Дата принятия: 29 октября 2020г.
Номер документа: 08АП-9852/2020, А46-4348/2020
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 октября 2020 года Дело N А46-4348/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2020 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Воронова Т.А.,
судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9852/2020) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 27.07.2020 по делу N А46-4348/2020 (судья Чернышев В.И.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Монолит-Инвест" (ИНН 5501201282, ОГРН 1075543003172) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о возложении обязанности внести изменение в договор аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании представителей:
от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска
- Ермолаева Е.В. по доверенности от 29.06.2020 сроком на 1 год, предъявлены удостоверение от 17.07.2019, диплом от 01.07.2004;
от ООО "Монолит-Инвест" - Дорошенко Н.В. по доверенности от 19.10.2020 сроком на 5 лет, предъявлены паспорт, диплом от 14.07.2011;
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Монолит-Инвест" (далее
- ООО "Монолит-Инвест", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик), в котором просило внести изменения в договор аренды от 16.05.2018 N Д-0-13-251, заключенный между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и ООО "Монолит - Инвест", путем заключения дополнительного соглашения к договору от 16.05.2018 N Д-0-13-251 о внесении изменений в вид разрешенного использования, в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости, а именно для размещения мойки легковых автомобилей и внести изменение в пункт 1.5 договора от 16.05.2018 N Д-0-13-251, изменив разрешенное использование участка с "для строительства многоэтажной стоянки" на "для строительства автомобильной мойки".
Решением от 27.07.2020 Арбитражного суда Омской области уточненные исковые требования удовлетворены. На департамент имущественных отношений Администрации г. Омска возложена обязанность внести изменения в договор аренды от 16.05.2018 N Д-0-13-251, заключенный между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и ООО "Монолит - Инвест", путем заключения дополнительного соглашения к договору от 16.05.2018 N Д-0-13-251 о внесении изменений в вид разрешенного использования, в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости, а именно для размещения мойки легковых автомобилей и внести изменение в пункт 1.5 договора от 16.05.2018 N Д-0-13-251, изменив разрешенное использование участка с "для строительства многоэтажной стоянки" на "для строительства автомобильной мойки". Также с Департамента пользу ООО "Монолит-Инвест" взысканы расходы по оплате государственной пошлине в размере 6 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 27.07.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы Департамент указывает, что земельный участок предоставлялся в аренду не для строительства автомойки, а для иных целей; арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды; произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается; указанные истцом обстоятельства не является основаниями для изменения договора в силу положений пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы жалобы.
Представитель ООО "Монолит-Инвест" просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 02.07.2010 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (Арендодатель) и ООО "Монолит - Инвест" (Арендатор) был заключен договор аренды N ДГУ-О-34-2014 об аренде земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3371, площадью 3464 кв.м., целевое назначение - для строительства многоэтажной автостоянки.
В связи с ликвидацией в 2013 году Главного управления по земельным ресурсам Омской области как юридического лица, 28.08.2013 было подписано соглашение к договору аренды N ДГУ-О-34-2014 об аренде земельного участка от 02.07.2010, с правопреемником - Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска. Данный договор действовал до 16.05.2018.
16.05.2018 был заключен новый договор Д-0-13-251 между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска (Арендодатель) и ООО "Монолит - Инвест" (Арендатор).
На земельном участке с кадастровым номером 55:36:090205:3371 находился объект незавершенного строительства, площадь застройки 52,8 кв.м., данный объект на праве собственности принадлежит ООО "Монолит-Инвест", что подтверждается свидетельством о праве собственности от 06.06.2014. В 2018 году объект был достроен, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 31.01.2019.
Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3371 было "для строительства многоэтажной автостоянки".
С целью изменения данного разрешенного вида использования истец 28.05.2019 обратился в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, в комиссию по подготовке Правил землепользования и застройки муниципального образования г. Омск Омской области с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3371 на вид "для размещения мойки легковых автомобилей".
Постановлением Администрации г. Омска от 30.08.2019 N 616-П "О предоставлении разрешений на условно-разрешенный вид использования некоторых земельных участков и объектов капитального строительства" в пункт 11 внесено изменение в вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3371 "для строительства многоэтажной автостоянки" на "вид для размещения мойки легковых автомобилей".
На основании указанного постановления в октябре 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости были внесены изменения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3371, что также подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.10.2019.
После внесения изменений в вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3371, 22.10.2019 ООО "Монолит-Инвест" обратилось в Департамент имущественных отношений Администрации г.Омска с заявлением о внесении изменений в договор Аренды земельного участка N Д-О-13-251 от 16.05.2018, в соответствии с видом его разрешенного использования, указывая, что в договоре просит указать, что земельный участок предоставлен для строительства мойки легковых автомобилей.
Ответчик письмом от 14.11.2019 отказал истцу во внесении изменений в договор аренды, ссылаясь на то обстоятельство, что строительство иного объекта будет противоречить требованиям пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Указанное послужило основанием для обращения общества с иском о понуждении внести изменения в договор.
Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Согласно положениям статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться, в том числе, путем прекращения или изменения правоотношения.
Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ предписано, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Согласно пунктам 11, 12 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.
Законодатель разграничивает процедуру изменения разрешенного использования земельного участка и процедуру установления соответствия вида разрешенного использования по федеральному классификатору. При установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка федеральному классификатору этот вид не изменяется. Публичные власти лишь дополнительно подтверждают юридический факт легальности прежнего вида разрешенного использования, не предусмотренного в федеральном классификаторе, но установленного ранее, до его вступления в силу, и прежний вид разрешенного использования не изменяется, но уточняется. При изменении разрешенного использования прежний его вид изменяется на иной вид, который функционально отличается от прежнего вида.
На основании пункта 9 статьи 1 и пункта 3 части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) градостроительный регламент является составной частью правил землепользования и застройки и представляет собой устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.
По правилам части 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 136/13, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектов.
В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены
- в соответствии с назначением имущества.
Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статья 451 ГК РФ определяет, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
По смыслу названной нормы эти обстоятельства должны измениться после того, как договор был заключен; стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет и не могли даже разумно предвидеть наступление этих обстоятельств; наступление этих обстоятельств не входит в сферу риска заинтересованной стороны, сфера риска определяется обычаями делового оборота и существом договора; после того как прежние обстоятельства изменились, заинтересованная сторона не смогла (или не смогла бы) свести на нет их неблагоприятные последствия несмотря на то, что она приняла (или могла принять) определенные меры с той степенью заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались, учитывая характер договора и условия оборота. Кроме того, изменение обстоятельств должно быть существенным.
Одним из принципов земельного законодательства Российской Федерации (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ) является деление земель по целевому назначению, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Деление земли на категории определено по целевому назначению в статье 7 ЗК РФ.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать его фактическому использованию. Недопустимо установление вида разрешенного использования конкретного земельного участка лишь для целей кадастрового учета без соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства.
При этом изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта с соблюдением установленных требований.
Указанная позиция сформирована с учетом позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 и от 29.05.2012 N 13016/11.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется, исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ должен применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 разъяснено, что в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения договора".
В пункте 19 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)" Верховный Суд РФ отметил, что делая выводы о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка на вид "для строительства объектов для организации отдыха населения" путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды, суды не учли, что ЗК РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.
В рассматриваемом случае и до внесения изменений в договор и после участок предоставляется для строительства.
В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
На основании статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду, приводящее к невозможности использования этого участка в соответствии с условиями договора аренды, является существенным изменением обстоятельств, что в силу статьи 451 ГК РФ требует его изменения или расторжения.
Согласно статье 85 ЗК РФ и статье 36 ГрК РФ правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, к которой принадлежит земельный участок.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица, по смыслу пункта 3 статьи 85 ЗК РФ, могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Разрешенное использование земельных участков в соответствии со статьей 37 ГрК РФ может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.
Постановлением Администрации г. Омска от 30.08.2019 N 616П "О предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования некоторых земельных участков и объектов капитального строительства", согласно которому в пункт 11 внесено изменение в вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3371 и он изменен на вид "для размещения мойки легковых автомобилей".
Из представленных в материалы дела доказательств усматривается и ответчиком не отрицается, что в отношении земельного участка изменен разрешенный вид использования: для размещения мойки легковых автомобилей. Соответствующие изменения внесены в кадастровый паспорт указанного земельного участка от 23.03.2015 N 55/201/15-128593.
Соответственно, произошло изменение обстоятельства, определяющего целевое использование арендуемого земельного участка, наступление которого истец не мог предполагать при заключении договора аренды в отношении указанного участка.
Такое изменение обстоятельств является существенным, поскольку использование земельного участка под строительство возможно только при условии соблюдения правового режима земель, определяемого в соответствии с зонированием территории.
Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что исполнение договора аренды без изменения его условий может нарушить права истца по настоящему договору, поскольку арендатор, уплачивая арендную плату, может быть лишен возможности осуществлять строительство на земельном участке, в связи с несоответствием условия договора о целевом назначении земельного участка, определяемому согласно градостроительному регламенту арендуемого земельного участка, и, таким образом, может быть лишен возможности создать и получить в собственность построенный объект.
В данном случае изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, по мнению суда первой инстанции и апелляционной инстанции, допустимо, поскольку расторжение договора повлечет ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения договора.
Из материалов дела следует, что за период использования арендованного земельного участка истцом понесены значительные расходы, связанные с арендой земельного участка, такие как: уплата арендных платежей и иные расходы, связанные с освоением арендуемого земельного участка для целей строительства.
Правовая позиция о том, что изменение договора при схожих обстоятельствах возможно, если арендная плата не будет уменьшаться, изложена в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.06.2019 по делу N А46-16903/2018, от 01.11.2019 по делу N А46-2127/2019, постановлении Арбитражного суда Московского округа от 23.01.2020 N Ф05-18460/2019 по делу N А40-222163/2018, Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.01.2020 N Ф07-16823/2019 по делу N А66-3506/2019, Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 28.11.2019 N Ф06-54983/201 по делу N А55-33699/2018.
Судом первой инстанции выяснялся вопрос, не будут ли ущемлены интересы Департамента и муниципального образования как арендодателя в части получаемой суммы арендной платы в случае удовлетворения требований. Установлено, что стоимость участка при данных обстоятельствах не уменьшается, права арендодателя не нарушаются.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Омской области от 27.07.2020 по делу N А46-4348/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А. Воронов
Судьи
Е.Б. Краецкая
О.А. Сидоренко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
