Дата принятия: 09 июля 2020г.
Номер документа: 08АП-4937/2020, А81-8337/2019
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июля 2020 года Дело N А81-8337/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2020 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,
судей Рожкова Д.Г., Сидоренко О.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4937/2020) индивидуального предпринимателя Амрахова Вагифа Агаверди оглы на решение от 19.03.2020 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу N А81-8337/2019 (судья Курекова О.В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Амрахова Вагифа Агаверди оглы (ИНН 891001696896, ОГРН 310890432600053) к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации Тазовского района (ИНН 8910004474, ОГРН 1088904000019) о признании права пользования земельным участком на условиях аренды и обязании заключить договор аренды земельного участка,
судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
индивидуальный предприниматель Амрахов Вагиф Агаверди оглы (далее
- ИП Амрахов В.А., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации Тазовского района (далее - Департамент, ответчик) о признании права пользования земельным участком, площадью 528,0 кв. м., кадастровый номер 89:06:040101:162, расположенным по адресу: ЯНАО, Тазовский район, село Антипаюта, ул. Буровиков, на условиях аренды земельного участка и обязании ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка площадью 528,0 кв. м., кадастровый номер 89:06:040101:162, расположенного по адресу: ЯНАО, Тазовский район, село Антипаюта, ул. Буровиков, без проведения торгов, для строительства (окончания строительства) объекта незавершенного строительства (магазина), кадастровый номер объекта 89:06:040101:905.
Решением от 19.03.2020 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу N А81-8337/2019 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы привел доводы о том, что в настоящем случае земельный участок был получен в пользование предпринимателя лишь 23.01.2017 и на сегодняшний день истец лишен возможности получить разрешение на ввод объекта завершенного строительства (магазина) в эксплуатацию, при этом продолжая вносить арендную плату, а муниципальный орган с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства не обращался, что в совокупности свидетельствует о наличии оснований для продления арендных правоотношений. Подробно доводы приведены в апелляционной жалобе.
Департамент в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что на текущий момент времени возможность заключения нового договора аренды отсутствует, как и право Департамента на изъятие объекта незавершенного строительства отсутствует, в связи с чем возникает правовая коллизия, требующая соответствующего правового урегулирования. Однако, судом первой инстанции спор не разрешен.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили.
На основании части 1 статьи 266, статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Амрахову В.А. на праве собственности с 20.07.2016 принадлежит объект незавершенного строительства, степень готовности объекта 10%, кадастровый номер: 89:06:040101:905, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округа, Тазовский район, с. Антипаюта, ул. Буровиков, в пределах земельного участка с кадастровым номером 89:06:040101:162 (выписка из государственного реестра недвижимости от 03.12.2019 N КУВИ-001/2019-29249419).
В соответствии с заключенным между Администрацией села Антипаюта (арендодатель) и истцом (арендатор) договора аренды земельного участка от 23.01.2017 N 02 (далее - договор), земельный участок с кадастровым номером 89:06:040101:162 был предоставлен предпринимателю в целях завершения строительства магазина на срок с 20.07.2016 по 14.03.2018.
Согласно исковому заявлению, по истечения срока аренды земельного участка предприниматель обратился к Департаменту с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов, однако письмом от 07.06.2019 N 2605 ответчик указал, что ИП Амраховым В.А. уже было реализовано право на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов для завершения строительства, в связи с чем повторно предоставить участок не представляется возможным.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, полагая отказ Департамента неправомерным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 552, 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), 35, 39.1, 39.6, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), разъяснениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и исходил из того, что право истца на однократное предоставление земельного участка в целях завершения строительства без торгов уже реализовано, в связи с чем не имеется оснований для удовлетворения исковых требований.
Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого решения.
Сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения возникли на основании договора земельного участка, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), положениями Земельного кодекса Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в установленных случаях.
В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.
Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.
Так, в силу названной нормы права в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Следовательно, приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства.
При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.
Из материалов дела следует, что правообладателем объекта недвижимости с кадастровым номером 89:06:040101:905, поставленным на учет 25.12.2014, расположенным на спорном участка, являлась Шатемирова Назгуль Бейшеновна (выписка из ЕГРН от 03.12.2019), а право собственности было зарегистрировано на основании договора аренды земельного участка от 12.09.2014 N 21.
Также между Администрацией села Антипаюта (продавец) и Шатемировой Н.Б. был заключен договор аренды земельного участка от 28.03.2016 N 04 в отношении участка площадью 528 кв.м., кадастровый номер 89:06:040101:162, местоположение: с. Антипаюта, ул. Буровиков. Участок был предоставлен для завершения строительства магазина на срок с 15.03.2015 по 14.03.2018.
Из данных обстоятельств следует, что в период предоставления Шатемировой Н.Б. спорного земельного участка, последней возведен объект незавершенного строительства, а затем реализовано право на однократное предоставление земельного участка в целях завершения строительства путем заключения договора аренды земельного участка от 28.03.2016 N 04.
Впоследствии право собственности на объем незавершенного строительства, расположенный на участке с кадастровым номером 89:06:040101:162, перешло к Амрахову В.А. с 20.07.2016.
Следует отметить, что применение положений пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.
Данное положение следует из закрепленной в пункте 1 статьи 35 ЗК РФ нормы, согласно которой при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Иными словами, при перемене лиц в обязательстве в силу закона покупатель объекта недвижимости становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости.
Таким образом, поскольку в силу приведенных обстоятельств к ИП Амрахову В.А. перешли права и обязательства арендатора по заключенному между Администрацией села Антипаюта и Шатемировой Н.Б. договору аренды спорного участка, доводы предпринимателя о необоснованном установлении периода с 20.07.2016 (дата регистрации права собственности) по 14.03.2018 (окончание срока действия договора с Шатемировой Н.Б.) подлежит отклонению.
Кроме того, данное условие договора отвечает положениям пункта 2 статьи 425 ГК РФ, согласно которым стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Следовательно, ИП Амрахов В.А., как лицо, вступившее в правоотношения по договору аренды участка в целях завершения строительства объекта недвижимости, реализовал свое право на однократное предоставление земельного участка, предусмотренное подпунктом 21 пункта 3 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов судом не установлено, истцом не доказано.
Вопреки доводам жалобы, правовой неопределенности в настоящем случае не имеется. Повторное предоставление участка в аренду без проведения торгов действующим законодательством не предусмотрено.
В силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Данная норма является специальной по отношению к статье 621 ГК РФ, в связи с чем положения гражданского законодательства о продлении договора в отсутствии возражений сторон не подлежат применению.
Доводы подателя жалобы о том, что предприниматель был лишен возможности использовать земельный участок до момента заключения договора (23.01.2017) судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание, поскольку являются бездоказательными (с учетом расположения на нем объекта недвижимости истца), противоречат передаточному акту к договору аренды земельного участка (понуждение к подписанию которого не доказано).
Сведений о том, какие именно действия не мог выполнить ИП Амрахов В.А. в отсутствие договора, в связи с чем договор не был заключен непосредственно после купли-продажи объекта незавершенного строительства, податель жалобы не приводит.
Однако, в любом случае данные обстоятельства, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, подлежат доказыванию в случае регистрации права собственности в судебном порядке в соответствии с разъяснениями пункта 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Тот факт, что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, на что ссылается податель жалобы, исходя из буквального толкования подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, не имеет правового значения в случае, когда собственник не завершенного строительством объекта уже воспользовался своим правом на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта.
Учитывая доводы Департамента, судебная коллегия отмечает, что иных требований, за исключением требования ИП Амрахова В.А. о предоставлении земельного участка в аренду, в рамках настоящего дела не заявлено.
Ссылка предпринимателя на иную судебную практику не может быть принята во внимание, поскольку при рассмотрении спора суды учитывают конкретные обстоятельства каждого дела и доказательства, представленные сторонами, на основании исследования и оценки которых и принимается судебный акт.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ.
Подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы апелляционной жалобы не основаны на доказательственной базе или нормах права, не влияют на обоснованность и законность судебного акта, не опровергают выводы суда первой инстанции, в связи с чем подлежат отклонению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены законного и обоснованного решения суда. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 19.03.2020 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу N А81-8337/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.Б. Краецкая
Судьи
Д.Г. Рожков
О.А. Сидоренко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
