Дата принятия: 25 августа 2020г.
Номер документа: 10АП-11440/2020, А41-28434/2020
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2020 года Дело N А41-28434/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2020 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Юдиной Н.С., Миришова Э.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Князевым Н.В.,
при участии в заседании:
от администрации городского округа Красногорск Московской области - представитель Голубев А.Н., по доверенности от 22.10.2019 N 125/7304,
от ООО "Мадаленас" - Калинин А.В., выписка из ЕГРЮЛ от 25.08.2020,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Красногорск Московской области (10АП-11440/2020) на решение Арбитражного суда Московской области от 22 июня 2020 года по делу N А41-28434/2020, по иску администрации городского округа Красногорск Московской области (ИНН 5024002077, ОГРН 1025002864710) к обществу с ограниченной ответственностью "Мадаленас" (ИНН 5024039768, ОГРН 1025002864754) о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и возврате нежилого помещения в муниципальный фонд,
УСТАНОВИЛ:
администрация городского округа Щелково (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мадаленас" (далее - ООО "Мадаленас", ответчик) о расторжении договора купли-продажи от 02.07.2018, расположенного по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Ленина, д.11А, общей площадью 507,5 кв.м., кадастровый номер 50:11:0050502:2038; обязании возвратить (передать по акту приема-передачи нежилого помещения) нежилое помещение, находящееся по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Ленина, д. 11 А, общей площадью объекта 507,5 кв.м., кадастровый номер 50:11:0050502:2038.
Решением Арбитражного суда Московской области от 22 июня 2020 года по делу N А41-28434/20 в удовлетворении требования отказано (л.д.29-30).
Не согласившись с указанным судебным актом администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, требования удовлетворить.
Законность и обоснованность оспариваемого решения проверены судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, требования удовлетворить.
Представитель общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения.
Повторно исследовав представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела 14.12.2000 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Красногорского муниципального района (арендодатель) и ООО "Мадаленас" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 410/110, в соответствии с п. 1.1 указанного договора арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Ленина, д. 11 А, общей площадью объекта 507,5 кв.м., в т.ч. 67,2 кв.м. - магазин, 440,3 кв.м. - кафе и подвал площадью 429 кв.м.
В пункте 2.1 договора согласован срок действия договора аренды с 01.12.2000 до 30.11.2014.
02.07.2018 между администрацией и ООО "Мадаленас" заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, расположенный по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Ленина, д. 11 А, общей площадью объекта 507,5 кв.м. (далее - имущество), а покупатель - принять и оплатить это имущество.
Цена объекта, указанная в пункте 3.1 договора купли-продажи от 02.07.2018, составила 34 002 600 руб. Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение 3 лет со дня его заключения. Сумма ежемесячных платежей составляет 944 516 руб. (пункты 3.2, 3.4 договора от 02.07.2018).
04.08.2018 между администрацией и ООО "Мадаленас" заключено дополнительное соглашение, согласно пункту 3.2 которого оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет.
Претензия администрации (л.д.25-26) с требованием о погашении задолженности, оставлена обществом без удовлетворения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств, возникших из договора купли-продажи от 02.07.2018, администрация обратилась в суд с настоящим иском.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 159-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом (§ 1 Общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
Пунктом 1 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что обязанностью покупателя является оплата товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
На основании п.п. 1, 2 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Между тем требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснил, что требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Из содержания претензии администрации от 17.01.2020 N 1.2.5/270 усматривается выраженное продавцом намерение на расторжение договора от 02.07.2018 в судебном порядке в случае непоступления денежных средств.
Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что ответчиком нарушен график платежей.
Вместе с тем задолженность общества, существовавшая на момент обращения администрации с претензией в размере 1 482 445,83 руб., подлежащей уплате по договору купли-продажи со стороны покупателя, погашена обществом, что подтверждается платежными поручениями N 7 от 29.01.2020, N 8 от 31.01.2020, N 18 от 25.02.2020, N 31 от 29.05.2020, N 33 от 11.06.2020 (л.д.14-18).
Доказательств, подтверждающих факт существенного нарушения обществом договора купли-продажи, в нарушение п. 1 ст. 65 АПК РФ администрацией не представлены.
Ссылка администрации на наличие задолженности в размере 25 509 353 руб. 62 коп., а также на то, что неоднократное нарушение ответчиком сроков оплаты является существенным нарушением условий договора купли-продажи, отклоняется судебной коллегией.
Условиями договора купли-продажи предусмотрена рассрочка платежа на пять лет, согласован график платежей. При этом вышеуказанная сумма является остатком по оплате стоимости объекта недвижимого имущества.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения спорного договора в порядке подпунктов 1, 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.
Ссылка заявителя жалобы на необоснованное применение судом первой инстанции положений ФЗ от 08.06.2020 N 166-ФЗ, отклоняется судебной коллегией.
Статьей 15 Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" внесены изменения в статью 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также Закон N 159-ФЗ дополнен частью 5.1.
С учетом данных изменений общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении отсрочки по платежам, предусмотренным в 2020 году по договору купли-продажи объекта и подписании дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки на 12 месяцев с 01.01.2020, на то и указал суд первой инстанции в обжалуемом решении.
Доводы подателя жалобы о возникновении убытков в связи с ненадлежащим неисполнением ответчиком обязательств по оплате в виде неполучения ожидаемого и инфляционных потерь отклоняется, поскольку истец не лишен возможности требовать уплаты суммы долга с начислением соответствующих процентов (пункт 3 статьи 486 ГК РФ).
При этом истцом не доказано, что в случае расторжения договора с ответчиком будут иметь место эквивалентные платежи в бюджет с учетом особенностей объекта недвижимости, и порядка предоставления его иному владельцу, а, значит, не будет иметь место еще больший ущерб с учетом того, что ответчик производит оплату по договору.
Также подлежат отклонению доводы администрации о недобросовестном поведении ответчика и злоупотреблении правом с его стороны.
Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для вывода о недобросовестности ответчика и злоупотреблении правом с его стороны, доказательства обратного истец не представил.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.
Нормы материального и процессуального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 22 июня 2020 года по делу N А41-28434/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
М.В. Игнахина
Судьи
Н.С. Юдина
Э.С. Миришов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
