Дата принятия: 24 сентября 2020г.
Номер документа: 10АП-13107/2020, А41-20365/2020
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 сентября 2020 года Дело N А41-20365/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2020 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Марченковой Н.В., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" на решение Арбитражного суда Московской области от 16.07.2020 по делу N А41-20365/2020.
В судебном заседании принял участие представитель:
Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области: Куприченкова А.И. (по доверенности N 4933 от 04.12.2019).
Управление земельных отношений Раменского городского округа Московской области (далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Перспектива" (далее - ООО "Перспектива", общество, ответчик) с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 24.03.2005 N 981.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее - третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 16.07.2020 исковые требования удовлетворены.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Перспектива" (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, настаивает на проведении работ по освоению земельного участка.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и третьего лица.
В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 24.03.2005 между Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района, правопреемником которого является управление (арендодатель), и обществом с ограниченной ответственностью "Мотор" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 981, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2580 кв. м, с кадастровым номером 50:23:0110147:0034, расположенный по адресу: Московская обл., г. Раменское, Донинское ш. около д. 5, под размещение автостоянки без оформления акта приема-передачи.
Пунктом 1.5 договора аренды предусмотрено, что договор аренды заключен сроком с 24.03.2005 по 24.03.2025.
Согласно п. 3.2.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным видом использования.
Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды, если арендатор после неоднократного письменного предупреждения продолжает нарушать обязательства, вытекающие из раздела 3.2 договора (п. 3.3.1 договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись.
Постановлением Администрации городского поселения Раменское от 15.09.2010 N 248 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110147:0034 изменен с "под размещение автостоянки" на "под торгово-офисное здание" в связи с чем 12.11.2010 заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 24.03.2005 N 981.
В дальнейшем права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110147:34 перешли к ООО "Перспектива" на основании договора уступки прав и обязанностей от 03.07.2013 N 20/06/2013-ДУ.
Договор уступки прав и обязанностей зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН 18.10.2013 внесена соответствующая регистрационная запись.
Управлением 09.10.2019 составлен акт обследования земельного участка, из которого следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110147:34 частично огорожен забором, присутствует свободный доступ, на момент осмотра какие-либо строения и сооружения на участке отсутствую, какой-либо деятельности по возведению торгово-офисного здания не выявлено, что также следует из фототаблицы, приложенной к акту.
В связи с тем, что, по мнению истца, земельный участок не используется ответчиком по целевому назначению, истец 21.10.2019 направил в адрес общества уведомление от 14.10.2019 N 3769, в котором предложил ответчику расторгнуть договор аренды земельного участка.
Поскольку в досудебном порядке ответчик не подписал соглашение о расторжении договора аренды, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.
Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного ранее договора аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
По смыслу статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 1 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В силу пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Также в рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным (пункт 1.5 договора), так как заключен на 20 лет.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии в настоящем случае оснований для расторжения спорного договора.
Так, из приведенных выше норм суд первой инстанции сделал верный вывод, что в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.
Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".
При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.
В настоящем деле в связи с тем, что земельный участок предоставлялся в целях общественно-делового и гражданского строительства (размещение бизнес-офисов предприятия по ремонту и оборудованию автомобилей) - это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе проекта планировки территории (статья 42 Градостроительного кодекса РФ), градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и т.д.
Управление, посчитав, что общество не приступило к освоению земельного участка и не использовало земельный участок в течение трех лет по целевому назначению, обратилось в суд с настоящими требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, ответчик надлежащие доказательства, свидетельствующие о том, что он использует земельный участок по целевому назначению, в материалы дела не представил.
Доводы ответчика о том, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110147:34 получено разрешение на строительство от 25.05.2016 N RU50-25-4978-2016, технические условия для присоединения к электрическим сетям АО "Мособлэнерг" от 20.03.2016, технические условия на подключение к муниципальной ливневой канализации от 01.02.2016, технические условия на присоединение к тепловым сетям от 23.12.2015, технические условия на подключение объекта капитального строительства к водопроводным сетям ОАО "Раменкий водоканал" от 29.12.2015, технические условия на подключение объекта капитального строительства к канализационным сетям ОАО "Раменкий водоканал" от 29.12.2015, обоснованно не приняты судом первой инстанции в качестве доказательства, свидетельствующего об освоении земельного участка.
Так, суд первой инстанции верно отметил, что с момента выдачи разрешения на строительство (25.05.2016) ответчик обязан был приступить к строительству и использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
Срок действия разрешения на строительство от 25.05.2016 N RU50-25-4978-2016 истек 24.11.2017. В настоящее время разрешение на строительство не продлено.
Суд первой инстанции обоснованно отметил, что ответчик, заключая соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды, должен был предвидеть риски, связанные с принятием прав и обязанностей арендатора земельного участка, в том числе в части возможности наступления неблагоприятных последствий в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению.
Принимая во внимание изложенное выше, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 16.07.2020 по делу N А41-20365/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий судья Л.В. Пивоварова
Судьи: Н.В. Марченкова
В.Н. Семушкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
