Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2021 года №09АП-19926/2021, А40-227901/2020

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 мая 2021 года Дело N А40-227901/2020
Судья Девятого арбитражного апелляционного суда Н.И. Левченко,
без вызова сторон рассмотрев апелляционную жалобу Акционерного общества "ЛСР. Недвижимость-М"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 23 марта 2021 года
по делу N А40-227901/20, принятое судьей Г.Е. Панфиловой в порядке упрощенного производства,
по иску Департамента городского имущества города Москвы
(ОГРН: 1037739510423; 123112, г Москва, проезд 1-й Красногвардейский, дом 21 строение 1)
к Акционерному обществу "ЛСР. Недвижимость-М"
(ОГРН: 1027739061844, 115280, г Москва, улица Автозаводская, дом 22, помещение 336)
о взыскании 8 033 рубля 73 копейки задолженности
УСТАНОВИЛ:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Акционерному обществу "ЛСР. Недвижимость-М" (далее - АО "ЛСР. Недвижимость-М", ответчик) о взыскании 8 203 рублей 07 копеек, в том числе 8 033 рубля 73 копейки задолженности по договору аренды от 16.09.2015 N И-05-000912 за период с 01.10.2019 по 30.06.2020, 169 рублей 34 копейки неустойки за период с 01.01.2020 по 30.06.2020.
Определением арбитражного суда первой инстанции от 30.11.2020 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о чем стороны извещены надлежащим образом.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.03.2021 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт, в котором отказать в исковых требованиях в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на то, что судом первой инстанции не оценены обстоятельства исполнения условий договора аренды с учетом того, что земельный участок был предоставлен в целях строительства объекта, разрешение на ввод которого получен ответчиком.
Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу (www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 272.1 АПК РФ апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно проверив в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого по делу решения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, считает, что решение суда от 23.03.2021 подлежит отмене, а исковые требования оставлению без удовлетворения на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, между Департаментом (арендодатель) и АО "ЛСР. Недвижимость-М" (арендатор) был заключен договор от 16.09.2015 N И-05-000912 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, 115191, Москва, ул. Серпуховский вал, владение 19 (г. Москва, ул. Серпуховский вал, вл. 19).
В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца отчетного квартала.
За несвоевременное внесение арендных платежей в соответствии с условиями договора установлено взыскание пени.
В нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате в размере 8 033 рубля 73 копейки за период с 01.10.2019 по 30.06.2020, а также не оплачены пени в размере 169 рублей 34 копейки, начисленные в соответствии с условиями договора за несвоевременное внесение арендной платы за период за период с 01.01.2020 по 30.06.2020.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).
Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).
Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил в полном объеме, однако не учел следующие обстоятельства.
В соответствии с пунктом 1.1 договора предметом договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем "участок", с кадастровым номером 77:05:0001012:8269 общей площадью 3 202 кв. м, из состава земель населенных пунктов, имеющий адресный ориентир: г. Москва, ул. Серпуховский вал, вл. 19 и разрешенное использование: общее пользование территории (12.0) земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков (1.2.16) с характеристиками, указанными в пункте 1.4 настоящего договора.
В соответствии с пунктом 1.2. договора участок предоставляется для целей строительства объектов инфраструктуры улично-дорожной сети в соответствии с условиями настоящего договора.
В соответствии с пунктом 2.1 договор заключен сроком на 11 месяцев 28 дней.
В соответствии с пунктом 4.4. договора арендатор обязуется осуществить строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию объекта в течение 11 месяцев 28 дней с даты присвоения учетного номера настоящему договору арендодателем.
Течение срока аренды начинается с даты присвоения учетного номера настоящему договору арендодателем.
В соответствии с пунктом 2.2. договора действие настоящего договора прекращается со следующего дня соответствующего месяца и числа последнего года срока, если иное не вытекает из правоотношений сторон согласно законодательству.
Ответчик, отрицая факт наличия задолженности, ссылаясь на условия спорного договора, указал на следующие обстоятельства.
В соответствии с Разрешением на строительство N RU77126000-008347 от 08.08.2013, выданным Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы, возведен "Жилой комплекс с подземной автостоянкой и социальной инфраструктурой" по адресу: г. Москва, ул. Серпуховской вал, д. 21, корп. 1, 2, 32, 4, д. 21 стр. 5 (строительный адрес: Г. Москва ЮАО, район Даниловский, ул. Серпуховской вал, вл. 19, 21) на земельном участке с кадастровым номером: 77:05:0001011:8.
Ввод жилого комплекса в эксплуатацию произведен в соответствии с выданными Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы разрешениями на ввод в эксплуатацию NN 77-126000-008079-2017 от 01.11.2017, 77-126000-0076771-2016 от 26.12.2016.
Принимая во внимание окончание строительства и ввод в эксплуатацию жилого комплекса с объектами инженерных сетей и благоустройства прилегающей территории, ответчик исполнил свои обязательства и по строительству объектов инфраструктуры улично-дорожной сети в рамках благоустройства прилегающей территории и ввода объекта с эксплуатацию в установленном законом порядке.
Ответчиком было направлены соответствующие уведомление о прекращении договора аренды земельного участка в адрес истца (исх. N 4052 от 16.09.2019, вх.
N ДГИ-167145/19 от 18.09.2019) о том, что в связи с истечением срока действия договора в соответствии с частью 2 статьи 610 ГК РФ ответчик уведомляет об отказе с 31.12.2019 от договора аренды земельного участка от 16.09.2015 N И-05-000912
Ответчиком ранее было направлено письмо в адрес истца (исх. N 3341 от 31.07.2019, вх. N ДГИ-136028/19 от 01.08.2019), в котором первый информирует последнего об окончании строительства и вводе в эксплуатацию жилого комплекса с объектами инженерных сетей и благоустройства прилегающей территории и расторжении (прекращение действия) договоров аренды, в том числе и договора аренды земельного участка от 16.09.2015 N И-05-000912.
Таким образом, арендатор (ответчик) реализовал свое право на прекращение договора аренды, предусмотренное законом, посредством буквального исполнения требований и условий статьи 610 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции, изучив заявленные ответчиком обстоятельства, полагает отсутствующими основаниями для возмещения арендной платы ввиду следующего.
Департамент, требуя внесения арендной платы за период с 01.01.2020 по 30.06.2020, не представил в суд доказательства ни юридического продления срока действия договора аренды (дополнительного соглашения к договору), ни фактического продолжения арендатором отношений по владению и пользованию спорным земельным участком (акты осмотра, акты проверок целевого использования и т.п.).
Департамент не обращался к арендатору по вопросу о наличии действующего между ними договора по окончании указанного в договоре срока его действия.
Между тем, исходя из условий спорного договора аренды, он является договором с определенным сроком действия - 11 месяцев 28 дней.
Ответчик с заявлением о продлении договора к арендодателю не обращался, земельным участком по истечении срока действия договора не пользовался, направил соответствующие уведомления о прекращении договора аренды земельного участка в адрес истца (исх. N 4052 от 16.09.2019, вх. N ДГИ-167145/19 от 18.09.2019) в связи с истечением срока действия договора, ввиду чего апелляционный суд пришел к выводу о том, что с момента истечения согласованного сторонами срока действия договора - 13 сентября 2016 года (11 месяцев 28 дней) правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды земельного участка от 16.09.2015 N И-05-000912, были прекращены.
При этом апелляционным судом принимается во внимание, что обязательное составление акта приема-передачи земельного участка при его возврате условиями спорного договора аренды предусмотрено не было. Для договоров аренды земельных участков способ оформления его возврата арендодателю законом не урегулирован.
Отсутствие письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
Указанная правовая позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 19.05.2020 года дело N 310-ЭС-1926908.
При таких условиях оснований для взыскания с ответчика арендной платы и пени за период с момента истечения срока действия договора аренды у истца не имелось.
Как следует из материалов дела, ответчик в соответствии с целями договора аренды, а также всеми разрешительными документами осуществил строительство жилого комплекса, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0001011:8, который был введен в эксплуатацию на основании Разрешений на ввод в эксплуатацию N N77-126000-008079-2017 от 01.11.2017, 77-126000-0076771-2016 от 26.12.2016.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
На основании пунктов 2, 4 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно положениям частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В части 6 статьи 16 Закона N 189-ФЗ предусмотрено, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в ЕГРН.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 66 Постановления N 10/22, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
В пункте 67 Постановления N 10/22 указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 26 Постановления N 73, в соответствии с частью 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
Таким образом, поскольку возведенный ответчиком многоквартирный жилой дом с прилегающей улично-дорожной сетью введен в эксплуатацию, в установленном законом порядке собственниками помещений в жилом комплексе произведена государственная регистрация права собственности на помещения в спорном многоквартирном доме, следовательно, земельный участок поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, ввиду чего оснований для признания за истцом на распоряжение им и, следовательно, право выступать субъектом правоотношений (арендодателем) в договоре аренды земельного участка судом апелляционной инстанции не усматривается, обязательств по возмещению арендной платы у ответчика перед истцом не имеется.
Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. В случае отмены решения арбитражного суда первой инстанции апелляционным судом принимается новый судебный акт.
Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобы подлежит распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 марта 2021 года по делу
N А40-227901/20 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 123112, г Москва, проезд 1-й Красногвардейский, дом 21 строение 1) в пользу Акционерного общества "ЛСР. Недвижимость-М" (ОГРН: 1027739061844, 115280, г Москва, улица Автозаводская, дом 22, помещение 336) 3 000 (Три тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в Арбитражный суд Московского округа.
Судья: Н.И. Левченко


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка