Дата принятия: 19 августа 2021г.
Номер документа: 08АП-7441/2021, А70-2659/2021
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 августа 2021 года Дело N А70-2659/2021
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2021 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2021 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Солодкевич Ю.М., судей Рожкова Д.Г., Сафронова М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ефремовой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7441/2021) индивидуального предпринимателя Мндляна Саркиса на решение Арбитражного суда Тюменской области от 14.05.2021 по делу N А70-2659/2021 (судья Маркова Н.Л.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Проектно-Строительная компания "Дом" к индивидуальному предпринимателю Мндляну Саркису, при участии третьих лиц - индивидуального предпринимателя Бортникова Александра Владимировича, акционерного общества "Тандер" о взыскании денежных средств, об обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Проектно-Строительная компания "Дом" (далее - ООО "ПСК "Дом", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к индивидуальному предпринимателю Мндляну Саркису (далее - ответчик) о взыскании 1 000 000 руб. задолженности, 12 182 руб. 36 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами; об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество - доля в размере ? в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 301, 6 кв.м, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Ибышева, д. 8/15, кадастровый номер 72:23:0102003:8313, принадлежащая Мндляну Саркизу, путем продажи имущества с публичных торгов с установленной начальной продажной цены 5 500 000 руб.
К участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Бортников Александр Владимирович и акционерное общество "Тандер".
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 14.05.2021 исковые требования удовлетворены. Взыскано с Мндляна Саркиса в пользу ООО "ПСК "Дом" 1 000 000 руб. задолженности, 12 182 руб. 36 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 29 122 руб. расходов по оплате госпошлины. Обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество - доля в размере ? в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 301, 6 кв.м, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Ибышева, д. 8/15, кадастровый номер 72:23:0102003:8313, принадлежащую Мндляну Саркизу, путем продажи имущества с публичных торгов с установленной начальной продажной цены 5 500 000 руб.
Не согласившись с решением, индивидуальный предприниматель Мндлян Саркиз в апелляционной жалобе просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы её податель указал, что сумма выкупной цены имущества заявленной истцом в размере 5 500 000 руб. является заниженной ввиду того, что на дату рассмотрения дела рыночная стоимость объекта недвижимости увеличилась, со стороны истца в дело не был представлен отчет о рыночной стоимости имущества для определения начальной стоимости имущества для проведения торгов. Считает продажу с торгов мерой чрезмерной и являющейся крайней, в данном случае сумма долга не превышает 3 части долга.
Представители сторон и третьих лиц надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились.
На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие участников спора.
Рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как установлено судом первой инстанции, 01.07.2019 между истцом (далее - продавец), ответчиком (далее - покупатель), а также Бортниковым А.В. (далее - покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 1/7-19, согласно пункту 1 которого продавец обязуется передать, а покупатели приобрести в общую долевую собственность со следующими долями: Бортников А.В. ? доли, Мндлян С. ? доли, следующее недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 301, 6 кв.м, находящееся на первом этаже по адресу: г. Тюмень, ул. Избышева, д. 8/15, кадастровый номер 72:23:0102003:8313. Цена нежилого помещения составляет 11 000 000 руб. (пункт 5 договора). Оплата осуществляется покупателями за счет собственных средств путем перечисления денежных средств в кассу или на расчетный счет продавца в следующем порядке: 200 000 руб. в день подписания договора, 2 400 000 руб. в срок до 09.07.2019, 2 400 0000 руб. в срок до 19.07.2019, 2 000 000 руб. в срок до 06.08.2019, 2 000 000 руб. в срок до 06.09.2019, 2 000 000 руб. в срок до 06.10.2019 (пункт 6 договора). После перехода права собственности на помещения к покупателям помещение признается находящимся в залоге (ипотеке) у продавца в качестве обеспечения исполнения покупателями его обязанности по оплате цены помещения (до полного исполнения такой обязанности (пункт 8 договора).
Актом приема-передачи от 29.07.2019 подтверждается передача нежилого помещения продавцом покупателям.
Истец 27.08.2019 письмом N 161 выразил согласие на заключение АО "Тандер" с покупателями договора аренды нежилого помещения сроком на 10 лет.
Ответчиком и Бортников А.В. истцу внесены платежи в общем размере 9 500 000 руб., в том числе ответчиком - 4 500 000 руб. (л.д. 36-41).
Поскольку в установленный договором срок оплата не была совершена, истец в адрес ответчика и Бортникова А.В. направил претензию от 17.04.2020 N 46 с требованием о погашении долга и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами.
Покупатели 28.04.2020 направили в адрес истца совместный ответ, в котором факт неполной оплаты цены помещения не оспаривали.
К договору 17.07.2020 подписано дополнительное соглашение, согласно пункту 1 которого стороны определили, что пункт 6 договора купли-продажи необходимо изложить в следующей редакции: оплата по настоящему договору осуществляется покупателями за счет собственных средств путем внесения денежных средств в кассу продавца или перечисления их на расчетный счет продавца в следующие сроки:
200 000 руб. в день подписания настоящего договора, 2 400 000 руб. в срок до 09.07.2019, 2 400 000 руб. в срок до 26.07.2019, 2 000 000 руб. в срок до 07.08.2019, 1 000 000 руб. в срок до 03.10.2019, 1 5000 000 руб. в срок до 17.07.2020, 750 000 руб. (Бортников А.В, - 125 000 руб., Мндлян С. - 625 000 руб.) в срок до 30.09.2020, 750 000 руб. (Бортников А.В. -375 000 руб., Мндлян С. - 375 000 руб.) в срок до 28.12.2020.
На момент подписания дополнительного соглашения покупателями в счет оплаты цены помещения внесены денежные средства в размере 9 500 000 руб., в том числе Бортниковым А.В. - 5 000 000 руб., Мндляном С. - 4 500 000 руб. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами и распространяет свое действие на отношения, возникшие до его подписания на основании договора купли-продажи.
В связи с этим, исполнение покупателями обязательства по оплате помещения на момент подписания настоящего соглашения не считаются нарушенными (пункт 2 соглашения).
В пункте 3 соглашения стороны согласовали, что покупатели вправе без дополнительного письменного согласия продавца передавать помещение, находящееся в залоге (ипотеке) у продавца в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 8 договора в аренду третьим лицам (полностью или в какой-либо части) на срок менее одного года или на неопределенный срок.
Как указывает истец, Бортников А.В. свои денежные обязательства исполнил в полном объеме, однако ответчик после заключения 17.07.2020 дополнительного соглашения оставшихся платежей не производил.
Истец 14.01.2021 направил в адрес ответчика претензию N 06 с требованием о добровольном погашении задолженности по договору и уплате суммы процентов за пользование чужими денежными средствами.
Поскольку долг не погашен, истец обратился в суд с настоящим иском. Согласно представленному расчету истца, задолженность ответчика на дату обращения истца в суд состоит из суммы основного долга в размере 1 000 000 руб., а также 12 182 руб. 36 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных истцом за период с 01.10.2020 по 15.02.2021.
Ответчик 15.03.2021 представил возражения на иск, указав на то, что изыскивает денежные средства на погашение долга.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 310, 348, 349, 395, 454, 485, 486, 488, 489, 549 ГК РФ, пунктом 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пунктами 1, 2 статьи 3, пунктом 1 статьи 50, статьёй 51, пунктом 1 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости" (далее - Закон об ипотеке), исходил из доказанности наличия непогашенной Мндляном С. задолженности по договору купли-продажи нежилого помещения, наличия оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и обращения взыскания на предмет залога в целях удовлетворения требований залогодержателя, обеспеченных залогом.
Поддерживая данные выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При этом нормы пункта 2 статьи 486 и статьи 489 ГК РФ предусматривают возможность достижения соглашения об оплате цены товара в рассрочку, что и реализовано сторонами при заключении договора.
Пункт 3 статьи 486 ГК РФ, в свою очередь, определяет, что в случае если покупатель своевременно не оплачивает переданный по договору купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (статья 337 ГК РФ).
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1 статьи 348 ГК РФ).
Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (пункт 1 статьи 349 ГК РФ).
Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции установил факт нарушения индивидуальным предпринимателем Мндляном С. условий договора купли-продажи по оплате ? доли недвижимого имущества, несоблюдения согласованного графика платежей, в связи с чем пришёл к обоснованному выводу о возникновения у истца права требования уплаты ответчиком процентов за пользование чужими денежными средствами, обращения взыскания на имущество, заложенное в обеспечение исполнения обязательства последнего из договора купли-продажи недвижимого имущества.
Довод ответчика о том, что продажа с торгов является мерой чрезмерной и являющейся крайней, так как в данном случае сумма долга не превышает 3 части долга, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Пункт 2 статьи 348 ГК РФ предусматривает случаи, когда обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, а именно: если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Аналогичные положения закреплены в пункте 1 статьи 54 Закона об ипотеке.
Согласно абзацу 2 пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" судам следует иметь в виду, что обстоятельства, подтверждающие незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, должен доказывать залогодатель (часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Такие условия как незначительный размер задолженности (менее 5 процентов), непродолжительность периода просрочки обязательств, обеспеченных залогом, в настоящем случае отсутствуют.
Процессуальными средствами доказывания обстоятельства, препятствующие обращению взыскания, ответчиком в настоящем случае не раскрыты.
При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для вывода о чрезмерности стоимости заложенного имущества, на которое обращено взыскание обжалуемым решением стоимости обеспеченного обязательства покупателя.
Утверждение подателя жалобы о том, что сумма выкупной цены имущества, заявленной истцом в размере 5 500 000 руб., является заниженной ввиду того, что на дату рассмотрения дела рыночная стоимость объекта недвижимости увеличилась, со стороны истца в дело не был представлен отчет о рыночной стоимости имущества для определения начальной стоимости имущества для проведения торгов, не может быть признано обоснованным.
В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" указано, что с целью соблюдения имущественных прав кредитора и должника в ходе реализации заложенного имущества на торгах при определении начальной продажной цены имущества суду следует исходить из его рыночной стоимости; если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
Если начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется на основании отчета оценщика, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности при непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 АПК РФ).
ООО "ПСК "Дом" отчет оценщика, которым определена рыночная стоимость заложенного имущества, не представлен.
Вместе с тем, отсутствие отчета оценщика основанием для отказа в удовлетворении требования залогодержателя об обращении взыскания на это имущество, равно как и основанием для вывода о том, что его залоговая стоимость, согласованная с залогодателем, менее или более 80% его рыночной стоимости, не является.
В поддержку заявленного требования истец указывает, что ответчик является участником общей долевой собственности на спорное нежилое помещение с долей собственности ?. Второй собственник помещения свои денежные обязательства перед истцом исполнил в полном объеме. Заложенное помещение имеет стоимостную оценку по договору в размере 11 000 000 руб. Цена доли ответчика в праве долевой собственности на помещение составляет 5 500 000 руб.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчик, заявляя о несогласии с начальной продажной ценой, предложенной истцом, в силу части 1 статьи 65 АПК РФ надлежащих доказательства, подтверждающих обоснованность такого утверждения, не представил.
Вследствие изложенного, суд первой инстанции обоснованно принял указанную истцом стоимость доли ответчика в праве на недвижимое имущество как надлежащую начальную продажную стоимость заложенного имущества.
Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 348 ГК РФ должник вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.
В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 349 ГК РФ при обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.
С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 14.05.2021 по делу N А70-2659/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М. Солодкевич
Судьи
Д.Г. Рожков
М.М. Сафронов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
