Дата принятия: 10 марта 2020г.
Номер документа: 08АП-17136/2019, А75-10838/2019
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 марта 2020 года Дело N А75-10838/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 марта 2020 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,
судей Рожкова Д.Г., Сидоренко О.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-17136/2019) общества с ограниченной ответственностью "Сибинстрой" на решение Арбитражного суда Хант-Мансийского автономного округа - Югры от 23.10.2019 по делу N А75-10838/2019 (судья Заболотин А.Н.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сибинстрой" (ОГРН 1028600954634, ИНН 8603097011) к Администрации города Нижневартовска о продлении срока действия договора аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Сибинстрой" - Петрова В.В. (по доверенности N 03 от 27.01.2020 сроком действия 1 год);
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Сибинстрой" (далее - истец, общество, ООО "Сибинстрой") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к Администрации города Нижневартовска (далее - ответчик, Администрация) о возложении обязанности продлить срок действия договора аренды земельного участка для завершения строительства от 28.01.2016 N 11-АЗ (далее также - договор) на три года до 27.01.2022.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.10.2019 по делу N А75-10838/2019 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалобы ее податель приводит доводы о том, что судом первой инстанции не учтены положения статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с обстоятельствами дела и затоплением арендуемого земельного участка, что предполагает наличие форс-мажорных обстоятельств и невозможность использования участка для целей аренды. Судом первой инстанции не учтена взаимосвязь аренды участка под строительство как единство правоотношений сторон, из чего следует что отказ от договора аренды не отвечают принципам справедливости и соразмерности, нарушает баланс конституционно защищаемых прав и интересов сторон.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на необоснованность доводов истца.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Сибинстрой" поддержал доводы и требования в апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил. В отзыве просил о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие представителя Администрации.
Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ООО "Сибинстрой" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 15.10.2012 N 330-АЗ (далее - договор N 330-АЗ), в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", площадью 1,9794 га с кадастровым номером 86:11:0702001:1051, в целях строительства гаража грузового автотранспорта, бытового помещения для рабочих, склада автомобильных частей, открытой стоянки автотранспорта и площадки складирования лесоматериалов, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, юго-западный промышленный узел города (панель N 25) ул. 2П-2, на срок с 15.10.2012 по 14.10.2015.
В связи с истечением срока действия договора N 330-АЗ, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключено новый договор аренды земельного участка для завершения строительства от 28.01.2016 N 11-АЗ.
Согласно условиям договора в пользование арендатора передается однократно без проведения торгов земельный участок площадью 19 794 кв.м. с кадастровым номером 86:11:0702001:1051 в целях использования для завершения строительства гаража грузового автотранспорта, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, юго-западный промышленный узел города (панель N 25) ул. 2П-2 (пункт 1.1 договора).
Договор заключен сроком с 28.01.2016 по 27.01.2019 (пункт 1.2 договора).
По истечении срока действия договора от 28.01.2016 N 11-АЗ истец обратился к ответчику с письмом от 18.02.2019 N 28 о продлении срока действия договора аренды на неопределенный срок.
В связи с отказом Администрации от продления договора, выраженного в письме на исх. N 28 от 18.02.2019, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 3, 22, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", и исходил из того, что спорный земельный участок однократно предоставлялся истцу для завершения строительства, в связи с чем условия для предоставления земельного участка в аренду повторно без торгов в спорном правоотношении отсутствуют.
Дополнительно судом отмечено, что невозможность завершения строительства объекта в течение срока договора аренды не является существенным обстоятельством в целях разрешения спорного правоотношения.
Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения.
Проанализировав отношения сторон, материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения возникли на основании договора субаренды недвижимого имущества, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), положениями Земельного кодекса Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в установленных случаях (земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства).
Из пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.
Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.
Так, в силу названной нормы права в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Следовательно, приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства.
При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.
Из материалов дела следует, что объект недвижимости, для целей возведения которого был заключен договор N 330-АЗ, ООО "Сибинстрой" не возведен, право собственности на объект незавершенного строительства также не зарегистрировано.
Как указывает общество, на земельном участке проведены работы по подготовке строительства: произведена рекультивация земельного участка, отсыпка от подтопления и лежневка для осуществления строительства.
Договор N 330-АЗ был заключен сторонами до 01.03.2015.
Следовательно, общество в силу положения пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ имело право на однократное получение в аренду земельного участка без проведения торгов с кадастровым номером 86:11:0702001:1051 сроком на три года.
Соответствующее право ООО "Сибинстрой" реализовано путем заключения спорного договора на период с 28.01.2016 по 27.01.2019, т.е. на срок три года - максимальный срок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта в силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Таким образом, из материалов дела следует, что ООО "Сибинстрой" реализовано право на однократное предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства. Повторное предоставление участка в аренду без проведения торгов действующим законодательством не предусмотрено
В силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Данная норма является специальной по отношению к статье 621 ГК РФ, в связи с чем положения гражданского законодательства не подлежат применению.
Доводы подателя жалобы о том, что общество было лишено возможности осуществлять строительство в связи с затоплением земельного участка, подлежат отклонению судебной коллегией, так как данные обстоятельства могут быть учтены при рассмотрении вопроса о величине арендной платы, однако, не свидетельствуют о наличии оснований для продления арендных отношений.
Ссылка ООО "Сибинстрой" на положения статьи 401 ГК РФ в настоящем случае не применимы, поскольку прекращение арендных правоотношений является следствием заключения договора на определенный срок в силу закона, а не является мерой ответственности как верно отмечено судом первой инстанции.
С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отказав в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Несогласие ответчика с решением суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают допущенной при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают нарушений судом норм права.
Нарушения норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, отсутствуют.
Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 23.10.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-10838/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.Б. Краецкая
Судьи
Д.Г. Рожков
О.А. Сидоренко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
