Дата принятия: 29 сентября 2020г.
Номер документа: 07АП-6821/2020, А27-22490/2019
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2020 года Дело N А27-22490/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2020 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Стасюк Т.Е.,
судей Киреевой О.Ю.,
Фертикова М.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником Бабенковой А.В., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кемеровогражданстрой" (N 07АП-6821/2020) на решение от 23.06.2020 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-22490/2019 по иску открытого акционерного общества "Плодопитомник-1" (ОГРН 1074205016973, ИНН 4205136779, г. Кемерово, ул. Камышинская 2-ая, д. 2, корп. А, пом.42) к обществу с ограниченной ответственностью "Кемеровогражданстрой" (ОГРН 1034205048679, ИНН 4205051081, г. Кемерово, ул. Тухачевского, 36А) о расторжении договора.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрация города Кемерово (Управление архитектуры и градостроительства администрации города Кемерово) (ОГРН: 1034205011610, ИНН: 4207023869, г. Кемерово, пр. Советский, 54).
В судебном заседании приняли участие:
от ответчика: Абросимова М.С. по доверенности от 10.01.2019, паспорт.
СУД УСТАНОВИЛ:
открытое акционерное общество "Плодопитомник-1" (далее - ОАО "Плодопитомник-1") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Кемеровогражданстрой" (далее - ООО "Кемеровогражданстрой"), в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка N 2 от 27.07.2009, площадью 18 200 кв.м., кадастровый номер 42:24:0101054:338, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, заключённый между ОАО "Плодопитомник-1" и ООО "Кемеровогражданстрой"; обязать ООО "Кемеровогражданстрой" возвратить ОАО "Плодопитомник-1" земельный участок, площадью 18 200 кв.м., кадастровый номер 42:24:0101054:338, расположенный по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования земли для жилищного строительства.
К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация города Кемерово (в лице Управления архитектуры и градостроительства администрации города Кемерово).
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 23.06.2020 исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды N 2 от 27.07.2009 земельного участка, площадью 18 200 кв.м., кадастровый номер 42:24:0101054:338, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, заключённый между истцом и ответчиком. Суд обязал ответчика возвратить истцу земельный участок, площадью 18 200 кв.м., кадастровый номер 42:24:0101054:338, расположенный по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - земли для жилищного строительства, взыскал с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.
Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что истцом не представлено доказательств нарушения договора аренды, так как истец не обращался к ответчику с претензией о не освоении земельного участка, помимо этого договором не установлен срок возведения объектов строительства и освоения земельного участка; истцом не изменен вид разрешенного использования земельного участка.
Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу не представил.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснив, что длительное время не имел возможности осваивать земельный участок, так как истцом не изменен вид разрешенного использования земельного участка.
Истец и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе, публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу, что основания для его отмены или изменения отсутствуют.
Как следует из материалов дела, истец является собственником земельного участка площадью 18 200 кв.м., кадастровый номер 42:24:0101054:338, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования-земли для жилищного строительства, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.
27.07.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 2 (далее - договор аренды).
Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель представляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 18 200 кв.м., кадастровый номер 42:24:0101054:338, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, из категории земель - земли населенных пунктов.
Земельный участок предоставлен для осуществления ответчиком следующих видов деятельности (разрешённый вид использования): для жилищного строительства (п. 1.4 договора аренды).
Срок аренды земельного участка устанавливался 49 лет (пункт 2.1 договора аренды).
В соответствии с пунктом 4.2.2 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения его условий арендатором.
Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с требованиями о его разрешенном использовании и нести необходимые расходы по его содержанию и благоустройству (пункт 4.3.2 договора аренды), а также соблюдать нормы и требования, установленные землеустроительными, архитектурно-строительными, пожарными, природоохранными и санитарными нормами и правилами.
Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что ответчик, с момента заключения договора не осваивает и не использует земельный участок, предоставленный в аренду ответчику под жилищное строительство. Земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101054:338 зарос растительностью, не используется, размещение объектов движимого, недвижимого имущества, какой-либо деятельности на участке не зафиксировано. Данные обстоятельства подтверждаются фотографиями, а также актом осмотра земельного участка, определением об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении от 29.08.2019.
В связи с тем, что, по мнению истца, земельный участок не используется ответчиком по целевому назначению, истец 15.08.2019 направил в адрес общества требование от 15.08.2019, в котором предложил ответчику в срок не позднее 1 месяца привести земельный участок в состояние, пригодное для использования по целевому назначению. В противном случае выразил намерение расторгнуть договор аренды земельного участка и передать земельный участок по акту приема-передачи.
17.09.2019 истец в адрес ответчика направил уведомление от 16.08.2019, в котором известил ответчика о расторжении договора аренды земельного участка N 2 от 27.07.2019 площадью 18 200 кв.м., кадастровый номер 42:24:0101054:338, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, с 15.08.2019 и предложил незамедлительно передать указанный земельный участок по акту приема-передачи.
В связи с тем, что ответчик не приступил к освоению и использованию земельного участка, а также не сообщил причины длительного неиспользования земельного участка по целевому назначению, на требование о расторжении договора аренды не ответил, земельный участок не возвратил, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями в суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции по существу спора правильными.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Истец 15.08.2019 направил в адрес общества требование от 15.08.2019, в котором предложил ответчику в срок не позднее 1 месяца привести земельный участок в состояние, пригодное для использования по целевому назначению. В противном случае выразил намерение расторгнуть договор аренды земельного участка и получить земельный участок по акту приема-передачи.
В соответствии с пунктом 4.2.2 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения его условий арендатором
Спорный участок, как следует из договора аренды, предоставлен для осуществления ответчиком следующих видов деятельности (разрешённый вид использования): для жилищного строительства (пункт 1.4 договора аренды).
При этом арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с требованиями о его разрешенном использовании и нести необходимые расходы по его содержанию и благоустройству (пункт 4.3.2 договора аренды), а также соблюдать нормы и требования, установленные землеустроительными, архитектурно-строительными, пожарными, природоохранными и санитарными нормами и правилами.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 указанной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.
Основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (пункт 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).
Исходя из выше установленных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о существенном характере допущенных арендатором нарушений (неосвоение земельного участка более 10 лет) и о наличии оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Доказательств, свидетельствующих о том, что имелись объективные препятствия к началу строительства на участке (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя), ответчик в ходе судебного разбирательства в судах первой и апелляционной инстанций не привел.
Довод апеллянта о том, что перед заключением договора аренды арендодатель изменил разрешенный вид использования на категорию "Жилищное строительство", однако не изменил территориальную зону, как и не возложил на ответчика обязанности по ее изменению, как на основание для отказа в иске, подлежит отклонению.
Заключая договор аренды, ответчик должен был быть осведомлен обо всех обстоятельствах, связанных с возможностью осуществления на земельном участке жилищного строительства.
Довод апеллянта о том, что им предпринимались меры для изменения территориальной зоны подлежит отклонению, поскольку из материалов дела не усматривается, что ответчик каким-либо образом пытался понудить собственника земельного участка к решению возникшей проблемы, обращался в арбитражный суд с соответствующими требованиями, обжаловал действия компетентных органов.
По этим же основаниям отклоняется довод о том, что ответчик предпринимал меры по оформлению проекта планировки территории, к получению разрешительной документации на строительство.
Ссылка ответчика на статьи 611 и 612 Гражданского кодекса Российской Федерации с указанием на невозможность использования земельного участка, не имеет значения применительно к предмету рассматриваемого спора, поскольку в данном деле не рассматривается спор по арендной плате (освобождении от нее) или о возмещении убытков в связи с невозможностью использования земельного участка.
Довод апеллянта о том, что арендная плата внесена им полностью за весь срок аренды, также не может быть принят судом в качестве основания для отказа в иске о расторжении договора аренды, с учетом установленного выше факта неиспользования земельного участка более 10 лет.
При этом ответчик не лишен права требовать возврата излишне уплаченной арендной платы, а также возмещения убытков, в случае подтверждения неправомерных действий арендодателя.
Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статьей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.
Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 23.06.2020 по делу N А27-22490/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.
Председательствующий
Т.Е. Стасюк
Судьи
О.Ю. Киреева
М.А. Фертиков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
