Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2020 года №10АП-4156/2020, А41-55439/2013

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 31 августа 2020 года Дело N А41-55439/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2020 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Мизяк В.П., Терешина А.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Магомадовой К.С.,
при участии в заседании:
от внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "Еврострой" Бондарева Александра Анатольевича: Бондарев А.А. лично,
от Комитета по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области: Зеночкина Е.В. по доверенности N 1258-19исх от 10.06.2020,
от Равича Михаила Вячеславовича: Равич И.В. по нотариально удостоверенной доверенности от 18.03.16, зарегистрированной в реестре за N 2-557,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области на определение Арбитражного суда Московской области от 29 января 2020 года по делу N А41-55439/13, по заявлению внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "Еврострой" Бондарева Александра Анатольевича о признании за должником права на приобретение в собственность недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
Внешний управляющий общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Еврострой" Бондарев Александр Анатольевич обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением, в котором просил:
признать право собственности ООО "Еврострой" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:47:0041103:16;
установить выкупную цену земельного участка 50:47:0041103:16 общей площадью 2 913 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, проезд Школьный, дом 2-а, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение автостоянки и складских помещений, в размере 166 390 рублей 56 копеек;
установить, что судебный акт по результатам рассмотрения настоящего обособленного спора является основанием для государственной регистрации права собственности ООО "Еврострой" на земельный участок с кадастровым номером 50:47:0041103:16 (л.д. 2-5).
Заявление подано на основании статьи 201.8 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)", статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, внешний управляющий ООО "Еврострйо" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил:
- признать право ООО "Еврострой" на приобретение земельного участка кадастровый номер 50:47:0041103:16 площадью 2 913 кв.м. в собственность как собственника здания, расположенного на данном земельном участке, площадью 1 083,9 кв.м., кадастровый номер 50:47:0041103:68, по цене, равной 166 390 рублей 56 копеек,
- обязать Комитет по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области в течение 5 календарных дней с момента вступления в силу судебного акта по настоящему спору заключить с ООО "Еврострой" договор купли-продажи земельного участка без торгов по цене, равной 166 390 рублей 56 копеек, кадастровый номер 50:47:0041103:16, общей площадью 2 913 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, проезд Школьный, дом 2-а, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение автостоянки и складских помещений (л.д. 7).
Определением Арбитражного суда Московской области от 29 января 2020 года было признано право ООО "Еврострой" на приобретение земельного участка с кадастровым номером 50:47:0041103:16, площадью 2 913 кв.м., в собственность, как собственника здания, находящегося на данном земельном участке по выкупной цене 166 390 рублей 56 копеек, Комитет по управлению имуществом администрации г.о. Орехово-Зуево был обязан в течение 5 дней с даты вступления в законную силу определения заключить с ООО "Еврострой" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:47:0041103:16, площадью 2 913 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, проезд Школьный, д. 2-а, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение автостоянки и складских помещений, без торгов по выкупной цене 166 390 рублей 56 копеек (л.д. 28-30).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Комитет по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского г.о. Московской области обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (л.д. 32-35).
Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, ООО "Еврострой" на праве собственности принадлежит двухэтажное нежилое здание, общей площадью 1 083,90 кв.м. с кадастровым номером 50:47:0041103:68, расположенное по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, проезд Школьный, дом 2-а, на земельном участке с кадастровым номером 50:47:0041103:16, общей площадью 2 913 кв.м.
Названный земельный участок находился у ООО "Еврострой" в аренде на основании договора N 526ю от 02.09.11, заключенного с Комитетом по управлению имуществом администрации г.о. Орехово-Зуево.
Определением Арбитражного суда Московской области от 24 октября 2014 года в отношении ООО "Еврострой" введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Бондарев А.А.
В целях реализации утвержденного участниками долевого строительства и кредиторами ООО "Еврострой" плана внешнего управления от 12.12.14 (с изменениями от 25.03.15), внешним управляющим ООО "Еврострой" было принято решение о приобретении в собственность ООО "Еврострой" земельного участка с кадастровым номером 50:47:0041103:16, в связи с чем 20.05.19 через Портал государственных и муниципальных услуг Московской области было подано заявление N 5 о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов названного земельного участка.
В ответ на указанное заявление 18.06.19 через Портал пришло решение за подписью Заместителя главы администрации г.о. Орехово-Зуево Попова А.А. об отказе в предоставлении государственной услуги со ссылкой наличие обеспечительных мер, наложенных в отношение земельного участка, и (или) прав пользования на указанные объекты недвижимого имущества.
14.07.19 ООО "Еврострой" было повторно подано заявление N 7 от 01.07.19 о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка кадастровый номер: 50:47:0041103:16, в котором указано, что наложенная в соответствии с определением Арбитражного суда Московской области от 29 января 2015 года по делу N А41-55439/2013 на земельный участок обеспечительная мера, направлена на запрет Комитету по управлению имуществом заключать договор аренды вышеуказанного земельного участка с другими лицами, помимо ООО "Еврострой", и предоставление земельного участка в собственность ООО "Еврострой" не противоречит названному судебному акту.
В удовлетворении названного обращения было отказано решением за подписью Первого заместителя главы администрации Павловой Т.И. от 04.09.19 со ссылкой на наличие обеспечительных мер, наложенных в отношении земельного участка, и (или) прав пользования на указанные объекты недвижимого имущества и недостижение цели, для которой земельный участок предоставлялся в аренду недвижимого имущества.
Поскольку спорное имущество в собственность должника передано не было, внешний управляющий Бондарев А.А. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Принимая обжалуемое определение, суд первой инстанции указал, что с учетом статей 39.3 и 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации, ООО "Еврострой", как собственник здания, имеет исключительное право на приобретение земельного участка, на котором расположено здание, в собственность без торгов.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В соответствии со статьей 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Особенности банкротства должника-застройщика, установлены параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, в которую Федеральным законом N 218-ФЗ от 29.07.17 "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" были внесены изменения.
В соответствии с пунктом 13 статьи 25 Федерального закона N 218-ФЗ от 29.07.17 Федеральный закон N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции настоящего Федерального закона) применяется арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после 01.01.18.
Поскольку производство по настоящему делу было возбуждено до 01.01.18, при его рассмотрении применяются положения Закона о банкротстве без учета изменений, внесенных Федеральным законом N 218-ФЗ от 29.07.17.
В силу пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве (в применимой к настоящим правоотношениям редакции) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению в том числе требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Как указывалось выше, ООО "Еврострой" на праве собственности принадлежит двухэтажное нежилое здание, общей площадью 1 083,90 кв.м. с кадастровым номером 50:47:0041103:68, расположенное по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, проезд Школьный, дом 2-а, на земельном участке с кадастровым номером 50:47:0041103:16, общей площадью 2 913 кв.м.
В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Таким образом, ООО "Еврострой" обладает исключительным правом на приобретение земельного участка под принадлежащим Обществу зданием.
Порядок продажи земельного участка урегулирован в статье 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу пункта 1 которой продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Пунктом 1 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Доказательств несоблюдения установленного порядка со стороны ООО "Еврострой" не имеется.
В силу пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Как указывалось выше, Комитет по управлению имуществом администрации г.о. Орехово-Зуево Московской области дважды отказывал ООО "Еврострой" в заключении договора купли-продажи со ссылкой на принятие определением Арбитражного суда Московской области от 29 января 2015 года по настоящему делу обеспечительных мер в отношении спорного имущества.
Основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность предусмотрены статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. Данных оснований в рассматриваемом случае не имеется.
Наложение обеспечительных мер в отношении спорного земельного участка в рассматриваемом случае не препятствует передаче его в собственность ООО "Еврострой".
Так, определением Арбитражного суда Московской области от 29 января 2015 года по настоящему делу, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2015 года и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 07 июля 2015 года, Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево, администрации городского округа Орехово-Зуево было запрещено заключать договоры аренды земельных участков, выделенных для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, пересечение ул. Ленина и Школьного проезда с кадастровыми номерами: 50:47:0041103:18, площадью 132 кв.м., 50:47:0041103:16, площадью 2 913 кв.м., 50:47:0000000:45, площадью 4 900 кв.м., 50:47:0041104:39, площадью 4 700 кв.м. с другими лицами, помимо застройщика ООО "Еврострой"; запрещена государственная регистрация такого договора аренды, а также запрещено распоряжаться арендодателю данными земельными участками иным образом.
Следовательно, обеспечительные меры были наложены в интересах ООО "Еврострой" в целях недопущения отчуждения используемых им земельных участков, в том числе спорного земельного участка с кадастровым номером 50:47:0041103:16, третьим лицам. Данные обеспечительные меры не распространяются на самого должника и не свидетельствуют о наличии препятствий в передаче спорного земельного участка в собственность ООО "Еврострой".
В силу пункта 1 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
Пунктом 2 названной статьи закреплено, что при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо
установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
По сведениям ЕГРН по состоянию на 22.10.19 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:47:0041103:16 составила 1 109 270 рублей 40 копеек, а кадастровая стоимость расположенного на нем здания - 5 703 999 рублей 96 копеек, что в более чем в 5,7 раз превышает кадастровую стоимость земельного участка.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что решения администрации г.о. Орехово-Зуево от 18.06.19 и от 04.09.19 об отказе в предоставлении земельного участка в собственность без торгов не соответствуют основаниям, определенным действующим законодательством, в связи с чем правомерно обязал Комитет по управлению имуществом администрации г.о. ОреховоЗуево заключить с ООО "Еврострой" договор купли-продажи земельного участка.
В силу пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:
1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).
Правительством Московской области 02.05.12 было издано постановление N 639/16 "Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, сооружений либо помещений в них, расположенных на таких земельных участках", которым с 01.07.12 установлена цена продажи земельных участков равная:
1) трем процентам кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков:
- относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения;
- относящихся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (использования);
- вне зависимости от категории земель с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (включая индивидуальное гаражное строительство);
2) пятнадцати процентам кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков.
С учетом изложенного, исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка, суд первой инстанции правомерно установил выкупную цену имущества в размере, равном 166 390 рублей 56 копеек.
Довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии у ООО "Еврострой" исключительного права в отношении спорного земельного участка в связи с разрушением расположенного на нем здания подлежит отклонению.
Представленный в материалы дела в обоснование данного довода акт осмотра земельного участка от 02.09.19 составлен представителями Комитета по управлению имуществом администрации г.о. Орехово-Зуево Московской области в одностороннем порядке и не может сам по себе свидетельствовать об отсутствии объекта недвижимости на спорном земельном участке (л.д. 16).
Право собственности ООО "Еврострой" на здание, расположенное по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, проезд Школьный, дом 2-а, в связи с отсутствием объекта недвижимости прекращено не было.
При этом 09.01.2020 Комитетом по управлению имуществом администрации г.о. Орехово-Зуево Московской области был составлен и подписан проект договора аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов N 1ю, по условиям которого ООО "Еврострой" в аренду предоставляется земельный участок с с кадастровым номером 50:47:0041103:16, на котором в соответствии с пунктом 1.4. договора расположен объект недвижимости - здание нежилого назначения, находящееся в собственности Общества (л.д. 17-21).
Таким образом Комитет по управлению имуществом администрации г.о. Орехово-Зуево Московской области подтвердил факт наличия принадлежащего должнику объекта недвижимости на спорном земельном участке.
Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.
При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Определение Арбитражного суда Московской области от 29 января 2020 года по делу N А41-55439/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Н. Катькина
Судьи:
В.П. Мизяк
А.В. Терешин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка