Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2020 года №10АП-11015/2020, А41-76903/2019

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 31 августа 2020 года Дело N А41-76903/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2020 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Юдиной Н.С.,
судей Ивановой Л.Н., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания Гавриловым С.И.,
при участии в заседании:
от истца - Помазков В.В. представитель по доверенности от 16.04.2019,
от ответчика - Капустина А.В. представитель по доверенности от 09.01.2020,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации городского округа Ступино Московской области, Общества с ограниченной ответственностью "Книга плюс" на решение Арбитражного суда Московской области от 22 мая 2020 года по делу N А41-76903/19 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Книга плюс" (ИНН 5045002046, ОГРН 1025005918740) к Администрации городского округа Ступино Московской области (ИНН 5045062359, ОГРН 1175022008248) об урегулировании разногласий по договору,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Книга плюс" (далее - истец, ООО "Книга плюс") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ - л.д. 78-79, т.2) к Администрации городского округа Ступино Московской области (далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа (нежилое помещение площадью 89,80кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Тургенева, д 18/19 пом. 1), изложив спорные пункты договора в следующей редакции:
Пункт 4.1: "Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы от 10.02.2020, и составляет 2.249.744руб.";
Пункт 4.3.1: "Первый платеж составляет 1/20 от цены имущества, указанной в пункте 4.1 настоящего договора, а именно 112.487руб. 20коп. Первый платеж перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора.";
Пункт: 4.3.4: "Покупатель - залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору) на расчетный счет продавца - залогодержателя: сумма ежеквартальной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов. Покупатель -залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при оформления покупателем платежного поручения в банке на перечисление денежных средств на расчетный счет продавца - залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (приложение N 1 к договору).";
Пункт 7.2.7 из текста договора исключить.
Решением Арбитражного суда Московской области от 22.05.2020 по делу N А41-76903/19 урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Книга плюс" и Администрацией городского округа Ступино Московской области при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа (нежилое помещение площадью 89,80кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Тургенева, д 18/19 пом. 1), спорные пункты договора изложены в следующей редакции:
Пункт 4.1: "Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы от 10.02.2020, и составляет 2.249.744 руб.".
Пункт 4.3.1: "Первый платеж составляет 1/20 от цены имущества, указанной в пункте 4.1 настоящего договора, а именно: 112.487руб. 20коп. Первый платеж перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора".
Пункт 4.3.4: "Покупатель - залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей на расчетный счет продавца-залогодержателя: Сумма ежеквартальной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов. Покупатель - залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет продавца - залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей".
Пункт 7.2.7: "Застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за свой счет и на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца - залогодержателя. Копию страхового полиса представить продавцу - залогодержателю в пятидневный срок со дня заключения договора страхования".
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Книга плюс", Администрация обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в обжалуемом решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт изменить в части пунктов 4.1 и 4.1.3, изложив их в редакции ответчика. Возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца.
Представитель истца поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт изменить в части п.7.2.7, исключив его из текста договора. Возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части утверждения пункта 7.2.7 спорного договора в редакции ответчика в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения площадью 89,80кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Тургенева, д 18/19 пом. 1.
15.03.2017 с целью реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, общество в порядке статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), обратилось в Администрацию с заявлением о приобретении имущества в собственность.
27.03.2017 Администрация отказала обществу в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного имущества.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 28.12.2017 по делу N А41-72552/17 признано незаконным решение Администрации, выраженное в письме от 27.03.2017.
Суд обязал Администрацию совершить действия по заявлению общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений; обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений в течение десяти дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, в установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; принять решение об условиях приватизации нежилых помещений в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить обществу проект договора купли-продажи нежилых помещений в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Администрацией подготовлен и направлен в адрес истца договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа.
Общество направило в адрес Администрации протокол разногласий к договору купли - продажи, в котором предложило согласовать спорные пункты договора, оставленный последним без ответа.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
Частично принимая редакцию спорных условий договора, предложенную истцом, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела соответствия указанной редакции действующему законодательству.
Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции в части принятия п.7.2.7 договора в редакции ответчика по следующим основаниям.
Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ.
Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами.
В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
Согласно ст. 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с п. 2 ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 N 7240/12.
В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 15.03.2017, определением суда первой инстанции от 27.11.2019 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО "МК Эксперт" Пановой Н.В.
По результатам экспертизы представлено заключение эксперта N 017/008-20 от 10.02.2020, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 15.03.2017 составляет 2.249.744руб., без учета НДС.
По ходатайству ответчика определением от 03.03.2020 в судебное заседание вызван эксперт для дачи пояснений по представленному экспертному заключению.
Эксперт ответил на заданные судом и сторонами вопросы, подтвердив представленное заключение.
Оценив заключение эксперта от 10.02.2020 N 017/008-20, учитывая пояснения эксперта, заключение является допустимым доказательством по делу, так как эксперт, проводивший исследование, является компетентным специалистом в своей профессиональной области, имеет необходимое профильное образование и стаж работы по специальности, перед проведением экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.
В экспертном заключении экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, само экспертное заключение аргументировано, содержит ответ на поставленный судом вопрос, основано на исследовании представленных материалов.
Допустимых доказательств того, что заключение эксперта, составленное по результатам назначенной судом экспертизы, является не полным, не соответствует требованиям действующего законодательства, а равно, что заключение содержит недостоверные выводы, и выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, суду не представлено.
Каких-либо сомнений в обоснованности выводов в заключении эксперта, а также противоречий судом не установлено.
На основании вышеизложенного, указанная в экспертном заключении стоимость имущества подлежит применению к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно и обоснованно принял пункт 4.1 договора в редакции истца.
В соответствии с частью 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Учитывая стоимость имущества, определенную по результатам экспертизы, суд первой инстанции правомерно и обоснованно принял пункт 4.3.1 договора в редакции истца.
Согласно пункту 2 статьи 5 Закон N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии со статьей 3 Закона Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных районов, городских округов, городских и сельских поселений Московской области, приобретаемого арендатором в порядке, установленном Федеральным законом, по выбору арендатора, может производиться в рассрочку.
Предельный срок рассрочки оплаты составляет пять лет.
Норма, содержащаяся в абз. 5 статьи 316 ГК РФ, является диспозитивной, стороны договора вправе ее изменить по своему усмотрению.
В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" по смыслу пункта 1 статьи 316 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, по денежным обязательствам, исполняемым путем безналичных расчетов, местом исполнения обязательства является место нахождения банка (его филиала, подразделения), обслуживающего кредитора (получателя средств).
При этом моментом исполнения денежного обязательства является зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего кредитора, либо банка, который является кредитором.
По общему правилу обязательство прекращается только при его надлежащем исполнении.
Таким образом, пункт 4.3.4 договора в части исполнения покупателем-залогодателем обязательств в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет продавца - залогодержателя не противоречит действующему законодательству и подлежит принятию в редакции Администрации.
Рассмотрев положения редакции пункта 7.2.7 договора, согласно которому застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за свой счет и на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца - залогодержателя. Копию страхового полиса представить продавцу - залогодержателю в пятидневный срок со дня заключения договора страхования, суд первой инстанции принял данный пункт в указанной редакции.
Однако судом первой инстанции не учтено, что ответственность покупателя установлена положениями заключаемого договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Законе N 159-ФЗ.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 21.10.2019 по делу N А41-29261/18, Определении Верховного Суда РФ N 305-ЭС17-21218 от 23.01.2018 по делу N А41-83131/2016.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции в части утверждения пункта 7.2.7 по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа - нежилого помещения общей площадью 117,3 кв.м., (расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, ул. Горького, д.23) в редакции ответчика подлежит отмене, а соответствующий пункт договора - исключению.
Оснований для отмены или изменения решения суда в остальной части не имеется.
Ссылка ответчика на то, что указанная стоимость имущества, определенная экспертом Пановой Н.В. в рамках судебной экспертизы, является недостоверной, несостоятельна, поскольку ч. 2 ст. 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Между тем, возражая против результатов проведенной судебной экспертизы, ответчик не привел каких - либо документально подтвержденных доводов, свидетельствующих о необоснованности заключения эксперта или о наличии противоречий в выводах эксперта.
При этом, доказательства несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Закона N 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, не представлены.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что стоимость объекта оценки определена экспертом АНО "МК Эксперт" Пановой Н.В. с соблюдением установленного законодательством порядка.
Апелляционная жалоба Администрации городского округа Ступино Московской области удовлетворению не подлежит.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным в настоящей статье.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 22.05.2020 года по делу N А41-76903/19 отменить в части утверждения пункта 7.2.7 спорного договора в редакции ответчика.
Пункт 7.2.7 исключить полностью из текста договора.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В удовлетворении апелляционной жалобы Администрации городского округа Ступино Московской области отказать.
Взыскать с Администрации городского округа Ступино Московской области в пользу ООО "Книга плюс" 3.000руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий
Н.С. Юдина
Судьи
Л.Н. Иванова
М.В. Игнахина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка