Дата принятия: 23 марта 2021г.
Номер документа: 10АП-2692/2021, А41-56144/2020
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 марта 2021 года Дело N А41-56144/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2021 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 марта 2021 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Погонцева М.И.,
судей Виткаловой Е.Н., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Князевым Н.В.,
при участии в заседании: согласно протокола судебного заседания,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Новагро" на решение Арбитражного суда Московской области от 29.12.2020г. по делу N А41-56144/20, по иску Администрация городского округа Луховицы к ООО "Новагро", Конкурсный управляющий Полушин В.М. о взыскании по договору аренды от 24.08.2017 N 1966 неустойки в размере 19537, 59 руб., о расторжении договора аренды земельного участка от 24.08.2017 N 1966,
УСТАНОВИЛ:
Администрация городского округа Луховицы обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Новагро" с требованиями о взыскании по договору аренды от 24.08.2017 N 1966 неустойки по состоянию на 30.07.2020 в сумме 19537, 59 руб., расторжении договора аренды от 24.08.2017 N 1966.
Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-56144/20 исковые требования Администрация городского округа Луховицы удовлетворены, суд взыскал с ООО "Новагро" (ИНН 5014011940, ОГРН 1165022053217) в пользу Администрации городского округа Луховицы (ИНН 5072722974, ОГРН 1055010814253) по договору аренды земельного участка от 24.08.2017 N 1966 пени в сумме 17715, 48 руб. за период с 16.03.2020 по 30.07.2020, расторгнул договор аренды земельного участка от 24.08.2017 N 1966. В остальной части исковые требования оставлены без рассмотрения.
Не согласившись с данным судебным актом в части расторжения договора аренды земельного участка N 1699 от 24.08.2020, конкурсный управляющий ООО "Новагро" обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит оставить без рассмотрения исковое заявления в части расторжения договора аренды земельного участка N 1699 от 24.08.2020.
В соответствии с пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в апелляционной жалобе должны быть указаны, среди прочего, требования лица, подающего жалобу.
Из содержания апелляционной жалобы ООО "Новагро" следует, что решение суда первой инстанции оспаривается только в части расторжения договора аренды земельного участка N 1699 от 24.08.2020.
Представитель Администрации г.о. Луховицы извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явился, своих представителей не направил.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса, их представителей, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просит принять по делу новый судебный акт в обжалуемой части решения.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены части обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Луховицы (арендодателем) и ООО "Новагро" (арендатором) заключен договор аренды от 24.08.2017 N 1966 земельного участка с кадастровым номером 50:35:0000000:17575.
В силу пункта 2.1 срок договора установлен на 5 лет.
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.
За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0, 05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 8.3 договора).
Истец направил в адрес ответчика претензию от 14.05.2020 N 685 с требованием об оплате неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей. К данной претензии приложены соглашение от 07.05.2020 N 1966-р о расторжении договора аренды от 24.08.2017 N 1966, а также акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 50:35:0000000:17575.
Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения.
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка от 24.08.2017 N 1966 суд первой инстанции исходил из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.
Судом первой инстанции установлено, что претензией от 14.05.2020 N 685 Администрация уведомила общество о наличии задолженности по договору аренды земельного участка от 24.08.2017 N 1966 и предложила досрочно расторгнуть договор в связи с нарушением сроков внесения арендной платы. К данной претензии приложены соглашение от 07.05.2020 N 1966-р о расторжении договора аренды от 24.08.2017 N 1966.
Таким образом, администрацией соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.
В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно пункту 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;
2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;
6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;
7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
В соответствии с п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Таким образом, учитывая, соблюдение претензионного порядка, предусмотренного для расторжения договора аренды недвижимого имущества и ненадлежащее исполнение обязательства ответчика по оплате арендной платы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требования в части расторжения договора аренды земельного участка N 1699 от 24.08.2017.
В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что принадлежащее ему на основании договора право аренды потенциально может быть передано третьим лицам и требование о расторжении спорного договора подлежало рассмотрению в рамках дела о банкротстве.
Суд апелляционной инстанции отклоняет данные доводы по следующим основаниям:
Согласно статье 131 Закона о банкротстве имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом. По общему правилу, со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, пункт 34 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35).
Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.
Порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.
Порядок предоставления земельный участков в аренду установлен статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.
Вместе с тем, в данном случае срок действия договора аренды земельного участка составляет пять лет, а потому к правоотношениям сторон не подлежат применению специальные положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, и передача прав по спорному договору аренды может осуществляться только с согласия арендодателя (пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Кроме того, в договоре аренды земельного участка его стороны пришли к соглашению о том, что арендатор вправе передавать права и обязанности по данному договору только с согласия арендодателя, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающих получение обществом такого согласия.
Из досудебной переписки, искового заявления и поведения представителей Комитета в судебных заседаниях по настоящему делу следует, что воля арендодателя была направлена на прекращение права аренды и возврат имущества собственнику.
Учитывая содержание прав и обязанностей сторон по спорному договору аренды, право арендодателя устанавливать условия пользования его имуществом, в том числе вводить запрет на передачу его другим лицам, игнорирование этого условия является нарушением не только существующего обязательства между сторонами и положений указанных норм материального права, а также нарушением принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению принадлежащим ему имуществом (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Имущественные права аренды, которыми должник не вправе был распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве.
Указанные права могли быть переданы конкурсным управляющим в соответствии с положениями пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса только по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, или по договору, по которому не имелось ограничений для передачи права аренды.
Отсутствие в статье 131 Закона о банкротстве указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов.
Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений.
Учитывая изложенное, в настоящем случае право аренды земельного участка с не могло рассматриваться в качестве актива ответчика, который общество могло включить в конкурсную массу, а затем ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 29.12.2020 года по делу N А41-56144/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.
Председательствующий cудья
М.И. Погонцев
Судьи
Е.Н. Виткалова
В.Н. Семушкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
