Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2020 года №08АП-694/2020, А70-13879/2018

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 июля 2020 года Дело N А70-13879/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2020 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сидоренко О.А.,
судей Грязниковой А.С., Краецкой Е.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело N А70-13879/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью "Родник" (ИНН 7224032146, ОГРН 1067203128145) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Тюменского муниципального района, сельскохозяйственного производственного кооператива "Каскаринский", о признании права собственности,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Родник" - Истюшкина М.В. (по доверенности от 05.02.2020);
от сельскохозяйственного производственного кооператива "Каскаринский" - Коротаева Л.А. (решение от 30.09.2019 по делу N А70-15104/2019 об утверждении конкурсным управляющим общества),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Родник" (далее - истец, ООО "Родник") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - ответчик, департамент) о признании права собственности на нежилое здание (магазин - пекарня), кадастровый номер 72:17:0901005:188, общей площадью 304,9 кв.м, расположенное по адресу: Тюменский район, с. Каскара, ул. Школьная, д. 9.
Исковые требования со ссылками на статью 218 ГК РФ мотивированы тем, что истец приобрел по договору купли-продажи от 29.08.2017 N 4261/2 указанное нежилое здание, право собственности на которое не может быть зарегистрировано в связи с ликвидацией продавца.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 29.10.2018 по делу N А70-13879/2018 иск удовлетворен.
Не согласившись с указанным судебным актом, конкурсный управляющий сельскохозяйственного производственного кооператива "Каскаринский" (далее - СПК "Каскаринский") Коротаева Л.А. обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы, её податель указывает на то, что спорный объект недвижимости был возведен силами и средствами совхоза "Каскаринский" (являвшегося правопредшественником ТОО АПФ "Каскаринская", реорганизованного впоследствии в СПК "Каскаринский") и принадлежит подателю жалобы, что подтверждается передаточным актом от 10.01.2002. Вопросы правопреемства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тюменской области от 09.07.2012 по делу N А70-10153/2011.
В целях государственной регистрации права собственности на спорный объект СПК "Каскаринский" обратился 08.12.2017 с соответствующим заявлением в Управление Росреестра по Тюменской области (N 72/001/029/2017-1455). Уведомлением от 17.09.2018 СПК "Каскаринский" было отказано в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости в связи с необходимостью предоставить дополнительные документы, подтверждающие право собственности на данный объект.
Таким образом, на дату обращения ООО "Родник" в суд с настоящим иском СПК "Каскаринский" заявил свои права на спорный объект недвижимости, что исключало признание права собственности на спорный объект недвижимости за ООО "Родник" без рассмотрения правопритязаний СПК "Каскаринский". В то же время СПК "Каскаринский" не был привлечен к участию в деле.
От Департамента имущественных отношений Тюменской области и ООО "Родник" поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые приобщены к материалам дела.
Определением от 04.03.2020 Восьмой арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению иска ООО "Родник" к департаменту о признании права собственности по правилам искового производства, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, поскольку судом апелляционной инстанции установлено, что дело рассмотрено судом о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле (пункт 4 части 4 статьи 270 АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён СПК "Каскаринский".
От СПК "Каскаринский" поступил отзыв на исковое заявление, который приобщен к материалам дела.
От ООО "Родник" поступили возражения на отзыв СПК "Каскаринский".
От конкурного управляющего Коротаевой Л.А. поступило ходатайство о фальсификации доказательств (квитанции к ПКО N 15 от 28.11.2017).
От ООО "Родник" поступили возражения на заявление о фальсификации доказательств.
До начала судебного заседания от конкурсного управляющего СПК "Каскаринский" поступили ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств и назначении экспертизы.
От ООО "Родник" также поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.
Судом апелляционной инстанции дополнительно представленные сторонами документы приобщены к материалам дела.
Департамент имущественных отношений Тюменской области и Администрация Тюменского муниципального района, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.
Конкурсный управляющий СПК "Каскаринский" Коротаева Л.А. поддержала заявленное ранее ходатайство о фальсификации доказательств.
Представитель ООО "Родник" поддержал доводы иска, возразил против удовлетворения ходатайства о фальсификации доказательств, утверждает, что обществом были представлены относимые и допустимы доказательства, подтверждающие возникновение у общества права собственности на спорный объект недвижимости.
Изучив материалы дела, рассмотрев исковое заявление, отзыв на иск и возражения на отзыв, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 29.08.2017 между закрытым акционерным обществом "Агропромышленная фирма "Каскара" (далее - ЗАО "АФ "Каскара", продавец) и ООО "Родник" (покупатель) в соответствии с Протоколом о результатах проведения открытых торгов по лоту N 2 (аукцион N 4261) от 28.08.2017 был заключен договор N 4261/2 купли-продажи нежилого здания (магазин - пекарня), кадастровый номер 72:17:0901005:188, общей площадью 304.9 квадратных метров, расположенного по адресу: Тюменский район, с. Каскара, ул. Школьная, д. 9, (без регистрации права собственности), со встроенным оборудованием согласно Приложению N 1, являющемуся неотъемлемой частью данного договора, которое приобретается покупателем в собственность (л.д. 8-10).
Согласно пункту 3.1. договора N 4261/2 купли-продажи от 29.08.2017 расчет между сторонами производится следующим образом: цена продажи имущества определена по результатам открытых торгов в форме открытого аукциона, проведенного в электронной форме, в соответствии Протоколом о результатах проведения открытых торгов по лоту N 2 (аукцион N 4261) от 28.08.2017 и составляет 300 000 руб. (НДС не облагается). Внесенный покупателем задаток по платежному поручению от 23.08.2017 N 469 в сумме 30 000 руб. засчитывается в счет исполнения обязательства по оплате цены имущества. За вычетом суммы внесенного задатка покупатель обязан заплатить продавцу 270 000 руб. в течение тридцати дней со дня подписания договора.
Согласно представленному платежному поручению от 19.09.2017 N 529 ООО "Родник" перечислило ЗАО "АФ "Каскара" 270 000 руб. (л.д. 24).
Нежилому строению (лит. А) на земельном участке (кадастровый номер отсутствует) приказом Тюменского районного отделения Тюменского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 10.09.2007 присвоен адрес: Тюменская область, Тюменский район, село Каскара, улица Школьная, дом 9 (л.д. 12).
Истцом в материалы дела представлен технический паспорт спорного объекта (нежилого строения - магазин-пекарня) по состоянию на 28.08.2007, выданный Тюменским районным отделением Тюменского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация", в котором указан состав и индивидуальные характеристики спорного объекта с указанием года постройки - 1976 год, количество этажей - 1, площадь - 304,9 кв.м (л.д. 13-23). Техническим паспортом Тюменского районного отделения Тюменского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" подтверждено, что нежилому строению, присвоен адрес: Тюменская область, Тюменский район, село Каскара, улица Школьная, дом 9.
Согласно отзыву на исковое заявление Департамента имущественных отношений Тюменской области спорный объект нежилое здание (магазин - пекарня), кадастровый номер 72:17:0901005:188, общей площадью 304,9 кв.м, расположенное по адресу: Тюменский район, с. Каскара, ул. Школьная, д. 9, в реестре государственного имущества Тюменской области не числится (л.д. 42).
Согласно отзыву на исковое заявление Администрации Тюменского муниципального района спорный объект нежилое здание (магазин - пекарня) кадастровый номер 72:17:0901005:188 общей площадью 304,9 кв.м, расположенное по адресу: Тюменский район, с. Каскара, ул. Школьная, д. 9, не является собственностью муниципального образования Тюменский муниципальный район.
Решением Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-4399/2014 от 27.10.2014 ЗАО "АФ "Каскара" признано банкротом. Определением Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-4399/2014 от 07.09.2017 конкурсное производство, открытое в отношении ЗАО "АФ "Каскара" завершено.
Из представленных в материалы дела сведений из Единого государственного реестра юридических лиц от 17.10.2018 следует, что 22.09.2017 в Единый государственный реестр юридических лиц за государственным регистрационным номером 2177232381170 внесена запись о ликвидации ЗАО "АФ "Каскара".
Полагая, что в связи с ликвидацией продавца спорного объекта - ЗАО "АФ "Каскара" государственная регистрация права собственности на спорный объект, приобретенный по договору купли-продажи от 29.08.2017 N 4261/2, невозможна, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 ГК РФ и не является исчерпывающим.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.
Основания приобретения права собственности предусмотрены статьей 218 ГК РФ, согласно пункту 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Согласно статье 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено Федеральным законом, осуществляется по заявлению сторон договора.
В отсутствие продавца недвижимого имущества (правообладателя) предоставление необходимого в силу статьи 15 Закон N 218-ФЗ заявления правообладателя невозможно.
В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), пункт 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации, что соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 09.10.2014 N 310-ЭС14-3130 по делу N А14-6267/2013.
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Судом установлено, что между ЗАО "АФ "Каскара" (продавец) и истцом (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 29.08.2017 N 4261/2 о передаче за плату спорного объекта - нежилого здания (магазин - пекарня), кадастровый номер 72:17:0901005:188, общей площадью 304,9 кв.м, расположенного по адресу: Тюменский район, с. Каскара, ул. Школьная, д. 9.
В то же время продавцом спорного объекта - ЗАО "АФ "Каскара" меры к государственной регистрации перехода права собственности к истцу приняты не были.
Ликвидация лица, являвшегося продавцом спорного объекта недвижимости, препятствует истцу зарегистрировать право собственности на спорный объект и, соответственно, осуществлять правомочия собственника в отношении вышеуказанного имущества.
Сославшись на изложенные выше обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору купли-продажи от 29.08.2017 N 4261/2, имеет право на приобретение в собственность спорного объекта от другой стороны договора, и удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Однако судом первой инстанции не было учтено, что предъявленный иск направлен на подмену установленного законом административного порядка регистрации права собственности судебным порядком признания права собственности в силу следующего.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Согласно пункту 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.10.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
В пункте 62 Постановления N 10/22 разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
Согласно пункту 63 Постановления N 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
С учетом изложенного истец был вправе обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорное имущество в установленном порядке в регистрирующий орган с приложением всех необходимых документов. В случае отказа в такой регистрации истец вправе обжаловать его в порядке главы 24 АПК РФ.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец обращался к государственному регистратору с заявлением о регистрации перехода права собственности к нему от ЗАО "АФ "Каскара" и ему было отказано в такой регистрации именно в связи с отсутствием заявления ликвидированного продавца.
Судом апелляционной инстанции установлено, что право собственности на спорный объект не было зарегистрировано за предыдущим собственником (на данный факт прямо указано, в том числе, в пункте 1.1 договора купли-продажи от 29.08.2017 N 4261/2); в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о государственной регистрации права собственности предыдущего собственника и продавца на спорный объект недвижимости, а также и третьего лица - СПК "Каскаринский", что следует из уведомления об отказе в государственной регистрации Управления Росреестра по Тюменской области от 05.09.2018 N 72/001/091/2017-6481.
Таким образом, поскольку право собственности истца не является ранее возникшим по смыслу статьи 6 Закона о регистрации и сделка со спорным объектом была совершена после вступления в законную силу Закона о регистрации, то в отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на этот объект к продавцу, а затем к истцу, право собственности у последнего не возникло и потому не подлежит защите путем предъявления вещного иска.
Следовательно, утверждение истца о том, что он правомерно, по его мнению, владеет спорным имуществом на основании возмездной сделки, а также утверждение СПК "Каскаринский" о принадлежности спорного имущества третьему лицу, которое при этом не заявило самостоятельные требования относительно предмета спора, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего иска с учетом изложенного выше. В связи с чем, не подлежат оценке доводы сторон о принадлежности спорного имущества ЗАО "АФ "Каскара" и СПК "Каскаринский" соответственно, а заявление третьего лица о фальсификации доказательств подлежит оставлению без рассмотрения.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение подлежащим отмене как принятое при неправильном применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по делу по уплате государственной пошлины относятся на истца.
На основании изложенного и руководствуясь частью 61 статьи 268, пунктом 4 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 29.10.2018 по делу N А70-13879/2018 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Родник" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Родник" (ИНН 7224032146, ОГРН 1067203128145) в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива "Каскаринский" (ИНН 7224024723, ОГРН 1037200581428) 3 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Отменить обеспечительные меры, принятые определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2020 по делу N А70-13879/2018.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий О.А. Сидоренко
Судьи А.С. Грязникова
Е.Б. Краецкая
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка