Дата принятия: 09 июля 2020г.
Номер документа: 08АП-3651/2020, А46-2653/2019
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июля 2020 года Дело N А46-2653/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2020 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сидоренко О.А.,
судей Краецкой Е.Б., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3651/2020) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 17.02.2020 по делу N А46-2653/2019, принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Рагозина Евгения Александровича (ИНН 550764755022, ОГРНИП 311554310200361) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Оценка" (ИНН 5504104689, ОГРН 1055507042062), общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" (ИНН 3443923035, ОГРН 1133443018939), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,
при участии в судебном заседании представителей:
от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Раевская Е.Е. (по доверенности от 03.07.2020);
от индивидуального предпринимателя Рагозина Евгения Александровича - Новоселов А.В. (по доверенности от 21.01.2019);
установил:
индивидуальный предприниматель Рагозин Евгений Александрович (далее - истец, ИП Рагозин Е.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - ответчик, департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости, общей площадью 343,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ипподромная, д. N 2А, - и земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3115, общей площадью 1580 кв.м, с видом разрешенного использования: для общественно-деловых целей под административное строение, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, предложенный Департаментом на основании заявления истца и Распоряжения Администрации г. Омска от 12.12.2018 N 453-р "Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска", а также о взыскании 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины и 30 000 руб. судебных издержек по оплате услуг по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Оценка" (далее - ООО "Бизнес-Оценка"), общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" (далее - ООО "Аналитик Центр").
Решением Арбитражного суда Омской области от 17.02.2020 по делу N А46-2653/2019 исковые требования удовлетворены, урегулированы разногласия, возникшие между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ИП Рагозиным Е.А. при заключении договора купли-продажи.
Пункт 4.1 договора купли-продажи принят в редакции индивидуального предпринимателя Рагозина Евгения Александровича (ИНН 550764755022, ОГРНИП 311554310200361): "Цена за приобретаемый "Объект 1" составляет сумму в размере 2 735 593 руб. (НДС не облагается).".
Пункт 4.2 договора купли-продажи принят в редакции индивидуального предпринимателя Рагозина Евгения Александровича (ИНН 550764755022, ОГРНИП 311554310200361): "Цена за приобретаемый "Объект 2" составляет сумму в размере 1 537 000 руб. (НДС не облагается).".
С департамента имущественных отношений Администрации города Омска за счет казны муниципального образования городской округ город Омск Омской области в пользу ИП Рагозина Е.А. взысканы судебные расходы: по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., по оплате услуг по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости в размере 25 000 руб. и по оплате услуг за проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб. С депозитного счета Арбитражного суда Омской области обществу с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Стандарт Групп" (ИНН 5501073305, ОГРН 1035501017375) перечислено 15 000 руб., согласно счету на оплату от 27.08.2019 N 87, в счет оплаты услуг по проведению экспертизы.
Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы её податель приводит следующие доводы: объекты-аналоги, представленные в заключении эксперта вызывают сомнения в части их сопоставимости с объектом оценки; отчет департамента соответствует нормам в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки; являются необоснованными выводы суда о необходимости удовлетворения требований по оплате услуг по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости в размере 25 000 руб.
Оспаривая доводы подателя жалобы, ИП Рагозин Е.А. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.
В судебном заседании представитель департамент поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ИП Рагозина Е.А. возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на неё заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.
ИП Рагозин Е.А. в соответствии с договором аренды от 27.02.2014 N 42047/6А является арендатором нежилого помещения (строения) общей площадью 343,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ипподромная, д. N 2А (нежилое одноэтажное здание, литер Д, Д1).
10.07.2018 ИП Рагозин Е.А. обратился в департамент с заявлением о решении реализовать преимущественное право на приобретение указанного выше арендуемого имущества - выкупить арендованный объект недвижимости с земельным участком, на котором он расположен.
К данному заявлению были приложены документы и обоснования, подтверждающие, что истец является субъектом малого и среднего бизнеса (предпринимательства) и соответствует условиям отнесения к таковым субъектам.
Из полученного ответа следовало, что Координационном советом по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства рекомендовано предоставить ИП Рагозину Е.А. преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, а также указано, что департамент проводит работу по подготовке документации, необходимой для заключения договора купли-продажи.
15.01.2019 истцом получено письмо департамента от 28.12.2018 N Исх-ДИО/3994-ОГ, содержащее проект договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости, общей площадью 343,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ипподромная, д. N 2А, - и земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3115, общей площадью 1580 кв.м, с видом разрешенного использования: для общественно-деловых целей под административное строение, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (далее - договор), - с копией Распоряжения Администрации г. Омска от 12.12.2018 N 453-р "Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска".
Согласно предложенным ответчиком условиям договора, цена за приобретаемый "Объект 1" составляет сумму в размере 3 416 000 руб. (пункт 4.1 договора), за приобретаемый "Объект 2" - 4 407 000 руб.
ИП Рагозин Е.А., считая, что стоимость выкупаемого имущества значительно завышена, учитывая год постройки и техническое состояние выкупаемых объектов недвижимости, заключил с ООО "Бизнес-Оценка" договор на оказание услуг по оценке имущества от 16.01.2019 N 14/19 в целях определения независимой рыночной оценки стоимости спорного имущества.
На основании отчета ООО "Бизнес-Оценка" от 25.01.2019 N 14/19 истец направил 25.01.2019 в адрес департамента протокол разногласий по вопросам заключения договора, в котором предложил следующие редакции:
- пункта 4.1 договора: цена за приобретаемый "Объект 1" составляет сумму в размере 2 630 000 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) не облагается;
- пункт 4.2 договора: цена за приобретаемый "Объект 2" составляет сумму в размере 1 454 000 руб.
07.02.2019 истцу от ответчика поступил ответ (от 04.02.2019 N Исх-ДИО/255-ОГ), в котором со ссылкой на невозможность изменить стоимость недвижимости содержался отказ в согласовании разногласий.
Поскольку сторонами не разрешены разногласия относительно величины рыночной стоимости объектов: нежилого здания и земельного участка, указанных выше, во внесудебном порядке, ИП Рагозин Е.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным в процессе рассмотрения спора в порядке статьи 49 АПК РФ.
Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о правомерности исковых требований, в связи с чем удовлетворил их.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.
Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Как указал истец, разногласия сторон договора купли-продажи касаются условий пункта 4.1, 4.2 спорного договора.
Пункт 4.1 договора в редакции покупателя: "Цена за приобретаемый "Объект 1" составляет сумму в размере 2 735 593 руб. (НДС не облагается).".
Пункт 4.2 договора в редакции покупателя: "Цена за приобретаемый "Объект 2" составляет сумму в размере 1 537 000 руб. (НДС не облагается).".
В обоснование своей редакции ИП Рагозин Е.А. ссылается на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение департаментом выкупной цены спорного объекта, согласно изученным аналогичным предложениям на рынке недвижимости, с учетом местоположения и технического состояния имущества.
Указанная покупателем сумма договора определена на основании отчета, подготовленного ООО "Бизнес-Оценка".
Также истец указывает на норму, предусмотренную подпунктом 12 части 2 статьи 146 НК РФ, согласно которой, не признаются объектом налогообложения в целях начисления и уплаты НДС операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.
Департамент в представленных в материалы дела отзывах и дополнениях высказал позицию относительно названных выше пунктов договора, считает, что пункт 4.1 договора следует принять в редакции продавца: цена за приобретаемый "Объект 1" составляет сумму в размере 3 416 000 руб., как и пункт 4.1 договора: цена за приобретаемый "Объект 2" составляет сумму в размере 4 407 000 руб.
В материалы дела ответчиком представлен отчет от 23.11.2018 N 4307/18, составленный ООО "Аналитик Центр", согласно которому, рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 343,6 кв.м, этажность: 1, кадастровый номер: 55:36:090205:3924 с земельным участком площадью 1 580 кв.м, кадастровый номер: 55:36:090205:3115, расположенные по адресу: Омская область, г. Омск, ул. Ипподромная, д. 2А, составляет 7 823 000 руб., в том числе рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 343,6 кв.м, этажность: 1, кадастровый номер: 55:36:090205:3924 - 3 416 000 руб., рыночная стоимость земельного участка площадью 1 580 кв.м, кадастровый номер: 55:36:090205:3115 - 4 407 000 руб.
При этом оценщиком указано, что в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ (часть вторая) операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ не признаются объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Вид договора (из числа предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации) определяется содержанием основных прав и обязанностей сторон, а не только и не столько его названием или указанным в нем статусом сторон.
Правоотношения сторон являются обязательствами по купле-продаже недвижимого имущества и регулируются положениями главы 30 ГК РФ (купля-продажа), принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами и условиями договора.
Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.
Согласно статье 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.
Таким образом, для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества существенными являются условия о предмете и цене.
Согласно статье 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ, который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ;
отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ;
сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 ГК РФ).
На основании пункта 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
Согласно статье 9 Закона N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Закона N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).
В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (статья 4 Закона N 159-ФЗ).
В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (часть 2 статьи 445 ГК РФ).
В соответствии с нормой, установленной статьей 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
По правилам статей 6, 8, 13 Закона N 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона N 135-ФЗ).
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона N 135-ФЗ).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).
В связи с наличием двух противоречивых отчетов об оценке стоимости недвижимого имущества и существующими между сторонами спора разногласиями, судом было удовлетворено ходатайство истца о назначении экспертизы и по настоящему делу.
На основании статьи 82 АПК РФ проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества.
По результатам судебной экспертизы ООО "КК "Стандарт Групп" представлено заключение, согласно которому, по состоянию на 22.11.2018 рыночная стоимость нежилого помещения (строения) общей площадью 343,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ипподромная, д. 2А (нежилое одноэтажное здание, литера Д, Д1), составляет 3 228 000 руб., с учетом НДС, и 2 735 593 руб., без учета НДС; рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 1 580 кв.м с кадастровым номером 55:36:090205:3115, на котором расположено нежилое помещение (строение), общей площадью 343,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Ипподромная, д. N 2А (нежилое одноэтажное здание, литер Д, Д1) составляет 1 537 000 руб. (НДС не облагается).
Оценив представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что цена выкупа, предложенная департаментом, не соответствует реальной рыночной стоимости спорного имущества, в связи с чем для урегулирования разногласий между истцом и ответчиком по договору купли-продажи следует установить стоимость выкупаемого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы, без учета НДС.
Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, с учетом избранного метода проведения оценки, содержания и результатов исследования, обоснование вывода по поставленному вопросу является достоверным, объективно отражает рыночную стоимость имущества. Выводы не содержат каких-либо противоречий, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта отсутствуют.
Департаментом заключение эксперта не было оспорено по существу, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы сторонами не заявлялось.
С учетом указанных выше норм права, а также установленных обстоятельств рассматриваемого дела, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ИП Рагозина Е.А. об урегулировании разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемых объектов недвижимости, определив условия спорного договора купли-продажи в отношении цены продаваемого имущества в следующих размерах:
- за приобретаемый "Объект 1" - 2 735 593 руб. (НДС не облагается);
- за приобретаемый "Объект 2" 1 537 000 руб. (НДС не облагается).
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).
Согласно части 2 статьи 13 Закона N 135-ФЗ, суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика судебных расходов по оплате услуг по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости в размере 25 000 руб.
В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам; расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте; расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
Согласно пункту 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 106 АПК РФ). Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.
Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети "Интернет"), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.
Таким образом, само по себе включение в состав судебных расходов, предъявленных к возмещению стороной, в пользу которой принят судебный акт, и понесенных ею в связи с формированием доказательственной базы и подготовкой документов для реализации права на обращение в суд с исковым заявлением, не является основанием для отказа в возмещении этих расходов за счет проигравшей спор стороны, при условии, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.
Согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертиз", заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не может признаваться экспертным заключением по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.
В силу пункта 1 статьи 89 АПК РФ иные документы и материалы допускаются в качестве доказательств, если содержат сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (пункт 10 Постановления N 1).
В подтверждение факта понесенных судебных издержек истцом в материалы дела представлен договор на оказание услуг по оценке имущества от 16.01.2019 N 14/19, заключенный между ИП Рагозиным Е.А. (далее - заказчик) и ООО "Бизнес-Оценка" (далее - исполнитель), согласно пункту 1.1 которого, заказчик поручает, а исполнитель производит по поручению заказчика оценку рыночной стоимости объекта оценки, согласно приложению N 1, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.
Как следует из Приложения N 1 к договору N 14/19, объектами оценки являются:
- здание, назначение: нежилое здание. Площадь: 343.6 кв.м. Этажность: 1. Адрес (местоположение): Омская обл., г. Омск, ул. Ипподромная, д. 2А;
- земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: для общественно-деловых целей под административное строение, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. Площадь: 1580 кв.м. Адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение. Почтовый адрес ориентира: Омская обл., г. Омск, Октябрьский АО, ул. Ипподромная, д. 2А. Кадастровый номер: 55:36:090205:3115.
В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора N 14/19 стоимость работ составляет 25 000 руб. РФ, НДС не облагается (статьи 346.12, 346.13 главы 26.2 НК РФ). Заказчик оплачивает услуги исполнителю в размере 100 % от стоимости работ, указанных в пункте 2.1, в течение 3 банковских дней с момента заключения договора.
Согласно пункту 3.2 договора N 14/19, сдача работ оформляется актом сдачи-приемки работ при передаче заказчику отчета. Заказчик обязуется подписать акт сдачи-приемки работ или мотивировать отказ от приема работ.
В подтверждение факта оказания экспертно-исследовательских услуг и их оплаты истцом в материалы дела представлены акт сдачи-приемки выполненных работ к договору N 14/19 и квитанция к приходному кассовому ордеру от 22.01.2019 N 14 на сумму 25 000 руб.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ перечисленные документы, суд апелляционной инстанции считает, что факт несения заявленных истцом к возмещению расходов на оплату досудебной экспертизы, документально подтвержден, что подателем жалобы не оспаривается.
В рассматриваемом случае отчет ООО "Бизнес-Оценка" от 25.01.2019 N 14/19 был необходим истцу для подтверждения своей позиции в рамках сложившихся с ответчиком правоотношений, положен в основу заявленных требований и был необходим для подтверждения доводов иска.
Учитывая изложенное, требования о взыскании судебных издержек на оплату услуг по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости в размере 25 000 руб. является обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
На основании изложенного доводы подателя жалобы о необоснованности взыскания указанных судебных издержек отклоняются судом апелляционной инстанции.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при рассмотрении апелляционной жалобы, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как Администрация освобождена от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 17.02.2020 по делу N А46-2653/2019 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.А. Сидоренко
Судьи
Е.Б. Краецкая
Д.Г. Рожков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
