Дата принятия: 07 октября 2020г.
Номер документа: 08АП-8469/2020, А75-3158/2020
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 октября 2020 года Дело N А75-3158/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2020 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грязниковой А.С.,
судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зинченко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8469/2020) общества с ограниченной ответственностью "Русь" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.06.2020 по делу N А75-3158/2020 (судья Кубасова Э.Л.) по исковому заявлению администрации города Сургута (ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к обществу с ограниченной ответственностью "Русь" (ОГРН 1038600517108, ИНН 8602231899) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов,
при участии в судебном заседании представителя Администрации города Сургута - Кривошеевой Т.Н. (по доверенности от 11.12.2019),
установил:
Администрация города Сургута (далее - истец, Администрации) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Русь" (далее - ответчик, ООО "Русь") об изъятии объекта незавершенного строительства - степень готовности 10%, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица Аэрофлотская, мкр. 38, кадастровый номер земельного участка 86:10:0101131:4, кадастровый номер объекта 86:10:0101131:5059, путем продажи его с публичных торгов.
Решением от 25.06.2020 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры удовлетворил исковые требования в полном объем.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Русь" обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.06.2020 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "Русь" указывает, что нарушение срока строительство объекта связано с отсутствием возможности его подключения к городским сетям водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, отсутствием технической возможности присоединения к уличной дорожной сети (примыкание съезда и выезда) с ул.Аэрофлотсукой, а также с устройством временного проезда на период строительства с выезда на ул.Аэрофлотской.
Администрация в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласилась с доводами жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
К отзыву на апелляционную жалобу приложены копии договоров аренды земельного участка от 22.01.2014 N 59, от 15.04.2008 N 199, от 08.12.2010 N 1116.
Руководствуясь частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), а также пунктом 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12 от 30.06.2020 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела представленные Администрацией копии договоров аренды в целях полного установления обстоятельств дела.
ООО "Русь", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации поддержал возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 15.04.2008 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Русь" (арендатор) заключен договор аренды N 199, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101131:4, площадью 4416 кв.м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, микрорайон 38, ул. Аэрофлотская (далее - земельный участок), для строительства торгового центра с офисными помещениями. Срок действия договора установлен с 10.12.2007 по 09.12.2010.
08.12.2010 стороны заключили договор аренды N 1116, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101131:4, для строительства торгового центра с офисными помещениями. Срок действия договора установлен с 10.12.2007 по 09.12.2013.
22.01.2014 Администрацией и ООО "Русь" заключили договор аренды N 59, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101131:4, для строительства гостиничного комплекса с бизнес-центром. Срок действия договора установлен с 10.12.2013 по 09.12.2016.
07.11.2016 ООО "Русь" выдано разрешение на строительство N 86-ru86310000-127-2016 со сроком действия до 16.09.2021 (л.д. 29-31).
Согласно сведениям из ЕГРН по состоянию на 10.12.2019 на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101131:4 расположен объект недвижимости - гостиничный комплекс с бизнес-центром, степень готовности объекта - 10%, дата внесения записи 18.11.2016 (л.д. 20).
14.12.2016 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Русь" (арендатор) заключен договор аренды N 397 (т.д.1, л.д. 13-17), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок для строительства гостиничного комплекса с бизнес-центром на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Договор заключен на срок с 10.12.2016 по 09.12.2019 (пункт 1.5 договора).
По истечении срока действия договора аренды департаментом архитектуры и градостроительства администрации города совершен выезд на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101131:4, с целью проведения осмотра.
В ходе проведения осмотра выявлено, что в границах земельного участка строительные работы не ведутся, на территории находится бетонное сооружение, предположительно туалет, территория не ограждена, заснежена.
Результаты осмотра отражены в акте осмотра от 15.01.2020 N 3-К/2020, приложены фототаблицы (л.д. 10-12).
Истечение срока действия договора аренды земельного участка от 07.11.2016 N 86-ru86310000-127-2016, а также отсутствие построенного объекта, для строительства которого предоставлялся земельный участок, послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с исковым заявлением, основанным на положениях статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 235, 239.1 ГК РФ, статей 39.6, 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федерального закона N 171-ФЗ пришел к выводу об обоснованности исковых требований, в связи с чем удовлетворил их в полном объеме.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Федеральным законом N 171-ФЗ Гражданский кодекс Российской Федерации дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).
Согласно пункту 33 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
В силу статьи 35 Федерального закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Таким образом, исходя из приведенных норм права, реализация положений статьи 239.1 ГК РФ возможна в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.
Поскольку договор аренды земельного участка с ООО "Русь" заключен до 01.03.2015 (договор от 15.04.2008, от 08.12.2010, от 22.01.2014), земельный участок предоставлен без проведения торгов, а на момент заключения договора аренды от 14.12.2016 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, то, как верно указал суд первой инстанции, единственным основанием для предоставления земельного участка в аренду по договору от 14.12.2016 являлась возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, на который и имеется ссылка в договоре от 14.12.2016.
Таким образом, в данном случае право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства спорного объекта реализовано Обществом путем заключения договора аренды земельного участка от 14.12.2016.
Поскольку право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращен (в связи с его истечением), то к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.
Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
Ответчик, возражая против иска, в порядке статьи 65 АПК РФ, должен доказать суду то, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) истца или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект незавершенного строительства.
При этом указанные ответчиком обстоятельства должны иметь место именно в период срока действия договора аренды от 14.12.2016.
Как утверждает ООО "Русь", причиной невозможности строительство объекта в установленные сроки послужило отсутствие возможности подключения объекта строительства к городским сетям водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, отсутствие технической возможности присоединения к уличной дорожной сети (примыкание съезда и выезда) с ул.Аэрофлотсукой, а также с устройством временного проезда на период строительства с выезда на ул.Аэрофлотской.
Между тем, из материалов дела усматривается, что ответчиком принимались меры к проектированию и строительству объекта в период с июня 2012 года по ноябрь 2016 года.
Так проектная документация на объект строительства изготовлена в 2014 году, разрешение на строительство выдано 07.11.2016 (л.д. 123-126 т. 1).
Право на объект незавершенного строительства степень готовности объекта - 10% зарегистрировано еще 18.11.2016 (сведения из ЕГРН л.д. 20 т.1).
Указанные выше действия были совершены ответчиком до заключения договора аренды от 14.12.2016.
Из ответов уполномоченных органов на письма ответчика усматривается, что обращения были осуществлены ранее 2016 года (письма: открытого акционерного общества "Сургутгаз" от 03.09.2014, 13.02.2015, 13.05.2014, 26.06.2014,Департамента от 20.08.2014, 10.10.2014, 26.02.2013; Администрации от 03.12.2014, 26.09.2014; муниципального казенного учреждения "Дирекция дорожно-транспортного и жилищно-коммунального комплекса" от 04.03.2013; Сургутского городского муниципального унитарного предприятия "Горводоканал" от 13.05.2014).
Несмотря на заключение договора аренды земельного участка от 14.12.2016, в период его действия фактически действия по строительству не проводились.
Ссылка Общества на письмо Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Сургута от 06.11.2019 (л.д.128 том) о сроках строительства ул. Усольцева и водовода вдоль ул. Аэрофлотской, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку, учитывая степень готовности объекта недвижимости (10%), дату его регистрации в качестве объекта незавершенного строительства (18.11.2016), изменение сроков строительства ул.Усольцева и водовода вдоль ул.Аэрофлотская, не может являться основанием для вывода о том, что нарушение срока строительства объекта связано именно с этими обстоятельствами.
Принимая во внимание изложенное выше, степень готовности объекта и дату его регистрации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для вывода о том, что невозможность строительства объекта, в период действия договора аренды вызвана действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Поскольку право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращен (в связи с его истечением), то объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов в силу статьи 239.1 ГК РФ.
Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Постановление N 1299).
Из пунктов 2, 3, 7 Постановления N 1299 и утвержденных им Правил следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.
Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.06.2020 по делу N А75-3158/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.С. Грязникова
Судьи
Т.А. Воронов
Е.Б. Краецкая
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
