Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2020 года №08АП-938/2020, А46-17896/2019

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 сентября 2020 года Дело N А46-17896/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2020 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шиндлер Н.А.,
судей Ивановой Н.Е., Котлярова Н.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Плехановой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-938/2020) индивидуального предпринимателя Турманидзе Эдуарда Левановича и апелляционной жалобе (регистрационный номер 08АП-939/2020) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 19.12.2019 по делу N А46-17896/2019 (судья Пермяков В.В.), принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Турманидзе Эдуарда Левановича (ИНН 550413815258, ОГРНИП 313554327400091) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании недействительным решения от 18.07.2019 N 1214 "Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040117:3091 в Центральном административном округе города Омска", признании незаконным отказа от договоров аренды земельных участков от 02.03.2009 N ДГУ-Ц-31-1281, от 08.09.2009 N Д-Ц-31-8088,
при участии в судебном заседании представителей:
от индивидуального предпринимателя Турманидзе Эдуарда Левановича - Фадин Сергей Владимирович (по доверенности N 55АА 2033676 от 21.01.2019 сроком действия три года);
от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Ермолаева Евгения Викторовна (по доверенности N Исх-ДИО/6020 от 29.06.2020 сроком действия один год);
установил:
индивидуальный предприниматель Турманидзе Эдуард Леванович (далее - заявитель, предприниматель, ИП Турманидзе Э.Л.) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (далее - заинтересованное лицо, Департамент, административный орган) о признании недействительным решения от 18.07.2019 N 1214 "Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040117:3091 в Центральном административном округе города Омска", признании незаконным отказа от договоров аренды земельных участков от 02.03.2009 N ДГУ-Ц-31-1281, от 08.09.2009 N Д-Ц-31-8088.
В качестве способа восстановления права просил в течение 15 рабочих дней с момента вынесения судом решения по настоящему делу оформить с учетом норм действующего законодательства Российской Федерации, подписать и направить в адрес ИП Турманидзе Э.Л. новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:04:0117:3091 для окончания строительства со сроком действия три года.
Решением Арбитражного суда Омской области от 19.12.2019 по делу N А46-17896/2019 требования ИП Турманидзе Э.Л. удовлетворены частично. Решение Департамента от 18.07.2019 N 1214 "Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером55:36:040117:3091 в Центральном административном округе города Омска" признано недействительным.
На Департамент возложена обязанность в течение 30 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу оформить с учетом норм действующего законодательства Российской Федерации, подписать и направить в адрес предпринимателя новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:04:0117:3091 для окончания строительства на срок действия решения о резервировании земельного участка с кадастровым номером 55:36:04:0117:3091.
В удовлетворении требований в остальной части - отказано. С заинтересованного лица в пользу заявителя взыскано 3 000 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, предприниматель и Департамент обжаловали его в апелляционном порядке.
Обосновывая свои требования, Департамент указывает на то, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:040117:3091 зарезервирован сроком на три года для государственных нужд Омской области в соответствии с приказом Минимущества Омской области от 30.11.2017 N 45-п "О резервировании земель для государственных нужд Омской области в границах муниципального образования городской округ город Омск Омской области в целях размещения 1 и 2 линий омского метрополитена" (далее - Приказ N 45-п); заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка.
Департамент отмечает, что заявитель обращался за предоставлением ему земельного участка сроком на 3 года, иного срока предоставления ИП Турманидзе Э.Л. не просил, в силу чего Департамент не имел права самостоятельно за заявителя решить вопрос о предоставлении ему земельного участка на срок резервирования. Заявитель имеет право только на однократное предоставление земельного участка иное трактование предоставленного заявления ИП Турманидзе Э.Л. привело бы как к нарушению Департаментом требований подпункта 7 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), так и к нарушению прав и самого предпринимателя, не просившего предоставить ему земельный участок лишь на срок резервирования. В связи с тем, что ИП Турманидзе Э.Л. не заявлял о предоставлении земельного участка на срок резервирования, то суд вышел за пределы заявленных требований, обязав Департамент предоставить земельный участок на срок резервирования, то есть до 30.11.2020.
Предприниматель расценивает в качестве незаконных действия Департамента по отказу от договоров аренды земельных участков от 02.03.2009 N ДГУ-Ц-31-1281, от 08.09.2009 N Д-Ц-31-8088, ссылаясь на то, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:6310 принадлежит предпринимателю, в связи с чем, Турманидзе Э.Л. имеет исключительное право на приобретение земельного участка (в собственность или в аренду) под соответствующим строением в соответствии с принципом единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного капитального строительства. Турманидзе Э.Л. настаивает на удовлетворении требований предпринимателя в полном объеме, заключении с Департаментом нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:04:0117:3091 для окончания строительства со сроком действия три года.
Определениями Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2020 и от 14.02.2020 по делу N А46-17896/2019 указанные апелляционные жалобы приняты к производству и назначены к рассмотрению на 10.03.2020.
05.03.2020 Департамент представил возражения на жалобу предпринимателя.
Определением от 17.03.2020 производство по апелляционным жалобам предпринимателя и Департамента на решение Арбитражного суда Омской области от 19.12.2019 по делу N А46-17896/2019 было приостановлено до рассмотрения в Восьмом арбитражном апелляционном суде по существу дела N А46-13490/2019.
Определением от 05.08.2020 производство по апелляционным жалобам предпринимателя и Департамента возобновлено, по ходатайству Департамента судебное разбирательство отложено на 08.09.2020.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы своей апелляционной жалобы, оспаривал доводы жалобы ИП Турманидзе Э.Л., просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований предпринимателя.
Представитель ИП Турманидзе Э.Л. возражал против удовлетворения жалобы Департамента, поддержал доводы своей жалобы, просил решение отменить, требования предпринимателя удовлетворить в полном объеме.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционных жалоб, возражения Департамента на жалобу предпринимателя, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 08.09.2009 Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и ООО "Летур-Центр" были заключены договоры аренды земельных участков:
- N Д-Ц-31-8088 от 08.09.2009: предмет договора аренды - земельный участок с кадастровым номером 55:36:040117:3091, находящийся в муниципальной собственности, целевое назначение: для строительства пристройки к зданию КДТЦ Летур-Центр;
- N ДГУ-Ц-34-1281 от 02.03.2009: предмет договора аренды - земельный участок с кадастровым номером 55:36:040117:3088 (земельный участок, государственная собственность на который не разграничена), целевое назначение: для строительства пристройки к зданию КДТЦ Летур-Центр.
09.10.2009 Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска ООО "Летур-Центр" выдано разрешение на строительство N 55-819, срок действия которого истек 09.07.2016.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость от 20.07.2019 на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:040117:3091, 55:36:040117:3088 за ООО "Летур-Центр" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 1 260,7 кв.м, со степенью готовности 11 %. Указанный объект незавершенного строительства учтен в Едином государственном реестре недвижимости с кадастровым номером 55:36:000000:6310.
27.11.2017 право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:6310 зарегистрировано за ИП Турманидзе Э.Л..
29.12.2017 права и обязанности по договору аренды N ДГУ-Ц-34-1281 от 02.03.2009 (кадастровый номер 55:36:040117:3088) и 05.02.2018 по договору аренды земельных участков N Д-Ц-31-8088 от 08.09.2009 (кадастровый номер 55:36:040117:3091) для строительства пристройки к зданию КДТЦ "Летур-Центр" перешли к Турманидзе Э.Л. как собственнику объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:6310, расположенного на вышеуказанных земельных участках.
27.06.2019 ИП Турманидзе Э.Л. обратился с заявлением о предоставлении в аренду сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 55:36:040117:3091 в целях окончания строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:6310.
01.07.2019 Департаментом в адрес ИП Турманидзе Э.Л. направлены извещения от N Исх-ДИО/8873, N Исх-ДИО/8874 об отказе от договоров аренды N ДГУ-Ц-34- 1281 от 02.03.2009, N Д-Ц-31-8088 от 08.09.2009.
Распоряжением от 18.07.2019 N 1214 Департамент отказал предпринимателю в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:040117:3091 в связи с тем, что заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка.
Полагая, что действия Департамента по расторжению договоров аренды земельных участков от 02.03.2009 N ДГУ-Ц-31-1281 и от 08.09.2009 N Д-Ц-31-8088, а также по отказу в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:040117:3091, являются незаконными и нарушающими права и законные интересы истца, ИП Турманидзе Э.Л. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
19.12.2019 Арбитражного суда Омской области принял обжалуемое в апелляционном порядке решение.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ приходит к выводу о наличии оснований для его изменения, исходя из следующего.
Как было выше сказано, заявитель просит признать незаконными действия Департамента по расторжению договоров аренды земельных участков от 02.03.2009 N ДГУ-Ц-31-1281 и от 08.09.2009 N Д-Ц-31-8088.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
В силу части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Одним из общих оснований для прекращения договора аренды является истечение срока его действия.
В соответствии с нормами, содержащимися в статье 610, пункте 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
С учетом того, что договоры аренды земельных участков были заключены 08.09.2009, а действия сторон, подтверждают обстоятельства сохранения между Департаментом и предпринимателем арендных правоотношений, то спорные договоры было возобновлены на неопределенный срок на изложенных в них условиях.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
Как разъяснено в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации, как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.
Данная правовая позиция сформулирована Верховным Судом РФ в определении от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608.
С учетом того, что Департаментом были направлены 01.07.2019 в адрес ИП Турманидзе Э.Л. извещения от N Исх-ДИО/8873, N Исх-ДИО/8874 об отказе от договоров аренды N ДГУ-Ц-34-1281 от 02.03.2009, N Д-Ц-31-8088 от 08.09.2009, то процедура расторжения договоров аренды соблюдена арендодателем и является законной, поскольку Департамент реализовал свое право по отказу от договоров аренды, продленных на неопределенный срок.
В указанной части судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции, основания для удовлетворения требования предпринимателя о признании незаконными отказов от договоров аренды земельных участков от 02.03.2009 N ДГУ-Ц-31-1281, от 08.09.2009 N Д-Ц-31-8088 отсутствуют.
Между тем, суд апелляционной инстанции усматривает основания для изменения судебного акта в части удовлетворения судом требования ИП Турманидзе Э.Л. о признании недействительным решения от 18.07.2019 N 1214 "Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040117:3091", обязании Департамента совершить действия по заключению нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:04:0117:3091 для окончания строительства на срок действия решения о резервировании земельного участка с кадастровым номером 55:36:04:0117:3091, исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.
Кроме этого, аналогичные нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, были закреплены в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.
Так, в силу названной нормы права в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
Как было выше сказано, договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:040117:3091, 55:36:040117:3088 были заключены 08.09.2009, то есть до введения в действие изменений в ЗК РФ.
27.06.2019 ИП Турманидзе Э.Л. обратился с заявлением о предоставлении в аренду сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 55:36:040117:3091 в целях окончания строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:6310.
Распоряжением от 18.07.2019 N 1214 Департамент отказал предпринимателю в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:040117:3091 в связи с тем, что приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 30.11.2017 N 45-п "О резервировании земель для государственных нужд Омской области в границах муниципального образования городской округ город Омск Омской области в целях размещения 1 и 2 линий омского метрополитена" (далее - Приказ N 45-п) зарезервированы сроком на три года (до 30.11.2020) для государственных нужд Омской области указанные в приложении N 3 к данному приказу земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером 55:36:040117:3091, в свою очередь, ИП Турманидзе Э.Л. обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка.
Суд апелляционной инстанции полагает отказ правомерным в связи со следующим.
Подпунктом 13 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ установлено, что земельные участки, расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, ограничены в обороте.
Пунктом 7 статьи 39.16 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд при условии, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, постоянное (бессрочное) пользование или с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, безвозмездное пользование на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением случая предоставления земельного участка для целей резервирования.
Из положений пункта 7 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что зарезервированный для государственных или муниципальных нужд земельный участок может быть предоставлен в пользование на срок, не превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка.
Между тем, суд апелляционной инстанции исходит из того, что заявление о предоставлении земельного участка было подано на три года, то есть на срок, превышающий срок резервирования.
Более того, определением суда апелляционной инстанции от 17.03.2020 производство по апелляционным жалобам было приостановлено до рассмотрения в Восьмом арбитражном апелляционном суде по существу дела N А46-13490/2019.
В рамках дела N А46-13490/2019 предметом рассмотрения являлся иск Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к ИП Турманидзе Э.Л. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:6310, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Гагарина, дом 3, исключении из Единого государственного реестра прав недвижимости зарегистрированного права собственности на указанный объект незавершенного строительства.
Постановлением суда округа от 04.09.2020 по делу N А46-13490/2019 постановление от 25.05.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда отменено, принять новый судебный акт, которым исковые требования Департамента удовлетворены. Суд признал отсутствующим зарегистрированное право собственности ИП Турманидзе Э.Л. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:6310, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Гагарина, дом 3; определилисключить из Единого государственного реестра прав недвижимости зарегистрированное право собственности на указанный объект незавершенного строительства.
Таким образом, на данный момент право ИП Турманидзе Э.Л. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:6310, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Гагарина, дом 3, признано отсутствующим, соответственно, при отсутствии прав на объект незавершенного строительства, у заявителя отсутствует право на заключение договора аренды с целью достройки объекта незавершенного строительства.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Омской области от 19.12.2019 по делу N А46-17896/2019 подлежит изменению, в удовлетворении требований ИП Турманидзе Э.Л. о признании недействительным решения Департамента от 18.07.2019 N 1214 "Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040117:3091 в Центральном административном округе города Омска", признании незаконным отказа от договоров аренды земельных участков от 02.03.2009 N ДГУ-Ц-31-1281, от 08.09.2009 N Д-Ц-31-8088, следует отказать в полном объеме.
Судебные расходы по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на заявителя по делу.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Турманидзе Эдуарда Левановича оставить без удовлетворения, апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - удовлетворить. Решение Арбитражного суда Омской области от 19.12.2019 по делу N А46-17896/2019 - изменить, изложив его в следующей редакции:
"В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Турманидзе Эдуарда Левановича о признании недействительным решения Департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 18.07.2019 N 1214 "Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040117:3091 в Центральном административном округе города Омска", признании незаконным отказа от договоров аренды земельных участков от 02.03.2009 N ДГУ-Ц-31-1281, от 08.09.2009 N Д-Ц-31-8088 - отказать в полном объеме".
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А. Шиндлер
Судьи
Н.Е. Иванова
Н.Е. Котляров


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка