Дата принятия: 29 апреля 2021г.
Номер документа: 09АП-15064/2021, А40-163863/2020
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2021 года Дело N А40-163863/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2021 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2021 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Проценко А.И.,
судей Александровой Г.С., Валюшкиной В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Адонис" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.01.2021 по делу N А40-163863/20 по иску ООО "Адонис" (ОГРН 1137746485227) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) о внесении изменений в договор аренды,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Нурбагандов Б.Г. по доверенности от 20.04.2021, уд адвоката N 7881 от 06 августа 2012 года;
от ответчика: Путенков М.В. по доверенности от 29.12.2020, диплом N 107718 0526364 от 08.07.2016 года;
УСТАНОВИЛ:
ООО "Адонис" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы о внесении в договор аренды земельного участка N М-07-045790 от 08 декабря 2014 года, в редакции Дополнительного соглашения N М-07-045790 от 27 июня 2016 года, изменения: исключить из текста договора аренды земельного участка N М-07-045790 от 08.12.2014 года пункт 4.3, в редакции предложенного истцом проекта Дополнительного соглашения от 29 июня 2020 года.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 января 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, при принятии решения по делу, судом нарушены нормы материального и процессуального права.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, отзыв на жалобу не направил.
Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 27 января 2021 года на основании следующего.
Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества г. Москвы (арендодатель) и АО "Мосводоканал" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N М-07-045790 от 08 декабря 2014 года, согласно которому предметом договора является земельный участок площадью 18 973 кв.м, кадастровый номер 77:07:0018003:1871, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Василия Ботылева, вд.1, стр. 48, 91, со сроком аренды до 15 октября 2063 года.
Дополнительным соглашением N М-07-045790 от 27.06.2016 года к договору аренды земельного участка от 08.12.2014 г. N М-07-045790 в Договор аренды внесены изменения, в соответствии с которыми с 17 марта 2016 года арендатором земельного участка стало ООО "Адонис" (истец, пункты 1, 2 Дополнительного соглашения).
Договор аренды и Дополнительное соглашение зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается соответствующими записями.
В соответствии с пунктом 3 Дополнительного соглашения пункт 1.1 раздела 1 "Предмет договора и цель предоставления земельного участка" дополнен абзацем следующего содержания: "Разрешенное использование Участка согласно кадастровому паспорту от 10.05.2016 года N 77/501/16-522245 "участки смешанного размещения производственных объектов различного вида (1.2.9)".
На земельном участке расположены: нежилое здание общей площадью 975, 9 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Василия Ботылева, д. 1, строение 48, нежилое здание общей площадью 76,9 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Василия Ботылева, д. 1, строение 91, принадлежащие истцу на праве собственности.
Согласно Градостроительному плану земельного участка N RU77145000-032107 от 26.07.2017 года основной вид разрешенного использования земельного участка: Промышленно-производственная деятельность.
Размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовление вещей промышленным способом.
Как указывает истец в иске, содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 6, 2,0-6.8.0, 6.11.0 (6.0.0).
Таким образом, условия п. 1.1 Договора аренды в редакции Дополнительного соглашения допускают размещение на земельном участке производственных объектов различного вида.
В то же время пунктом 43 Договора аренды предусмотрено, "что участок предоставляется без права возведения временных и капитальных зданий и сооружений. Как указывает истец, данное условие противоречит пункту 1.1 договора аренды, допускающему использование земельного участка в соответствии с разрешенным использованием: "участки смешанного размещения производственных объектов различного вида (1.2.9)".
Указанное противоречие препятствует истцу в использовании арендуемого участка в соответствии с видом разрешенного использования.
Департамент в письме от 16.07.2020 года N ДГИ-1-51178/20-1 отказался от внесения изменений в договор аренды, указав, что Договор подготовлен в строгом соответствии с положениями ст. 22, ст. 39.20, ст. 42, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 года N 273-ПП и иными требованиями закона, в том числе со ссылкой на статью 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющего право Департаменту на определение условий договора.
Истец полагает, что отказ ответчика от внесения изменений в договор аренды является существенным нарушением обязательств по заключенному между сторонами договору аренды в редакции Дополнительного соглашения, поскольку сохранение в тексте договора аренды пункта 4.3 запрещающего возведение временных и капитальных зданий и сооружений, не позволяет реализовать условия пункта 1.1 договора аренды в редакции Дополнительного соглашения, допускающих использовать истцу арендуемый им земельный участок в соответствии с разрешенным использованием Участка согласно кадастровому паспорту от 10.05.2016 года N 77/501/16-522245 "участки смешенного размещения производственных объектов различного вида (1.2.9).
Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции указал, что одним из способов реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.
Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
Согласно условиям дополнительного соглашения, разрешенным использованием земельного участка является: "участки смешанного размещения производственных объектов различного вида (1.2.9)".
В соответствии с п. 1.1 договора аренды от 08.12.2014 N М-07-045790 целью предоставления земельного участка является эксплуатация зданий цеха и склада.
В этой связи суд первой инстанции указал, что изложенное свидетельствует, что пункт 4.3 договора полностью соответствует действующему законодательству.
Заключение договоров с Департаментом осуществляется согласно утвержденной типовой форме, утвержденной приказом Департамента N 372 от 18.12.2014. Применение иных условий, в отношении отдельных хозяйствующих субъектов, приведет к нарушению Департаментом положений статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", запрещающих, в частности, соглашения между органами государственной власти субъектов Российской Федерации и хозяйствующими субъектами, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Следовательно, в силу указанных положений Департамент не вправе устанавливать условия, ставящие в приоритетное положение одних арендаторов пред другими.
Все условия в договоре аренды, установлены в соответствие с действующим законодательством, а также с типовой формой, изложенной в приложении 6 к приказу Департамента городского имущества города Москвы N 372 от 18.12.2014, в целях обеспечения равных прав всех арендаторов земельных участков, находящихся в ведении Москвы, истец согласился с данными условиями подписав дополнительное соглашение.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что отказ Департамента городского имущества г. Москвы по внесению изменений в договор аренды земельного участка в части исключения пункта запрещающего строительство, не может являться существенным нарушением условий договора, поскольку единственной целью внесения таких изменений является установления приоритетного положения истца по отношению к другим арендаторам земельных участков, находящихся в ведении города Москвы.
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции, по мнению судебной коллегии, обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований об изменении условий договора в договоре аренды земельного участка N М-07-045790 от 08 декабря 2014 года.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок предоставлен истцу в пользование на условиях аренды для эксплуатации зданий цеха и склада.
Согласно п. 1.5 Договора на участке расположено два нежилых здания.
Согласно пункту 4.3 Договора участок предоставляется без права возведения капитальных зданий и сооружений и некапитальных объектов.
Согласно п. 5.6 Договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.
Согласно п. 5.12 Договора, арендатор обязан не осуществлять на участке работы без соответствующих компетентных органов власти (архитектурно - градостроительных, пожарных, санитарных и др.) для проведения которых требуются соответствующие разрешения. Земельный участок кадастровый номер 77:07:0018003:1871 был образован на основании распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы от 12.11.2014 N 4570-07 ДГИ и предоставлен в аренду АО "Мосводоканал".
В соответствии с п. 3 названного распоряжение установлено, что земельный участок предоставляется без права возведения капитальных зданий и сооружений и некапитальных объектов.
Положения ст. 452 ГК РФ предусматривают, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Положения п. 1 ст. 450 ГК РФ устанавливают, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В тоже время, п. 2 ст. 450 ГК РФ устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как указано выше, права и обязанности по договору аренды к истцу перешли в связи с приобретением права собственности на здания, расположенные на земельном участке.
В соответствии с ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно позиции ВАС РФ земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для эксплуатации уже существующих зданий, сооружений. (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 N 12668/12 по делу N А21-6529/2010, Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 14880/10 по делу N А65-6364/2009СА1-42).
Изложенное свидетельствует о том, что ст. 39.20 ЗК РФ не допускает предоставление земельного участка для иных целей, кроме эксплуатации существующего здания.
Следовательно, осуществление строительства иных объектов, будет являться нецелевым использованием земельного участка.
При этом, как следует из материалов дела, 26.02.2020 в соответствии с постановлением 819-ПП, Госинспекцией было проведено обследование земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Василия Ботылёва, д. 1, стр. 48.
В ходе обследования было установлено, что в границах указанного земельного участка в период с 2018 по 2019 были возведены/размещены:
- деревянное двухэтажное строение 1 Б/Н площадью застройки 650 кв. м;
- недостроенное деревянное двухэтажное строение 2 Б/Н площадью застройки 300 кв. м;
- одноэтажное металлическое строение 3 Б/Н площадью 140 кв. м;
- одноэтажное металлическое строение 4 Б/Н площадью 40 кв. м;
- одноэтажное металлическое строение 5 Б/Н площадью 45 кв. м;
- одноэтажное металлическое строение 6 Б/Н площадью 50 кв. м;
- двухэтажное комбинированное деревянно-металлическое строение 7 Б/Н с навесом площадью 102 кв. м;
- сооружение весовой с двумя одноэтажными металлическими строениями 8 Б/Н общей площадью 80 кв. м;
- металлический ангар строение 9 Б/Н площадью 60 кв. м;
- металлический навес строение 10 Б/Н площадью 80 кв. м;
- металлический ангар строение 11 Б/Н площадью 160 кв. м;
- одноэтажное комбинированное деревянно-металлическое строение общежития 12 Б/Н площадью 46 кв. м;
- одноэтажное деревянное строение общежития 13 Б/Н площадью 36 кв. м;
- одноэтажное комбинированное деревянно-металлическое строение общежития 14 Б/Н площадью 50 кв. м;
- одноэтажное деревянное строение общежития 15 Б/Н площадью 60 кв. м;
- сорок бытовок общей площадью 720 кв. м.
В силу п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет лишь принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Согласно 7.1 Договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора виновная сторона несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством и Договором.
Согласно 7.4 Договора, в случае, неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора условий раздела 4 Договора и использования земельного участка не по целевому назначению, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере 1, 5 % от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
В соответствии с указанными выше обстоятельствами, в настоящий момент Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы о взыскании с ООО "Адонис" штрафных санкций в сумме 1 775 542, 67 руб. за нарушение условий договора земельного участка от 08.12.2014 N М-07-045790 (А40-200746/20) на основании п. 5.12 Договора, где арендатор обязан не осуществлять на участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно - градостроительных, пожарных, санитарных и др.), для проведения которых требуются соответствующее разрешение.
Таким образом, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу, что отказ Департамента по внесению изменений в договор аренды земельного участка в части исключения пункта запрещающего строительство, не может являться существенным нарушением условий договора.
Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.
При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2021 по делу N А40-163863/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья А.И. Проценко
Судьи: В.В. Валюшкина
Г.С. Александрова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
