Дата принятия: 19 августа 2020г.
Номер документа: 10АП-2729/2020, А41-46277/2016
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 августа 2020 года Дело N А41-46277/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2020 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мизяк В.П.,
судей Катькиной Н.Н., Терешина А.В.,
при ведении протокола судебного заседания Бегларяном А.А.,
при участии в заседании:
от Мордвиновой М.В. - Кубарь И.И., представитель по нотариально заверенной доверенности N 77 АГ 4091053 от 15.07.2020, зарегистрированной в реестре за N 77/2149-н/77- 2020-3-216;
от конкурсного управляющего должника Булатовой М.А. - лично, представлен паспорт;
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Мордвиновой Марины Валериевны на определение Арбитражного суда Московской области от 26 декабря 2019 года по делу N А41-46277/16 по заявлению Мордвиновой М.В. о признании торгов недействительными по продаже имущества должника, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "ГК "Жилищный капитал",
УСТАНОВИЛ:
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 15.10.2015 г. по делу N А40- 38734/15-78-223 "Б" в отношении АО "АлеутСтрой" введена процедура наблюдения. Дело было передано по подсудности в Арбитражный суд Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 23.09.2016 г. по делу N А41-46277/2016 ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должником утверждена Булатова Мария Анатольевна.
Конкурсным управляющим в лице организатора торгов ООО "ГК "Кварта" проведены открытые торги посредством публичного предложения на площадке ВЭТП (1Шр://торговая-площадка-вэтп.рф) идентификационной номер торгов N 2979712.
Сообщение N 35010038514 о проведении торгов опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 153 от 25.08.2018 г.
В ходе данных торгов в числе прочего имущества были выставлены на продажу принадлежащие должнику 56 объектов коммунальной инфраструктуры общей площадью 9 510,46 кв.м.
Мордвинова Марина Валериевна обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании торгов недействительными по продаже имущества должника ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" (АО "Алеутстрой") (ОГРН 1027700171674, ИНН 7726251021), сообщение N 35010038514 о проведении торгов в газете "Коммерсантъ" N 153 от 25.08.2018 г., сообщение N 35010040326 о результатах торгов в газете "Коммерсантъ" N 198 от 27.10.2018, Протокол о результатах проведения торгов N 1079-ОТПП/2/2 от 02.10.2018 г., в части продажи имущества: пятьдесят шесть объектов коммунальной инфраструктуры общей площадью 9 510,46 кв.м, расположенных по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н. (Лот N 2).
Определением Арбитражного суда Московской области от 26 декабря 2019 года в удовлетворении заявления Мордвиновой М.В. отказано.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, Мордвинова М.В. подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.
Конкурсный управляющий Булатова М.А. представила отзыв, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 223, 266, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Мордвиновой М.В. поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.
Конкурсный управляющий должника возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, в обоснование своих требований Мордвинова М.В. ссылается на то, что в соответствии с результатами указанного открытого конкурса, состоявшегося 02.10.2018 (Протокол N 1079-ОТГШ/2/2 о результатах проведения торгов по продаже имущества, принадлежащего ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" от 02.10.2018) Мордвинова М.В. является его победителем по Лоту N 2 (56 (пятьдесят шесть) объектов коммунальной инфраструктуры общей площадью 9 510,46 кв.м., расположенных по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н.) (далее также - Объекты инфраструктуры).
13.10.2018 г. между нею и ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" заключен договор купли-продажи Объектов инфраструктуры (сообщение N 3149754 размещено на сайте ЕФРСБ (http://bankrot.fedresurs.ru/) 23.10.2018 г.).
12.11.2018 года Объекты инфраструктуры были переданы ей по акту приема-передачи.
Согласно п. 3.1 договора купли-продажи одновременно с подписанием Передаточного акта покупателю передается вся относящаяся к имуществу техническая документация.
В соответствии с пунктами 4.1.1.-4.1.2 договора купли-продажи продавец обязался передать покупателю имущество, а также всю техническую документацию в соответствии с пунктом 3.1 настоящего договора, а также представить в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии документы, необходимые для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на имущество.
Однако техническая документация на объекты инфраструктуры в полном объеме до настоящего времени продавцом покупателю так и не передана.
Это привело к невозможности постановки объектов инфраструктуры на кадастровый учет, а также к невозможности регистрации права собственности на объект инфраструктуры за покупателем.
В частности, письмом Росреестра по Московской области N 50/066/009/2019-204 от 07.02.2019 приостановлена государственная регистрация объектов инфраструктуры.
Отказывая в удовлетворении заявленных Мордвиновой М.В. требований, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности заявительницей нарушения процедуры организации и проведения, а также нарушения ее прав и законных интересов.
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с указанным выводом суда первой инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных статьей 139 данного Закона.
Довод заявителя о том, что до настоящего времени продавцом не передана вся техническая документация на объекты, не может быть рассмотрен как обоснованный.
Как следует из материалов дела, после обращения 06.03.2019 Мордвиновой М.В. к конкурсному управляющему за предоставлением документации, конкурсным управляющим была запрошена и получена данная документация у ООО "ЖК-Ресурс", о чем была уведомлена Мордвинова М.В.
До настоящего времени Мордвинова М.В. данную документацию в количестве шести коробок не забрала.
Так, основанием для отказа в регистрации объектов с кадастровыми номерами 50:20:0000000:31972 и 50:20:007218:532 являются выявленные регистрирующим органом несоответствия, данные несоответствия в площади и протяженности объектов являются незначительными и были вызваны объединением данных Кадастстра и Росреестра.
05.03.2019 года между Мордвиновой М.В. и ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" было подписано Дополнительное соглашение N 1 к договору купли-продажи имущества от 13.10.2018, в соответствии с которым стороны договорились о следующем:
1. Внести изменения в п.1 Приложения N 1 к договору купли-продажи имущества от 13.10.2018г.:
- в п.2.3 перечня имущества, входящего в лот N 2, в столбце 3 заменить слова:
"Сеть водопровода ВК-19-ЦТП -4-ПГ-23 протяженность 303 м. Кадастровый номер 50:20:0070218:532, адрес Московская обл., Одинцовский р-н, п. ВНИИССОК, д. б/н" на слова "Сеть водопровода ВК-19-ЦТП -4-ПГ-23 протяженность 330 м. Кадастровый номер 50:20:0070218:532, адрес Московская обл., Одинцовский р-н, п. ВНИИССОК д. б/н;";
- в п.2.3 перечня имущества, входящего в лот N 2, в столбце 6 заменить слова: "303 м. " на слова "330 м.";
- в п.2.5 перечня имущества, входящего в лот N 2, в столбце 3 заменить слова:
"Хозяйственно-фекальная канализация от КИС до очистных сооружений ООО "Дружба-Монолит" (напорный коллектор) нежилое протяженность 206 м. Кадастровый номер 50:20:000000:31972, адрес Московская обл., Одинцовский р-н, п. Дубки (пос. ВНИИССОК)" на слова "Хозяйственно-фекальная канализация от КНС до очистных сооружений ООО "Дружба-Монолит" (напорный коллектор) нежилое протяженность 246 м. Кадастровый номер 50:20:000000:31972, адрес Московская обл., Одинцовский рн, п. Дубки (пос. ВНИИССОК)";
- в п.2.5 перечня имущества, входящего в лот N 2, в столбце 6 заменить слова: "206м. " на слова "246м." 2.
Стороны договорились, что вносимые изменения не влияют на иные права и обязанности сторон по договору купли-продажи имущества от 13.10.2018, в том числе на цену договора.
Во всем остальном договор купли-продажи имущества от 13.10.2018 остается без изменений.
Такие же изменения были внесены в Акт приемки-передачи.
Корректирующие документы были сданы в МФЦ 06.03.2019.
Кроме того, организатором торгов не сообщалось, что 49 объектов не имеют кадастровых номеров и необходимой для их постановки на учет технической документации.
В Положении о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника (конкурс), утвержденном решением комитета кредиторов 18.09.2017, данная информация содержалась.
Таким образом, все участники торгов имели возможность ознакомиться с данной информацией и принять соответствующее решение об участии в торгах.
Согласно пункту 1 статьи 61.1 и пункту 3 статьи 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданском кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.
В таких случаях иск о признании сделки недействительной или применении последствий недействительности ничтожной сделки предъявляется конкурсным управляющим от имени должника.
В соответствии с п. 3 ст. 61.1 Закона о банкротстве правила об оспаривании сделок должника в рамках дела о банкротстве могут применяться к оспариванию действий, направленных на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с действующим законодательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ, договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.
В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.
В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III. 1 Закона о банкротстве.
Соответствующая правовая позиция приведена в п. 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 63 от 23 декабря 2010 г. (далее - Постановление N 63).
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Как усматривается из заявления Мордвиновой М.В. в данном случае она готова исполнять условия заключенного договора в случае соблюдения его условий продавцом - предоставления технической документации и внесении исправлений.
В случае неисполнения продавцом условий договора купли-продажи, заявительница просит возвратить ей уплаченные в виде задатка и оплаты по договору средства и освободить ее от обязанностей покупателя.
Таким образом, правовой интерес заявительницы направлен на прекращение действия договора купли-продажи в будущем, а не на признание факта изначального отсутствия правовых последствий договора.
При таких обстоятельствах надлежащим способом защиты ее прав будет не признание торгов недействительными и признание договора недействительным, а требование о расторжении договора, поскольку имеющийся у истца правовой интерес соответствует последствиям расторжения договора (п.п. 2,3 ст. 453 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Вместе с тем, договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным или расторгнут и при ее отсутствии.
Следует отметить, что государственной регистрации подлежит не собственно договор купли-продажи, а переход права собственности на объект недвижимости.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
К отношениям о купле-продаже недвижимости применяются общие положения о купле-продаже в той мере, в которой это не противоречит специальным нормам.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В соответствии с п. 1 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Указанные правила применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
В рассматриваемом случае продавец не исполнил обязанность по передаче покупателю технической документации на объект.
Вместе с тем иными участниками торгов несогласие с данными условиями торгов не заявлялись.
Следовательно, надлежащим восстановлением прав Мордвиновой М.В. будет являться не признание торгов недействительными, а расторжение договора купли - продажи, заключенного по результатам торгов.
Таким образом, достаточные основания для признания торгов недействительными отсутствуют.
Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.
Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").
Как указано в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", при рассмотрении иска о признании торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается заявитель, существенными и повлияли ли они на результаты торгов.
Победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения признается участник торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов.
Исходя из изложенного при рассмотрении в рамках дела о банкротстве заявления о признании публичных торгов недействительными суд оценивает, являются ли нарушения, на которые ссылается заявитель, существенными и повлияли ли они на результат торгов, а также нарушены ли права или охраняемые законом интересы заявителей и будут ли восстановлены эти права и интересы в результате удовлетворения заявления.
При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд пришел к выводу, что Мордвинова Марина Валериевна не представила документальных доказательств того, что в результате торгов нарушены ее права и законные интересы, права кредиторов должника.
Вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных Мордвиновой М.В. требований является правильным.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Мордвиновой Марины Валериевны, сводящиеся к несогласию с выводами суда первой инстанции, рассмотрены арбитражным апелляционным судом и отклонены, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела.
Так, Мордвинова М.В. ссылается на то, что до настоящего времени продавцом не передана вся техническая документация на объекты, а переданных документов не достаточно для регистрации права собственности.
Как следует из материалов дела, между ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" и Мордвиновой М.В. по результатам торгов был заключен договор купли-продажи от 13.10.2018, в соответствии с которым Мордвиновой М.В. было передано 56 объектов коммунальной инфраструктуры, в том числе 7 объектов - поставленных на кадастровый учет и 49 объектов не зарегистрированных.
12 ноября 2018г. между ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" и Мордвиновой М.В. был подписан акт приемки-передачи объектов.
Никаких претензий со стороны Мордвиновой М.В. по составу, состоянию и документам на дату подписания акта не имелось.
О составе объектов и их статусе Мордвиновой М.В. как участнику торгов, было известно, поскольку данная информация содержалась как в Положении о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника (конкурс) от 18.09.2017, так и в расшифровке лота N 2 на электронной площадке и в ЕФРСБ.
Участвуя в торгах и заключив в последующем договор купли-продажи имущества, Мордвинова М.В. подтвердила как свою осведомленность о составе и статусе приобретаемого имущества, так и свое согласие на заключение договора на данных условиях.
05.03.2019 года между Мордвиновой М.В. и ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" было подписано Дополнительное соглашение N 1 к договору купли-продажи имущества от 13.10.2018, в соответствии с которым стороны уточнили характеристики объектов с кадастровыми номерами 50:20:0000000:31972 и 50:20:007218:532, по которым была приостановка регистрации ввиду не соответствия ряда характеристик (площадь, протяженность).
Такие же изменения были внесены в Акт приемки-передачи.
Корректирующие документы были сданы в МФЦ 06.03.2019.
11.03.2019 года за Мордвиновой М.В. было зарегистрировано право собственности на семь объектов.
Таким образом, Мордвинова М.В. всеми своими действиями подтверждала свои намерения в приобретении данных объектов.
06.03.2019 года Мордвинова М.В. обратилась к конкурсному управляющему за предоставлением дополнительной документации по 49 объектам.
Конкурсным управляющим была запрошена и получена данная документация у ООО "ЖК-Ресурс", о чем была уведомлена Мордвинова М.В.
В дальнейшем Мордвиновой М.В. передано шесть коробок с технической документацией на объекты инфраструктуры.
В апелляционной жалобе Мордвинова М.В. утверждает, что предоставленной документации недостаточно для регистрации права собственности
Данное утверждение не подтверждено материалами дела.
В апелляционной жалобе Мордвинова М.В. указывает также на то, что организатором торгов не сообщалось, что 49 объектов не имеют кадастровых номеров и необходимой для их постановки на учет технической документации; в частности, Мордвинова М.В. утверждает, что участникам торгов не была сообщена информация о том что: 49 объектов не имеют кадастровых номеров и необходимой для постановки на учет технической документации; переход права собственности на 49 объектов не может быть зарегистрирован в сроки, предусмотренные договором купли-продажи; что между сведениями об объектах с кадастровыми номерами 50:20:0000000:31972 и 50:20:007218:532 в сообщении о торгах и в ЕГРН имеются расхождения.
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает указанные доводы необоснованными по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в Положении о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника (конкурс), утвержденном решением комитета кредиторов должника 18.09.2017, в перечне состава лота N 2 имелись сведения о кадастровых номерах семи объектов и отсутствовали сведения о кадастровых номерах 49 объектов.
Более того, в данном Положении лот N 2 был разделен на две части: "Зарегистрированные объекты" и "Сооружения коммунальной инфраструктуры -1", т.е. сведения о зарегистрированных и не зарегистрированных объектах были визуально разделены даже в описании лота.
Таким образом, все участники торгов имели возможность ознакомиться с данной информацией и принять соответствующее решение об участии в торгах.
Договор купли-продажи, вопреки утверждению Мордвиновой М.В., не содержит условий о сроках регистрации перехода права собственности на спорные объекты.
Таким образом, у организатора торгов отсутствовала обязанность по предоставлению участникам торгов сведений о возможности или не возможности регистрации права собственности в сроки, предусмотренные договором купли-продажи, ввиду отсутствия таких сроков.
Противоречия в сведениях об объектах с кадастровыми номерами 50:20:0000000:31972 и 50:20:007218:532 возникли ввиду произошедшего в 2017г. объединения государственного кадастра и единого государственного реестра недвижимости в единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Данное противоречие являлось незначительным и было устранено ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" и Мордвиновой М.В. путем подписания дополнительного соглашения N 1 от 05.03.2019 и внесения изменений в акт передачи.
Таким образом, Мордвиновой М.В. на дату составления данных документов была выражена осведомленность и воля к принятию указанных объектов с несколько измененными характеристиками.
Также в апелляционной жалобе Мордвинова М.В. ссылается на то, что организатором торгов были допущены нарушения при проведении торгов.
В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:
- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Таких оснований при разрешении настоящего обособленного спора арбитражным апелляционным судом не установлено.
Таким образом, апелляционная жалоба Мордвиновой Марины Валериевны удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
определение Арбитражного суда Московской области от 26 декабря 2019 года по делу N А41-46277/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
В.П. Мизяк
Судьи
Н.Н. Катькина
А.В. Терешин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
