды земельного участка (кадастровый номер 50:50:020601:51), заключенного между ООО "Аврора" (Арендатор) и ООО "ГС-Саввино"-спецзастройщик" (Новый Арендатор). Указанный земельный участок был образован в результате размежевания земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:0024. Срок аренды земельного участка с 01.12.2010 по 26.04.2050.
В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор аренды земельного участка, за исключением договоров, заключенных на срок менее чем один год, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса, п. 2. ст. 609, п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Пунктом 8.1. Соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка предусмотрено, что соглашение об уступке прав и обязанностей вступает в силу с момента его государственной регистрации. Дата регистрации Соглашения - 24 июня 2019 года.
Пунктом 3.1. Договора аренды земельного участка предусмотрен, расчета арендной платы для ООО "Аврора", исходя из базовой ставки арендной платы, установленной для загрязненных земель. Пересчет арендной платы будет произведен после утверждения приемки земельного участка после проведенной рекультивации. Рекультивация земельного участка не проведена, акты о проведении рекультивации отсутствуют.
Согласно уведомлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха N 1038/2 от 02.02.2018 ООО "Аврора" с 01.01.2018 была установлена арендная плата в квартал 21 441,64 рублей, исходя из базовой ставки (Аб) арендной платы 2,92 руб. за кв. м установленной для загрязненных земель.
Прежнему арендатору на 2019 год размер арендной плата по данному договору не изменялся, рекультивация земельного участка на дату заключения Соглашения об уступке прав и обязанностей не была произведена, акт о проведении рекультивации не подписывался, что подтверждается письмом ООО "Аврора" N 134 от 24.09.2019 и письмом Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха N 6669/2 от 05.07.2019.
При уступке прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.
Законом Московской области N 103/2018-03 от 03.07.2018 года "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2019 год" в ст. 10 Базовый размер арендной платы за нарушенные земли составляет 2,92 руб. за кв. м при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель.
ООО "ЦентрСтройПроект" по заказу ООО "Аврора" был разработан Рабочий проект Рекультивации загрязненных земель" по адресу: Московская область, г. Железнодорожный (новое название: г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Автозаводская).
Проект рекультивации загрязненных земель по адресу: Московская область, г.Железнодорожный (новое название: г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Автозаводская) Земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:0024 утвержден Постановлением Главы городского округа Железнодорожный Московской области N 3833 от 21.12.2008. Постановлением Администрации городского округа Балашиха N 1014-П А от 09.10.2017 в Постановление от 31.12.2008 за N 3833 "Об утверждении проекта рекультивации загрязненных земель по Адресу: Московская область, город Железнодорожный, ул. Автозаводская" внесены изменения о выполнении рекультивации поэтапно в срок до 30.09.2022 года.
Доводы апелляционной жалобы относительно того, что расчет арендной платы по Аб в размере 2,92 руб. за квадратный метр должен производиться с 15 октября 2019 года в соответствии с 1.2. Дополнительного соглашения N 8/331-ДА-9 от 15.09.2019 к Инвестиционному контракту N б/н от 27.08.2007 неправомерны, поскольку все права и обязанности по Договору аренды N 4099 от 09.12.2010 перешли к Ответчику на основании Соглашения, в том числе и проведение рекультивации.
Также заявитель полагает, что судом первой инстанции неправомерно сделана ссылка на то, что стоимость арендной платы не должна быть выше ставки земельного налога. Между тем, апелляционный суд отмечает следующее.
Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:540:020601:51 заключен в соответствии с п. 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Земельный участок, с кадастровым номером 50:540:020601:51 предоставлен в аренду для использования под комплексную многоэтажную жилую застройку.
27 августа 2007 года между ООО "Аврора" и Администрацией городского округа Железнодорожный (теперь Балашиха) Московской области был заключен Инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, микрорайон "Центр-2".
В соответствии с Инвестиционным контрактом от 27.08.2007 Инвестор застройщик обязан был обязан построить школы - 4 шт., детские сады-6 шт., поликлинику для взрослых, поликлинику для детей, здание администрации, пожарное депо, подстанцию скорой помощи, осуществить финансирование проектирования строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального торгового центра, инженерных сооружений, необходимых для жизнедеятельности застраиваемой территории, осуществить финансирование проектирования, строительство и ввод в эксплуатацию здания ЗАГСа, осуществить финансирование проектирования, строительства и ввод в эксплуатацию автомобильной дороги (продолжение ул. Пионерская - Рождественская в микрорайоне "Центр-2" и мкр. "Центральный" в г. Балашиха, мкр. Железнодорожный Московской области) и связанных с ней инженерных сетей и сооружений (включая железнодорожный переезд, благоустройство и озеленение территории), в том числе оплата услуг технического заказчика, провести проектно-изыскательские работы по выносу железнодорожных путей не общего пользования в г. Железнодорожный, а также передать администрации квартиры для улучшения жилищных условий жителей муниципального образования.
Проект планировки и межевания территории "Центр-2" производился Инвестором застройщиком ООО "Аврора", что подтверждается Заключением о результатах публичных слушаний по проекту планировки и межевания территории микрорайона "Центр-2" "МГ" N 28 от 01 августа 2012 года.
Следовательно, указанный договор аренды заключен в рамках Инвестиционного контракта на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный (теперь Балашиха), ул. Автозаводская(Центр 2) от 27 августа 2007 года и к данным отношениям аренды земельного участка могут быть применены нормы Градостроительного кодекса о развитии застроенной территории (ст. 46.1, 46.2 и 46.3). Поскольку инвестиционный контракт был заключен в 2007 году, договор аренды земельного участка в декабре 2010 года.
Поскольку по условиям договора аренды земельного участка N 4099 на время проведения рекультивации установлена арендная плата из расчета Аб в размере 2,92 руб. за квадратный метр для загрязненных земель, то суд правомерно согласился с позицией Ответчика о применении для расчетов по арендной плате на время рекультивации стоимости арендной платы в квартал в размере 472 821,44 руб.
Таким образом, при вынесении решения судом указана максимальная ставка арендной платы в год и минимальная на время проведения рекультивации с учетом того, что рекультивация производится за счет средств Ответчика и никаких противоречий в применении законодательства апелляционным судом не установлена.
У Ответчика на дату предъявления иска отсутствовала задолженность по арендной плате за третий квартал, поскольку им была произведена оплата в полном объеме, который был установлен прежнему арендатору на 2019 год.
Кроме того по аналогичному спору имеются вступившие в законную силу решения Арбитражного суда Московский области от 17 января 2020 года по делам N А41-98610/2019, N А41-98594/2019 и N А41-95727/2019 с отказом Истцу о взыскании стоимости арендной платы в повышенном размере по договорам аренды земельных участков, по которым необходимо проведение рекультивации.
Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 28.02.2020 по делу N А41-95764/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н. Виткалова
Судьи
С.А. Коновалов
В.Н. Семушкина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка