Дата принятия: 29 сентября 2020г.
Номер документа: 10АП-13139/2020, А41-111623/2019
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2020 года Дело N А41-111623/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2020 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Красногорск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 27.05.2020 по делу N А41-111623/2019.
В судебном заседании приняли участие представители:
закрытого акционерного общества Межотраслевое научно-производственное объединение "Энергоспецтехника": Архипов С.В. (по доверенности от 23.01.2020); Перетятько С.В. (по доверенности от 01.11.2019);
Администрации городского округа Красногорск Московской области:
Сидорчук А.С. (по доверенности N 1.2.5/5801 от 11.08.2020).
Закрытое акционерное общество Межотраслевое научно-производственное объединение "Энергоспецтехника" (далее - ЗАО МНПО "Энергоспецтехника", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительным требования Администрации городского округа Красногорск Московской области (далее - администрация, заинтересованное лицо) от 31.07.2019 N 1.2.5/4971 об увеличении арендной платы по договору аренды земельного участка N 711 от 29.12.2014 в двукратном размере с 10.04.2019.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.03.2020 заявленные требования удовлетворены.
С вынесенным решением не согласилась администрация и обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, настаивает на наличии оснований для увеличения арендной платы по договору на основании пункта 2 статьи 2 Закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год".
От заявителя поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность обжалуемого судебного акта.
В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, представители заявителя возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, общество на основании договора аренды земельного участка N 711 от 29.12.2014 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030308:1553, для размещения офисно-складских помещений.
В первоначальной редакции договора аренды площадь земельного участка составляла 2500+\-17 кв.м, в настоящее время в соответствии с дополнительным соглашением от 19.06.2018 N 166 к договору аренды площадь земельного участка составляет 2075+/-17 кв.м.
12 августа 2019 года в адрес истца поступило извещение администрации от 31.07.2019 N 1.2.5/4971 о том, что на основании акта осмотра от 10.04.2019 установлено, что земельный участок не используется обществом в соответствии с установленным видом разрешенного использования - для размещения офисно-складских помещений, в связи с чем предъявлены требования об уплате арендных платежей в двукратном размере с 10.04.2019.
Считая указанное извещение незаконным, нарушающим права общества, последнее обратилось в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.
Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного ранее договора аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.
Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" (на который ссылается администрация), за земельные участки, неиспользуемые по целевому назначению или используемые с нарушением законодательства Российской Федерации, базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере. Двукратный базовый размер арендной платы применяется со дня установления факта указанных нарушений.
Таким образом, в настоящем споре администрация должна доказать, что заявителем земельный участок не используется по целевому назначению или используется с нарушением законодательства Российской Федерации.
В настоящем случае по договору аренды земельный участок предоставлен обществу для размещения офисно-складских помещений, что подразумевает строительство.
Заявителем не оспаривается, что в границах спорного земельного участка строительство не ведется.
Однако, согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".
Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.
При этом, исходя из смысла статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.
Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.
Поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47 и 48 названного Кодекса), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.
Как установлено судебными актами по делу N А41-71379/2017, 12.07.2016 Главным управлением дорожного хозяйства Московской области издано распоряжение N 212-Р "Об изъятии объектов недвижимости для государственных нужд Московской области". Из текста распоряжения следует, что участок изымается в целях строительства путепровода через ж/д на 19 км а/д ММК-Павловская слобода-Нахабино у пл. Нахабино.
Изымаемый земельный участок имеет кадастровый номер 50:11:0030308:1990 и площадь 425 кв. м и образован из земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030308:1553.
На основании указанного распоряжения между обществом и Главным управлением дорожного хозяйства Московской области подписано соглашение N СИ-90/2016 от 23.09.2016 об изъятии земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030308:1990. Согласно соглашению, размер выкупа составил 2 500 300 руб.
Пунктом 5.2.1 соглашения установлено, что фактическое освобождение участка производится не позднее 7 рабочих дней после получения выкупной стоимости.
Фактическая передача земельного участка осуществлена в марте 2016 года, с началом строительства газопровода.
Выкупная стоимость перечислена 25.10.2016.
11 июля 2017 года общество обратилось в адрес администрации с письмом, в котором предложило внести изменения в договор аренды в связи с изменением площади и границ участка, оставшегося во владении общества (л.д. 24).
18 июля 2017 года в письме N 1-26-86/4147 администрация сообщила о необходимости предоставления выписки из ЕГРН на спорный участок, а также указала на прекращение договора аренды с 15.03.2017. (л.д. 33).
Решением Арбитражного суда Московской области от 08.12.2017 по делу N А41-71379/2017 оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного суда Московской области от 27.04.2018, удовлетворены исковые требования общества к администрации о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 711 от 29.12.2014 в части площади арендованного земельного участка (2500 +/-17), расчета арендной платы, исходя из установленной площади земельного участка.
Согласно составленному администрацией акту проверки N 174 -2018 от 12.04.2018 земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030308:1553 огорожен, на участке расположена парковка.
Земельный участок не освоен в соответствии с видом разрешенного использования, однако в связи с изъятием части земельного участка ГУДХ МО, в отношении земельного участка по обстоятельствам, не зависящим от общества, не скорректированы границы и площадь, что препятствует проведению корректировки ранее разработанных обществом архитектурно-планировочных документов, на что верно обратил внимание суд первой инстанции.
Таким образом, суд в обжалуемом решении верно указал, что по состоянию на 12.04.2018 и до даты согласования границ земельного участка, его площади общество было лишено возможности совершать действия, предшествующие началу строительства по независящим от него причинам.
Как следует из материалов дела, после внесения соответствующих изменений в договор аренды, уточнения границ земельного участка общество 07.02.2020 получило ГПЗУ, технические условия, выданные АО "Водоканал".
В связи с этим является несостоятельной ссылка подателя жалобы на приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27.02.2015 N 137/пр, которым установлен срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.
Администрация не доказала неиспользование обществом земельного участка по целевому назначению или использование его с нарушением законодательства Российской Федерации.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаконности уведомления администрации об увеличении арендной платы и удовлетворил требования заявителя.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 27.05.2020 по делу N А41-111623/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Красногорск Московской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий судья Л.В. Пивоварова
Судьи: С.А. Коновалов
В.Н. Семушкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
