Дата принятия: 08 октября 2020г.
Номер документа: 10АП-11265/2020, А41-76065/2019
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2020 года Дело N А41-76065/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2020 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Марченковой Н.В., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,
при участии в заседании:
от ООО "Основание": Дикий А.П., по доверенности от 25.06.2020;
от Администрации городского округа Балашиха: Черкасов И.А., по доверенности от 23.03.2020;
от Комитета по управлению имуществом городского округа Балашиха: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Основание" на решение Арбитражного суда Московской области от 04 июня 2020 года по делу N А41-76065/19 по иску Администрации городского округа Балашиха к ООО "Основание", третье лицо: Комитет по управлению имуществом городского округа Балашиха, о взыскании,
УСТАНОВИЛ:
Администрация городского округа Балашиха Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Основание" с требованием о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 127-П от 01.09.2011 в размере 4 183 881,91 руб. за период с 1 кв. 2018 года по 3 кв. 2019 года, пени в размере 902 449,58 руб. за период с 16.03.2018 по 06.02.2020, а также о расторжении договора (с учетом принятых судом уточнений).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом городского округа Балашиха Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 04 июня 2020 года по делу N А41-76065/19 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.
Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца против указанных доводов возражал.
Третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемое решение подлежащим отмене в части.
Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Балашиха к ООО "Основание" заключен договор аренды земельного участка N 127-П от 01.09.2011 (с учетом договоров уступки от 28.11.2013 и от 31.08.2018). Предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:15:0040406:26 общей площадью 1,5728 га, для строительства и размещения многофункционального административно-торгового и производственного складского комплекса.
В договоре также согласованы срок его действия, размер и порядок внесения арендных платежей. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.
Договоры аренды и уступки зарегистрированы в установленном порядке Управлением Росреестра по Московской области.
Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме.
В связи с изложенным, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).
Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
Аб - базовый размер арендной платы;
Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
Пкд - корректирующий коэффициент;
Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
S - площадь арендуемого земельного участка При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к Закону.
Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным Приложением к Закону и частью 3.1 ст. 14 Закона МО N 23/96-ОЗ.
В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.
Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.
Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:
1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;
2) историческую и ландшафтную ценность территории;
3) состояние окружающей среды;
4) инженерно-геологические условия;
5) рекреационную ценность территории.
Км устанавливается в пределах от 1 до 10.
Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.
Спора по указанным коэффициентам между сторонами не имеется. Вместе с тем, при расчете иска истец применил Аб в двукратном размере.
Возражая против заявленных требований, ответчик указал на письмо Комитета по управлению имуществом городского округа Балашиха Московской области.N 2131/2 от 04.03.2019, в котором представлен расчет арендной платы без применения Аб в двукратном размере.
Суд соглашается с доводами истца и отклоняет доводы ответчика ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона Московской области N 113/2014-ОЗ за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, базовый размер аренной платы устанавливается в двукратном размере.
Согласно пункту 3 статьи 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
По смыслу статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства. К встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесены обязанность своевременно вносить арендную плату (статья 614 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе потребовать досрочного расторжения договора.
Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.
В Определении от 03 марта 2016 года N 305-ЭС15-15053 Верховный Суд Российской Федерации сформулировал следующую правовую позицию.
В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.
В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.
Доводы ответчика о том, что земельный участок за спорный период используется по целевому назначению (для целей строительства) обоснованно отклонены судом первой инстанции.
Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".
При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.
Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.
Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.
При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.
Однако ответчиком в материалы дела не представлены документы, подтверждающие проведение работ по освоению земельного участка для целей строительства.
Ссылка на письмо Комитета по управлению имуществом городского округа Балашиха Московской области.N 2131/2 от 04.03.2019 не может быть принята во внимание, поскольку носит информационный характер, в нем сообщается о значении коэффициентов Аб, Кд, Пкд, Км и S. Отсутствие указания на применение Аб в двукратном размере не означает невозможность применения вышеуказанных норм и освобождать арендатора от использования участка по целевому назначению.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно признал расчет задолженности, представленный истцом, верным.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 4 183 881,91 руб. с 1 кв. 2018 г. по 3 кв. 2019 г.
Также истцом было заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку оплаты, приложен расчет на сумму 902 449,58 руб. с 16.03.2018 по 08.07.2019.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.
В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.
Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Поскольку факт нарушения сроков оплаты арендных платежей подтвержден материалами дела, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о взыскании неустойки в сумме 902 449,58 руб.
Между тем, суд первой инстанции также взыскал с ООО "Основание" в пользу Администрации Городского округа Балашиха пени за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 417 443,08 руб. за период с 16.06.2014 по 08.07.2019.
Из материалов дела усматривается, что в ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции истцом были уточнены заявленные требования, в том числе и в части неустойки. По итогам указанных уточнений истец просил взыскать с ответчика неустойку в сумме 902 449,58 руб.
На вопрос апелляционного суда представитель истца пояснил, что от требований о взыскании неустойки в сумме 417 443,08 руб. он отказался.
Таким образом, указанное требование удовлетворено необоснованно.
Истец также просил расторгнуть договор аренды N 127-П от 01.09.2011.
В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.
Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Как следует из материалов дела, ответчиком в течение длительного времени не выполняется обязанность по оплате арендных платежей.
В связи с изложенным в претензии N исх-1468 от 16.07.2019 истец предложил ответчику расторгнуть договор в добровольном порядке.
Поскольку материалами дела подтвержден факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды в части полноты и своевременности внесения арендной платы, а также подтвержден факт соблюдения истцом претензионного порядка разрешения спора о расторжении договора аренды, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о расторжении договора.
В апелляционной жалобе ответчик указывает, что обжалуемое решение принято о правах и обязанностях ООО "Земельный капитал" (предыдущий арендатор земельного участка). По мнению ответчика, права указанного лица затрагиваются тем, что в соответствии с пунктом 2.3 договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.11.2013 до момента полной оплаты цены договора земельный участок находится в залоге у первоначального арендатора.
Между тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи.
Таким образом, спорный земельный участок не мог быть передан в залог ООО "Земельный капитал", поскольку ни первоначальный арендатор, ни последующий арендаторы собственниками земельного участка не являлись.
В апелляционной жалобе ответчик указывает, что рассматриваемый спор неподсуден Арбитражному сужу Московской области, так как ответчик находится в г.Нальчике (Кабардино-Балкарская Республика).
Между тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 36 АПК РФ иск, вытекающий из договора, в котором указано место его исполнения, может быть предъявлен также в арбитражный суд по месту исполнения договора.
Поскольку переданный в аренду земельный участок находится в Московской области, место исполнения договора - Московская область.
Таким образом, настоящее дело рассмотрено с соблюдением правил подсудности.
Исходя из изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене в части взыскания пени за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 417 443, 08 руб. Указанное требование удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Московской области от 04 июня 2020 года по делу N А41-76065/19 отменить в части взыскания пени за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 417 443, 08 руб.
В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 04 июня 2020 года по делу N А41-76065/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.А. Коновалов
Судьи
Н.В. Марченкова
Л.В. Пивоварова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
