Дата принятия: 25 сентября 2020г.
Номер документа: 08АП-8873/2020, А46-4527/2020
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2020 года Дело N А46-4527/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2020 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,
судей Лотова А.Н., Шиндлер Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарём Плехановой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8873/2020) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 13.07.2020 по делу N А46-4527/2020 (судья Чернышев В.И.), принятое по заявлениям общества с ограниченной ответственностью "Московка-дом4" (ИНН 5507264377, ОГРН 1185543025250, 644073, адрес (место нахождения): Омская обл., г. Омск, ул. 2-я Солнечная, 43, лит. А), общества с ограниченной ответственностью "Московка-дом1" (ИНН 5504155877, ОГРН 1185543025568, 644070, адрес (место нахождения): Омская обл., г. Омск, ул. Омская, д. 110, кв. 18), общества с ограниченной ответственностью "Московка-дом3" (ИНН 5507264391, ОГРН 1185543025348, 644073, адрес (место нахождения): Омская обл., г. Омск, ул. 2-я Солнечная, 43, лит. А), общества с ограниченной ответственностью "Московка-дом2" (ИНН 5504155884, ОГРН 1185543025579, адрес (место нахождения): 644070, Омская обл., г. Омск, ул. Омская, 110, кв. 18), общества с ограниченной ответственностью "Спектр Сити" (ИНН 5504239774, ОГРН 1135543027729, адрес (место нахождения): 644041, Омская обл., г. Омск, ул. 1-я Железнодорожная, д. 3, корп. 3, каб. 4, эт. 3) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613, адрес (место нахождения): 644024, Омская обл., г. Омск, ул. Краснофлотская, 8) о признании незаконным отказа в заключении договоров аренды земельного участка площадью и обязании совершить действия, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (ИНН 5503031117, ОГРН 1025500761142, адрес (место нахождения): 644099, Омская обл., г. Омск, ул. Гагарина, д. 32, корп. 1), муниципального предприятие города Омска "Тепловая Компания" (ИНН 5501016762, ОГРН 1025500609200, адрес (место нахождения): 4069, Омская обл., г. Омск, ул. 24-я Северная, 125, А),
при участии в судебном заседании представителей:
от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Пятков Кирилл Викторович по доверенности N ИСХ-ДИО/9061 от 14.09.2020 сроком действия один год;
от общества с ограниченной ответственностью "Московка-дом4", общества с ограниченной ответственностью "Московка-дом1", общества с ограниченной ответственностью "Московка-дом3", общества с ограниченной ответственностью "Московка-дом2", общества с ограниченной ответственностью "Спектр Сити" - Маслов Кирилл Владиславович по доверенности от 29.04.2020 сроком действия двенадцать месяцев,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Московка-дом4" (далее - ООО "Московка-дом4", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, административный орган, заинтересованное лицо), в котором просило:
- признать незаконным отказ в заключении договора аренды земельного участка площадью 6157 кв.м, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Ленинский АО, проспект Сибирский, д. 20/1, с кадастровым номером 55:36:170110:6080, выраженный в письме от 29.01.2020 N ИсхДИО/735;
- обязать Департамент устранить нарушение прав и законных интересов ООО "Московка-дом4" путём подготовки проекта договора аренды спорного земельного участка и направления его в месячный срок с предложением о заключении без проведения торгов.
ООО "Московка-дом4" заявило ходатайство об объединении настоящего дела с делами N А46-4918/2020, А46-4916/2020, А46-4917/2020, А46- 5184/2020.
Как установлено судом, в производстве Арбитражного суда Омской области находится дело N А46-4918/2020 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Московка-дом1" (далее - ООО "Московка-дом1") к Департаменту о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка площадью 3450 кв.м, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Ленинский АО, проспект Сибирский, д. 20/1, с кадастровым номером 55:36:170110:6083, выраженного в письме от 29.01.2020 N ИсхДИО/737, и обязании Департамента устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем подготовки проекта договора аренды испрашиваемого земельного участка.
В рамках дела N А46-4916/2020 рассматривается заявление общества с ограниченной ответственностью "Московка-дом3" (далее - ООО "Московка-дом3") к Департаменту о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка площадью 6435 кв.м, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Ленинский АО, проспект Сибирский, д. 20/1, с кадастровым номером 55:36:170110:6079, выраженного в письме от 29.01.2020 N ИсхДИО/730, и обязании Департамента устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем подготовки проекта договора аренды испрашиваемого земельного участка.
В рамках дела N А46-4917/2020 судом к рассмотрению принято заявление общества с ограниченной ответственностью "Московка-дом2" (далее - ООО "Московка-дом2") к Департаменту о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка площадью 4495 кв.м, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Ленинский АО, проспект Сибирский, д. 20/1, с кадастровым номером 55:36:170110:6088 и земельного участка площадью 89 кв.м. с кадастровым номером 55:36:170110:6082, выраженного в письме от 29.01.2020 N ИсхДИО/729, и обязании Департамента устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем подготовки проекта договора аренды испрашиваемого земельного участка.
В рамках дела N А46-5184/2020 общество с ограниченной ответственностью "Спектр Сити" (далее - ООО "Спектр Сити") предъявило требования к Департаменту о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка площадью 8988 кв.м, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Ленинский АО, проспект Сибирский, д. 20/1, с кадастровым номером 55:36:170110:6084, выраженного в письме от 29.01.2020 N ИсхОГ-ДИО/140иир, и обязании Департамента устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем подготовки проекта договора аренды испрашиваемого земельного участка.
Определением суда от 02.06.2020 в одно производство дела N А46- 4527/2020, А46-4918/2020, А46-4916/2020, А46-4917/2020, А46-5184/2020 объединены для совместного рассмотрения с присвоением номера N А46-4527/2020.
Определением суда от 18.06.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее - ДАГ Администрации г. Омска), муниципальное предприятие города Омска "Тепловая Компания" (далее - МП г. Омска "Тепловая компания").
Решением Арбитражного суда Омской области от 13.07.2020 по делу N А46-4527/2020 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрена возможность однократного заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов. При этом такая возможность уже была реализована арендатором по договору (путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды о передаче прав и обязанностей арендатора), в связи с чем требования заявителя не являются обоснованными.
Апеллянт полагает выводы суда о том, что Департамент, как арендодатель по договору аренды, передал в пользование участок, непригодный для использования, не подтвержденными документально, поскольку на момент заключения договора были получены технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. При этом технические условия были выданы в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:3379, на сформированных в его границах участках, то есть участках с кадастровыми номерами 55:36:170110:6081, 55:36:170110:6085, 55:36:170110:6087, были построены и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома.
Кроме того, как указывает Департамент, заявитель не лишен права обратиться в Департамент с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка площадью под принадлежащим ему объектом недвижимости и необходимой для его эксплуатации.
В письменном отзыве ООО "Московка-дом4" просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайства об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Московка-дом4", ООО "Московка-дом1", ООО "Московка-дом3", ООО "Московка-дом2", ООО "Спектр Сити" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, ООО "Московка дом4" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6080, площадью 6157 кв.м. Данный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:3379, площадью 49 676 кв.м, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства ООО "Спектр Плюс" на основании договора аренды от 01.02.2013 N ДГУ/13-3077-Л-32-А.
На основании договора N 1 уступки права аренды земельного участка от 27.09.2018 право аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6080, площадью 6157 кв.м, перешло к обществу "Московка дом 4". Как сам договор аренды от 01.02.2013 N ДГУ/13-3077-Л-32-А, так и соглашения к нему, и договоры уступки прав аренды были зарегистрированы Управлением Росреестра по Омской области.
Как отмечает заявитель, в связи с объективной невозможностью завершения строительства жилого дома до окончания срока действия договора аренды (01.02.2020) по причине неисполнения арендодателем принятых на себя обязательств ООО "Московка дом4" более чем за 1 месяц до окончания срока действия договора (как это предписывает пункт 6.2.19 договора аренды от 01.02.2013 N ДГУ/13-3077-Л-32-А) направило в Департамент заявление от 02.12.2019 N 32 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6080 в аренду без проведения торгов сроком на 5 лет.
Пунктом 6.1.4 договора аренды N ДГУ/13-3077-Л-32-А предусмотрено право арендатора заключить по истечении срока действия договора новый договор аренды участка в соответствии с земельным и гражданским законодательством Российской Федерации.
Департамент отказал в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6080 в аренду без проведения торгов, пояснив, что исключительное право на заключение договора аренды было реализовано путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды о передаче прав и обязанностей арендатора, о чём сообщил в письме от 29.01.2020 N ИсхДИО/735.
ООО "Московка дом3" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6079, площадью 6435 кв.м. Данный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:3379, площадью 49 676 кв.м, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства ООО "Спектр Плюс" на основании договора аренды от 01.02.2013 N ДГУ/13-3077-Л-32-А.
На основании договора N 2 уступки права аренды земельного участка от 27.09.2018 право аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6079, площадью 6435 кв.м, перешло к обществу "Московка дом3". Договор аренды от 01.02.2013 N ДГУ/13-3077-Л-32-А, соглашения к нему и договоры уступки прав аренды были зарегистрированы Управлением Росреестра по Омской области.
В связи с обстоятельствами, аналогичными вышеописанным, ООО "Московка дом3" более чем за 1 месяц до окончания срока действия договора направило в Департамент заявление от 02.12.2019 N 7 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6079 в аренду без проведения торгов сроком на 5 лет.
Департамент отказал в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6079, приведя такие же основания, как и в отношении заявления ООО "Московка дом4", что отразил в письме от 29.01.2020 N ИсхДИО/730.
ООО "Московка дом2" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6088, площадью 4495 кв.м и земельного участка с кадастровым номером 55:366170110:6082, площадью 89 кв.м. Данные земельные участка образованы из земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:3379, площадью 49 676 кв.м, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства ООО "Спектр Плюс" на основании договора аренды от 01.02.2013 N ДГУ/13-3077-Л-32-А.
На основании договора N 4 уступки права аренды земельного участка от 27.09.2018 право аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6088, площадью 4495 кв.м и земельного участка с кадастровым номером 55:366170110:6082, площадью 89 кв.м, перешло к обществу "Московка дом2".
На обращение ООО "Московка дом 2" от 02.12.2019 N 9 о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:170110:6088, 55:36:170110:6082 в аренду без проведения торгов сроком на 5 лет последовал отказ, выраженный в письме Департамента от 29.01.2020 N ИсхДИО/729. Основания отказа схожи с предыдущими, отмеченными выше.
ООО "Московка дом1" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6083, площадью 3450 кв.м. Данный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:3379, площадью 49 676 кв.м, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства ООО "Спектр Плюс" на основании договора аренды от 01.02.2013 N ДГУ/13-3077-Л-32-А.
На основании договора N 3 уступки права аренды земельного участка от 27.09.2018 право аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6083, площадью 3 450 кв.м, перешло к обществу "Московка дом1".
ООО "Московка дом1" направило в Департамент заявление от 02.12.2019 N 7 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6083 в аренду без проведения торгов сроком на 5 лет.
Письмом от 29.01.2020 N ИсхДИО/737 административный орган отказал обществу в предоставлении по тем же основаниям, что и ООО "Московка дом2", ООО "Московка дом3", ООО "Московка дом4".
ООО "Спектр Сити" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6084, площадью 8988 кв.м. Данный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:3379, площадью 49 676 кв.м, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства ООО "Спектр Плюс" на основании договора аренды от 01.02.2013 N ДГУ/13-3077-Л-32-А.
На основании соглашения об уступке права аренды земельного участка от 27.02.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6084, площадью 8988 кв.м, перешло к ООО "Спектр Сити". Договор аренды от 01.02.2013 N ДГУ/13-3077-Л-32-А, соглашения к нему и договоры уступки прав аренды были зарегистрированы Управлением Росреестра по Омской области.
В связи с невозможностью завершения строительства жилого дома до окончания срока действия договора аренды (01.02.2020) по причине неисполнения арендодателем принятых на себя обязательств ООО "Спектр Сити" направило в Департамент заявление от 02.12.2019 N 5 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6084 в аренду без проведения торгов сроком на 5 лет.
Департамент отказал в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6084 в аренду без проведения торгов, указав, что исключительное право на заключение договора аренды было реализовано путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды о передаче прав и обязанностей арендатора, о чем сообщил в письме от 29.01.2020 N ИСх-ОГДИО/140иир.
Полагая, что такие отказы в предоставлении в аренду земельных участков нарушают права и законные интересы ООО "Московка-дом4", ООО "Московка-дом1", ООО "Московка-дом3", ООО "Московка-дом2", ООО "Спектр Сити", общества обратились в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
13.07.2020 Арбитражным судом Омской области принято решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.
Проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.
Оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ имеющиеся в материалах деле документы, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности обстоятельств, необходимых для вывода о несоответствии оспариваемых отказов Департамента законодательству и нарушении этим отказом прав и законных интересов общества.
Суд апелляционной инстанции поддерживает данный вывод суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, исходя из следующего.
В соответствии с Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 N 452 Департамент наделён полномочиями по распоряжению земельными участками, расположенными на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена с 11.02.2013.
Как следует из материалов дела, договор аренды от 01.02.2013 N ДГУ/13-3077-Л-32-А заключён между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и обществом с ограниченной ответственностью "Спектр Плюс" (далее - ООО "Спектр Плюс") на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 7 лет.
Предметом договора аренды являлся земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:3379 площадью 49 676 кв.м с видом разрешённого использования: для строительства многоквартирных домов высокой этажности с объектами обслуживания для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
ООО "Спектр Плюс" в соответствии с разработанным проектом межевания был произведён раздел земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:3379, в результате которого были образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 55:36:170110:6079, 55:36:170110:6080, 55:36:170110:6081, 55:36:170110:6082, 55:36:170110:6083, 55:36:170110:6084, 55:36:170110:6085, 55:36:170110:6086, 55:36:170110:6087, 55:36:170110:6088.
В настоящее время на стороне арендатора в соответствии с заключёнными договорами уступки права аренды выступают:
- ООО "Спектр Сити" (земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:6084 площадью 8988 кв.м, с видом разрешённого использования строительство дошкольных учреждений);
- ООО "Московка дом1" - земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:6083 площадью 3450 кв.м, с видом разрешённого использования многоквартирные дома высокой этажности;
- ООО "Московка дом2" - земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:6088 площадью 4495 кв.м, с видом разрешённого использования многоквартирные дома высокой этажности, 55:36:170110:6082 площадью 89 кв.м, с видом разрешённого использования многоквартирные дома высокой этажности;
- ООО "Московка дом3" - земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:6079 площадью 6435 кв.м, с видом разрешённого использования многоквартирные дома высокой этажности;
- ООО "Московка дом4" - земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:6080 площадью 6157 кв.м, с видом разрешённого использования многоквартирные дома высокой этажности.
Частью 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) предусмотрено, что отношения, связанные с реализацией положений заключённых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются ЗК РФ в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
В рассматриваемом случае договор аренды от 01.02.2013 N ДГУ/13-3077-Л-32-А для комплексного освоения в целях жилищного строительства заключён до вступления в силу Закона N 171-ФЗ, в связи с чем, как обоснованно отметил суд первой инстанции, к спорным правоотношениям необходимо применять положения ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015.
В соответствии с пунктом 1 статьи 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешённого использования, из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Согласно пункту 3 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ.
В силу пункта 5 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учёта земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешённого использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
По смыслу приведённых правовых норм у арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникает исключительное право на приобретение в аренду земельных участков, вновь образованных в соответствии с документацией по планировке территории в границах ранее предоставленного земельного участка.
По условиям пункта 1.1.3 договора аренды от 01.02.2013 N ДГУ/13-3077-Л-32-А разрешённое использование участка: для строительства многоквартирных жилых домов высокой этажности с объектами обслуживания для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
По правилам статьи 38.1 ЗК РФ, действовавшей при заключении спорного договора аренды, аукцион по продаже права на заключение договора аренды проводится, если определены технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (пункт 1), сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения указываются в протоколе о результатах аукциона (пункт 24).
В протоколе от 14.01.2013 N 2-1 о результатах аукциона, на основании которого был заключен договор аренды от 01.02.2013 N ДГУ/13-3077-Л-32-А, содержатся сведения о возможности подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения: технические условия и информация о плате за подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения выданы Омским филиалом ООО "Омсктехуглерод" от 17.01.2012 N 47/03/104, от 21.03.2012 N 47/07/659.
То есть условия о технологическом присоединении возводимых на участке жилых домов входили в состав сформированной арендодателем и публично размещенной документации об открытом аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, что Департаментом не оспаривается.
Доводы Департамента о том, что невозможность использования предмета аренды не подтверждается, арендаторы в течение срока действия технических условий на подключение к сетям теплоснабжения в уполномоченную организацию не обращались, обоснованно отклонены судом первой инстанции на основании следующего.
Из материалов дела усматривается, что первоначальный арендатор (ООО "Спектр Плюс") и новые арендаторы в течение срока действия договоров аренды пытались получить право на подключение к сетям теплоснабжения, которое арендодатель гарантировал в аукционной документации, однако оно так и не было предоставлено.
ООО "Спектр Плюс" в течение срока действия технических условий, выданных Омским филиалом ООО "Омсктехуглерод" (до 21.03.2014), обращалось в указанные в технических условиях организации: как в МП г. Омска "Тепловая компания" (письмо от 09.10.2013 исх. N 110), так и в ООО "Омсктехуглерод" (письмо от 11.02.2014 исх. N 8). ООО "Омсктехуглерод" в выданных технических условиях от 04.03.2014 N 11-39/597 в качестве дополнительных условий привело реконструкцию участка теплотрассы и получение технических условий в МП г. Омка "Тепловая компания". Необходимые окончательные технические условия на подключение к системе теплоснабжения ни со стороны МП г. Омка "Тепловая компания", ни со стороны ООО "Омсктехуглерод" предоставлены не были.
В МП г. Омска "Тепловая компания" обращались и новые арендаторы (письма от 16.02.2015 исх. N 9/1, от 03.11.2015 исх. N 14). Из ответа директора МП г. Омска "Тепловая компания" Тухватулина В.А. от 25.02.2015 N 769-ИП следует, что на данном земельном участке отсутствует техническая возможность для присоединения к тепловым сетям на месте строительства. Как указано в ответе, для подключения к системе теплоснабжения жилых домов N 1, N 2 (1 этап), N 2 (2 этап), N 3, N 4, N 14, расположенных в квартале "В" жилищного комплекса "Московка-2" в Ленинском АО г.Омска с общей тепловой нагрузкой 5,2965 Гкал/ч необходимо осуществить перекладку нескольких участков тепловых сетей, в том числе участка сети от котельной ООО "Омсктехуглерод" с 2 Ду 500 на 2 Ду 700 протяженностью 2,89 км, ориентировочная стоимость в ценах 2013 года более 300 000 000 руб. В свете изложенного МП г. Омска "Тепловая компания" не видит экономической целесообразности реконструкции участка тепловой сети от ООО "Омсктехуглерод".
МП г. Омска "Тепловая компания" предложено арендаторам для создания технической возможности подключения к тепловым сетям осуществить финансирование их строительства, а именно разложить общую стоимость работ по реконструкции сетей (свыше 300 000 000 руб.) на всех застройщиков пропорционально подключаемой нагрузке.
Между тем в извещении от 07.12.2012 о проведении торгов, аукционной документации содержались иные технические условия на присоединение к тепловым сетям, а именно указание на разрешенный максимум теплопотребления - 6,7 Гкал/час без указания платы за подключение в размере, превышающем 300 000 000 руб.
У арендаторов имелась заинтересованность в строительстве данных тепловых сетей, но отсутствовала возможность финансирования их строительства, поскольку изначально аукционной документацией это не предусматривалось.
Альтернативный вариант подключения, на который указал в отзыве Департамент (газовая котельная мощностью 78 МВт в ЛАО г. Омска с датой завершения строительства в 2016 году), рассматривался арендаторами, однако в 2016 году стало известно, что строительство такой котельной требует инвестиций со стороны самих застройщиков (это зафиксировано в протоколе технического совещания по вопросу подключения строящихся МКД в мкр. Московка, 2 от 29.03.2016). Безрезультатно условия подключения обсуждались вплоть до 2019 года включительно, что подтверждается ответом ООО "Омсктехуглерод" от 06.11.2019 N 11-39/3514 о необходимости перекладки тепловых сетей.
Таким образом, вопреки доводам подателя жалобы, с момента заключения договора аренды земельного участка отсутствовали технические условия для использования спорного земельного участка по назначению в связи с невозможностью подключения к сетям теплоснабжения с получением нужных лимитов теплопотребления. В извещении от 07.12.2012 о проведении торгов, аукционной документации содержались иные технические условия на присоединение к тепловым сетям, а именно указание на разрешенный максимум теплопотребления - 6,7 Гкал/час без указания платы за подключение в размере 300 млн. руб. В результате для достижения цели строительства домов в условиях нарушения обязательств арендодателем и непредставления возможности присоединения к тепловым сетям арендаторы были вынуждены самостоятельно изыскивать возможности по обеспечению автономного теплоснабжения строящихся домов за счет проектирования крышной газовой котельной.
Доводы Департамента об отсутствии его вины в невозможности использования земельного участка также правомерно отклонен судом первой инстанции как не имеющие правового значения.
В связи с неисполнением со стороны арендодателя обязательств по предоставлению земельного участка, пригодного для использования в обозначенных в договоре аренды целях (для комплексного освоения в целях жилищного строительства), а именно фактического отсутствия предусмотренных условиями аукциона технических условий подключения объекта капитального строительства к тепловым сетям, окончание строительства объекта в установленные договором аренды сроки оказалось невозможным.
В результате названных действий арендодателя, не предоставившего участок, пригодный для использования, и отказавшего в заключении договора аренды на новый срок, арендаторы по независящим от себя обстоятельствам оказались лишены возможности завершить строительство объекта, при том, что уже совершили значительные мероприятия, связанные с освоением участков и предстоящей его застройкой.
Согласно пункту 3 статьи 22 ЗК РФ, подлежащему применению к рассматриваемым отношениям в силу пункта 14 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Случаи, предусмотренные пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 ЗК РФ, в рассматриваемой ситуации отсутствуют.
Как следует из материалов дела, каждым из заявителей понесены существенные затраты, связанные с освоением участков.
Для достижения цели строительства домов в условиях нарушения обязательств арендодателем и непредставления возможности присоединения к тепловым сетям арендаторами предприняты меры по обеспечению автономного теплоснабжения строящихся домов за счёт оборудования крышной газовой котельной:
1) ООО "Московка дом 4" понесены затраты на выполнение работ по разработке проектной документации "Крышная газовая водогрейная котельная для жилого дома N 4 квартала "В" жилищного комплекса "Московка-2" в Ленинском АО г. Омска" на основании договора подряда на выполнение проектных работ от 21.08.2019 N ПО ГТП 19; выполнение расчета потребности в природном газе на основании договора от 09.11.2018 N 171 ТТП 18; обеспечение создания технической возможности подключения к сетям газоснабжения среднего давления на основании договора от 12.08.2019;
2) ООО "Московка дом 3" понесены затраты на выполнение расчета потребности в природном газе на основании договора от 09.11.2018 N 171 ТТП 18; обеспечение создания технической возможности подключения к сетям газоснабжения среднего давления на основании договора от 12.08.2019;
3) ООО "Московка дом 2" понесены затраты на обеспечение создания технической возможности подключения к сетям газоснабжения среднего давления на основании договора от 12.08.2019;
4) ООО "Московка дом 1" понесены затраты на выполнение расчета потребности в природном газе на основании договора от 09.11.2018 N 171 ТТП 18; обеспечение создания технической возможности подключения к сетям газоснабжения среднего давления на основании договора от 12.08.2019;
5) ООО "Спектр Сити" понесены затраты на выполнение расчета потребности в природном газе на основании договора от 09.11.2018 N 171 ТТП 18; обеспечение создания технической возможности подключения к сетям газоснабжения среднего давления на основании договора от 12.08.2019.
Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определённых обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка по объективным причинам, не зависящим от арендатора земельного участка.
По смыслу приведённых норм и разъяснений продление договора аренды связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Общество подтвердило, что производило мероприятия, связанные с оформлением разрешительных документов на строительство, и направленные на достижение установленной договором аренды земельного участка цели - строительства жилого дома.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что фактически с момента заключения договора аренды земельных участков отсутствовали технические условия для использования спорных земельных участков по назначению по причине невозможности подключения к сетям теплоснабжения. Эти обстоятельства привели к невозможности окончания строительства объектов в установленные договором аренды сроки.
Апелляционная коллегия не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, как сделанных в результате полного исследования и анализа материалов дела (представленных доказательств), отмечая, что доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции.
В силу пункта 5 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет исключительное право на приобретение в собственность или аренду земельных участков, образованных из исходного, в связи с чем доводы Департамента об отсутствии у заявителей права на продление срока действия договора аренды, поскольку право было реализовано ООО "Спектр Плюс", отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании норм материального права применительно к установленным фактическим обстоятельствам дела.
Право заявителей на заключение договора аренды в рассматриваемой ситуации предусмотрено и действующими в настоящее время положениями ЗК РФ.
Так, подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса.
Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ определено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 названной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Данная норма права предусматривает возможность заключения без проведения торгов договора аренды в отношении земельного участка, который образован из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отметил, что заявители имели право на заключение нового договора аренды испрашиваемых земельных участков без проведения торгов, в то время как отказы Департамента противоречат указанным выше положениям ЗК РФ и нарушают предоставленное заявителям действующим законодательством право на осуществление экономической деятельности с использованием соответствующих участков.
На основании изложенного суд первой инстанции принял правомерное решение о признании оспариваемых отказов Департамента незаконными.
Поскольку предметом настоящего спора является проверка законности действий заинтересованного лица по отказу в заключении договоров аренды земельных участков, способом для восстановления нарушенного права заявителя в данном случае является обязание Департамента подготовить проект договоров аренды земельного участка и направить его заявителям с предложением о заключении в месячный срок.
При данных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как Департамент освобожден от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Омской области от 13.07.2020 по делу N А46-4527/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.Е. Иванова
Судьи
А.Н. Лотов
Н.А. Шиндлер
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
