Дата принятия: 28 сентября 2020г.
Номер документа: 07АП-6774/2020, А45-31759/2019
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2020 года Дело N А45-31759/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2020 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего
Киреевой О.Ю.,
судей
Стасюк Т.Е.,
Фертикова М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филимоновой П.В., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сибинком-Транс" (N 07АП-6774/2020) на решение от 17.06.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-31759/2019 (судья Е.И. Булахова) по иску мэрии города Новосибирска (ОГРН 1045402462104, г. Новосибирск, Красный проспект, 34) к Обществу с ограниченной ответственностью "Сибинком-Транс" (ОГРН 1045402462104, г. Новосибирск, ул. Ленинградская, д. 147/1, офис 202) о взыскании 1958338 рублей 12 копеек, встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сибинком-Транс" к мэрии города Новосибирска об изменении условий договора аренды земельного участка,
В судебном заседании приняли участие:
от ответчика: Углова А. Г., по доверенности от 08.08.2019, сроком на 3 года, диплом АВБ 0514056, паспорт,
УСТАНОВИЛ:
мэрия города Новосибирска (далее - истец, мэрия) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сибинком-Транс" (далее - ООО "Сибинком-Транс", ответчик, общество) о взыскании 1958338 руб. 12 коп., составляющих долг по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка N 116669р от 22.07.2013.
Общество обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к мэрии, в котором просит: "произвести соразмерное уменьшение цены договора путем изменения пункта 2.1. дополнительного соглашения к договору аренды от 22.07.2013 N 116669р, определив размер арендной платы на основании отчета ООО "Сибирский центр оценки" от 14.11.2018 N 8053. Пункт 2.1. дополнительного соглашения к договору изложить в следующей редакции: "В соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет: 610490 (шестьсот десять тысяч) рублей в год и 50874 (пятьдесят тысяч восемьсот семьдесят четыре) рубля в месяц.".
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17.06.2020 (резолютивная часть объявлена 09.06.2020) первоначальный иск удовлетворен, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 1856788 руб. 37 коп, неустойка в сумме 101549 руб. 75 коп., в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 32583 руб. Встречное исковое заявление оставлено без удовлетворения.
Не согласившись с решением суда, ООО "Сибинком-Транс" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новое решение, удовлетворить встречный иск ООО "Сибинком - Транс" в полном объеме, ссылаясь, в том числе на то, что в договоре аренды не было оговорено то обстоятельство, что участок находится в водо-охранной зоне и зоне затопления талыми и сточными водами с улицы Большевистской, а также в зоне затопления водами реки Обь и Иня в период половодья; арендодатель при заключении договора скрыл от арендатора возможные риски при долгосрочном использования данного земельного участка, то есть строительстве торгово-выставочного центра; в договоре не было указано, что для заявленного разрешенного использования земельного участка арендодателем ведутся проектные работы по подъему грунта, изменению рельефа района на участках в пределах устья реки Иня от 6 до 8 метров, с целью обезопасить от затопления участки в период половодья рек; учитывая, что применение завышенной стоимости безусловно нарушает права истца (абзац 2 пункт 2 статьи 166 ГК РФ), считает, что изменение пункта 2.1 договора в части установления стоимости арендной платы и применения заключения эксперта ООО "Сибирский Центр Оценки" от N 8053 от 14 ноября 2018 года, будет обоснованно и правомерно, ведет к восстановлению нарушенных прав истца; отклонив ходатайство о проведении судебной экспертизы, суд первой инстанций в нарушение приведенных норм данного Кодекса лишил истца по встречному иску возможности реализации принадлежащих ему процессуальных прав и обязанностей по доказыванию своих требований.
От Мэрии в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил.
В судебном заседании представитель Общества поддержал свою позицию по делу, а также заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии отчета N 035/16 от 2016 года об оценке объекта оценки, ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК ФРФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между мэрией (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Грузовые технологии" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 116669р от 22.07.2013, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:071980:56, расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 8 494 кв.м. Договор аренды в установленном законом порядке прошел процедуру государственной регистрации.
12.09.2013 между обществом с ограниченной ответственностью "Грузовые технологии" (цедент) и обществом с ограниченной ответственностью "Сибинком-Транс" (преемник) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 12.09.2013, по условиям которого цедент передает, а преемник принимает все права и обязанности первого и становиться стороной по договору N 116669р от 22.07.2013 аренды земельного участка на территории города Новосибирска заключенному между цедентом (арендатором) и мэрией (арендодателем).
Пунктом 2.1 договора стороны согласовали, что арендная плата определяется в соответствии с постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па и устанавливается на основании отчета независимого оценщика, и составляет 1869000 руб. в год или 155750 руб. в месяц.
Дополнительным соглашением N 1 пункт 2.1 договора аренды согласован сторонами в следующей редакции: "Размер арендной платы по договору определяется в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п и устанавливается на основании отчета независимого оценщика и с учетом уровня инфляции, и составляет 2202889 руб. 37 коп. в год или 183574 руб. 11 коп. в месяц".
Согласно пункту 2.3.2. договора аренды, арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным месяцем.
В связи с невнесением платежей за аренду земельного участка у ответчика возникла задолженность по арендной плате за период с сентября 2018 года по июнь 2019 года в размере 1856788 руб. 37 коп. За несвоевременное внесение арендной платы, в соответствии с пунктом 2.3.3. договора аренды начисляется неустойка за каждый день просрочки платежа в размере 0,05% от суммы задолженности за истекший месяц. В связи с наличием задолженности, истец начислил ответчику неустойку за период с 02.10.2018 по 01.07.2019 в сумме 101549 руб. 75 коп.
Истец направил ответчику уведомление от 24.05.2019 N 31/20-2386 с предложением оплатить задолженность. Задолженность ответчиком оплачена не была, что послужило основанием для обращения истца в суд с первоначальным иском.
В свою очередь, Общество полагая, что рыночная стоимость арендной платы за земельный участок завышена, обратилось к эксперту в целях проведения внесудебной экспертизы для определения рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 54:35:071980:56. Согласно отчету ООО "Сибирский центр оценки" от 14.11.2018 N 8053 рыночная стоимость прав владения и пользования земельным участком по состоянию на 14.11.2018 составила 610490 руб. в год или 50874 руб. в месяц.
Указывая, на то, что в договоре аренды не были оговорены обстоятельства, существенно ухудшающие земельный участок и требующие от общества дополнительных затрат, что применение отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка в дополнительном соглашении N 1 к договору аренды земельного участка от 18.05.2016 N 116669р при определении размера арендной платы незаконно и что имеются основания для соразмерного уменьшения цены договора и внесения изменений в пункт 2.1 дополнительного соглашения к договору аренды, ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском.
Суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 ГК РФ).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.
Поскольку наличие задолженности по арендной плате в размере 1856788 руб. 37 коп, подтверждается материалами дела, а доказательств оплаты ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование в части взыскания основного долга.
Доказательства наличия задолженности в ином размере либо отсутствие задолженности как таковой, ответчиком в материалы дела не представлены.
Истец также просил взыскать с ответчика неустойку за период с 02.10.2018 по 01.07.2019 в размере 101549 руб. 75 коп.
В силу части 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренным законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
За несвоевременное внесение арендной платы, в соответствии с пунктом 2.3.3. договора аренды начисляется неустойка за каждый день просрочки платежа в размере 0,05% от суммы задолженности за истекший месяц.
Расчет истца судом проверен и признан правильным.
Поскольку факт наличия задолженности ответчика перед истцом и ненадлежащее исполнение обязательств по оплате подтверждены материалами дела и не опровергнуты ответчиком, суд первой инстанции обоснованно взыскал ответчика неустойку в размере 101549 руб. 75 коп.
Поддерживая вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска, апелляционный суд исходит из следующего.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Пункт 1 статьи 451 ГК РФ определяет, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, изложенным в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Как следует из материалов дела, в данном случае отчёт об оценке ответчик в установленном порядке не оспаривал, дополнительное соглашение N 1 от 18.05.2016 подписано.
При этом судом обоснованно принято во внимание, что договор аренды заключался между мэрией г. Новосибирска и первым арендатором - ООО "Грузовые технологии" до 01.03.2015 по процедуре выбора и предварительного согласования, что свидетельствует об осведомлённости арендатора о месте нарождения и характеристиках земельного участка. Вступив в договор аренды, подписав дополнительное соглашение N 1 от 18.05.2016, общество согласилось с указанным в нем размером арендной платы. Каких-либо доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора в материалы дела не представлено.
Доводы Общества о неблагоприятных условиях использования земельного участка, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им была дана надлежащая оценка.
Из представленных в материалы дела документов следует, что истец мог и должен был предполагать необходимость несения расходов, в том числе и на освоение земельного участка с учетом особенностей его расположения.
Так, согласно сведениям публичной кадастровой карты, спорный земельный участок находится в непосредственной близости от рек Иня и Обь, а в соответствии с пунктом 7 Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 12.09.2013 настоящее соглашение одновременно является и актом приема-передачи земельного участка, претензии по передаваемому земельному участку у ООО "Сибинком-Транс" отсутствовали.
Более того, истец, при заключении соглашения с ООО "Грузовые технологии" имел возможность ознакомиться со всеми характеристиками земельного участка, в том числе путем направления соответствующего запроса в адрес ООО "Грузовые технологии", мэрии города Новосибирска, однако, сделано этого не было.
Кроме того, апелляционный суд отмечает, что спорное дополнительное соглашение, включавшее в себя, в том числе и условие о продлении срока действия договора до 14.02.2017, заключено сторонами 18.05.2016, следовательно, уже на момент его заключения ответчику были достоверно известны все условия использования земельного участка.
Также указанные доводы были заявлены и являлись предметом оценки судов при рассмотрении дела А45-30463/2019, судебный акт по котором вступил в законную силу.
Учитывая вышеизложенное, рассмотрев вопрос о приобщении к материалам дела новых доказательств, а именно копии отчета N 035/16 от 2016 года об оценке объекта оценки, суд не нашел оснований для его приобщения на основании ч.2 ст. 268, 67, 68 АПК РФ учитывая установленные фактические обстоятельства по делу, предмет и основание заявленных требований.
Давая оценку доводу апелляционной жалобы о том, что отклонив ходатайство о проведении судебной экспертизы, суд первой инстанций в нарушение норм процессуального законодательства лишил истца возможности реализации принадлежащих ему процессуальных прав и обязанностей по доказыванию своих требований, апелляционный суд исходит из следующего.
Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Круг и содержание вопросов, по которым проводится экспертиза, определяются судом (части 1, 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.
Вместе с тем, в рассматриваемом случае, отсутствуют вопросы, которые нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленного ходатайства.
Суд апелляционной инстанции протокольным определением также отказал в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства о назначении по делу экспертизы, ввиду отсутствия правовых оснований.
Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 17.06.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-31759/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.
Председательствующий О.Ю. Киреева
Судьи Т.Е. Стасюк
М.А. Фертиков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
