Дата принятия: 24 сентября 2020г.
Номер документа: 10АП-13031/2020, А41-107447/2019
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 сентября 2020 года Дело N А41-107447/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2020 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Марченковой Н.В., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Истра Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 10.07.2020 по делу N А41-107447/2019.
В судебном заседании принял участие представитель:
общества с ограниченной ответственностью "Истина": Серегин К.И. (по доверенности от 13.05.2020).
Администрация городского округа Истра Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Истина" (далее - ООО "Истина", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060341:7 и обязании в течение 10 рабочих дней вернуть земельный участок по акту приема-передачи.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее также - третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.07.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, отмечает, что в материалы дела представлены доказательства того, что арендатором по спорному договору аренды было допущено существенные нарушения условий договора, выразившиеся в неиспользование земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, по целевому назначению.
От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность обжалуемого судебного акта.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и третьего лица.
В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между администраций и обществом заключен договор аренды земельного участка от 17.12.2012. Предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:08:0060341:7, общей площадью 100 000 кв. м, категория земель - "земли сельскохозяйственного назначения", местоположением примерно 350 м по направлению на юго-запад от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: Московская обл., Истринский р-н, с/п Лучинское, с. Лучинское, д. 64, для использования в целях: для сельскохозяйственного производства, с учетом особого режима использования: охранной зоны кабеля связи (2 метра в обе стороны).
Договор заключен на 49 лет с 17.12.2012 по 16.12.2061 (п. 2.1 договора).
По условиям договора арендатор принял на себя обязательство использовать участок по целевому назначению (п. 4.4.2 договора).
В соответствии с подп. 1. п. 4.1.5 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению.
27 августа 2019 года администрацией проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060341:7. В результате осмотра было установлено, что земельный участок не огорожен, границы на местности не обозначены, доступ свободный, строения и сооружения на земельном участке отсутствуют. Также установлено, что данный земельный участок зарос древесно-кустарниковой растительностью на площади 30 % (более 30 000 кв.м.).
Администрация пришла к выводу, что земельный участок не используется по целевому назначению, признаков ведения на земельном участке деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством, не выявлено.
На основании акта осмотра земельного участка администрация 02.09.2019 обратилась к обществу с претензией N 1777 с требованием устранить допущенные нарушения либо расторгнуть договор в связи с нецелевым использованием участка.
Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из их необоснованности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
По смыслу статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.?
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным (пункт 2.1 договора).
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.
Истец в обоснование иска сослался на то, что ответчик не использует земельный участок по целевому назначению, в доказательство чего представил акт обследования земельного участка от 27.08.2019, согласно которому земельный участок не огорожен, границы на местности не обозначены, доступ свободный, строения и сооружения на земельном участке отсутствуют. Также установлено, что данный земельный участок зарос древесно-кустарниковой растительностью на площади 30 % (более 30 000 кв.м.).
Согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2020 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, принудительно может быть изъят у его сособственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, такой участок такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации с учетом особенностей ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Как верно, среди прочего, отметил суд первой инстанции, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт проведения государственного земельного контроля во исполнение требований п. 3 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2020 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции сторонами проведен совместный осмотр земельного участка, о чем 24.03.2020 составлен акт визуального осмотра земельного участка.
В ходе обследования установлено, что обследуемый земельный участок не огорожен, доступ не ограничен, строения и сооружения на земельном участке отсутствуют. Также установлено, что данный земельный участок зарос сорной и древесно-кустарниковой растительностью на площади 100 % (100 000 кв.м.) и не используется для ведения сельскохозяйственного производства. Земельный участок подходом и надлежащим подъездом обеспечен.
Суд первой инстанции верно отнесся к указанному акту критически, обратив внимание на то, что при осмотре 27.08.2019 площадь земельного участка, заросшего древесно-кустарниковой растительностью, составляла 30 %, а 24.03.2020 площадь оставила уже 100 %.
Также, отказывая в расторжении договора, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание следующее.
29 октября 2018 года ООО "Истина" обратилось к министру сельского хозяйства и продовольствия Московской области по вопросу изменения категории спорного земельного участка.
16 ноября 2018 года ООО "Истина" получило градостроительный план земельного участка, из которого ООО "Истина" стало известно, что часть участка попадает в зону транспортной инфраструктуры.
21 ноября 2018 года ООО "Истина" обратилось в Комиссию по подготовке Правил землепользования и застройки по вопросу отнесения спорного земельного участка к функциональной зоне "Ж-1" (зона застройки многоквартирными домами).
27 ноября 2018 года исх. N 8024 администрация сообщила, что отнесение спорного земельного участка к зоне "Ж-1" невозможно, так как более 50 % территории земельного участка расположено в границах планируемого размещения линейного объекта капитального строительства - автомобильная дорога "Южный объезд".
04 марта 2019 года ООО "Истина" обратилась в администрацию по вопросу проведения межевания и определения границ спорного участка, попадающих в территориальную зону "СХ-3" (зона сельскохозяйственного производства) и "Т" (зона транспортной инфраструктуры), в целях определения площади спорного земельного участка, попадающей в проект "Южного объезд" и площади участка, возможной к использованию арендатором.
05 марта 2019 года ООО "Истина" обратилось в Комиссию по подготовке Правил землепользования и застройки с целью отнесения части земельного участка (не занятого по проекту а/д "Южный объезд") и отнесенной к зоне СХ-3, отнести ее к функциональной зоне Ж3 (зона смешанной малоэтажной жилой застройки).
В консультативном порядке заявителю было указано на невозможность отнесения спорной части участка к зоне "Ж-3" по причине ее пересечения с проектируемой автодорогой "Южный объезд".
12 августа 2019 года ООО "Истина" обратилось в администрацию по вопросу утверждения схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территорий в целях разделения спорного участка на два самостоятельных объекта права - под автодорогу "Южный объезд" и часть, оставленную арендатор (61 630 кв.м. и 38 370 кв.м.).
28 августа 2019 года администрация ответила, что приняла представленный пакет документов по вопросу раздела участка и ожидает заключения Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области.
22 июня 2020 года ООО "Истина" повторно обратилось в администрацию по вопросу межевания в целях раздела участка, а также с просьбой выкупить спорный земельный участок в собственность.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции верно указал, что ответчик использует и предпринимает все возможные действия для полноценного использования спорного земельного участка согласно условиям договора аренды.
Между тем, имелись объективные препятствия для полноценного использования земельного участка по целевому назначению (часть участка попадает в зону транспортной инфраструктуры).
В связи с указанным истец не доказал недобросовестность поведения ответчика и существенное нарушение ответчиком условий договора.
Из материалов дела и пояснений общества следует, что оно заинтересовано в сохранении арендных отношений.
Суд первой инстанции верно отметил, что по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.
Соответственно, основания для расторжения спорного договора аренды отсутствуют.
В этой связи доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 10.07.2020 по делу N А41-107447/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Истра Московской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий судья Л.В. Пивоварова
Судьи: Н.В. Марченкова
В.Н. Семушкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
