Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2020 года №07АП-6750/2019, А45-2126/2018

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 июля 2020 года Дело N А45-2126/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2020 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Зайцевой О.О.,
судей: Кудряшевой Е.В.
Фроловой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гребенюк Е.И., без использования средств аудиозаписи,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего должником Гордиенко Захара Андреевича (N 07АП-6750/2019(6)), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (N 07АП-6750/2019(7)) на определение от 20.05.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-2126/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест" (ИНН 5406794346, ОГРН 1145476142107, адрес: 630099, г. Новосибирск, ул. Ядринцевская, д. 18, оф. 20) по заявлению Басовой Татьяны Ивановны о включении требований о передаче жилых помещений в реестр требований жилых помещений должника,
при участии в судебном заседании:
- без участия (извещены),
установил:
27.02.202020 в арбитражный суд поступило заявление Басовой Татьяны Ивановны с возражениями на отказ конкурсного управляющего, заявленный на ходатайства о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований жилых помещений общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Партнер-Инвест", содержащее ходатайство о признании заявленных требований обоснованными и обязании регистрирующего органа произвести регистрацию договора, на котором основаны требования заявителя.
Заявитель (с учетом уточнения правовой позиции в судебном заседании) полагает, что в реестре требований о передаче жилых помещений должника подлежит учету требование о передаче жилого помещения: однокомнатной квартиры N 266, общей площадью 28,08 кв.м,, расположенной на двадцать четвертом этаже многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, автостоянкой, расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Дуси Ковальчук, 378/1, дом N 3 (по генплану) находящийся на земельном участке с кадастровым номером 54:35:033045:0006. При этом предварительный договор долевого участия в строительстве подлежит принудительной государственной регистрации в судебном порядке в связи с отказом в его регистрации должником.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.
Определением от 20.05.2020 Арбитражный суд Новосибирской области удовлетворил требования Басовой Т.И. в полном объеме.
С вынесенным определением не согласились конкурсный управляющий ООО "Партнер-Инвест", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ООО "Партнер-Инвест" просит определение суда отменить в части обязания управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области зарегистрировать предварительный договор участия в долевом строительстве от 24.04.2017. в качестве основного договора, поскольку предварительный договор в принципе не подлежит государственной регистрации.
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее по тексту - регистрационный орган) просит определение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в заявленных требованиях. В обоснование апелляционной жалобы, указывает, что суд применил закон, не подлежащий применению (нормы главы 24 АПК РФ, пункты 3,4 статьи 182 АПК РФ), в то время как регистрационный орган не отказывал в регистрации договора, поскольку стороны договора к нему с таким заявлением не обращались. Кроме того, регистрационный орган привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, а не ответчика, поэтому на него не могут возлагаться какие - либо обязанности.
В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) Басова Т.И. представила отзыв на апелляционные жалобы, просила отказать в их удовлетворении.
В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) конкурсный управляющий представил отзыв на апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, просил жалобу удовлетворить.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
На основании положений статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность определения в порядке статьи 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением арбитражного суда от 22.03.2019 должник общество с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест" признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден Гордиенко Захар Андреевич. Одновременно в отношении должника - застройщика при его банкротстве применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Правоотношения между должником и участником строительства оформлены предварительным договором участия в долевом строительстве N 266-ДК3, подписанным сторонами 27.01.2017, основной договор не заключался.
Оплата по договору произведена путем заключения и исполнения соглашения о предоставлении беспроцентного займа с ООО "Партнер- Инвест-2", являющимся аффилированным по отношению к должнику и подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру, по которому сумма в размере 1 300 000 рублей внесена в кассу данного лица.
Соглашением от 18.12.2017 произведена замена должника в заемном обязательстве на застройщика, банкротящегося в данном деле.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что требования участника строительства законны и обоснованы.
Выводы суда первой инстанции в части включения в реестр о передаче жилых помещений требования участника строительства являются верными и подтвержденными имеющимися в материалах дела доказательствами.
В отношении лица, привлекающего денежные средства и (или) имущество участников строительства (в том числе физических и юридических лиц), имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование, применяются нормы параграфа 7 Закона о банкротстве (закон здесь и далее в редакции, действовавшей в спорный период). Положения данного параграфа направлены в том числе на предоставление дополнительных гарантий лицам, имеющим требование о передаче жилого помещения, а значит должны рассматриваться как один из правовых механизмов, направленных на реализацию их прав, гарантированных статьей 40 Конституции Российской Федерации.
Из подпункта 9 пункта 6 статьи 201.1, пункта 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве следует, что арбитражный суд по правилам установления размера требований кредиторов вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в случае заключения сделок, связанных с передачей денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
При этом кредитор должен подтвердить свои требования, приложив судебный акт или иные обосновывающие документы. Арбитражному суду должны быть предоставлены доказательства факта полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (пункт 1 статьи 100, пункт 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве).
По общему правилу требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
В то же время, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).
В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).
Таким образом, суд первой инстанции, учитывая доказанность факта внесения участником строительства денежных средств, обоснованно включил требование в реестр о передаче жилых помещений.
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются (пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Судебная коллегия, оценив условия предварительного договора участия в долевом строительстве N 266-ДКЗ от 27.04.2017, заключенного между ООО "Партнер - Инвест" и Басовой Т.И., приходит к выводу, что он содержит все существенные условия договора о долевом участии в строительстве.
С учетом условий подписанного сторонами договора и последующих действий его сторон, суд первый инстанции пришел к обоснованному выводу, что подписанный договор имеет все признаки основного договора. Кроме того, участником строительства в счет исполнения условий предварительного договора полностью внесены денежные средства в размере 1 300 000 руб., а должником они приняты, не дожидаясь факта регистрации договора в регистрирующем органе. Между тем, как предусмотрено пунктом 2.1. предварительного договора должник может принимать денежные средства только после государственной регистрации основного договора.
Поскольку должник, получив денежные средства, проигнорировал требование участника строительства о регистрации договора как основного, то требование Басовой Т.И. о государственной регистрации договора в судебном порядке подлежит удовлетворению.
Между тем, суд первой инстанции необоснованно возложил обязанность по регистрации договора на третье лицо - регистрирующий орган, который ответчиком по настоящему делу не является, и соответственно, не может быть понужден к совершению действия, поскольку им не нарушались законные права и интересы Басовой Т.И.
Единственным лицом, нарушившим требование Закона о долевом участии в строительстве, в настоящем обособленном споре является должник.
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.
На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, при этом договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
Согласно части 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным федеральным законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется по решению суда.
Из названной нормы права следует, что по заявленному иску о государственной регистрации ответчиком выступает сторона договора, которая уклоняется от исполнения возложенной на него обязанности, а для принятия судом решения о государственной регистрации сделки необходима совокупность наличия двух условий: совершение сделки в надлежащей форме, что обусловливает ее пригодность для государственной регистрации, и уклонение одной из сторон от регистрации сделки.
По смыслу приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, а также норм Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для вынесения решения о государственной регистрации сделки суду необходимо установить, что ответчик уклоняется от государственной регистрации при отсутствии установленных законом оснований (статья 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), препятствующих ее проведению.
Кроме того, такое решение может быть вынесено судом в случае, если одна из сторон договора уклоняется от представления другой стороне документов, необходимых для государственной регистрации, либо от подачи заявления о государственной регистрации.
То есть под уклонением от государственной регистрации следует понимать как бездействие стороны в сделке, подлежащей государственной регистрации, так и ее действия, препятствующие осуществлению государственной регистрации в установленном порядке.
В данном случае суд апелляционной инстанции считает, что факт уклонения ответчика от государственной регистрации договора подтвержден материалами дела.
При этом судебной коллегией учтено, что регистрационный орган не отказывал в регистрации договора, поскольку стороны договора к нему с таким заявлением не обращались.
Кроме этого, управление было привлечена в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
Учитывая изложенное, суд первый инстанции не мог обязать государственный орган, являющийся третьим лицом в споре, и действия которого не обжаловались, совершать юридически значимые действия.
Следовательно, суд применил закон, не подлежащий применению (нормы главы 24 АПК РФ, пункты 3,4 статьи 182 АПК РФ), в то время как настоящий спор подлежал рассмотрению по общим правилам искового производства.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии основании для частичного изменения обжалуемого судебного акта ка вынесенного с нарушением норм процессуального права в силу части 3 статьи 270 АПК РФ ( в части возложения на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области обязанности зарегистрировать предварительный договор участия в долевом строительстве N 266-ДЗК от 27.04.2017 в качестве основного договора).
Руководствуясь статьями 258, 268, 270, 271, п. 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
определение от 20.05.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-2126/2018 изменить в части возложения на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области обязанности зарегистрировать предварительный договор участия в долевом строительстве N 266-ДЗК от 27.04.2017 в качестве основного договора.
Изложить абзац 2 резолютивной части определения от 20.05.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-2126/2018 в следующей редакции:
Произвести государственную регистрацию предварительного договора участия в долевом строительстве N 266-ДЗК от 27.04.2017, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест" (ИНН 5406794346, ОГРН 1145476142107, адрес: 630099, г. Новосибирск, ул. Ядринцевская, д. 18, оф. 20) и Басовой Татьяной Ивановной, в качестве основного договора участия в долевом строительстве.
В остальной части определение от 20.05.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-2126/2018 - оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области и конкурсного управляющего должником Гордиенко Захара Андреевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.
Председательствующий О.О. Зайцева
Судьи Е.В. Кудряшева
Н.А. Фролова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка