Дата принятия: 31 августа 2020г.
Номер документа: 08АП-6144/2020, А70-1061/2020
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2020 года Дело N А70-1061/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2020 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грязниковой А.С.,
судей Воронова Т.А., Сидоренко О.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Борисычевым Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6144/2020) общества с ограниченной ответственностью "Хостел72" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.05.2020 по делу N А70-1061/2020 (судья Макаров С.Л.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Мусямовой Татьяны Викторовны к обществу с ограниченной ответственностью "Хостел72" о взыскании задолженности,
при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Мусямовой Татьяны Викторовны - Иванова С.А. (паспорт, диплом, по доверенности от 10.08.2020 N 2),
установил:
индивидуальный предприниматель Мусямова Татьяна Викторовна (далее - истец, предприниматель Мусямова Т.В.) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Хостел72" (далее - ответчик, ООО "Хостел72") о взыскании 1 351 000 рублей задолженности по договору аренды, 99 058 рублей 32 копеек - задолженности по коммунальным платежам, 58 695 рублей 43 копеек задолженности за отопление.
Решением от 22.05.2020 Арбитражный суд Тюменской области удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Хостел72" обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.05.2020 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
ООО "Хостел72" указывая, в обоснование апелляционной жалобы, на отсутствие государственной регистрации соглашения от 27.03.2019 о замене стороны в договоре аренды от 25.11.2018 N 1, считает себя ненадлежащим ответчиком по делу.
Предприниматель Мусямова Т.В. в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласилась с доводами жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ООО "Хостел72", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя указанного лица.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель предпринимателя Мусямовой Т.В. поддержал возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Заслушав представителя истца, рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 25.11.2018 между предпринимателем Мусямовой Т.В. (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Тюмхостелс" (Арендатор) заключен договор аренды N 1 (нежилого помещения), согласно условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование в аренду недвижимое имущество: кадастровый номер объекта 72:23:0216004:6731. Объект недвижимости: нежилое помещение в многоквартирном доме, назначение: нежилое, общая площадь 534,7 кв.м, этаж N 2, этаж N 1 адрес объекта: г. Тюмень, ул. Первомайская, 50/4 (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды исчисляется с 14.11.2018 и заканчивается 14.11.2026, если действие настоящего договора не будет прекращено ранее в соответствии с условиями, установленными договором.
Размер арендной платы составляет 200 000 рублей в месяц (пункт 3.1 договора). Ремонт, переоборудование, переустройство и иные действия, необходимые для приведения арендуемого помещения в состояние, пригодное для его использования по целевому назначению определенному договором, выполняется за счет средств арендатора (пункт 3.1.1 договора).
Согласно пункту 3.1.2 договора арендодатель компенсирует арендатору затраты, связанные с проведением ремонта и (или) выполнением указанных действий, путем зачета произведенных расходов в счет оплаты аренды за первые 6 месяцев действия настоящего договора. В этом случае стороны оформляют и подписывают акт зачета взаимных требований по согласованной форме. С 7-го месяца (с 25.05.2018г.) арендная плата уплачивается согласно пункту 3.1 договора.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендатор оплачивает самостоятельно коммунальные и эксплуатационные затраты, а именно: теплоэнергия, электроэнергия, холодная и горячая вода, канализация (по счетчикам), услуги, оказываемые управляющей компанией "ДОМОВО" и представляет арендодателю копии чеков оплаты. Оплата коммунальных услуг производится в течении пяти рабочих дней с момента получения арендатором счетов от арендодателя.
По акту приема-передачи от 25.11.2018 арендодатель передал арендатору нежилое помещение (л.д. 21).
27.03.2019 между сторонами заключено соглашение о замене стороны в договоре аренды от 25.11.2018 N 1, в соответствии с которым ООО "Хостел72", как новый арендатор принял на себя в полном объеме все права и обязанности арендатора по исполнению условий договора N 1 с момента заключения соглашения - с 27.03.2019.
В обоснование исковых требований истец указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей.
По расчету истца задолженность ответчика по арендным платежам за период с июня 2019 года по декабрь 2019 года составила 1 351 000 рублей, по коммунальным услугам 99 058 рублей 32 копеек, за отопление 58 695 рублей 43 копеек
06.12.2019 предприниматель Мусямова Т.В. направила в адрес ООО "Хостел72" претензию с требованием N 1 об оплате задолженности по арендной плате и коммунальным услугам (л.д. 25).
Ответом на претензию от 13.04.2020 исх.N 7 ответчик предложил истцу произвести взаимозачет, в виде компенсации неотделимых улучшений из расчета:
3 865 850 рублей 07 копеек за минусом 1 200 000 рублей арендных платежей.
Поскольку ООО "Хостел72" не погасило задолженность по арендным платежам и коммунальным услуга, предприниматель Мусямова Т.В. обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.
Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 307 - 309, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к выводу о доказанности исковых требований, в связи с чем удовлетворил их в полном объеме.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами главы 34 ГК РФ (аренда) и условиями договора.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Факт передачи имущества в аренду ответчику подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.
Принимая во внимание частичную оплату ответчиком задолженности по арендным платежам, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии задолженности по арендным платежам за период с июня 2019 года по декабрь 2019 года в сумме 1 351 000 рублей, связи с чем правомерно удовлетворил исковые требования в данной части.
Также истцом заявлено требование о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг в сумме 157 753 рублей 75 копеек.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендатор оплачивает самостоятельно коммунальные и эксплуатационные затраты, а именно: теплоэнергия, электроэнергия, холодная и горячая вода, канализация (по счетчикам), услуги, оказываемые управляющей компанией "ДОМОВО" и представляет арендодателю копии чеков оплаты. Оплата коммунальных услуг производится в течении пяти рабочих дней с момента получения арендатором счетов от арендодателя.
В качестве доказательств задолженности по коммунальным услугам, истец представил в материалы дела счета на оплату и акты за исковой период, выставленные и подписанные ЖКУ и АО "УСТЭК"
Проверив расчет задолженности по оплате коммунальных услуг, суд апелляционной инстанции признает его арифметически верным, в связи с чем требование о взыскании 157 753 рублей 75 копеек правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы в части отсутствия государственной регистрации соглашения от 27.03.2019 о замене стороны в договоре аренды от 25.11.2018 N 1, не принимаются судом апелляционной инстанции в силу следующего.
Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 164 ГК РФ).
Исходя из пунктов 1, 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
При этом, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В данном случае договор аренды, а также дополнительное соглашение к нему подписаны сторонами, объект аренды передан арендатору и использовался им по цене, согласованной сторонами.
Согласно сведениям, размещенным в выписке из ЕГРЮЛ, директором ООО "Хостел72" и ООО "Тюмхостелс" является одно и то же лицо - Мандиярова О.Н.
В связи с изложенным, доводы арендатора, связанные с отсутствием государственной регистрации дополнительного соглашения, отклоняются судом, как не имеющие значения для разрешения вопроса о взыскании задолженности по арендной плате.
При изложенных обстоятельствах, оснований для признания ООО "Хостел72" ненадлежащим ответчиком, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.05.2020 по делу N А70-1061/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.С. Грязникова
Судьи
Т.А. Воронов
О.А. Сидоренко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
