Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2020 года №10АП-2359/2020, А41-107724/2017

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 сентября 2020 года Дело N А41-107724/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2020 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Марченковой Н.В., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,
при участии в заседании:
от ИП Карнауховой Т.А.: Мустафин И.Р., по доверенности от 21.02.2018, Волков А.Г., по доверенности от 27.01.2020;
от ИП Жариковой Е.В.: Михайлова Н.А., по доверенности от 11.01.2020;
от МУП "ЖКХ Назарьево": не явились, извещены;
от Территориального управления Назарьевское Администрации Одинцовского городского округа Московской области: не явились, извещены;
от Администрации Одинцовского городского округа Московской: не явились, извещены;
от Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу МУП "ЖКХ Назарьево" и ИП Жариковой Е.В. на решение Арбитражного суда Московской области от 17 декабря 2019 года по делу N А41-107724/17 по исковому заявлению ИП Карнауховой Т.А. к Территориальному управлению Назарьевское Администрации Одинцовского городского округа Московской области, Администрации Одинцовского городского округа Московской, третьи лица: МУП "ЖКХ Назарьево", Управление Росреестра по Московской области, ИП Жарикова Е.В., области об урегулировании разногласий,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Карнаухова Татьяна Анатольевна обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации сельского поселения "Назарьевское" Одинцовского муниципального района об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - здания "бани-прачечной" с кадастровым номером 50:20:0041413:998, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, п. Назарьево.
Истец просил с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ урегулировать следующие разногласия:
Преамбула договора:
От имени муниципального образования "Одинцовский городской округ Московской области" Администрация Одинцовского городского округа Московской области, адрес: 143000, г. Одинцово, ул. Маршала Жукова, д. 28, в лице Главы Одинцовского городского округа Московской области А.Р. Иванова, действующего на основании Устава Одинцовского городского округа Московской области, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и Индивидуальный предприниматель Карнаухова Татьяна Анатольевна, паспорт серии <...> N <...> выдан <...> Успенским о/м УВД Одинцовского района, внесена в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей 03.11.2005 Инспекцией Федеральной налоговой службы по г. Одинцово Московской области, ОГРНИП 305503230700017, ИНН 503200896802, адрес: 143021, Московская область, Одинцовский район, пос. Назарьево д. 18, кв. 5, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, при совместном упоминании именуемые - Стороны, заключили настоящий Договор купли-продажи муниципального имущества (далее -Договор) о нижеследующем:
Пункт 1.1 Договора:
1.1. На основании постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2016 по делу N А41-7060/16, определения Верховного суда Российской Федерации от 28.02.2017 по делу N 305-ЭС16-19991, решения Совета депутатов сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области N 1/30 от 16.10.2017 (далее - Решение) Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность муниципальное имущество:
- здание бани-прачечной с кадастровым номером 50:20:0041413:998, с неотделимым от здания оборудованием и имуществом, расположенное по адресу: Московская обл., Одинцовский район, п. Назарьево (далее - Имущество).
1.2 Договора: 1.2. Имущество, указанное в п. 1.1, принадлежит Продавцу на праве собственности.
Пункт 1.3. Договора: Земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041514:1293, находящийся в собственности Продавца, занимаемый Имуществом, являющимся предметом настоящего договора, и необходимый для его использования, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания бани, адрес (местоположение): Московская область, Одинцовский район, пос. Назарьево, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 50:20:0041514 (далее - Участок), приобретается Покупателем одновременно с Имуществом в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
1.4. Участок, указанный в п. 1.3, принадлежит Продавцу на праве собственности.
Пункт 2.1 Договора:
2.1. Имущество продается по цене 3 503 561,00 (Три миллиона пятьсот три тысячи пятьсот шестьдесят один) рубль 00 копеек, НДС не облагается согласно ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с Заключением экспертов N 52/1/2019 по делу N А41-107724/17 "Об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский район, п. Назарьево, а также неотделимых улучшений", составленного и подписанного 27.03.2019 г.
Из них: здание бани-прачечной кадастровый номер 50:20:0041413:998 (в том числе узел учета тепловой сети бани, банная печь, бассейн) по стоимости 3 503 561,00 (Три миллиона пятьсот три тысячи пятьсот шестьдесят один) рубль 00 копеек (далее - Цена Имущества).
Пункт 2.2 Договора: 2.2. Оплата Имущества по настоящему договору осуществляется одним платежом в срок не более десяти рабочих дней со дня приема Имущества по передаточному акту.
2.2.1. Все расчеты по настоящему договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по реквизитам, предоставленным Продавцом.
Датой оплаты Имущества считается дата зачисления денежных средств на предоставленный Продавцом счет по соответствующему коду бюджетной классификации.
Пункт 2.3 Договора:
2.3. Участок с кадастровым номером 50:20:0041514:1293 продается по цене 2 835 000 (Два миллиона восемьсот тридцать пять тысяч) рублей, НДС не облагается согласно ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с Заключением эксперта N СОЭ-А40-91057/11-2018 от 22 ноября 2019 года по делу N А41-107724/17, Экспертная организация: ООО "АБСОЛЮТ" Центр Независимых экспертиз, исследований и аудита" (далее - Цена Участка).
Пункт 2.4 Договора:
2.4. Оплата Участка по настоящему договору осуществляется одним платежом в срок не более десяти рабочих дней со дня приема Участка по передаточному акту.
2.4.1. Все расчеты по настоящему договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по реквизитам, предоставленным Продавцом.
Датой оплаты Участка считается дата зачисления денежных средств на предоставленный Продавцом счет по соответствующему коду бюджетной классификации.
Пункт 3.3 Договора: 3.3. Продавец обязуется передать Имущество в надлежащем техническом и функциональным состоянии (в том числе дровяную печь) свободное от обременения правом хозяйственного ведения в пользу МУП "ЖКХ Назарьево" и Участок Покупателю по передаточному акту, подписать передаточный акт на Имущество и Участок, в срок не более десяти рабочих дней со дня государственной регистрации настоящего Договора.
Пункт 3.5 Договора: 3.5. Для надлежащего исполнения настоящего Договора Продавец обязуется принять правовой акт о прекращении права хозяйственного ведения Муниципального унитарного предприятия "Жилищно-коммунальное хозяйство Назарьево" (МУП "ЖКХ Назарьево", ИНН 5032272535) на Имущество и обеспечить подачу документов для проведения государственной регистрации прекращения права хозяйственного ведения МУП "ЖКХ Назарьево" на Имущество для осуществления этой регистрации до дня подачи документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию права на недвижимость, на регистрацию перехода права собственности на Имущество и Участок по настоящему Договору.
В случае нарушения срока подачи документов для проведения государственной регистрации прекращения права хозяйственного ведения МУП "ЖКХ Назарьево" на Имущество Продавец уплачивает Покупателю неустойку устанавливаемую в размере одной трехсотой ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации от цены Имущества, за каждый день просрочки.
Пункт 4.1.2 Договора Исключить.
Пункт 4.2.1 Договора:
4.2.1. В течение 30 (Тридцати) календарных дней со дня вступления в законную силу судебных актов (судебного акта), которым урегулированы разногласия по настоящему Договору, в назначенную Покупателем дату и время направить своего уполномоченного представителя с необходимым комплектом документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию права на недвижимость, подготовить и представить документы на государственную регистрацию перехода права собственности на Имущество и Участок в установленном порядке.
Пункт 4.2.2 Договора:
4.2.2. В срок не более десяти рабочих дней после государственной регистрации настоящего Договора передать Покупателю Имущество и Участок по передаточному акту.
Пункт 5.1 Договора: Исключить.
Пункт 5.2 Договора: Исключить.
Пункт 5.4 Договора: 5.4. Уплата неустоек не освобождает Стороны от исполнения обязательств по настоящему Договору.
Пункт 5.6 Договора: 5.6. В случае нарушения установленного п. 3.3. настоящего Договора срока передачи Имущества и/или Участка Продавец оплачивает Покупателю неустойку, устанавливаемую в размере одной трехсотой ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день выполнения денежного обязательства, от Цены Имущества и Участка за каждый день просрочки.
Пункт 5.7 Договора: 5.7. В случае нарушения Продавцом порядка и сроков подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на Имущество и Участок, установленных в пп. 4.2.1 настоящего Договора, Продавец оплачивает Покупателю неустойку, устанавливаемую в размере одной трехсотой ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день выполнения денежного обязательства, от Цены Имущества и Участка за каждый день просрочки.
Пункт 5.8 Договора: 5.8. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему Договору, обязана возместить другой Стороне убытки в полной сумме всех предусмотренных настоящим Договором неустоек.
Пункт 6.1 Договора:
6.1. В случае просрочки Покупателем внесения оплаты Имущества и/или Участка свыше десяти рабочих дней, Продавец имеет право на односторонний отказ от исполнения настоящего Договора, который осуществляется Продавцом путем письменного уведомления Покупателя. Просрочка Покупателем внесения оплаты Имущества и/или Участка свыше десяти рабочих дней считается существенным нарушением условий настоящего Договора.
Пункт 6.2 Договора: Исключить.
Пункт 7.1 Договора:
7.1. Настоящий Договор считается заключенным с момента подписания Сторонами согласованных условий Договора и условий Договора, по которым разногласия урегулированы вступившими в законную силу судебными актами (судебным актом) по делу N А41-107724/2017.
Статья 8 Договора: 8. Подписи Сторон:
Продавец:
Администрация Одинцовского городского округа Московской области Юридический и фактический адрес:
143009, Московская область, Одинцовский район, город Одинцово, улица Маршала Жукова, 28 ОКПО 04034378, ОГРН 1025004066966 ИНН/КПП 5032004222/503201001 Покупатель:
Индивидуальный предприниматель Карнаухова Татьяна Анатольевна Юридический, почтовый и фактический адрес: 143021, Московская область, Одинцовский район, пос. Назарьево д. 18, кв. 5 ОГРНИП 305503230700017, ИНН 503200896802 Глава Одинцовского городского округа / А.Р. Иванов Индивидуальный предприниматель / Т.А. Карнаухова Иск основан на положениях ст. 445 ГК РФ.
Решением Арбитражного суда Московской области от 17 декабря 2019 года по делу N А41-107724/17 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, МУП "ЖКХ Назарьево" и ИП Жарикова Е.В. обжаловали его в апелляционном порядке.
До рассмотрения апелляционной жалобы по существу, МУП "ЖКХ Назарьево" подано письменное ходатайство об отказе от апелляционной жалобы, подписанное представителем по доверенности от 07.11.2019 Бойко О.С.
В соответствии с частью 1 статьи 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.
Рассмотрев материалы дела, ходатайство МУП "ЖКХ Назарьево" об отказе от апелляционной жалобы, апелляционный суд считает его законным, не нарушающим права других лиц, подлежащим удовлетворению.
Явившийся в судебное заседание представитель ИП Жариковой Е.В. поддержал доводы своей апелляционной жалобы. Представитель ИП Карнауховой Т.А. против указанных доводов возражал.
МУП "ЖКХ Назарьево", Территориальное управление Назарьевское Администрации Одинцовского городского округа Московской области, Администрация Одинцовского городского округа Московской, Управление Росреестра по Московской области, своих представителей в судебное заседание не направили.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, ответчиком в адрес истца письмом от 26.10.2017 N 695/2-11 направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества.
По мнению истца в договоре стоимость объекта была завышена и ряд положений противоречили действующему законодательству, в связи с чем истец 21.11.2017 направил в адрес ответчика протокол разногласий.
Поскольку протокол разногласий ответчиком не согласован, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ следует, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Изучив протокол разногласий и последующие уточненные требования в данной части, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего по каждому пункту протокола:
Преамбула договора:
От имени муниципального образования "Одинцовский городской округ Московской области" Администрация Одинцовского городского округа Московской области, адрес: 143000, г. Одинцово, ул. Маршала Жукова, д. 28, в лице Главы Одинцовского городского округа Московской области А.Р. Иванова, действующего на основании Устава Одинцовского городского округа Московской области, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и Индивидуальный предприниматель Карнаухова Татьяна Анатольевна, паспорт серии <...> N <...> выдан <...> Успенским о/м УВД Одинцовского района, внесена в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей 03.11.2005 Инспекцией Федеральной налоговой службы по г. Одинцово Московской области, ОГРНИП 305503230700017, ИНН 503200896802, адрес: 143021, Московская область, Одинцовский район, пос. Назарьево д. 18, кв. 5, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, при совместном упоминании именуемые - Стороны, заключили настоящий Договор купли-продажи муниципального имущества о нижеследующем:
Рассмотрев заявленные сторонами ходатайства суд, руководствуясь ст. ст. 51, 124 АПК РФ определением от 06.08.2019 привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию Одинцовского городского округа Московской области, произвел смену наименования с Администрации сельского поселения "Назарьевское" Одинцовского муниципального района на Территориальное управление Назальевское Администрации Одинцовского городского округа Московской области.
Определением от 03.09.2019, руководствуясь ст. 46 АПК РФ, с согласия истца, суд привлек к участию в деле в качестве соответчика Администрацию Одинцовского городского округа Московской области и исключил ее из третьих лиц по делу.
С учетом изложенного суд принимает редакцию преамбулы договора в редакции Истца.
Пункт 1.1 Договора:
1.1. На основании постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2016 по делу N А41-7060/16, определения Верховного суда Российской Федерации от 28.02.2017 по делу N 305-ЭС16-19991, решения Совета депутатов сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области N 1/30 от 16.10.2017 (далее - Решение) Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность муниципальное имущество:
- здание бани-прачечной с кадастровым номером 50:20:0041413:998, с неотделимым от здания оборудованием и имуществом, расположенное по адресу: Московская обл., Одинцовский район, п. Назарьево (далее - Имущество).
Судебными актами по делу N А41-7060/16, вступившими в законную силу, было установлено, что Истец пользуется преимущественным правом на приобретение объекта недвижимости - здания "бани-прачечной" с кадастровым номером 50:20:0041413:998, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, п. Назарьево.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2016 года по делу N А41-7060/16, вступившим в законную силу 21.02.2017, на основании Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по делу N 305-ЭС16-19991 (Резолютивная часть определения объявлена 21.02.2017) суд обязал администрацию сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области (ОГРН: 1055006363147; ИНН: 5032140151) совершить в отношении арендуемого индивидуальным предпринимателем Карнауховой Т.А. (ОГРНИП: 305503230700017; ИНН: 503200896802) объекта недвижимости - здание "баня-прачечная" площадью 169,2 кв. м, по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, п. Назарьево, действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно:
в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости здания "баня-прачечная" площадью 169,2 кв. м, по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, п. Назарьево;
в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке здания "баня- прачечная" площадью 169,2 кв. м, по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, п. Назарьево, принять решение об условиях приватизации данного имущества; - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации здания "баня-прачечная" площадью 169,2 кв. м, по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, п. Назарьево, направить индивидуальному предпринимателю Карнауховой Т.А. проект договора купли-продажи этого объекта недвижимости.
Решением Совета депутатов сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области N 1/30 от 16.10.2017 установлены условия передачи муниципального имущества Покупателю.
С учетом изложенного суд принимает пункт 1.1 Договора в редакции Истца.
Пункт 1.2 Договора: 1.2. Имущество, указанное в п. 1.1, принадлежит Продавцу на праве собственности.
Указанное условие соответствует требованиям ст. 215 ГК РФ.
С учетом изложенного суд принимает пункт 1.2 Договора в редакции Истца.
Пункт 1.3.
Договора:
1.3. Земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041514:1293, находящийся в собственности Продавца, занимаемый Имуществом, являющимся предметом настоящего договора, и необходимый для его использования, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания бани, адрес (местоположение): Московская область, Одинцовский район, пос. Назарьево, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 50:20:0041514 (далее - Участок), приобретается Покупателем одновременно с Имуществом в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
С учетом уточнений истцом требований ответчик не возражал против принятия редакции пункта 1.3, предложенной истцом.
Суд принимает пункт 1.3 Договора в редакции Истца.
Пункт 1.4.
Договора: 1.4. Участок, указанный в п. 1.3, принадлежит Продавцу на праве собственности.
С учетом уточнений истцом требований ответчик не возражал против принятия редакции пункта 1.3, предложенной истцом.
Суд принимает пункт 1.4 Договора в редакции Истца.
Пункт 2.1 Договора:
2.1. Имущество продается по цене 3 503 561,00 (Три миллиона пятьсот три тысячи пятьсот шестьдесят один) рубль 00 копеек, НДС не облагается согласно ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с Заключением экспертов N 52/1/2019 по делу N А41-107724/17 "Об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский район, п. Назарьево, а также неотделимых улучшений", составленного и подписанного 27.03.2019 г.
Из них: здание бани-прачечной кадастровый номер 50:20:0041413:998 (в том числе узел учета тепловой сети бани, банная печь, бассейн) по стоимости 3 503 561,00 (Три миллиона пятьсот три тысячи пятьсот шестьдесят один) рубль 00 копеек (далее - Цена Имущества).
Пункт 2.1 изложить в редакции истца по следующим основаниям.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее ФЗ-159) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением суда первой инстанции от 22.01.2019 судом по делу назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "АМИКОМ" экспертам Белову В.С., Храпковскому Д.А. На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: Определить рыночную стоимость здания - бани-прачечной кадастровый номер 50:20:0041413:998, расположенной по адресу: 143021, Московская область, Одинцовский р-н, п. Назарьево, сельское поселение Назарьевское, расположенного на земельном участке, кадастровый номер 50:20:0041514:1293, оборудования и сооружений, неотделимых от указанного здания по состоянию на 22.12.2015 ? Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041514:1293, на котором находится здание бани-прачечной кадастровый номер 50:20:0041413:998, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/п Назарьевское, пос. Назарьево, по состоянию на 22.12.2015?
Согласно выводам изложенным в заключении экспертов N 52/1/2019 от 27.03.2019 рыночная стоимость здания - бани-прачечной, оборудования и сооружений, неотделимых от указанного здания по состоянию на 22.12.2015 составила 3 503 561 руб.
Пункт 2.2 Договора: 2.2. Оплата Имущества по настоящему договору осуществляется одним платежом в срок не более десяти рабочих дней со дня приема Имущества по передаточному акту.
2.2.1. Все расчеты по настоящему договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по реквизитам, предоставленным Продавцом.
Датой оплаты Имущества считается дата зачисления денежных средств на предоставленный Продавцом счет по соответствующему коду бюджетной классификации.
06.12.2019 Истец уточнил редакцию пункта 2.2 с учетом отзыва ответчика от 20.09.2019 N 10. Уточнения приняты судом.
С учетом уточнений истца ответчик не возражал против принятия редакции пункта 2.2, предложенной истцом.
Суд принимает пункт 2.2 Договора в редакции Истца.
Пункт 2.3 Договора:
2.3. Участок с кадастровым номером 50:20:0041514:1293 продается по цене 2 835 000 (Два миллиона восемьсот тридцать пять тысяч) рублей, НДС не облагается согласно ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с Заключением эксперта N СОЭ-А40-91057/11-2018 от 22 ноября 2019 года по делу N А41-107724/17, Экспертная организация: ООО "АБСОЛЮТ" Центр Независимых экспертиз, исследований и аудита" (далее - Цена Участка).
Пункт 2.3 изложить в редакции истца по следующим основаниям.
В суд поступило экспертное заключение N 52/1/2019 от 27.03.2019. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.07.2013 N 50-AEN 346900 исследуемый земельный участок относится к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для обслуживания здания бани. Вместе с тем, как верно указал представитель ответчика, при определении стоимости земельного участка, Экспертами подобраны объекты (стр. 28), которые не могут являться объектами - аналогами исследуемому земельному участку, поскольку имеют иные характеристики. Исследуемый земельный участок относится к землям населенных пунктов и используется под нежилым зданием бани, в то время как, все подобранные аналоги относятся к землям сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для садоводства. Учитывая различие в категориях земельных участков и виде разрешенного использования, подобранные аналоги несопоставимы с объектом исследования. Кроме того, экспертами допущена ошибка при определении корректировки на назначение земельного участка (стр. 31 отчета). Эксперты ошибочно относят исследуемый земельный участок к землям "предназначенным для размещения объектов рекреационного и лечебно - оздоровительного назначения". При этом экспертами не учтены положения приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (зарегистрировано в Минюсте России 08.09.2014 N 33995) в редакции от 30.09.2015, действовавшей на дату проведения оценки рыночной стоимости земельного участка.
В судебном заседании представителем ответчика заявлено письменное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. Представитель истца и третьего лица не возражали против назначения повторной экспертизы. Согласно ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. В связи с тем, что выявленные в Заключении экспертов N 52/1/2019 неточности и нарушения, свидетельствуют о недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости земельного участка для обслуживания бани, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил ходатайство ответчика о назначении по делу повторной экспертизы.
Определением суда первой инстанции от 03.07.2019 по делу была назначена повторная экспертиза в части второго вопроса, производство которой поручено ООО "АМИКОМ" экспертам Белову В.С., Храпковскому Д.А. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041514:1293, на котором находится здание бани-прачечной кадастровый номер 50:20:0041413:998, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/п Назарьевское, пос. Назарьево, по состоянию на 22.12.2015 с учетом его категории "Земли населенных пунктов" и вида разрешенного использования "Для обслуживания здания бани"?
29.07.2019 в суд поступило заключение экспертов N 154/1/2019.
05.09.2019 в суд поступило дополнение к заключению экспертов N 154/1/2019. В судебном заседании представителем ответчика заявлено письменное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, указав при этом, что при определении стоимости земельного участка, экспертами подобраны объекты (стр. 28), которые не могут являться объектами-аналогами исследуемому земельному участку, поскольку относятся к иному сегменту рынка. Исследуемый земельный участок относится к землям населенных пунктов и используется под нежилым зданием бани, предназначенным для коммерческой деятельности - оказания услуг банного комплекса населению. В то время как, все подобранные аналоги относятся к землям ИЖС и не относятся к объектам коммерческого использования. Учитывая различия в виде разрешенного использования, подобранные аналоги несопоставимы с объектом исследования. Представитель истца возражал против назначения повторной экспертизы. Представитель третьего лица не возражал против назначения повторной экспертизы. В судебном заседании, а также в дополнении к экспертному заключению N 154/1/2019 эксперты указали, что при поиске объектов-аналогов эксперты обратились в специализированные компании по составлению архивных данных и объявлений объектов недвижимости, такие как: Avito.ru 8 (495) 966-15-59, realto.ru 8 (495) 2339592, ruads.org, irr.ru 8 (499) 280-09-82, realty.yandex.ru, dmrealty.ru 8 (495)2122211. Однако у ведущих порталов в области размещения объявлений не оказалось ни одного архивного объявления за весь четвертый квартал 2015 года, соответствующего коду 3.3., что в соответствии с Классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 N 540 соответствует земельным участкам под бытовое обслуживание. В связи с этим, эксперты сделали вывод, что рынок участков для бытового обслуживания отсутствует, в виду полного отсутствия предложений из данного сегмента рынка на дату экспертизы. Вместе с тем, экспертами в экспертном заключении N 154/1/2019 не указано, что проводился поиск объектов-аналогов, соответствующих коду 3.3., что в соответствии с Классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 N 540 соответствует земельным участкам под бытовое обслуживание, на территории других регионов, в т.ч. прилегающих к Московской области.
Согласно ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. В связи с тем, что выявленные в Заключении экспертов N 154/1/2019 неточности и нарушения, свидетельствуют о недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости земельного участка для обслуживания бани, суд первой инстанции посчитал ходатайство ответчика о назначении по делу повторной экспертизы подлежащим удовлетворению.
Оснований для отвода предложенной кандидатуры эксперта не установлено.
Определением от 29.10.2019 суд назначил по делу повторную оценочную экспертизу в части второго вопроса, производство которой поручил ООО "Абсолют" Центр независимых экспертиз, исследований и аудита" эксперту Поздняковой Дарье Александровне: На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041514:1293, на котором находится здание бани-прачечной кадастровый номер 50:20:0041413:998, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, 429023020 с/п Назарьевское, пос. Назарьево, по состоянию на 22.12.2015 с учетом его категории "Земли населенных пунктов" и вида разрешенного использования "Для обслуживания здания бани"?
25.11.2019 в суд поступило заключение эксперта N СОЭ-А40-91057/11-2018.
Согласно заключению эксперта, стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041514:1293, на котором находится здание бани-прачечной кадастровый номер 50:20:0041413:998, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/п Назарьевское, пос. Назарьево, по состоянию на 22.12.2015 с учетом его категории "Земли населенных пунктов" и вида разрешенного использования "Для обслуживания здания бани" (НДС не облагается), составила 2 835 324 руб.
Пункт 2.4 Договора:
2.4. Оплата Участка по настоящему договору осуществляется одним платежом в срок не более десяти рабочих дней со дня приема Участка по передаточному акту.
2.4.1. Все расчеты по настоящему договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по реквизитам, предоставленным Продавцом.
Датой оплаты Участка считается дата зачисления денежных средств на предоставленный Продавцом счет по соответствующему коду бюджетной классификации.
С учетом уточнений истцом требований ответчик не возражал против принятия редакции пункта 2.4, предложенной истцом.
Суд принимает пункт 2.4 Договора в редакции Истца.
Пункт 3.3 Договора:
3.3. Продавец обязуется передать Имущество в надлежащем техническом и функциональным состоянии (в том числе дровяную печь) свободное от обременения правом хозяйственного ведения в пользу МУП "ЖКХ Назарьево" и Участок Покупателю по передаточному акту, подписать передаточный акт на Имущество и Участок, в срок не более десяти рабочих дней со дня государственной регистрации настоящего Договора.
С учетом уточнений истцом требований ответчик не возражал против принятия редакции пункта 3.3, предложенной истцом.
Суд принимает пункт 3.3 Договора в редакции Истца.
Пункт 3.5 Договора: 3.5. Для надлежащего исполнения настоящего Договора Продавец обязуется принять правовой акт о прекращении права хозяйственного ведения Муниципального унитарного предприятия "Жилищно-коммунальное хозяйство Назарьево" (МУП "ЖКХ Назарьево", ИНН 5032272535) на Имущество и обеспечить подачу документов для проведения государственной регистрации прекращения права хозяйственного ведения МУП "ЖКХ Назарьево" на Имущество для осуществления этой регистрации до дня подачи документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию права на недвижимость, на регистрацию перехода права собственности на Имущество и Участок по настоящему Договору.
В случае нарушения срока подачи документов для проведения государственной регистрации прекращения права хозяйственного ведения МУП "ЖКХ Назарьево" на Имущество Продавец уплачивает Покупателю неустойку устанавливаемую в размере одной трехсотой ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации от цены Имущества, за каждый день просрочки.
Пункт 3.5 изложить в редакции истца по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 300 ГК РФ право хозяйственного ведения сохраняется за государственным или муниципальным предприятием только в случае перехода права собственности на государственное или муниципальное имущество к другому собственнику государственного или муниципального имущества.
Сохранение права хозяйственного ведения при переходе права собственности на имущество к юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, т.е. приватизации имущества (переход имущества в частную собственность) противоречит закону. При приватизации имущество право хозяйственного ведения прекращается в силу закона.
Кроме того, с учетом уточнений истца от 06.12.2019 редакции пункта 3.5 Договора, ответчик не возражал против принятия редакции пункта 3.5, предложенной истцом.
Пункт 4.1.2 Договора Исключить.
Суд соглашается с исключением пункта 4.1.2 Договора, предложенное Истцом.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Договором купли-продажи муниципального имущества предусмотрены обязательства по оплате Имущества и Участка (пункты 2.2, 2.4 Договора).
Пункт 4.2.1 Договора:
4.2.1. В течение 30 (Тридцати) календарных дней со дня вступления в законную силу судебных актов (судебного акта), которым урегулированы разногласия по настоящему Договору, в назначенную Покупателем дату и время направить своего уполномоченного представителя с необходимым комплектом документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию права на недвижимость, подготовить и представить документы на государственную регистрацию перехода права собственности на Имущество и Участок в установленном порядке.
С учетом уточнений истцом требований ответчик не возражал против принятия редакции пункта 4.2.1, предложенной истцом.
Суд принимает пункт 4.2.1 Договора в редакции Истца.
Пункт 4.2.2 Договора:
4.2.2. В срок не более десяти рабочих дней после государственной регистрации настоящего Договора передать Покупателю Имущество и Участок по передаточному акту.
С учетом уточнений истцом требований ответчик не возражал против принятия редакции пункта 4.2.2, предложенной истцом.
Суд принимает пункт 4.2.2 Договора в редакции Истца.
Пункт 5.1 Договора: Исключить.
Суд соглашается с исключением пункта 5.1 Договора, предложенное Истцом.
Судебными актами по делу N А41-7060/16, вступившими в законную силу, было установлено, что Истец пользуется преимущественным правом на приобретение объекта недвижимости - здания "бани-прачечной" с кадастровым номером 50:20:0041413:998, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, п. Назарьево.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2016 года по делу N А41-7060/16, вступившим в законную силу 21.02.2017, на основании Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по делу N 305-ЭС16-19991 (Резолютивная часть определения объявлена 21.02.2017) суд обязал администрацию сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области (ОГРН: 1055006363147; ИНН: 5032140151) совершить в отношении арендуемого индивидуальным предпринимателем Карнауховой Т.А. (ОГРНИП: 305503230700017; ИНН: 503200896802) объекта недвижимости - здание "баня-прачечная" площадью 169,2 кв. м, по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, п. Назарьево, действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно:
в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости здания "баня-прачечная" площадью 169,2 кв. м, по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, п. Назарьево;
в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке здания "баня- прачечная" площадью 169,2 кв. м, по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, п. Назарьево, принять решение об условиях приватизации данного имущества; - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации здания "баня-прачечная" площадью 169,2 кв. м, по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, п. Назарьево, направить индивидуальному предпринимателю Карнауховой Т.А. проект договора купли-продажи этого объекта недвижимости.
Поэтому в данном случае исключение пункта 5.1 является обоснованным.
Пункт 5.2 Договора: Исключить.
Суд соглашается с исключением пункта 5.2 Договора, предложенное Истцом.
Уклонение Продавца от ответственности по пункту 5.2 Договора нарушает баланс интересов сторон по Договору.
Кроме того, ссылка в пункте 5.2 на возможное предоставление Продавцу недостоверных сведений иными органами и организациями, включенными в Договор, не согласуется с другими условиями Договора. В Договоре нет указаний на органы и организации, обязанные предоставлять какие-либо сведения Продавцу.
Пункт 5.4 Договора: 5.4. Уплата неустоек не освобождает Стороны от исполнения обязательств по настоящему Договору.
С учетом уточнений истцом требований ответчик не возражал против принятия редакции пункта 5.4, предложенной истцом.
Суд принимает пункт 5.4 Договора в редакции Истца.
Пункт 5.6 Договора: 5.6. В случае нарушения установленного п. 3.3. настоящего Договора срока передачи Имущества и/или Участка Продавец оплачивает Покупателю неустойку, устанавливаемую в размере одной трехсотой ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день выполнения денежного обязательства, от Цены Имущества и Участка за каждый день просрочки.
С учетом уточнений истцом требований ответчик не возражал против принятия редакции пункта 5.6, предложенной истцом.
Суд принимает пункт 5.6 Договора в редакции Истца.
Пункт 5.7 Договора: 5.7. В случае нарушения Продавцом порядка и сроков подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на Имущество и Участок, установленных в пп. 4.2.1 настоящего Договора, Продавец оплачивает Покупателю неустойку, устанавливаемую в размере одной трехсотой ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день выполнения денежного обязательства, от Цены Имущества и Участка за каждый день просрочки.
С учетом уточнений истцом требований ответчик не возражал против принятия редакции пункта 5.7, предложенной истцом.
Суд принимает пункт 5.7 Договора в редакции Истца.
Пункт 5.8 Договора: 5.8. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему Договору, обязана возместить другой Стороне убытки в полной сумме всех предусмотренных настоящим Договором неустоек.
Суд соглашается с редакцией пункта 5.8 Договора, предложенной Истцом.
Указанное условие соответствует ст. ст. 393, 401 ГК РФ, не нарушает баланса интересов сторон, так как равным образом применяется и к Продавцу и к Покупателю по Договору.
Пункт 6.1 Договора:
6.1. В случае просрочки Покупателем внесения оплаты Имущества и/или Участка свыше десяти рабочих дней, Продавец имеет право на односторонний отказ от исполнения настоящего Договора, который осуществляется Продавцом путем письменного уведомления Покупателя. Просрочка Покупателем внесения оплаты Имущества и/или Участка свыше десяти рабочих дней считается существенным нарушением условий настоящего Договора.
С учетом уточнений истцом требований ответчик не возражал против принятия редакции пункта 6.1, предложенной истцом.
Суд принимает пункт 6.1 Договора в редакции Истца.
Пункт 6.2 Договора: Исключить.
Суд соглашается с исключением пункта 6.2 Договора, предложенное Истцом.
Пункт 6.2 нарушает балансов интересов сторон. Кроме того, при невозврате Продавцом уплаченной Покупателем суммы денежных средств на стороне Продавца в силу ст. 1102 ГК РФ возникает неосновательное обогащение.
Пункт 7.1 Договора:
7.1. Настоящий Договор считается заключенным с момента подписания Сторонами согласованных условий Договора и условий Договора, по которым разногласия урегулированы вступившими в законную силу судебными актами (судебным актом) по делу N А41-107724/2017.
В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
С учетом уточнений истцом требований ответчик не возражал против принятия редакции пункта 7.1, предложенной истцом.
Суд принимает пункт 7.1 Договора в редакции Истца.
Статья 8 Договора: 8. Подписи Сторон:
Продавец:
Администрация Одинцовского городского округа Московской области Юридический и фактический адрес:
143009, Московская область, Одинцовский район, город Одинцово, улица Маршала Жукова, 28 ОКПО 04034378, ОГРН 1025004066966 ИНН/КПП 5032004222/503201001 Покупатель:
Индивидуальный предприниматель Карнаухова Татьяна Анатольевна Юридический, почтовый и фактический адрес: 143021, Московская область, Одинцовский район, пос. Назарьево д. 18, кв. 5 ОГРНИП 305503230700017, ИНН 503200896802 Глава Одинцовского городского округа / А.Р. Иванов Индивидуальный предприниматель / Т.А. Карнаухова.
С учетом уточнений истцом требований ответчик не возражал против принятия редакции статьи 8 Договора, предложенной истцом.
Суд принимает статью 8 Договора в редакции Истца.
Доводы апелляционной жалобы ИП Жариковой Е.В. сводятся к оценке вступивших в законную силу судебных актов по делу N А41-7060/16 и не могут быть приняты во внимание апелляционным судом, как противоречащие положениям статьи 16 АПК РФ.
Принимая во внимание совокупность изложенных обстоятельств, апелляционный суд не находит предусмотренных законом оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и удовлетворения требований апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Принять отказ МУП "ЖКХ Назарьево" от апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Московской области от 17 декабря 2019 года по делу N А41-107724/17.
Производство по указанной апелляционной жалобе прекратить.
Решение Арбитражного суда Московской области от 17 декабря 2019 года по делу N А41-107724/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП Жариковой Е.В. - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.А. Коновалов
Судьи
Н.В. Марченкова
Л.В. Пивоварова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка