Дата принятия: 25 февраля 2020г.
Номер документа: 08АП-16791/2019, А46-7036/2019
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2020 года Дело N А46-7036/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2020 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,
судей Грязниковой А.С., Краецкой Е.Б.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарём Зайцевой И.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-16791/2019) департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 23.10.2019 по делу N А46-7036/2019 (судья Пермяков В.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Омь" (ИНН 5504027931, ОГРН 1025500971330), индивидуального предпринимателя Варнавского Петра Владимировича (ИНН 550300914931, ОГРНИП 304550335800482), индивидуального предпринимателя Иванова Ильи Яковлевича (ИНН 550300915100, ОГРНИП 304550335800307), общества с ограниченной ответственностью "Райдер-Сервис" (ИНН 5504072846, ОГРН 1025500973860) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании незаконным отказа от 14.01.2019 N Исх-ДИО/167,
при участии в судебном заседании представителей:
от департамента имущественных отношений администрации города Омска - Анненкова В.А. по доверенности от 02.10.2019 N Исх-ДИО/13381;
от общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Омь" - Кисина Е.И. по доверенности от 09.01.2019 б/н;
от индивидуального предпринимателя Варнавского Петра Владимировича - Кисина Е.И. по доверенности от 17.01.2019 N 55 АА 1899894;
от индивидуального предпринимателя Иванова Ильи Яковлевича - Кисина Е.И. по доверенности от 31.01.2020 N 55 АА 2211477;
от общества с ограниченной ответственностью "Райдер-Сервис" - Кисина Е.И. по доверенности от 09.10.2019 б/н; Ларионов П.М. по доверенности от 09.10.2019 б/н,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ТФ "Омь" (далее - ООО "ТФ "Омь", истец), индивидуальный предприниматель Варнавский Петр Владимирович (далее - ИП Варнавский П.В., истец), индивидуальный предприниматель Иванов Илья Яковлевич (далее - ИП Иванов И.Я., истец), общество с ограниченной ответственностью "Райдер-Сервис" (далее - ООО "Райдер-Сервис", истец) обратились в Арбитражный суд Омской области к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент, ответчик) с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) (т. 3 л.д. 142-143), об установлении арендной платы по договору аренды от 05.05.2004 N Д- Ц4-4767, предметом которого является земельный участок общей площадью 3702/4329 доли в праве пользовании земельным участком с кадастровым номером N 55:36:040103:116, расположенного по адресу: г. Омск, ЦАО, ул. Чернышевского, д. 2, исходя из величины рыночной стоимости, в размере - 27 378 000 руб., определённой в соответствии с заключением судебной экспертизы, и установить размер арендной платы в размере 842 854 руб. 78 коп. в год (70 237 руб. 90 коп. в месяц) с 01.01.2018.
Определением арбитражного суда от 12.07.2019 производство по данному делу приостановлено в связи с назначением экспертизы по делу, проведение которой поручено ООО "Центр независимой экспертизы и оценки "АРУС".
02.08.2019 в материалы дела поступило экспертное заключение (т. 2 л.д. 141-160, т. 3 л.д. 1-131).
Протокольным определением от 17.09.2019 производство по делу возобновлено.
Решением арбитражного суда от 23.10.2019 требования ООО "ТФ "Омь", ИП Варнавского П.В., ИП Иванова И.Я., ООО "Райдер-Сервис" удовлетворены. Установлена арендная плата по договору аренды от 05.05.2004 N Д-Ц-14-4767, предметом которого является 3702/4329 доли в праве пользовании земельным участком с кадастровым номером N 55:36:040103:116, расположенным по адресу: г. Омск, ЦАО, ул. Чернышевского, д.2, исходя из величины рыночной стоимости, в размере - 27 378 000 руб., определённой в соответствии с заключением судебной экспертизы, и установлена арендная плата в размере 1 006 743 руб. 89 коп. в год (83 895 руб. 32 коп. в месяц) с 01.01.2018. ООО "Центр независимой экспертизы и оценки "АРУС" перечислено с депозитного счёта Арбитражного суда Омской области 10 000 руб.
за проведение экспертизы по делу N А46-7036/2018, в департамента в пользу ООО "Райдер-Сервис" взыскано 3 000 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины, 10 000 руб. судебных расходов за проведение экспертизы по делу.
Не согласившись с принятым решением суда, департамент подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований департамента в полном объёме.
В обоснование жалобы департамент приводит следующие доводы: считает необоснованным использование в расчётах эксперта лишь части доступных объектов-аналогов, экспертом не установлен предварительный расчёт для всех приведённых им объектов-аналогов. Считает, что на основании заключения эксперта не может быть установлена рыночная стоимость.
От истцов поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором они просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда 17.02.2020 представитель ответчика поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель истцов поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, заслушав пояснения представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, 05.05.2004 между департаментом (арендодатель) и ООО "Райдер-Сервис" (арендатор) заключён договор аренды земельного участка N Д-Ц-14-4767 (далее - договор, т. 1 л.д. 66-72), по которому арендатор принял в аренду сроком на 25 лет с множественностью лиц на стороне арендатора с 3702/4329 долей в праве земельный участок с кадастровым номером N 55:36:040103:116, общей площадью 4329 кв.м по адресу: ул. Чернышевского, 2 (Центральный округ), для производственных целей и специального назначения под строение (нежилые помещения в производственном корпусе N 9).
Согласно соглашению от 24.09.2009 на стороне арендатора выступают истцы (т. 1 л.д. 73-76).
18.01.2018 департамент уведомил истцов письмом N Исх-ДИО/554 об изменении порядка расчёта арендной платы за земельный участок в связи со вступлением в силу постановления Правительства Омской области от 31.05.2017 N 162-П "О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-П" (далее - постановление N 108-П) и об установлении с 01.01.2018 арендной платы по договору в размере 153 575 руб. 21 коп. в месяц, рассчитанной исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 50 117 000 руб., определённой в отчёте от 26.09.2017 N 001-1557/4 ООО "Независимый экспертно-консалтинговый центр" (т. 1 л.д. 91-134), а также с применением коэффициента в размере 4,3% исходя из подпункта 1 пункта 5 постановления N 108-П (т. 1 л.д. 77-79).
Учитывая, что рыночная стоимость арендованных земельных участков согласно отчёту, представленному департаментом, возросла в отсутствие на это экономических предпосылок, ООО "Райдер-сервис" выразило несогласие с указанной стоимостью арендной платы (т. 1л.д. 81).
В материалы дела представлено заключение эксперта ООО "Абсолют-Эксперт" (т. 1 л.д. 135-160, т. 2 л.д. 1-23), согласно которому величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 20.09.2017 составляет 24 195 000 руб.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, указав на необоснованное завышение рыночной цены и, как следствие, размера арендной платы, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, по результатам которой в материалы дела поступило заключение эксперта, в соответствии с которым отчёт от 26.09.2017 N 001-1557/4 по формальным признакам частично не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), Федеральным стандартам оценки, а по существу проведённой проверки - выявлено значительное число нарушений Федеральных стандартов оценки, методологические и технические ошибки при расчёте рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 20.09.2017 в размере 50 117 000 руб. нельзя признать достоверной и обоснованной (т. 3 л.д. 61-62). Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20.09.2017 составляет 27 378 000 руб. (т. 3 л.д. 63).
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, руководствовался статьями 309, 310, 422, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьёй 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Закона N 135-ФЗ, пунктом 5 постановления N 108-П, правовыми позициями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведёнными в постановлении Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), информационном письме Президиума от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо N 92), а также постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09, и исходил из следующего.
Факт пользования истцами земельным участком, переданным по акту приёма-передачи в аренду на основании договора, подтверждён материалами дела и сторонами не оспаривается.
Размер арендной платы по договору аренды устанавливается и может изменяться департаментом как арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчёте арендной платы в соответствии с договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора.
При этом департамент, осуществляя перерасчёт, правильно исходил из того, что арендная плата по договору, должна исчисляться с момента вступления в силу изменений.
Действующим законодательством размер арендной платы поставлен в зависимость от рыночной стоимости земельного участка.
Обращение общества с требованиями об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости правомерно.
Заключение выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом N 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности.
Экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, основания для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым, отсутствуют.
При рассмотрении настоящего спора не были установлены обстоятельства недостоверности данного экспертного заключения либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации.
С учётом установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:040103:116 по результатам судебной экспертизы в размере 27 378 000 руб. арендная плата с 01.01.2018 составит 83 895 руб. 32 коп. в месяц, или 1 006 743 руб. 89 коп. в год, с учётом доли в праве пользования земельным участком, а также с применением коэффициента 4,3%.
Фактически земельный участок используется для размещения для торгово-офисного комплекса "Герцен PLAZA". В связи с чем подлежит применению коэффициент 4,3% для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Повторно рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции поддерживает данные выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы ответчика по следующим мотивам.
В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
Статьёй 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт заключения договоров аренды, передачи во временное владение и пользование истцом земельных участков стороны не оспаривают.
Исковые требования предъявлены по сути в связи с внесением изменений в договор относительно размера арендной платы.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ, положений статьи 39.7 ЗК РФ и разъяснений пунктов 16, 19 постановления N 73, в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, относится к категории регулируемых цен.
В настоящем случае размер арендной платы за период с 01.01.2018 определяется в соответствии с пунктом 5 постановления N 108-п, что не оспаривается сторонами, и зависит от рыночной стоимости земельного участка.
Соответственно, по смыслу разъяснений пункта 1 информационного письма N 92 истец имеет право на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки (земельного участка), определённого независимым оценщиком путём предъявления самостоятельных требований.
Как установлено статьёй 12 Закона N 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доводы подателя жалобы сводятся к оспариванию результатов судебной экспертизы.
При этом подателем жалобы не опровергнуты надлежащим доказательствами данные результаты.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
В силу статьи 55 АПК РФ экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по вопросам, касающимся рассмотрения дела.
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что при поручении проведения экспертизы лицу, не являющемуся государственным судебным экспертом, суд выясняет также сведения о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности.
В статье 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) указано, что при производстве судебной экспертизы эксперт независим, он не может находиться в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт даёт заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.
При этом статья 8 указанного Закона предусматривает, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.
В силу статьи 41 Закона N 73-ФЗ положения статей 7, 8 распространяются на не государственные судебно-экспертные учреждения и лиц, обладающими специальными знаниями и привлечёнными для проведения экспертизы.
Подобные положения закреплены в статье 14 Закона N 135-ФЗ, согласно которой оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Экспертное заключение является доказательством, которое получено в результате совершения лицом, имеющим определённую квалификацию и опыт, определённых действий, в том числе проведение натурных работ, применение определённой методологии, производство расчётов, в соответствии с установленными стандартами области применения.
Как указано в статье 3 Закона N 135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Заключение выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом N 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности.
Нарушений положений статей 82, 83, 86 АПК РФ судом не установлено.
О проведении повторной экспертизы по делу податель жалобы не заявил.
Суд апелляционной инстанции считает, что достоверность и обоснованность экспертного заключения ответчиком не опровергнута надлежащими доказательствами.
С учётом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Омской области от 23.10.2019 по делу N А46-7036/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Д.Г. Рожков
Судьи
А.С. Грязникова
Е.Б. Краецкая
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
