Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2020 года №08АП-8429/2020, А75-5151/2020

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 20 октября 2020 года Дело N А75-5151/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2020 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грязниковой А.С.,
судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Борисычевым Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8429/2020) индивидуального предпринимателя Булатова Абдуллы Чартаевича на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.06.2020 по делу N А75-5151/2020 (судья Дроздов А.Н.) по исковому заявлению Департамента градостроительства и архитектуры администрации города Ханты-Мансийска (ИНН: 8601044624, ОГРН: 1118601001750) к индивидуальному предпринимателю Булатову Абдулле Чартаевичу (ИНН: 051700163815, ОГРН: 314860108500016) о взыскании задолженности и расторжении договора аренды,
в отсутствие представителей сторон, о времени и месте судебного заседания извещенных надлежащим образом,
установил:
Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Ханты-Мансийска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Булатову Абдулле Чартаевичу (далее - ответчик, предприниматель Булатов А.Ч.):
- о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 19.04.2019 N АЗ-2/2019-6 за период с 3 по 4 квартал 2019 года в сумме 945 323 руб.
08 коп. и пени за период с 11.07.2019 по 31.12.2019 в сумме 16 783 руб. 27 коп.;
- о расторжении договора аренды земельного участка от 19.04.2019 N АЗ-2/2019-6 с кадастровым номером 86:12:0103001:555 площадью 29 080 кв.м, расположенного по адресу: г. ХантыМансийск, район берега реки Иртыш, участок 2 категория земель - земли населенных 2 пунктов с видом разрешенного использования - для строительства многоквартирных жилых домов (далее - земельный участок);
- об обязании вернуть по акту приема-передачи земельный участок.
До начала судебного разбирательства в связи с полной оплатой задолженности истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российскйо Федерации (далее - АПК РФ), уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 19.04.2019 N АЗ-2/2019-6 и обязать вернуть по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:555.
Уточнения исковых требований приняты судом первой инстанции.
Решением от 25.06.2020 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры удовлетворил исковые требования: расторг договор аренды от 19.04.2019N АЗ-2/2019-6 земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:555, заключенный между Департаментом и предпринимателем с 17.06.2020; возложил на предпринимателя обязанность возвратить Департаменту по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:555.
Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель Булатов А.Ч. обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.06.2020 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы и дополнений к ней предприниматель Булатов А.Ч. указывает на следующее: в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ); истец не имел оснований рассчитывать на то, что застройка спорного участка обеспечит целевые показатели регионального проекта "Жилье и городская среда", показатели ввода жилья по городу Ханты-Мансийску на период до 2024 года, показатели результативности, указанные в Соглашении N 3-ЖС/2019, на которые ссылается истец, поскольку усреднённые сроки строительства составляют 4,5 лет, фактические показатели установленные в проектной документации могут отличаться в сторону увеличения, договор аренды заключен на семь лет.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2020 апелляционная жалоба принята к производству, назначена к рассмотрению в судебном заседании на 28.09.2020.
Определением от 28.09.2020 судебное заседание отложено на 15.10.2020, суд апелляционной инстанции предложил Департаменту представить отзыв на апелляционную жалобу с изложением своей позиции относительно существенности допущенного ответчиком нарушения условий договора о сроке получения разрешения на строительство, при установленном сроке аренды земельного участка 7 лет, а также с учетом положений абзаца шестого подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Департамент в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласился с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Департамент и предприниматель Булатов А.Ч., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, предприниматель Булатов А.Ч. направил ходатайство от рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и дополнения к ней, отзыв на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 19.04.2019 между Департаментом (арендодатель) и предпринимателем Булатовым А.Ч. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N АЗ-2/2019-6 (далее - договор), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:555 площадью 29 080 кв.м, расположенный по адресу: г. ХантыМансийск, район берега реки Иртыш, участок 2, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для строительства многоквартирных жилых домов (том 1 л.д. 9-10).
Участок передан по акту приема-передачи от 19.04.2019 (л.д.11).
Срок аренды установлен 7 лет (пункт 1.4 договора). Разделом 3 договора согласован размер арендной платы и порядок её внесения.
В соответствии с пунктом 5.3.4 договора невыполнение арендатором обязанностей, предусмотренных подпунктами 2.2.1-2.2.4; 2.2.11-2.2.13 договора является основанием для досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Пунктом 2.2.12 договора установлен максимальный срок получения разрешения на строительство - не позднее 12 месяцев со дня подписания акта приема-передачи земельного участка.
Ответчик до установленного срока с заявлением о выдаче разрешения на строительство в Департамент не обращался, разрешение им не получено, что, по мнению истца, является основанием для расторжения договора аренды.
21.01.2020 Департамент направил в адрес предпринимателя претензию с предложением расторгнуть договор в связи с просрочкой оплаты по договору и с требованием об оплате задолженности.
Ответа на претензию со стороны ответчика не последовало, в связи с чем Департамент обратился в суд с рассматриваемым иском.
Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 450, 452, 619 ГК РФ, пришел к выводу о правомерности исковых требований, в связи с чем удовлетворил их в полном объеме.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
Основания изменения и расторжения договора определены в статье 450 ГК РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 ГК РФ предусматривает случаи, при которых по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом.
Кроме того, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В силу статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания наличия условий, приведенных в статье 451 ГК РФ в качестве основания для расторжения договора, возложена на истца.
Пунктом 5.3 договора аренды предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя по основаниям, предусмотренным законом, а также в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора.
Так, из пункта 5.3.4 договора следует, что к существенным нарушениям относится невыполнение арендатором обязанностей, предусмотренных подпунктами 2.2.1-2.2.4, 2.2.11-2.2.13, в том числе нарушение максимального срока получения разрешения на строительство (12 месяцев со дня подписания акта приема-передачи участка).
Пунктом 2.2.13 предусмотрено, что нарушение максимального срока получения разрешения на строительство (12 месяцев со дня подписания акта приема-передачи участка) является самостоятельным основанием для досрочного расторжения договора аренды.
Договор заключен по результатам открытого аукциона. Условие о расторжении договора аренды в случае неполучения разрешения на строительство в течение указанного в договоре срока, было указано в извещении о проведении аукциона. Ответчик выступил единственным лицом, подавшим заявку на участие в аукционе.
Таким образом, предприниматель Булатов А.Ч. добровольно принял на себя риски возможного наступления негативных последствий, связанных с неисполнением данного условия, которое для истца является существенным.
Участок передан по акту приема-передачи от 19.04.2019 (л.д.11). Таким образом, предельным сроком для получения разрешения на строительство является - 19.04.2020.
Доказательств получения разрешения на строительства, ответчиком в материалы дела не представлено ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции, как и доказательств совершения каких-либо действий, направленных на его получение.
Кроме того, как пояснил Департамент суду первой инстанции, неисполнение условия о получении разрешения на строительство в установленный в договоре срок является существенным нарушением, поскольку влечет за собой такие последствия, как нарушение сроков строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, возведение которых осуществляется в рамках выполнения государственной программы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "Развитиие жилищной сферы", утвержденной постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 05.10.2018 N 346-п, а также соглашением о предоставлении субсидии местному бюджету из бюджета округа от 06.05.2019 N 3-ЖС/2019.
Действительно, как верно отметил предприниматель Булатов А.Ч., соглашение о предоставлении субсидии местному бюджету из бюджета округа от 06.05.2019 N 3-ЖС/2019 заключено между Департаментом и Администрацией города Ханты-Мансийска, после предоставления предпринимателю земельного участка по договору аренды, данным соглашением не предусмотрены какие-либо обязанности последнего.
Между тем, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.
Из представленных истцом суду первой инстанции пояснений о порядке и сроках возведения жилья в рамках указанного нормативного правового акта и соглашения следует, что по городу Ханты-Мансийску на период 2019-2024 определены показатели ввода жилья (в тысячах кв.м). Для реализации указанных показателей администрации города Ханты-Мансийска предоставляются субсидии. Из средств предоставленных субсидий в районе застройки, где ответчику предоставлен земельный участок, возведены инженерные сети, сформированы земельные участки и выполнены иные работы. Показатели ввода жилья по годам по каждому из муниципальных образований определены в постановлении Правительства ХМАО-Югры от от 05.10.2018 N 346-п.
Из представленного приложения N 2 к соглашению о предоставлении субсидии местному бюджету из бюджета округа от 06.05.2019 N 3-ЖС/2019 (таблица 1, подпункт 7) следует, что на земельном участке, предоставленном ответчику, планируется ввод многоквартирного жилого дома общей площадью 32000,05 кв.м, срок ввода в эксплуатацию - 2021 год, застройщик - предприниматель Булатов А.Ч.
Таким образом, заключая договор аренды земельного участка, и определяя одним из обязательных его условий получение разрешения на строительство в течение 12 месяцев со дня подписания акта приема-передачи участка, Департамент рассчитывал по окончанию срока действия договора получить желаемый результат (многоквартирный жилой дом).
При этом, из представленного в материалы дела экспертного заключения от 10.06.2020 по результатам инженерного и технического обследования земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:555, расположенного по адресу: г. Ханты-Мансийск, район берега реки Иртыш, участок 2 (т.1 л.д.77-113) следует, что земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:555 не использовался и не используется в целях строительства, на нем не осуществлялись и не осуществляются работы по инженерным изысканиям и (или) строительству, на нем отсутствовала и отсутствует строительная площадка (отсутствует строительная техника, механизмы и оборудование, строительные материалы), на нем отсутствуют выполненные и выполняемые строительные конструкции и (или) их элементы. Земельный участок фактически не используется.
Доказательств, свидетельствующем об обратном, ответчиком в материалы дела не представлено, обоснование возможности в оставшийся срок аренды начать и завершить строительство предпринимателем не приведено.
Принимая во внимание изложенное выше, отсутствие доказательств получения разрешения на строительства, признанное сторонами существенным условием, суд первой инстанции обоснованно установил основания для расторжения договора аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Возражая против принятого судебного акта, предприниматель указывает на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, ссылаясь на то, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора, что претензию от 21.04.2020 не получал.
Отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции, исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126 АПК РФ, если претензионный порядок урегулирования спора предусмотрен законом или договором, истец должен при подаче искового заявления указать в нем сведения о соблюдении им претензионного порядка урегулирования спора с приложением к иску документа, подтверждающего соблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 128 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
В качестве доказательства соблюдения указанных требований Департамент представил в материалы дела претензию от 21.01.2020 с предложением расторгнуть договор в связи с неисполнением условия о получении разрешения на строительство (л.д.120 т.1) (номер почтового идентификатора 62801241811864).
Указанная претензия направлена ответчику по месту его регистрации 628011, г. Ханты-Мансийск, ул. Пионерская, 72. Согласно информации, размещенной на официальном сайте Почта России, почтовое отправление с номером почтового идентификатора 62801241811864 прибыло в место вручения, однако не получено последним, в связи с чем возвращено отправителю.
Указанное свидетельствует о заблаговременном направлении истцом в адрес ответчика соответствующей претензии, то обстоятельство, что претензия не была получена ответчиком не может свидетельствовать о несоблюдении истцом претензионного порядка.
Поскольку договор подлежит расторжению, земельный участок - возвращению, суд первой инстанции обоснованно установил возвратить истцу земельный участок в тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 2714 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.06.2020 по делу N А75-5151/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.С. Грязникова
Судьи
Т.А. Воронов
Е.Б. Краецкая


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка