Дата принятия: 03 июля 2020г.
Номер документа: 08АП-4994/2020, А46-15611/2019
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июля 2020 года Дело N А46-15611/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2020 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,
судей Грязниковой А.С., Сидоренко О.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4994/2020) Департамента имущественных отношений Администрации г.Омска на решение от 24.03.2020 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-15611/2019 (судья Пермяков В.В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Коробкина Станислава Геннадьевича (ИНН 550701136333, ОГРН 305550703900111) к Департаменту имущественных отношений Администрации г.Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об установлении арендной платы, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Медведева Станислава Борисовича, индивидуального предпринимателя Медведевой Ольги Игоревны, общества с ограниченной ответственностью "Независимый экспертно-консалтинговый центр",
при участии в судебном заседании представителей:
от Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска - Шмакова А.Е. (по доверенности от 30.07.2019 сроком на 1 год);
от индивидуального предпринимателя Коробкина Станислава Геннадьевича - Каныгина Е.Ю. (по доверенности от 24.07.2020 сроком на 3 года);
установил:
индивидуальный предприниматель Коробкин Станислав Геннадьевич (далее
- ИП Коробкин С.Г., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд с исковым требованием к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) об установлении арендной платы по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске от 20.04.2010 N ДГУ-Ц-12-1887 (далее - договор) с 01.01.2018 исходя из величины рыночной стоимости земельного участка, установленной отчетом об оценке от 12.07.2019 N 34/19 общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр землеустройства и технической инвентаризации" (далее - Отчет N 34/19) в размере 6 086 000 руб.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к производству суда приняты уточненные требования об установлении арендной платы по договору исходя из величины рыночной стоимости земельного участка, установленной заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой экспертизы и оценки "АРУС" от 28.11.2019 по делу N А46-15611/2019 (далее - Заключение от 28.11.2019) в размере 6 531 000 руб., исходя из расчета 280 833 руб. в год, с учетом 86/100 доли ИП Коробкина С.Г. в договоре аренды, из расчета 241 516 руб. 38 коп. в год, 20 126 руб. 36 коп. в месяц.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Медведев Станислав Борисович, индивидуальный предприниматель Медведева Ольга Игоревна, общество с ограниченной ответственностью "Независимый экспертно-консалтинговый центр".
Решением от 24.03.2020 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-15611/2019 исковые требования предпринимателя удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование жалобы ее податель привел следующие доводы: Заключение от 28.11.2019 не может быть принято в качестве доказательства недостоверности отчета Департамента о стоимости земельного участка, поскольку судебный эксперт не подтвердил свое право на проведение данного вида экспертиз; Заключение от 28.11.2019 содержит неточности, в частности, неверно выбраны объекты-аналоги, в связи с чем отсутствует возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов.
На основании изложенного ответчик считает, что оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось, а судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значения для дела, неправильно применены нормы права.
ИП Коробкина С.Г. в отзыве на апелляционную жалобу просит решение Арбитражного суда Омской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на необоснованность доводов ответчика.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ИП Коробкина С.Г. поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Иные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.
На основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителя истца и ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 20.04.2010 между Департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Айсберг", индивидуальным предпринимателем Медведевым Станиславом Борисовичем, индивидуальным предпринимателем Медведевой Ольгой Игоревной (арендатор) заключен договор, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2, 1.3 которого в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет находящийся в государственной собственности земельный участок, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 1633 кв.м., с кадастровым номером 55:36:070107:3228, местоположение установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, ул. Красный путь, д. 32.
На основании дополнительного соглашения от 14.06.2017 к договору права и обязанности арендатора общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Айсберг" перешли к ИП Коробкину С.Г.
Впоследствии Департамент письмом от 30.10.2017 N Исх-ДИО/18264 уведомил истца об изменении порядка расчета арендной платы за земельный участок, в связи со вступлением в силу постановления Правительства Омской области от 31.05.2017 N 162-П "О внесении изменения в Постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-П" и об установлении с 01.01.2018 арендной платы в размере 47 396 руб. 03 коп. в месяц, рассчитанной, исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 15 380 000 руб., а также с применением коэффициента в размере 4,3%, исходя из подпункта 1 пункта 5 Порядка, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Порядок N 108-п).
Полагая результаты оценки недостоверными, предприниматель обратился в ООО "Региональный центр землеустройства и технической инвентаризации" с целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3228 на 15.09.2017.
Так, согласно Отчету N 34/19, рыночная стоимость земельного участка составляет 6 086 000 руб.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3228 и соответствующего размера арендной платы.
В ходе рассмотрения дела на основании определения от 08.11.2019 суда первой инстанции проведена судебной экспертиза, по результату которой в материалы дела представлено Заключение от 28.11.2019. Согласно выводам судебного эксперта, рыночная стоимость земельного участка с кадастровыми номером 55:36:070107:3228 по состоянию на 15.09.2017 составляет 6 531 000 руб.
С учетом выводов судебного эксперта ИП Коробкин С.Г. уточнил исковые требования.
Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 309, 310, 422, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), правовыми позициями, приведенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), условиями договора, и исходил из того, что поскольку проведение оценки спорного земельного участка обязательно вследствие порядка начисления арендной платы, требования предпринимателя, основанные на оспаривании достоверности величины рыночной стоимости, заявлены правомерно. Установив, что приведенная Департаментом цена участка не отвечает достоверности, суд, с учетом заключения судебного эксперта, признал исковые требования подлежащими удовлетворению.
Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого решения.
Проанализировав отношения сторон, материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения возникли на основании договора аренды недвижимого имущества, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ, положений статьи 39.7 ЗК РФ и разъяснений пунктов 16, 19 Постановления N 73, в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, относится к категории регулируемых цен.
Как верно отмечено судом первой инстанции, в рассматриваемом случае арендная плата по договору с 01.01.2018 устанавливается на основании пункта 5 Порядка N 108-п, согласно которому арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от видов разрешенного использования земельного участка.
Соответственно, по смыслу разъяснений пункта 1 Информационного письма N 92, истец имеет право на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки (земельного участка) определенного независимым оценщиком путем предъявления самостоятельных требований.
Как установлено статьей 12 Закона N 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Фактические обстоятельства дела, заключение договора, порядок расчета арендной платы между сторонами ответчиком не оспариваются, а доводы подателя жалобы сводятся к определению достоверной рыночной стоимости на определенную дату, что влечет за собой установление величины арендной платы по договору, в обоснование чего Департамент ссылается на недостоверность выводов судебной экспертизы.
Между тем, оснований для признания доводов Департамента правомерными, суд апелляционной инстанции не усмотрел.
В силу статьи 55 АПК РФ экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по вопросам, касающимся рассмотрения дела.
Из части 1 статьи 82 АПК РФ следует, что экспертиза назначается для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.
Согласно части 2 статьи 82 АПК РФ круг и содержание вопросов, по которым проводится экспертиза, определяются судом. Определяя круг и содержание вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, суд исходит из того, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что при поручении проведения экспертизы лицу, не являющемуся государственным судебным экспертом, суд выясняет также сведения о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности.
В статье 7 Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон N 73-ФЗ) отражено, что при производстве судебной экспертизы эксперт независим, он не может находиться в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.
При этом, статья 8 указанного Федерального закона предусматривает, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
В силу статьи 41 Закона N 73-ФЗ, положения статей 7, 8 распространяются на не государственные судебно-экспертные учреждения и лиц, обладающими специальными знаниями и привлеченными для проведения экспертизы.
Подобные положения закреплены в статье 14 Закон N 135-ФЗ, согласно которым оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Частью 1 статьи 87.1 АПК РФ установлено, что в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, арбитражный суд может привлекать специалиста.
Специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам (статья 55.1 АПК РФ).
В силу части 2 статьи 64, статьи 89 АПК РФ заключение специалиста по обстоятельствам дела относится к иным документам, и допускается в качестве доказательств если содержит сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
Из приведенных процессуальных положений следует, что на разрешение экспертов ставятся вопросы, которые требуют специальных познаний и не могут быть разрешены судом на основании применения норм права. Экспертное заключение является доказательством, которое получено в результате совершения лицом, имеющим определенную квалификацию и опыт, определенных действий, в том числе проведение натурных работ, применение определенной методологии, производство расчетов, в соответствии с установленными стандартами области применения.
Таким образом, представленное в материалы дела экспертное заключение суд может оценить с точки зрения соблюдения процесса его получения (предупреждение эксперта об уголовной ответственности, подписка эксперта, выполнение экспертизы лицом, которому она была поручена), проверить квалификацию эксперта, полноту представленного заключения и основания, по которым эксперт пришел к тем или иным выводам и т.д., что обуславливает его относимость и допустимость для принятия в качестве одного из доказательств по делу.
Действительно, как указывает Департамент приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" утвержден федеральный стандарт оценки (далее - ФСО N 5), согласно абзацу 3 пункта 4 которого экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке.
Сведений о том, что эксперт Разгоняева Т.В., осуществлявшая проведение судебной экспертизы, подписавшая Заключение от 28.11.2019, является членом экспертного совета, не имеется.
Между тем, в настоящем случае проведение экспертизы было поручено на основании определения суда, а не по соглашению сторон (заказчика и эксперта), в связи с чем указанные положения не подлежат применению, что также следует из пункта 4 ФСО N 5.
Кроме того, Департаментом не учтено следующего.
Как указано в статье 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Оценивая представленный в материалы дела Отчет N 34/19 с позиции заключения специалиста по вопросам об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, и Заключение от 28.11.2019, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Заключение от 28.11.2019 выполнено экспертом в соответствии с Законом N 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности. Нарушений положений статей 82, 83, 86 АПК РФ не установлено.
Квалификация эксперта Разгоняевой Т.В. подтверждена соответствующими документами, подписка о предупреждении об уголовной ответственности имеется в материалах дела.
При этом формальные ошибки не могут влиять на принятие выводов эксперта в случае соблюдения установленного процессуального порядка проведения экспертизы, что обозначает собой допустимость доказательств.
На разрешение эксперта Разгоняевой Т.В. были поставлены вопросы о соответствии отчета от 18.09.2017 N 001-1491/17 (далее - Отчет N 001-1491/17), выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Независимый экспертно-консалтинговый центр" на основании договора с Департаментом, а также об определении рыночной стоимости спорного земельного участка.
Согласно ответу на вопрос N 1, в процессе проверки Отчета N 001-1491/17 установлены нарушения федеральных стандартов оценки, выявлены методологические, идентификационные и технические ошибки. В частности, в отчете не изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, не описаны права отбора объектов-аналогов, выбор только 3 объектов-аналогов не обоснован. Данные обстоятельства привели к некорректному расчету рыночной стоимости объекта оценки. Устранение замечаний может оказать значительное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.
При ответе на 2 вопрос, судебный эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3228 по состоянию на 15.09.2017 составляет 6 531 000 руб.
Выявленные судебным экспертом замечания, по мнению судебной коллегии, являются значимыми для установления достоверности предложенной оценщиком рыночной цены. Кроме того, выявление просчетов в заключении (таких как малый объем объектов-аналогов, отсутствие корректировки по всем ценообразующим факторам, большое количество погрешностей) возможно и в отсутствие соответствующих выводов эксперта путем сравнения представленных суду заключений, из которых следует что заявленная истцом стоимость, установленная в том числе в Отчете N 34/19, наиболее достоверна.
Кроме того, вопреки доводам жалобы, в Заключении от 28.11.2019 приведено подробное обоснование выбора объектов-аналогов, в том числе по результату дифференциации объектов путем применения соответствующих коэффициентов.
Эксперт Разгоянева Т.В. опрошена в судебном заседании, письменные пояснения на отзыв Департамента приобщены к материалам дела.
О проведении повторной экспертизы податель жалобы не заявил, не представил подобного ходатайства и на стадии апелляционного рассмотрения дела.
Судебная коллегия отмечает, что ответчиком не представлено доказательств по существу спора - в опровержение доводов истца о недостоверности Отчета N 001-1491/17 и рыночной стоимости земельного участка в размере 15 380 000 руб.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что достоверность и обоснованность экспертного заключения по результатам судебной экспертизы, как одного из доказательств по делу, при рассмотрении спора по существу проверена, ответчиком не опровергнута, как и рыночная стоимость земельного участка.
Таким образом, в соответствии с положениями статьи 39.7 ЗК РФ, Порядком N 108-п, рыночная стоимость и арендная плата с 01.01.2018 в отношении спорного участка, установленные на основании Заключения от 28.11.2019, составит для ИП Коробкина С.Г. с учетом его доли: 241 516 руб. 38 коп. в год, 20 126 руб. 36 коп. в месяц.
Таким образом, подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы апелляционной жалобы не основаны на доказательственной базе или нормах права, не влияют на обоснованность и законность судебного акта, не опровергают выводы суда первой инстанции, в связи с чем подлежат отклонению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения арбитражный апелляционный суд не установил. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы апелляционным судом не распределяются, поскольку ее податель освобожден от уплаты государственной пошлины в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 24.03.2020 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-15611/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.Б. Краецкая
Судьи
А.С. Грязникова
О.А. Сидоренко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
