Дата принятия: 25 августа 2020г.
Номер документа: 10АП-3431/2020, А41-54655/2019
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2020 года Дело N А41-54655/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2020 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Виткаловой Е.Н., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,
при участии в заседании:
от ООО "Интрар": Перфилов Д.В., по доверенности от 21.01.2019;
от Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области: не явились, извещены;
от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 09 декабря 2019 года по делу N А41-54655/19 по исковому заявлению Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области к ООО "Интрар", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области, об изъятии объектов недвижимости для государственных нужд,
УСТАНОВИЛ:
Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Интрар" со следующими требованиями (с учетом принятых судом уточнений):
1. Изъять для государственных нужд Московской области у ответчика часть земельного участка площадью 1 179 кв. м, с кадастровым номером 50:21:0040110:861, образованная из земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040110:712, общей площадью 3 074 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: Московская область, р-н Ленинский, г/п Видное, д. Апаринки, принадлежащий правообладателю (Ответчику) на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 12.08.2013 сделана запись регистрации N 50-50-21/040/2013-410;
2. Установить, что размер возмещения рыночной стоимости части земельного участка, площадью 1179 кв. м, входящей в состав земельного участка с кадастровым номером: 50:21:0040110:712, общей площадью 3 074 кв. м, с учетом величины убытков составляет 4 960 348 руб., в том числе: 1) Рыночная стоимость части земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040110:712, составляет: 4 960 348 руб. 2) Величина убытков, причиненных правообладателю изъятием объекта недвижимого имущества, составляет: 140 596 руб.
3. Установить, что решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ответчика и возникновения права собственности Московской области на часть земельного участка площадью 1 179 кв. м, с кадастровым номером 50:21:0040110:861, образованную из земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040110:712, общей площадью 3 074 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: Московская область, р-н Ленинский, г/п Видное, д. Апаринки.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Министерство имущественных отношений Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 09 декабря 2019 года по делу N А41-54655/19 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области обжаловало его в апелляционном порядке.
Ответчик направил в судебное заседание своего представителя, который возражал на доводы апелляционной жалобы.
Истец и третье лицо своих представителей в судебное заседание не направили.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Московской области от 25.10.2016 N 782/39 "Об утверждении государственной программы Московской области "Развитие и функционирование дорожно-транспортного комплекса на 2017-2021 годы", постановления Правительства Московской области от 25.02.2014 N 88/5 "Об утверждении проекта планировки территории для реконструкции линейного объекта капитального строительства - Каширское шоссе на участке км 0 км 4,4 в Ленинском муниципальном районе Московской области" (с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства Московской области от 18.05.2018 N 315/16"), распоряжения Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области от 23.08.2018 N 463-Р "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории", решения Градостроительного совета Московской области от 21.08.2018 N 33, Министерством транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области принято:
Распоряжение от 03.09.2018 N 476-Р "Об изъятии объекта недвижимого имущества для государственных нужд Московской области", согласно которому подлежит изъятию часть земельного участка площадью 1 179 кв. м, с кадастровым номером 50:21:0040110:861, образованная из земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040110:712, общей площадью 3 074 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: Московская область, р-н Ленинский, г/п Видное, д. Апаринки, принадлежащий правообладателю (Ответчику) на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 12.08.2013 сделана запись регистрации N 50-50-21/040/2013-410.
Согласно подготовленного ГУП МО "Московское областное БТИ" отчета от 15.11.2018 N 1-1144/18 об оценке рыночной стоимости части земельного участка, площадью 1 179 кв. м, входящей в состав земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040110:712, общей площадью 3 074 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под ведение личного подсобного хозяйства, по адресу: Московская область, Ленинский район, г/п Видное, д. Апаринки, для установления размера возмещения с учетом убытков и упущенной выгоды объектов недвижимого имущества, изымаемых для государственных нужд Московской области, рыночная стоимость и убытки составляют: 4 960 348 руб., в том числе: рыночная стоимость части земельного участка, площадью 1 179 кв. м, составляет: 4 960 348 руб.; величина убытков, причиненных правообладателю изъятием части земельного участка, составляет: 140 596 руб.
В связи с тем, что стороны не пришли к соглашению об изъятии, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
При этом из пояснений сторон следует, что спор между истцом и ответчиком возник в части определения рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных нужд. Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что расчет размера убытков равный 140 596 руб., произведенный истцом, ответчиком признается.
Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.04.2015, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.04.2015), допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (пункт 1 статьи 56.3).
В силу ст. 49 ЗК РФ, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 56.6 ЗК РФ решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также - решение об изъятии) может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.
Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия (пункт 2 статьи 56.6 Земельного кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 56.6 ЗК РФ, в решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие. В случае, если решение об изъятии принимается на основании ходатайства, поданного лицом, указанным в статье 56.4 настоящего Кодекса, в решении об изъятии указывается это лицо. В решении об изъятии указываются сооружения, изъятие которых в соответствии с гражданским законодательством не осуществляется, а также сервитуты, которые установлены в отношении изымаемых земельных участков и которые сохраняются.
В соответствии с пунктом 10 статьи 56.6 ЗК РФ уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, обязаны в том числе, в течение 10 дней со дня принятия решения направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при отсутствии указанных адресов по почтовым адресам правообладателей изымаемой недвижимости, указанным в государственном кадастре недвижимости. В случае, если в связи с изъятием земельных участков изъятию подлежат расположенные на них здания, сооружения, находящиеся в них помещения, копия решения об изъятии направляется также по месту нахождения таких зданий, сооружений, помещений. Если правообладатель изымаемой недвижимости сообщил адрес для связи в виде электронной почты, ему также отправляется копия решения об изъятии в электронной форме. В отсутствие сведений об адресах, указанных в настоящем пункте, копия решения об изъятии по указанным адресам не направляется.
Согласно пункту 13 статьи 56.6 ЗК РФ решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия.
В силу положений пункта 2 статьи 55 ЗК РФ принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
В соответствии со статьей 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.
Пунктом 6 статьи 279 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.04.2015) установлено, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
Согласно пункту 4 статьи 57 ГК РФ при расчетах размеров возмещения убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
В силу положений пунктов 1, 2 статьи 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка.
Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.
Если правообладатель не заключит соглашение об изъятии, иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка соглашения об изъятии (пункт 2 статьи 282 Гражданского кодекса, пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса).
Из материалов дела следует, что спор между сторонами возник по определению выкупной цены в отношении изымаемого земельного участка.
Согласно пункту 7 "Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015), при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.
Определением Арбитражного суда Московской области, по ходатайству ответчика, от 03.09.2019 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам экспертной ООО "Центр экономико-правовой экспертизы собственности" Барамзину Константину Николаевичу, Барамзину Николаю Константиновичу.
На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:
- Какова рыночная стоимость изымаемого для государственных нужд Российской Федерации земельного участка площадью 1 179 кв. м, с кадастровым номером 50:21:0040110:861, образованная из земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040110:712, общей площадью 3 074 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: Московская область, р-н Ленинский, г/п Видное, д. Апаринки, для целей определения размера возмещения за изымаемый земельный участок (с учетом положений статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации), на дату проведения экспертизы?
В материалы дела от экспертной организации поступило заключение эксперта N 19/БК-065, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040110:861, площадью 1 179 кв. м, по адресу: Московская область, р-н Ленинский, г/п Видное, д. Апаринки, по состоянию на дату проведения судебной экспертизы (24.09.2019), подлежащего изъятию для государственных нужд, с учетом положений статьи 56.8 Земельного кодекса, составляет округленно 8 936 000 руб.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с указанным экспертным заключением. В частности, истец указывает, что экспертами допущены существенные нарушения при выборе объектов-аналогов при проведении оценки.
Апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы, ввиду следующего.
Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 297, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки; информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.
Кроме того, экспертом произведен анализ рынка объектов оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного похода и обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.
В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
В результате анализа характеристик объектов аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом выбрано 3 объекта-аналога, находящихся в Московской области.
Экспертом использованы материалы интернет-сайтов: https://realty.yandex.ru, https://www.cian.ru, www.invst.ru, https://rosrealt.ru.
Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: местоположение, дате предложения, виду права, площади, категории земли и разрешенному использованию, наличию коммуникаций, улучшений, условий финансирования, условий продажи, цене предложения.
В ходе судебного заседания эксперты, вызванные судом первой инстанции для дачи пояснений, пояснили следующее.
Эксперты проанализировали различную аналитическую информацию о стоимости земельных участков в южном направлении Московской области и подтвердили тот факт, что земля около МКАД в современных условиях предлагается по удельной стоимости примерно 1 млн. руб. /сот., а при удалении от МКАД до 3 км цена снижается примерно на 10-20%.
В подтверждение этому в Заключении на стр. 42-45 приведена зависимость стоимости земельных участков при удалении от МКАД, построенная на основе анализа выборки из базы данных известного оператора рынка недвижимости ЦИАН по 183 объектам.
В заключении экспертов представлено 3 объекта аналога, выставленных на продажу на дату оценки и расположенных на удаленности от МКАД от 2 до 12 км, со стоимостями предложения от 700 000 до 1 100 000 руб. /сот. Все эти объекты находятся либо в непосредственной близости от объектов оценки, либо на удалении от них до 2-7 км. Средневзвешенное значение стоимости в выборке составляет 825 371 руб. /сот.
Экспертами для оценки рыночной стоимости были выбраны объекты, находящиеся непосредственно в дер. Апаринки или в примыкающей к дер. Апаринки дер. Малое Видное.
В качестве методической основы для оценки земельных участков, как правило, используются "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-Р", в соответствии с которыми, в качестве метода оценки был принят метод сравнения продаж.
В Методических рекомендациях указано, что при использовании метода сравнения продаж следует учитывать наиболее важные ценовые факторы, влияние которых на рыночную стоимость определяющее.
"Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
- местоположение и окружение (как было показано выше, все объекты аналоги выбраны на минимальном удалении от объектов оценки);
- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок (у всех объектов аналогов соответствующее объектам оценки разрешенное использование);
- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.) у всех объектов аналогов сравнимые с объектами оценки площади;
- транспортная доступность (у всех объектов аналогов хорошая транспортная доступность, при этом первый аналог, также как и объекты оценки расположен непосредственно на Каширском шоссе);
- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.) (все объекты аналоги сравниваются с объектами оценки по составу и характеристикам инженерных сетей)."
Все эти наиболее важные ценовые факторы, которые в основном и влияют на рыночную стоимость, в полной мере рассмотрены и учтены в Заключении экспертов, что свидетельствует о достоверности проведенной экспертизы.
Факторы стоимости, о которых говорит истец в замечаниях 2-5 (учет стоимости ветхих строений, ограждения, насаждений, лесопарковое окружение) являются факторами другого порядка малости (второстепенными) и не оказывают значительного влияния на стоимость земельных участков, влияние этих факторов сравнимо со статистической погрешностью.
Но, вместе с тем, следует отметить, что в заключении экспертов в дополнение к основным ценовым факторам учтены и указанные в замечаниях 2-5 второстепенные ценовые факторы.
В заключении есть пункт "Корректировка на снос зданий, строений и сооружений", где обосновывается размер корректировки, а в расчетной табл. 7 в строке "Корректировка на снос ветхих зданий, доли" эта корректировка учитывается при расчетах.
Также экспертами учтено ограждение у аналога 3. Следует отметить, что все оцениваемые земельные участки имеют внешнее ограждение, равно как и объекты аналоги, что не требует внесения каких-либо дополнительных корректировок к объектам аналогам.
Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, экспертами методически верно определены и учтены основные ценовые факторы: местоположение и окружение объектов оценки; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок (обременения); физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Доводы апелляционной жалобы, в рассматриваемом случае, направлены на несогласие с выводами эксперта, но не являются по смыслу статьи 87 АПК РФ, основанием для проведения по делу повторной или дополнительной экспертизы.
Принимая во внимание совокупность изложенных обстоятельств, апелляционный суд не находит предусмотренных законом оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и удовлетворения требований апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Московской области от 09.12.2019 по делу N А41-54655/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.А. Коновалов
Судьи
Е.Н. Виткалова
В.Н. Семушкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
