Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 февраля 2021 года №09АП-76019/2020, А40-136231/2020

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 8 февраля 2021 года Дело N А40-136231/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2021 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2021 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей Е.Б. Алексеевой, А.И. Проценко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.Д. Гапоновым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 11 ноября 2020 года
по делу N А40-136231/20, принятое судьей К.М. Хабаровой,
по иску Департамента городского имущества города Москвы
(ОГРН: 1037739510423; 123112, г. Москва, проезд Красногвардейский 1-й, дом. 21, стр. 1)
к Обществу с ограниченной ответственностью "ТПУ "Улица Дмитриевского"
(ОГРН 1157746820483; 101000, г Москва, переулок Сверчков, дом 6 строение 1, комната 204)
о взыскании 35 868 514 рублей 09 копеек задолженности
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Бычкова А.В. по доверенности от 29.12.2020, диплом ДВС 0244132 от 03.04.2000;
от ответчика: Кузнецова Е.В. по доверенности от 23.05.2020, диплом АВМ 0043176 от 11.06.1999;
УСТАНОВИЛ:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "ТПУ "Улица Дмитриевского" (далее - ООО "ТПУ "Улица Дмитриевского", ответчик) о взыскании 35 868 514 рублей 09 копеек задолженности, 1 017 069 рублей 44 копеек пени.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.11.2020 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что земельный участок не был передан Департаменту путем подписания акта приема-передачи, ввиду чего подлежит взысканию задолженность по арендной плате и пени за пользование спорным земельным участком за весь заявленный период.
Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.
В заседании суда апелляционной инстанции 03.02.2021 представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 11.11.2020 на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, 21.12.2016 между Департаментом (арендодатель) и ООО "ТПУ "Улица Дмитриевского" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N И-03-001222 (далее - договор), имеющего адресные ориентиры: г. Москва, "ТПУ "Улица Дмитриевского", с кадастровым номером: 77:03:0010008:26873, общей площадью 8 128 кв.м. предоставленный в пользование на условиях аренды для строительства объекта капитального строительства, сроком на 6 лет.
В силу статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Размер ежегодной арендной платы за земельный участок установлен в соответствии с заключением от 29.08.2016, составленным на основании отчета N 822г-119/16, и составляет согласно приложению N 2 к договору 89 800 000 рублей.
Исходя из содержания пунктов 3.3, 5.5 договора следует, что обязанностью арендатора в отношении арендодателя является ежеквартальная уплата в полном объёме арендной платы за пользование земельным участком не позднее 5-го числа первого месяца каждого отчётного квартала.
Вместе с тем, ответчиком установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена обязанность по внесению арендной платы за период с 01.01.2019 по 25.08.2019, в результате чего образовалась задолженность в размере 35 868 514 рублей 09 копеек, неустойки в соответствии с пунктами 8.1, 8.2 договора в общей сумме 1 017 069 рублей 44 копеек.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к следующим выводам.
Из представленных ответчиком документов следует, что оплачены арендные платежи за период с 21.12.2016 по 01.04.2019 оплачены на общую сумму 204 980 942 рубля 43 копейки, а также суммы пени в размере 13 592 153 рубля 23 копейки, что подтверждается платёжными поручениями N 2, N 3, N 4, N 5, N 6 от 24.08.2018; N 8 от 31.08.2018; N 50, N 51, N 52, N 53 от 12.09.2018; N 105, N 106 от 19.10.2018; N 191 от 20.11.2018; N 1 от 09.01.2019; N 35 от 01.03.2019; N 57, N 58 от 26.04.2019.
Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума N 73, согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества; с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
С момента регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме - объекте, расположенном на земельном участке, предоставленном для строительства данного многоквартирного дома, земельный участок перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Ответчик оплачивал арендные платежи по договору до 02.04.2019, поскольку руководствовался положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснениями, содержащимися в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывающими, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений, а город Москва утрачивает право на распоряжение им и, следовательно, право выступать субъектом правоотношений (арендодателем) в договоре аренды земельного участка.
Таким образом, договор должен считаться прекратившимся со 02.04.2019 (дата регистрации права собственности первого лица на помещения) на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение нрава собственности на помещения влечёт не только возникновение нрава обшей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений нрава аренды земельного участка ввиду совпадения арендатора и арендодателя в одном лице.
В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, вправе обратиться к арендодателю с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды, что и было сделано ответчиком.
Утверждение истца об обязанности возвратить земельный участок по акту приема-передачи не соответствуют условиям договора, так как согласно пункту 7.3 договора возврат земельного участка от арендатора к арендодателю может производиться по акту сдачи - приемки по требованию арендодателя, тогда как соответствующих документов, подтверждающих требование арендодателя о возврате земельного участка по акту сдачи - приемки в адрес арендатора не поступало и не предоставлено арендодателем в материалы дела.
Из обстоятельств спора следует, что ответчика истец проинформировал о том, что рассмотрение вопроса о расторжении договора возможно только после снятия с земельного участка ограничений (обременении) права в связи с заключением договоров участия в долевом строительстве, так как, по мнению истца, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи участниками долевого строительства всех объектов долевого строительства, построенных (созданных) на земельном участке.
Управление Росреестра по Москве 01.08.2019 уведомило ответчика о прекращении залога в силу закона на земельный участок, что подтверждается уведомлением от 01.08.2019 N 77/003/256/2019-546 о государственной регистрации прекращения ипотеки в силу закона на земельный участок.
Управление Росреестра по Москве 26.08.2019 уведомило ответчика о внесении записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении договора в отношении земельного участка на основании представленного заявления N 77/003/257/2019-4240 от 19.06.2019 (уведомление о государственной регистрации прекращения аренды N 77/003/257/2019-4240 от 26.08.2019).
Ответчик обратился в адрес истца с уведомлением N исх -1035/2019 от 26.09.2019 о внесении записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении договора в отношении земельного участка и просьбой провести сверку взаиморасчетов в рамках прекращенного договора с учетом позиции ответчика о прекращении оплаты арендной платы по договору с даты регистрации первого права собственного участника долевого строительства, основанное на действующем законодательстве Российской Федерации.
Однако, ответа на свое обращение ответчик не получил.
В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, а также учитывая позицию Высшего арбитражного суда РФ, изложенную в пункте 13 Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 N 8611/09 по делу N А35-7422/08-СЗ, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным/участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник данного объекта, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010, исходя из положений статей 36 и 37 ЖК РФ договор аренды земельного участка под многоквартирным жилым домом должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений общей долевой собственности на земельный участок под таким домом. Возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
Таким образом, договор (договор аренды земельного участка) прекратил свое действие со 02.04.2019 (дата регистрации права собственности первого лица на помещения) на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечёт не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка, ввиду совпадения арендатора и арендодателя в одном лице.
Таким образом, поскольку право собственности на спорный земельный участок безвозмездно перешло от города Москвы к собственникам квартир и нежилых помещений (на праве долевой собственности), расположенных в построенном объекте, одновременно правомочия владения и пользования спорным земельным участком перешло от ответчика к тем же лицам - собственникам квартир и нежилых помещений, расположенных в построенном объекте.
В силу вышеизложенного, со 02.04.2019 у истца отсутствовало право на получение арендных платежей за пользование земельным участком.
Из представленного ответчиком расчета арендной платы следует, что все предусмотренные договором арендные платежи вплоть до 01.04.2019 (включительно) им внесены в полном объеме. Указанные обстоятельства свидетельствует об отсутствии задолженности по арендным платежам, что явилось основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.
Поскольку в удовлетворении требования о взыскании задолженности судом было отказано, то и акцессорное требование о взыскании суммы неустойки удовлетворению не подлежало.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 ноября 2020 года по делу N А40-136231/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья Н.И. Левченко
Судьи: Е.Б. Алексеева
А.И. Проценко


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка