Дата принятия: 19 февраля 2021г.
Номер документа: 10АП-492/2021, А41-21071/2020
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2021 года Дело N А41-21071/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2021 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2021 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего-судьи Иевлева П.А.,
судей Немчиновой М.А., Панкратьевой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Брусенцовой И.В.,
при участии в заседании:
от заявителя по делу - ООО "ФЛИНКБАУ"- представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от заинтересованного лица по делу - Управления Росреестра по Московской области - Начкебия А.О., по доверенности от 17.11.2020,
от третьего лица по делу - Романова Я.В. - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 11.12.2020 по делу N А41-21071/20, принятое судьей Анисимовой О.В., по заявлению ООО "ФЛИНКБАУ" к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконным решения, третье лицо: Романова Я.В.,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "ФЛИНКБАУ" (далее - ООО "ФЛИНКБАУ", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление росреестра, росреестр, заинтересованное лицо) с заявленными требованиями:
- признать незаконными действия росреестра по погашению записи об ограничении (обременении) права: сделки за N 50-50/015/001/2015-9489/1 от 06.02.2020;
- обязать Управление росреестра погасить (исключить) в ЕГРН запись о регистрации прекращения (погашения) договора участия в долевом строительстве N Бал-4/2-9-173 от 29.06.2015, заключенного между ООО "ФЛИНБАУ" и Романовой Яниной Валерьевной (номер регистрационной записи N 50-50/015-50/015/001/2015-9489/1 от 06.07.2015);
- обязать Управление росреестра восстановить в ЕГРН запись о регистрации договора участия в долевом строительстве N Бал-4/2-9-173 от 29.06.2015, заключенного между ООО "ФЛИНБАУ" и Романовой Яниной Валерьевной (номер регистрационной записи N 50-50/015-50/015/001/2015-9489/1 от 06.07.2015).
Решением Арбитражного суда Московской области от 11.12.2020 заявленные требования удовлетворены.
Управление Росреестра по Московской области не согласилось с выводами суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по мотивам, изложенным в жалобе.
Судебное заседание проведено в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей ООО "ФЛИНКБАУ", Романовой Я.В., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеке арбитражных дел на сайте (www.//kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.
Представитель Управления Росреестра по Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителя управления, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
Из материалов дела следует, что 29.06.2015 между обществом (застройщик) и Романовой Я.В. (участник) заключен договор участия в долевом строительстве N Бал-4/2-9-173 (далее - договор, л.д. 76).
Согласно п. 1.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. 28 "пос. Первомайский", корп. 4 (далее - МКД), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД передать участнику по цене 8296921 руб. объект долевого строительства, указанный в п. 1.2 договора, а участник обязуется в срок, предусмотренный договором, оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.
06.07.2015 произведена государственная регистрация договора (л.д. 84).
Уведомлением от 06.02.2020 N 50/015/008/2020-1481 регистрирующий орган уведомил о погашении записи об ограничении (обременении) права: сделки за N 50-50/015-50/015/001/2015-9489/1 (л.д. 87). Согласно уведомлению, основанием для погашения записи явилось уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с не устранением выявленных недостатков и расторжении договора долевого участия от 11.09.2017.
Не согласившись с действиями росреестра по погашению записи о сделке на основании одностороннего отказа участника от договора участия в долевом строительстве, общество обратилось в суд с заявленными требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч. 3). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ч. 4). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 5).
Согласно ч. 6 ст. 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 48 Закона N 218-ФЗ "особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
Пунктом 3 части 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя (ч. 7 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
Согласно ч. 8 ст. 48 Закона N 218-ФЗ заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора.
В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.
Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре. При отсутствии в договоре адреса электронной почты уведомление направляется в письменной форме посредством почтового отправления.
Как пояснил представитель заинтересованного лица в представленном отзыве (л.д. 159), при погашении записи управление действовало в соответствии с положениями ч. 8 ст. 48 Закона N 218-ФЗ.
Согласно представленному в дело уведомлению Романовой Я.В. в адрес ООО "ФЛИНКБАУ" об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с неустранением выявленных недостатков и расторжении договора долевого участия (л.д. 130), в нем указано, что 22.07.2015 во исполнение договора долевого участия в строительстве от 29.06.2015 N бал-4/2-9-173, 22.07.2015 застройщик передал участнику объект - квартиру, однако в феврале 2017 года была обнаружена огромная щель, о чем общество было уведомлено 09.02.2017. Однако дефект не был устранен. 08.07.2017 Романова Я.В. направила в адрес общества претензию, где указала все недостатки в квартире и просила их устранить. 09.08.2017 комиссией со стороны общества квартира была осмотрена, недостатки поименованы в акте осмотра. Однако по состоянию на 11.09.2017 недостатки исправлены не были. Учитывая изложенное, на основании п. 5.4 договора, п. 3 ст. 7 и ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, участник отказывается от договора и просит возвратить уплаченные по нему денежные средства.
Данное уведомление направлено в адрес общества 12.09.2017 (л.д. 132), а 24.01.2020 участник подал заявление в росреестр о погашении в ЕГРН записи о долевом участии в строительстве, представив уведомление об одностороннем отказе от сделки.
Кроме того, в 2018 году Романова Я.В. обратилась в Замоскворецкий районный суд г. Москвы с иском к ООО "ФЛИНКБАУ" о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств.
Решением Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 22.11.2018 по делу N 2-5803/18, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08.11.2019, в удовлетворении иска Романовой Я.В. было отказано. Отказывая в иске, суды указали, что МКД введен в эксплуатацию и соответствует всем параметрам и требованиям предъявляемым законодательству РФ к построенному объекту капитального строительства - МКД, сторонами подписан акт приемки-передачи квартиры от 22.07.2015, без каких-либо замечаний и претензий со стороны участника долевого строительства, в течение двух лет Романова Я.В. проживала в квартире, и обратилась к ответчику с просьбой устранить дефекты только в феврале 2017 года. Более того, в августе 2017 года застройщик обращался к Романовой Я.В. с просьбой установить удобные дату и время для проведения ремонтных работ, но ответ на письмо не был получен, а 11.09.2017 Романова Я.В. направила обществу уведомление об отказе от договора и его расторжении. 27.09.2017 общество повторно обратилось к Романовой Я.В. с просьбой назначить дату и время для устранения недостатков, однако ответ также получен не был.
Таким образом, суды пришли к выводу об отсутствии доказательств наличия у объекта (квартиры) недостатков, допущенных застройщиком, и, как следствие, отсутствие оснований для расторжения договора долевого участия в строительстве.
Согласно п. 6.9 договора, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, в иных установленных федеральным законом или настоящим договором случаях.
Указанный пункт договора соответствует положениям части 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
Согласно ч. 1.2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
Поскольку вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции установлен факт отсутствия существенных нарушений договора со стороны застройщика, предъявляемых к качеству объекта, то участник не имел права на односторонний отказ от договора на указанном основании.
Кроме того, в материалы дела не представлено доказательств надлежащего выполнения заинтересованным лицом требований ч. 8 ст. 48 Закона N 218-ФЗ, а именно, направления в адрес ООО "ФЛИНБАУ" уведомления о поступлении заявления от участника об одностороннем отказе от договора участия в долевом строительстве.
При данных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемые действия росреестра по погашению записи в ЕГРН о сделке не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы заявителя.
В целях устранения допущенных нарушений суд первой инстанции обязал заинтересованное лицо принять предусмотренные законом меры по погашению записи в ЕГРН о прекращении договора участия в долевом строительстве и восстановлению в ЕГРН указанной записи.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Из доводов апелляционной жалобы, материалов дела, оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 11.12.2020 по делу N А41-21071/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий cудья
П.А. Иевлев
Судьи
М.А. Немчинова
Н.А. Панкратьева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
