Дата принятия: 28 мая 2020г.
Номер документа: 08АП-667/2020, А46-18040/2019
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 мая 2020 года Дело N А46-18040/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2020 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,
судей Лотова А.Н., Шиндлер Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарём Плехановой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-667/2020) общества с ограниченной ответственностью "Заря" на решение Арбитражного суда Омской области от 05.12.2019 по делу N А46-18040/2019 (судья Ярковой С.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Заря" (ИНН 5504152280, ОГРН 1185543000884, место нахождения: 646885, Омская область, Азовский немецкий национальный район, село Сосновка, улица Заводская, дом 7, кабинет 1) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Бель В.И.,
об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации прав от 26.08.2019 N КУВД001/2019-9924102/1,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Заря" - Граф Л.В. по доверенности от 01.10.2019 сроком действия до 31.12.2020;
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - Путинцева И.В. по доверенности от 16.03.2020 N 128 сроком действия по 31.12.2020;
от Бель В.И. - Рыжих С.П. по доверенности от 18.11.2019 N 55АА 2283008 сроком действия по 01.08.2034,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Заря" (далее - ООО "Заря", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области, уполномоченный орган, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав от 26.08.2019 N КУВД-001/2019-9924102/1 по договору купли-продажи 1/412 доли земельного участка с кадастровым номером 55:01:000000:56 в праве общей собственности, заключенного между ООО "Заря" и Бель В.И. В качестве способа восстановления нарушенного права общество просило о возложении на заинтересованное лицо обязанности по государственной регистрации долевой собственности означенного земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Бель В.И. (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Омской области от 05.12.2019 по делу N А46-18040/2019 в удовлетворении заявления отказано.
Возражая против принятого по делу решения, заявитель в апелляционной жалобе просит его отменить и вынести по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы ее податель указывает, что основанием принятия оспариваемого решения выступило то обстоятельство, что часть земельного участка не может являться предметом договора аренды или субаренды. Дополнительно заинтересованным лицом указано на то, что договор аренды в настоящем случае не был зарегистрирован. Вместе с тем, по мнению подателя апелляционной жалобы, часть земельного участка действующим законодательством характеризуется как объект арендных отношений. Ссылка уполномоченного органа на то, что договор аренды земельного участка не был зарегистрирован, также представляется обществу несостоятельной, поскольку в настоящем случае субарендатор не может повлиять каким-либо способом на бездействие арендатора, не представляющего договор аренды для регистрации. Более того, указанный договор аренды представлен на регистрацию в мае 2018 года, что следует из материалов арбитражного дела N А46-5689/2019. Согласно доводам жалобы в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Управление Росреестра по Омской области изменило свою позицию, указав, что переход права собственности не может быть зарегистрирован, поскольку часть земельного участка, являющегося предметом договора субаренды от 16.05.2019, не поставлена на кадастровый учет, что является новым основанием, не указанным в оспариваемом ненормативном правовом акте. Податель жалобы также обосновывает позицию ссылкой на сложившуюся судебную практику, в том числе - вступивший в законную силу судебный акт по делу N А70-16666/2017.
В письменном отзыве на жалобу заинтересованное лицо просит оставить решение по делу без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
На апелляционную жалобу поступил также отзыв третьего лица, в котором последнее выражает согласие с доводами, приведенными обществом.
Определением Восьмого арбитражного суда от 15.05.2020 в рамках дела N А46-18040/2019 в составе судей для рассмотрения апелляционной жалобы общества произведена замена судьи Рыжикова О.Ю. на судью Лотова А.Н., рассмотрение апелляционной жалобы начато с начала.
В заседании суда апелляционной инстанции представителем ООО "Заря" поддержаны доводы поданной жалобы. Представители Управления Росреестра по Омской области и Бель В.И. высказались в соответствии с письменными отзывами на жалобу общества.
Рассмотрев апелляционную жалобу, письменные отзывы на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Из материалов дела следует, что 13.08.2019 представители ООО "Заря" и Бель В.И. обратились в Управление Росреестра по Омской области за осуществлением действий по государственной регистрации прав на 1/412 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:01:000000:56, площадью 28 307 736 кв. м, расположенного по адресу: Омская область, Азовский немецкий национальный район, в границах ЗАО Шилинг.
Одновременно с заявлением на государственную регистрацию представлены протокол общего собрания учредителей ООО "Заря", договор купли-продажи доли в праве собственности, акт приема-передачи к договору купли продажи, справка, договор субаренды земельного участка, платежное поручение, доверенность.
При проведении правовой экспертизы установлено, что заявителями представлен договор от 01.08.2019 N 3 купли-продажи доли в праве собственности, согласно которому Бель В.И. продает ООО "Заря" 1/412 долю в праве общей собственности. Кроме того, на регистрацию в подтверждение своего преимущественного права на приобретение земельной доли представлен договор субаренды земельного участка от 16.05.2019 N 2 на часть земельного участка с кадастровым номером 55:01:000000:56, совокупной площадью 211,5 га.
По результатам рассмотрения представленных на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию документов 26.08.2019 государственным регистратором принято решение о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на основании пунктов 2 и 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), изложенное в уведомлении N КУВД-001/2019-9924102/2.
Принимая указанное решение, уполномоченный орган учел, что согласно статье 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ) в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Часть земельного участка не может являться предметом договора аренды (субаренды), в связи с чем договор субаренды земельного участка от 16.05.2019 N 2 сочтен заинтересованным лицом противоречащим действующему законодательству. Дополнительно заинтересованным лицом указано, что согласно сведениям ЕГРН право аренды в отношении земельного участка 55:01:000000:56 не зарегистрировано.
Считая решение Управления Росреестра по Омской области не основанным на законе, общество обратилось в суд с соответствующим заявлением.
Требования заявителя оставлены судом первой инстанции без удовлетворения, что послужило поводом для обращения ООО "Заря" в апелляционный суд с жалобой.
Проверив законность и обоснованность решения по делу в соответствии с правилами статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены или изменения.
В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в ЕГРН, регламентированы Федеральным законом N 218-ФЗ.
Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.
В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ).
Пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.
В силу пунктов 2, 5 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо, а также не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Положениями статьи 47 Федерального закона N 218-ФЗ закреплены особенности государственной регистрации прав на земельную долю, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Так, право на земельную долю может быть зарегистрировано на основании заявления участника долевой собственности на земельный участок или его представителя, а также на основании заявления лица, которое уполномочено общим собранием участников долевой собственности на земельный участок, в составе которого имеется данная земельная доля, и полномочия которого подтверждаются копией протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок или выпиской из этого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления. В случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в части 3 настоящей статьи, или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал и указанные в части 4 настоящей статьи. Представление этих документов не требуется, если право общей долевой собственности на данный земельный участок лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона N 101-ФЗ предусмотрено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (статья 14 Федерального закона N 101-ФЗ).
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 12 Федерального закона N 101-ФЗ без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Материалы дела свидетельствуют о том, что принадлежавшая Бель В.И. 1/412 доля в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:01:000000:56 передана по договору купли-продажи заявителю.
Статьей 12 Федерального закона N 101-ФЗ круг лиц, имеющих право приобрести земельную долю без ее выдела в натуре, ограничен: указанное право согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона N 101-ФЗ является преимущественным. Одним из критериев отнесения к указанному кругу лиц организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства является использование ими земельного участка, находящегося в долевой собственности. На основании положений статьи 12 и подпункта 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона N 101-ФЗ указанное лицо должно использовать именно тот земельный участок, доля в праве на который им приобретается. При этом использование находящегося в долевой собственности земельного участка сельскохозяйственной организацией или гражданином, претендующими на приобретение земельной доли без ее выдела, должно быть законным - имеющим надлежащее правовое основание.
На регистрацию в подтверждение своего преимущественного права на приобретение земельной доли представлен договор субаренды земельного участка от 16.05.2019 N 2 на часть земельного участка с кадастровым номером 55:01:000000:56, совокупной площадью 211,5 га, заключенный между ООО "Заря" (арендатор) и главой крестьянско-фермерского хозяйства Черкашиным В.Ю.
В силу требований пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Аналогичный правовой подход в части оборота земельных участков закреплен в пункте 2 статьи 22 ЗК РФ. Согласно пункту 2 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ к основным сведениям об объекте недвижимости относятся его характеристики, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи.
В силу правил статьи 9 Федерального закона N 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Не прошедшая государственный кадастровый учет часть земельного участка не может являться предметом договора аренды (субаренды). По смыслу статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.
В соответствии с условиями договора субаренды Глава КФХ Черкашин В.Ю., обязуется предоставить ООО "Заря" часть земельного участка с кадастровым номером 55:01:000000:56, совокупной площадью 211,5 га. Идентифицирующие признаки, относящие часть земельного участка, упомянутую в договоре субаренды, к 1/412 доле в праве общей долевой собственности, принадлежащей Бель В.И., отсутствуют, и соответствующие документы в материалы настоящего дела не представлены.
Оценивая довод апелляционной жалобы о том, что часть земельного участка признается объектом права и потенциальным объектом правоотношений, суд апелляционной инстанции отмечает, что устанавливающие такой правовой режим соответствующих объектов недвижимого имущества нормы следует применять с учетом приведенных выше императивных положений статьи 9 Федерального закона N 101-ФЗ, предусматривающих условия аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, ввиду чего ссылка общества в дополнениях к апелляционной жалобе на письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 13.11.2019 N 14-11028/ГЕ/19, в котором рассматривается вопрос заключения договора безвозмездного пользования части земельного участка, не может быть применена к рассматриваемым правоотношениям.
При установленных обстоятельствах основания для вывода о возникновении преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимого имущества не усматриваются, и изложенное в уведомлении от 26.08.2019 N 55/325/001/2017-406 решение о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не противоречит положениям действующего в сфере спорных отношений правового регулирования.
При этом подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о том, что в ходе рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции уполномоченным органом изменены основания оспариваемого решения. Из текста уведомления от 26.08.2019 N КУВД-001/2019-9924102/1 следует указание на требования статьи 9 Федерального закона N 101-ФЗ применительно к спорному объекту правоотношений.
Отраженная в апелляционной жалобе ссылка на судебный акт, принятый по делу N А70-16666/2017, не принимается апелляционным судом во внимание ввиду того, что соответствующий судебный акт содержит результат рассмотрения дела с фактическими обстоятельствами, которые не тождественны обстоятельствам настоящего спора.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что, отказав в удовлетворении заявленных обществом требований, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на общество. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Омской области от 05.12.2019 по делу N А46-18040/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Заря" из федерального бюджета 1500 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 24.12.2019 N 828.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.Е. Иванова
Судьи
А.Н. Лотов
Н.А. Шиндлер
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
