Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2020 года №10АП-11470/2020, А41-18509/2020

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 сентября 2020 года Дело N А41-18509/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2020 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марченковой Н.В.,
судей: Коновалова С.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ахмедовым Н.П.,
при участии в заседании:
от АО "СВА Торговый Центр" (ИНН 5013044460, ОГРН 1025001627177)- Серегин А.А., представитель по доверенности от 03.03.2020;
от Администрации городского округа Жуковский Московской области (ИНН 5013019625, ОГРН 1035002600632) -.Кузянова А.В., представитель по доверенности от 29.10.2019,
от Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области (ОГРН: 1027700546510, ИНН: 7707018904 143407)-представитель не явился, извещен,
от Министерства имущественных отношений Московской области (ОГРН: 1025005245055, ИНН: 7725131814)- представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Жуковский Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 26.06.2020 по делу N А41-18509/2020, по иску АО "СВА Торговый Центр" к Администрации городского округа Жуковский Московской области, о внесении изменений в договор аренды от 30.05.2005 N 1062-КЗ,
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество (далее - АО "СВА Торговый Центр") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации городского округа Жуковский Московской области (далее - Администрации) с требованием об изменении договора аренды N 1062-КЗ земельного участка, используемого для ведения предпринимательской и иных видов деятельности от 30.05.2005, дополнив его следующим условием: "Размер арендной платы за земельный участок начиная с 12.08.2017 составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582" (л.д. 3-6).
Решением Арбитражного суда Московской области от 26.06.2020 по делу N А41-18509/2020 заявленные требования удовлетворены в полном объеме (л.д.166-168).
Не согласившись с указанным решением, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца против удовлетворения апелляционных жалоб возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как усматривается из материалов дела, между Комитетом имущественных отношений г. Жуковского (арендодатель) и ЗАО "СВА Торговый центр" (арендатор) заключен договор аренды от 30.05.2005 N 1062-КЗ земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010104:0031 площадью 5987 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Гагарина (пересечение с ул. Королева).
Участок передан для строительства торгового центра сроком до 19.05.2007. В соответствии с дополнительным соглашением от 25.05.2006 к договору аренды предметом договора является передача земельного участка под нежилое здание (торговый комплекс).
Срок действия договора установлен до 30.04.2054, адрес участка: Московская область, г. Жуковский, ул. Королева, д. 67.
На земельном участке АО "СВА Торговый центр" построено здание торгового комплекса с кадастровым номером 50:52:0020102:495.
Право собственности АО "СВА Торговый центр" на здание зарегистрировано в ЕГРН от 08.06.2011, регистрационная запись N 50-50-52/016/2011-139.
АО "СВА Торговый центр" обратилось в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, как собственник здания, расположенного на земельном участке.
Письмом от 08.12.2016 в выкупе земельного участка отказано в связи с тем, что оборотоспособность земельного участка ограничена, т.к. участок частично находится в границах территорий общего пользования, а также в связи с тем, что участок частично входит в зону планируемого размещения линейного объекта (реконструкция автомобильной дороги регионального значения ул. Гагарина (1833).
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды за предоставленный в аренду участок ЗАО "СВА Торговый центр", как арендатор ежеквартально уплачивает арендную плату в порядке, определенном законодательством РФ на момент платежа.
В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды порядок расчета арендной платы приведен в приложении N 1 к договору.
Согласно приложению N 1 к договору годовая арендная плата рассчитывается как: Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S, Где Апл - арендная плата за земельный участок, Аб - базовый размер арендной платы за 1 кв.м., Кд - коэффициент вида деятельности, Пкд - повышающий коэффициент, Км - коэффициент местоположения, S - площадь арендуемого участка.
АО "СВА Торговый центр" обратилось в администрацию с заявлением о внесении в договор аренды изменений в части установления арендной платы в размере равном ставке земельного налога, исходя из принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности").
Решением от 11.02.2020 администрация отказала во внесении изменений в договор аренды указав, что арендная плата подлежит начислению в порядке. установленном Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
Поскольку изменения в договор аренды земельного участка не внесены, АО "СВА Торговый центр" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, признал их обоснованными.
Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе Администрация указывает на отсутствие у Администрации полномочий на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, без согласия Министерства.
Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.
В силу подпункта 7 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.
По общим правилам пункта 2 статьи 1 ГК РФ применяемого во взаимосвязи с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и приобретают свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Следовательно, в судебном порядке договор может быть изменен при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3).
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ.
Размер арендной платы по договору аренды спорного земельного участка определен на основании норм Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ.
При этом в пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2107 N 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017.
Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением N 582.
В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.
В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 (пункт 33 практики применения законодательства о вещных правах и земельного законодательства), сформулирована правовая позиция о том, что, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе N 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.
При этом в силу разъяснений пункта 24 практики применения земельного законодательства, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, принцип N 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному п. 5 ст. 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте).
Как следует из материалов дела, договор аренды заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено.
Следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам с учетом того, что спорный участок в силу закона ограничен в обороте, что сторонами не оспаривается.
Ограничение в оборотоспособности арендуемого АО "СВА Торговый Центр" земельного участке также подтверждается представленным в материалы дела заключением о градостроительных ограничениях в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010104:31, подготовленного Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области.
Доказательств того, что оборотоспособность земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010104:31 восстановлена, в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.
При данных обстоятельствах, в целях защиты прав и законных интересов общества, суд первой инстанции обоснованно указал на необходимость удовлетворения требований АО "СВА Торговый Центр" и изменении договора аренды земельного участка, дополнив его условием о том, что размер арендной платы за земельный участок составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.
Апелляционный суд отклоняет доводы заявителя жалобы по следующим основаниям.
Закон Московской области от 24.07.2014 N 106/2014-ОЗ "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области и органами государственной власти Московской области" предусмотрено, что с 01.01.2015 Правительство Московской области или уполномоченные им центральные исполнительные органы государственной власти Московской области осуществляют полномочия органов местного самоуправления сельских поселений по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с даты утверждения правил землепользования и застройки городского поселения, но не ранее 01.03.2015.
В то же время Законом Московской области от 24.07.2014 N 107/2014-ОЗ "О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области отдельными государственными полномочиями Московской области" установлено, что органы местного самоуправления муниципальных районов с 01.01.2015 до 31.12.2015 наделяются государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Законом Московской области от 10.11.2015 N 191/2015-ОЗ "О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области отдельными государственными полномочиями Московской области в области земельных отношений" установлено, что органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Московской области наделяются государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального района, городского округа, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности на период с 01.01.2016 по 31.12.2016. 8 Подобные нормы закреплены в Законе Московской области от 29.11.2016 N 144/2016-ОЗ "О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области отдельными государственными полномочиями Московской области в области земельных отношений", периодом действия с 01.01.2017 по 31.12.2017.
Следовательно, на территории Московской области полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории соответствующего муниципального образования, наделены органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов.
Администрация является органом местного самоуправления муниципального образования "Городской округ Жуковский Московской области", наделенным соответствующим полномочиями.
Что касается того, что органы местного самоуправления обязаны при реализации государственных полномочий, установленных настоящим Законом, представлять на согласование в уполномоченный орган проекты решений, договоров и соглашений в сроки и порядке, установленные уполномоченным органом (пункт 6 части 2 статьи 3 Законе Московской области от 29.11.2016 N 144/2016-ОЗ), то необходимость такого согласования не означает в данном случае отсутствия у администрации полномочий по распоряжению названным земельным участком.
Вопреки доводам администрации, отказом о внесении изменений в договор, не основанным на законе, нарушаются права и законны интересы общества.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда Московской области.
Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
Доводы заявителя жалобы не могут быть признаны обоснованными так как не опровергая выводов суда области сводятся к несогласию с оценкой установленный судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве оснований для отмены судебного акта.
Иные доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают представленные доказательства и правомерность выводов арбитражного суда по делу и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.
Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 26.06.2020 по делу N А41-18509/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.
Председательствующий
Н.В. Марченкова
Судьи
С.А. Коновалов
Л.В. Пивоварова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка