Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2020 года №10АП-25806/2019, А41-33726/2019

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 31 августа 2020 года Дело N А41-33726/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2020 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Казаковой Т.А.,
при участии в заседании:
от истца: Эфендиев Э.Г., по доверенности от 13.01.2020,
от ответчика: Кулешова Е.К., доверенность от 11.03.2020,
от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ИнПрофСтрой" на решение Арбитражного суда Московской области от 14 ноября 2019 года по делу N А41-33726/19 по иску Общества с ограниченной ответственностью "ИнПрофСтрой" к Администрации городского округа Красногорск Московской области, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области о расторжении договора и взыскании,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "ИнПрофСтрой" (далее - истец, ООО "ИнПрофСтрой") обратилось в суд к Администрации городского округа Красногорск Московской области (далее - ответчик, Администрация) о взыскании убытков в виде уплаченной арендной платы в размере 19 656 152 руб. 00 коп., расторжении Договора аренды земельного участка N 389 от 22.08.2008 с кадастровым номером 50:11:0020112:0266; обязании Администрации городского округа Красногорск Московской области принять земельный участок по акту приема- передачи.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Московской области и Министерство имущественных отношений Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 14.11.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителя Общества, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворении заявленных требований, ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, 22.08.2008 между Администрацией Красногорского муниципального района и ЗАО "Ильинское-Усово" заключен договор аренды N 389. Предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020112:0266 площадью 56930 кв.м, для индивидуального жилищного строительства и рекреационных целей из земель населенных пунктов (т. 1, л.д. 11).
Срок аренды установлен на 49 лет (п. 2.1. договора), согласованы размер и условия арендной платы (раздел 3 договора).
05.03.2009 права и обязанности арендатора перешли к ЗАО "Сонора" по договору уступки N УП-02/03/09-С.
В связи с реорганизацией ЗАО "Сонора" в форме преобразования в ООО "Сонора" заключено дополнительное соглашение N 526 от 30.12.2010 (т. 1, л.д. 22).
26.03.2018 права и обязанности арендатора перешли к ООО "ИнПрофСтрой" - истцу по настоящему делу (т. 1, л.д. 44).
07.02.2019 в письме N 18 истец сообщил ответчику об отсутствии проезда к земельному участку, преданному по договору аренды, что, по его мнению, свидетельствует о недостатках участка.
В связи с изложенным, придя к выводу о невозможности возведения капитальных строений, истец предложил ответчику вернуть убытки в виде оплаченной арендной платы и пени, а также расторгнуть договор.
Оставление предложения без внимания послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований общества, суд первой инстанции исходил из того, что отсутствие доступа к дорогам общего пользования не является препятствием для использования участка по целевому назначению, поскольку доступ может быть обеспечен посредством установления сервитута. Какие-либо отказы государственных органов в выдаче разрешительной документации на строительство по мотивам отсутствия проезда к земельному участку истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено. Суд первой инстанции указал, что участок принят арендатором без замечаний, из чего следует, что арендатор не мог не знать о состоянии участка, уникальных характеристиках и особенностей при его получении по акту. В п. 2 акта установлено, что участок находится в состоянии, удовлетворяющем арендатора.
Кроме того, суд первой инстанции отметил, что существенных нарушений договора со стороны арендодателя не имеется.
Между тем, апелляционный суд не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
ООО "ИнПрофСтрой" не является ни собственником недвижимости (объект не возведен, поскольку при разработке исходно-разрешительной документации, требуемой для получения разрешения на строительство установлена невозможность строительства ввиду отсутствия проезда), ни собственником земельного участка, в связи с чем, оснований и права для установления сервитутов у общества не имеется. Кроме того, данное право не является предметом спора.
Тот факт, что участок принят арендатором без замечаний, не ограничивает его в предъявлении администрации требований о скрытых недостатках земельного участка, которые могут стать известны Арендатору после получения ответов от официальных уполномоченных органов.
Согласно Публичной кадастровой карте проезд к земельному участку проходит через земельные участки с КН 50:11:0020112:69, 50:11:0020112:67, 50:11:0020112:79, 50:11:0020112:838, 50:11:0020112:837, 50:11:0020112:300, которые являются частной собственностью.
Указание в акте на то, что участок передан в надлежащем качестве, может быть использован по целевому назначению, не свидетельствует о том, что к участку имеется соответствующий проезд. В аукционной документации сведений о проезде к земельному участку не имелось. Согласно пояснениям ООО "ИнПрофСтрой", об отсутствии подъезда к участку обществу стало известно уже после заключения договора аренды.
Письмом от 07.02.2019 N 18 истец сообщил ответчику об отсутствии проезда к земельному участку, что по его мнению, свидетельствует о недостатках участка.
В силу пункта 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Согласно пункту 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные указанным Кодексом, другими федеральными законами.
Одним из документов, являющихся основанием для осуществления государственного кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, а также в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости, является Межевой план (статья 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре). Согласно пункту 5 статьи 38 Закона о кадастре в графической части Межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.
Одним из требований к подготовке Межевого плана, являющихся приложением 12 к Приказу Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412, является в том числе наличие сведений о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 7.5 Методических рекомендаций но проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003. в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом - в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метра). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.
Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
-арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
-переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора:
-арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
-имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
По смыслу статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства. К встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесены обязанность своевременно вносить арендную плату (статья 614 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе потребовать досрочного расторжения договора.
Из содержания указанной правовой нормы следует, что такими недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.
Именно на администрации как на арендодателе и организаторе торгов лежит обязанность по обеспечению доступа к земельному участку, который являлся предметом торгов. Выставляя земельный участок на аукцион, именно администрация определяет вид его разрешенного использования и должна обеспечить возможность его использования в соответствии с установленным ею же видом разрешенного использования. Поскольку земельный участок предоставлялся на аукционе, у общества как арендатора отсутствовала возможность согласовать условия договора аренды отличные от тех, которые были изложены в проекте договора аренды и содержащиеся в аукционной документации. Соответственно, общество было лишено возможности включить в условия договора условия, которые бы обеспечили возможность расторжения договора и взыскания убытков в случае невозможности его использования в соответствии с целевым назначением.
При этом, в силу статьи 612 ГК РФ именно арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, а не арендатор несет ответственность за невозможность использования предмета аренды. Арендатор вправе требовать устранения нарушений от третьих лиц, однако в рамках настоящего дела права и законные интересы общества нарушены именно Арендодателем, третьи лица прав и законных интересов общества не нарушали.
В определении от 03 марта 2016 года N 305-ЭС15-15053 Верховный Суд Российской Федерации сформулировал следующую правовую позицию.
В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично- правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.
В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.
Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
С учетом установленных апелляционным судом фактических обстоятельств дела, апелляционный суд полагает, что анализ договора аренды позволяет прийти к выводу о том, что отсутствие доступа к дорогам общего пользования препятствует использованию земельного участка, поскольку такой участок изначально не был пригоден для индивидуального жилищного строительства и рекреационных целей из земель населенных пунктов.
Поскольку недостатки земельного участка выявились обществом после передачи его в пользование, что создало препятствия в пользовании арендатором этого земельного участка по назначению (под строительство объекта торговли), то у суда первой инстанции имелись основания для досрочного расторжения договора.
Учитывая изложенное, требование о расторжении Договора аренды земельного участка N 389 от 22.08.2008, заключенного между Администрацией городского округа Красногорск Московской области и ООО "ИнПрофСтрой" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020112:0266, площадью 56930 кв.м, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства и рекреационных целей из земель населенных пунктов, расположенный по адресным ориентирам: Московская область, г. Красногорский район, вблизи д.Козино, подлежит удовлетворению.
Согласно ст. 1109 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в пункте 1 информационного письма от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения, полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.
Согласно договору аренды земельного участка N 389 от 22.08.2008, арендная плата за пользование земельным участком установлена в размере 1 637 876,1 руб. в квартал.
За период с 1 кв.2016 года по 3 кв.2018 года по 01.11.2018 сумма арендных платежей составила 19 656 152 руб. Спора между сторонами разбирательства относительно уплаченной истцом ответчику суммы арендных платежей и пени по рассматриваемому договору аренды не имеется.
Поскольку Администрацией не предоставлено встречное исполнение договора аренды, арендная плата, перечисленная в его пользу, является неосновательным обогащением и подлежит возврату Истцу.
Истцом заявлены требования о взыскании убытков, составляющих сумму внесенных арендных платежей, вместе с тем, апелляционный суд находит основания для переквалификации денежных требований, поскольку на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение.
Таким образом, решение суда об отказе в удовлетворении требования ООО "ИнПрофСтрой" подлежит отмене на основании п.4 ч.1 ст.270 АПК РФ, ввиду неправильного применения норм материального права.
Поскольку апелляционная жалоба ООО "ИнПрофСтрой" удовлетворена апелляционным судом, с Администрации городского округа Красногорск Московской области в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию судебные расходы по иску и апелляционной жалобе.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 14 ноября 2019 года по делу N А41-33726/19 отменить.
Исковые требования удовлетворить.
Расторгнуть Договор аренды земельного участка N 389 от 22.08.2008 с кадастровым номером 50:11:0020112:0266, площадью 56930 кв.м, в составе земель "Земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д.Козино.
Обязать Администрацию городского округа Красногорск Московской области принять по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020112:0266, площадью 56930 кв.м, в составе земель "Земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д.Козино, свободным от прав и имущества третьи лиц.
Взыскать с Администрации городского округа Красногорск Московской области в пользу ООО "ИнПрофСтрой" 19 656 152 руб. неосновательного обогащения, расходы по уплате госпошлины в сумме 6000 руб. за подачу иска и 3000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н. Виткалова
Судьи
С.А. Коновалов
В.Н. Семушкина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка