Дата принятия: 08 сентября 2020г.
Номер документа: 07АП-6726/2020, А27-29375/2019
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2020 года Дело N А27-29375/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2020 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего
Киреевой О.Ю.,
судей
Афанасьевой Е.В.,
Стасюк Т.Е.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лопатиной Ю.М., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шалаева Алексея Викторовича (N 07АП-6726/2020) на решение от 16.06.2020 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-29375/2019 (судья Филатов А.А.) по исковому заявлению негосударственного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования "Учебно-Методический Центр", город Кемерово, Кемеровская область (ОГРН 1084200002260, ИНН 4205152080) к индивидуальному предпринимателю Шалаеву Алексею Викторовичу, город Кемерово, Кемеровская область (ОГРН 307420510100061, ИНН 420501072842) о взыскании 545 140 руб. 44 коп.,
В судебном заседании приняли участие:
от истца - Арышева А.И. по доверенности N 1 от 12.01.2020 (сроком на 1 год), диплом, паспорт; Бабичук В.И. по доверенности N 3 от 02.12.2019 (сроком на 1 год), диплом, паспорт;
от ответчика (посредством веб-конференции) - Кузьмин А.М. по доверенности от 12.05.2020 (сроком на 1 год), диплом, паспорт;
УСТАНОВИЛ:
негосударственное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования "Учебно-Методический Центр" (далее - Учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шалаеву Алексею Викторовичу, (далее - ИП Шалаев А.В., предприниматель, ответчик) о взыскании 952 289 руб. 41 коп., в том числе 752 589 руб. 84 коп. неосновательного обогащения, 199 699 руб. 57 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Одновременно истцом заявлено о возмещении расходов по оплате технического отчета в размере 7 000 руб.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 16.06.2020 (резолютивная часть объявлена 09.06.2020) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 327 358 руб. 22 коп. неосновательного обогащения, 24 386 руб. 77 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, всего 351 744 руб. 99 коп., 8 971 руб. расходов по государственной пошлине. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда, ИП Шалаев А.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части удовлетворения требований о взыскании 327 358,22 руб. неосновательного обогащения, 24 386,77 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 8 971 руб. расходов по государственной пошлине. В отмененной части принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований истца к ответчику.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается, в том числе на то, что суд не учел, что размер переменной части арендной платы и порядок ее расчета были отдельно согласованы сторонами, что подтверждается документами, подписанными истцом, при этом порядок расчета переменной части арендной платы носил неизменный характер на всей продолжительности отношений Истца и Ответчика, которая составляла более 5 лет; обращение истца с требованием о взыскании неосновательного обогащения при наличии соглашения, в котором сторонами согласован размер переменной части арендной платы и порядок ее расчета, представляет собой немотивированное одностороннее изменение условий обязательства, что в силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) не допускается; судом не были применены правила ст. 431 ГК РФ, подлежащие применению; выводы суда об ошибочности расчета переменной части арендной платы, примененного Ответчиком, не соответствуют обстоятельствам и материалам дела; судом не применены правила п. 4 ст. 1109 ГК РФ, подлежащие применению.
От Учреждения в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, отмечая, что размер переменной части арендной платы по заключенным договорам между Истцом и Ответчиком не был согласован сторонами, так как в самих текстах договоров данное условие по оплате переменной части арендной платы не было согласовано, что подтверждается положениями ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное знание содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Суд первой инстанции применил положения ст. 431 ГК РФ, а именно судом правильно было применено буквальное значение условий договора (п. 3.8..3.10) договоров "Арендатор дополнительно выплачивает переменную арендную плату, согласно ежемесячному представляемому расчету, в который включены подлежащие возмещению фактические затраты арендодателя па оплату коммунальных услуг (электроэнергия, услуги водоснабжения, канализации и отопления)". Как правильно истолковал суд первой инстанции в договорах отсутствует какая-либо информация, относительно площади помещений, от которой определяется пропорция занимаемых арендатором от всей площади здания, сдаваемых в аренду арендатором, коммерческое использование в иных целях и др. Суд первой инстанции правильно применил значение площадей, поскольку Истцу переданы в арендное пользование нежилые помещения без установленных приборов учёта потреблённой энергии и воды, возмещению подлежат коммунальные затраты пропорционально занимаемым площадям от всей (общей) площади помещений в здании.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, на вопрос суда пояснил, что обжалует решение суда только в части взыскания денежных средств с ответчика
Представитель истца поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу, не возражал против проверки решения суда только в обжалуемой части.
На основании ч.5 ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда проверяется только в обжалуемой части.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, учреждение владело на праве аренды недвижимым имуществом, принадлежащим на праве собственности индивидуальному предпринимателю Шалаеву Алексею Викторовичу, город Кемерово по договорам аренды:
- N 02/16 Ш6 нежилыми помещениями в здании по адресу: г. Кемерово, ул. Шестакова д. N 6 общей площадью 2234,2 кв. м.:
- договор от 01.01.2016 помещениями общей площадью 234 кв. м. в период времени с 01.01.2016 по 31.01.2016, площадью 219,5 кв. м. в период времени с 01.02.2016 по 31.10.2016, общей площадью 237,7 кв. м. в период времени с 01.10.2016 по 30.11.2016 (договор расторгнут 30.11.2016);
- договор от 01.12.2016 помещениями общей площадью 237,7 кв. м. в период времени с 01.12.2016 по 20.04.2018 (договор расторгнут 20.04.2018);
- N 45/16 Ш6-А нежилыми помещениями в здании по адресу: г. Кемерово, ул. Шестакова, д. N 6А общей площадью 3012,8 кв. м.:
- договор от 01.01.2016 нежилыми помещениями общей площадью 26,9 кв. м. в период времени с 01.01.2016 по 30.11.2016 (договор расторгнут 30.11.2016);
- договор от 01.12.2016 нежилыми помещениями общей площадью 26,9 кв. м. в период времени с 01.12.2016 по 15.12.2017 (договор расторгнут 15.12.2017);
- N 12/17 Ш6 в здании по адресу: г. Кемерово, ул. Шестакова, д. N 6, общей площадью 2234,2 кв. м.:
- договор от 28.11.2017 нежилыми помещениями общей площадью 97.5 кв. м. в период времени с 01.12.2017 по 20.04.2018 (договор расторгнут 20.04.2018).
Все основные существенные условия договоров, относительно предмета сделок, стоимости аренды, период пользования имуществом и размера перечисленных арендатором арендодателю денежных средств сторонами не оспаривались.
Спор между сторонами возник, относительно толкования условий договора по дополнительной оплате переменной арендной платы, в виде возмещения коммунальных услуг (пункт 3.10 договора N 02/16 Ш6, пункт 3.8 договора N 45/16 Ш6-А и договора от 28.11.2017 N 12/17 Ш6).
Согласно данному пункту договора: "Арендатор дополнительно выплачивает переменную арендную плату, согласно ежемесячно представляемому расчёту, в который включены подлежащие возмещению фактические затраты арендодателя на оплату коммунальных услуг (электроэнергия, услуги водоснабжения, канализации и отопления)".
Счета на оплату стоимости аренды и переменной части арендной платы, с расчётами стоимости переменной части арендной платы передавались арендатору за каждый отчётный период, что сторонами не оспорено (листы дела 48-161 том 1, листы дела 1-55 том 2).
Акты по переменной части арендной платы за все периоды действия арендных отношений сторонами подписаны, в том числе арендатором, без замечаний (листы дела 8- 24 том 4).
Сторонами подписан акт сверки взаимных расчётов за период времени с 01.01.2018 по 20.04.2018 без замечаний (лист дела 56 том 2).
Оплата предъявляемых счетов по переменной части арендной платы оплачивалась арендатором в полном объёме (листы дела 58-88 том 2).
Вышеуказанные документы сторонами не оспорены.
Приборы учёта потреблённой электро(тепло)энергии и воды в арендуемых помещениях не установлены.
Обеими сторонами в расчётах определён размер подлежащих возмещению затрат, в зависимости от пропорционально занимаемых арендатором площадей помещений.
При определении размера переменной части арендной платы, в виде возмещения коммунальных услуг, арендодателем применены показатели:
- общая денежная сумма, уплаченная ресурсоснабжающим организациям;
- общая площадь помещений, арендуемая ответчиком;
- общая площадь помещений, арендуемая всеми арендаторами, в том числе иными лицами, в спорных зданиях, без учёта мест общего пользования.
В обоснование данного расчёта, ответчиком указано на то, что все арендаторы, в том числе истец, помимо арендуемых помещений, пользуются коридорами и туалетными комнатами, в связи с чем, по мнению ответчика, все затраты должны быть распределены именно на всех арендаторов, пропорционально занимаемым помещениям, взятых от коммерчески используемых арендаторами помещений.
В договоре (пункт 3.10 договора N 02/16 Ш6, пункт 3.8 договора N 45/16 Ш6-А и договора от 28.11.2017 N 12/17 Ш6) отсутствует какая-либо информация, относительно площади помещений, от которой определяется пропорция занимаемых арендатором, от всей площади здания, сдаваемых в аренду арендаторам, коммерческое использование в иных целях и др.
Арендодателем переданы в арендное пользование истцу нежилые помещения без установленных в них приборов учёта, в договорах отсутствует условие о конкретном размере, подлежащей возмещению стоимости энергии и воды.
Ссылаясь на наличие переплаты стоимости потреблённых коммунальных услуг по договорам аренды от 01.01.2016 N 02/16 Ш6, от 01.01.2016 N 45/16 Ш6-А, от 01.12.2016 N 02/16 Ш6, от 01.12.2016 N 45/16 Ш6-А, от 28.11.2017 N 12/17 Ш6, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя требования истца в части с учетом заявления ответчика о применении срока исковой давности, суд первой инстанции исходил из того, что Арендодателем переданы в арендное пользование истцу нежилые помещения без установленных в них приборов учёта, в договорах отсутствует условие о конкретном размере, подлежащей возмещению стоимости энергии и воды.
Ответчик не представил документальное подтверждение возможности потребления истцом энергии и воды в большем размере, чем пропорционально занимаемым помещениям, относительно всей площади помещений в здании, отсутствия иных потребителей энергии и воды в здании, в том числе и отсутствия возможности использования и потребления энергии и воды собственником спорного имущества. Исходя из условий договора, суд принял во внимание доводы истца, относительно порядка определения пропорции для расчёта размера подлежащих возмещению коммунальных услуг, от площади всего здания, пропорционально занимаемой арендатором площади помещений.
Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Необходимыми условиями возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение и сбережение имущества, отсутствие правовых оснований, то есть если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано на законе, иных правовых актах, сделке.
Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
С учетом изложенного, неосновательное обогащение может иметь место при наличии двух условий одновременно: приобретения или сбережения одним лицом (приобретателем) имущества за счет другого лица (потерпевшего), что подразумевает увеличение (при приобретении) или сохранение в прежнем размере (сбережение) имущества на одной стороне, явившееся следствием соответствующего его уменьшения или неполучения на другой стороне; данное приобретение (сбережение) имущества (денег) произошло у одного лица за счет другого, при отсутствии оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами либо на основании сделки.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из материалов дела, в том числе условий договоров аренды следует, что арендная плата состоит из фиксированной и переменной части.
Пункты 3.8, 3.10 договоров аренды предусматривают, что переменная часть арендной платы определяется как фактические затраты Арендодателя на оплату коммунальных услуг (электроэнергия, услуги водоснабжения, канализации, отопления, телефонных переговоров или обслуживания лифта).
Действительно из материалов дела следует, что указанные пункты или другие условия договоров не содержат формулы или иного утвержденного порядка расчета арендной платы.
В этой связи, как следует из материалов дела, Ответчик ежемесячно направлял Истцу акты с указанием суммы переменной части арендной платы за очередной период, а также расчет переменной части арендной платы. При этом в расчетах, приложенных к счетам на оплату, указывалась площадь помещений, из которых производился расчет - 2836, 410 кв.м. (например л.д. 13-39 т.2).
Истец, в свою очередь, как обоснованно указывает арендодатель, ежемесячно предоставлял Ответчику акцепт в отношении размера переменной части арендной платы, возвращая подписанные со своей стороны акты с указанием размера переменной части арендной платы.
Указанные акты, расчеты были приложены самим Истцом к исковому заявлению и согласуются с документами ответчика.
Акты по переменной части арендной платы были подписаны сторонами без замечаний за все периоды арендных отношений (том 4, лист дела 8- 24).
При этом на вопрос суда апелляционной инстанции представители истца пояснили, что арендные правоотношения между сторонами прекращены и ранее никаких претензий по расчету переменной арендной платы с их стороны в адрес ответчика не было.
Из договоров аренды (п.2.2.10) следует, что арендатор обязан соблюдать порядок в местах общего пользования (туалеты, коридоры, лестничные марши, парковка), что также свидетельствует об использовании истцом общего имущества.
При этом, ответчиком в материалы настоящего дела представлены акт N 1917 от 31.12.2012 г., расчет переменной части арендной платы за 2012 год по договору аренды, заключенному в 2012 году между теми же сторонами, - что подтверждает неизменность порядка расчетов с 2012 года до фактического прекращения всех арендных отношений между ИП Шалаев А. В. и НОУ ДПО "УМЦ".
Согласованность сторонами размера переменной части арендной платы также подтверждается подписанными актами сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2018 г. по 20.04.2018 г. (том 2, лист дела 56) и произведенной в полном объеме оплатой (том 2, лист дела 58-88).
Ни истцом, ни ответчиком не оспаривается ни содержание данных документов, ни факт их подписания.
Указанное свидетельствует о том, что между сторонами сложился многолетний согласованный порядок определения переменной части арендной платы, который никем не оспаривался.
На основании пунктов 2, 3 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.
Таким образом, закон предусматривает три способа соблюдения письменной формы договора как двусторонней сделки: составление одного подписанного сторонами документа, обмен документами и акцепт оферты на заключение договора путем совершения конклюдентных действий.
Соглашение об изменении и расторжении договора подчинено тем же правилам. Другими словами, закон не запрещает сторонам достигать соглашения об изменении условий договора, заключенного в письменной форме, способами, указанными в пунктах 2, 3 статьи 434 ГК РФ.
При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" отметил, что совершение конклюдентных действий может рассматриваться как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.
В рассматриваемом случае все счета ответчика оплачены истцом, при этом у истца не могло возникать заблуждения относительно порядка расчета, поскольку он изложен в приложении к счета, подписаны акты, в том числе акты сверки.
Следовательно, вышеуказанными доказательствами подтверждается, что расчет переменной части арендной платы и размер переменной части арендной платы согласованы НОУ ДПО "УМЦ".
Согласованный и применяемый на протяжении длительного периода времени порядок расчета арендной платы не противоречит пунктам 3.8 и 3.10 договоров аренды о ее определении.
Исходя из изложенного, апелляционный суд поддерживает доводы апеллянта о неверности выводов суда первой инстанции о том, что ответчиком неверно произведен расчет переменной части арендной платы.
Так сторонами не оспаривается, что формула, использованная в расчетах обоих сторон, идентична: X = (A + B + C) / Y * Z, где:
X - размер переменной арендной платы;
A, В, С - размер затрат Арендодателя на оплату теплоэнергии, электроэнергии, водоснабжения соответственно за месяц в зданиях, расположенных по адресам г. Кемерово, ул. Шестакова, д. 6, г. Кемерово, ул. Шестакова, д. 6а (договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены на два здания совместно);
Y - неизменный показатель, равный общей площади помещений в зданиях, расположенных по адресам г. Кемерово, ул. Шестакова, д. 6, г. Кемерово, ул. Шестакова, д. 6а:
Z - размер площади, занимаемой Арендатором в соответствующий месяц в здании согласно условиям договора аренды.
Однако, в качестве показателя Y в расчете Ответчика данное значение составляет 2 836,41 м2. Данное значение определено Арендодателем исходя из площади помещений, сдаваемых в аренду под офис - без учета площади помещений общего пользования на основании данных, содержащихся в технических паспортах, с учетом представленного в материалы дела распоряжения N 01/32-2010 об утверждении перечня помещений, подлежащих сдаче в аренду под офис.
? в расчете Истца данное значение составляет 5 247,00 м2. Данное значение представляет собой полную совокупную площадь двух зданий по адресам г. Кемерово, ул. Шестакова, 6 и 6а (2234,20 + 3012,80 = 5247).
При этом значение 2 836,41 м2 как указывает ответчик применялось на том основании, что потребление коммунальных услуг Истцом осуществлялось не только при использовании непосредственно арендованных помещений, но и при использовании Истцом помещений общего пользования. Таким образом, осуществление деления значения совокупного размера затрат на оплату коммунальных услуг на значение площади помещений, предназначенных для сдачи в аренду, с последующим умножением на значение площади арендованных помещений позволяет установить приходящуюся на того или иного арендатора долю в составе общих затрат на оплату коммунальных услуг, оказанных на все здание.
Значение же 5 247,00 м2, указанное Истцом, не учитывает пользование Арендатором помещениями и местами общего пользования.
В то время как установлено судом и указано выше, истец не отрицал факт использования им общего имущества.
Апеллянт также отмечает и иного истцом не доказано, что из договоров аренды следует, что арендованные помещения располагались на втором этаже зданий - соответственно, для получения доступа к данным арендованным помещениям требовалось воспользоваться помещениями общего пользования (коридоры, холлы, лестницы, лифт). Кроме того, Истец пользовался парковкой, которая также является местом общего пользования, для стоянки автомобилей.
В этой связи апелляционный суд соглашается с доводами об ошибочности выводов суда о неподтвержденности возможности потребления Истцом энергии и воды в большем размере, чем пропорционально занимаемым помещениям, относительно всей площади помещений в здании. В действительности на истца приходится потребление коммунальных услуг в размере, пропорционально занимаемым помещениям относительно площади помещений, предназначенных для сдачи в аренду, поскольку такой подход позволяет установить потреблением с учетом пользования Арендатором помещений и мест общего пользования, которое неизбежно приводит к увеличению потребления коммунальных услуг.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что доказательств того, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, не имеется.
В этой связи, оснований для удовлетворения иска в обжалуемой части у суда первой инстанции не имелось.
Однако, апелляционный суд считает не обоснованным довод ответчика о наличии оснований для применения положений ч.4 ст. 1109 ГК РФ. Таких оснований, по мнению суда, не имеется и ответчиком не доказано.
Таким образом, решение суда подлежит отмене в обжалуемой части на основании п.3, 4 ч.1 ст. 270 АПК РФ, в иске в указанной части необходимо отказать.
Расходы по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе на основании ст. 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь п. 2 ст. 269, п. 3, 4 ч.1 ст. 270, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 16.06.2020 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-29375/2019 в части взыскания с индивидуального предпринимателя Шалаева Алексея Викторовича в пользу негосударственного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования "Учебно-Методический Центр" 327 358 руб. 22 коп. неосновательного обогащения, 24 386 руб. 77 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по государственной пошлине в сумме 8 971 руб. отменить.
Принять по делу новый судебный акт. В иске в указанной части отказать.
Взыскать с негосударственного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования "Учебно-Методический Центр" в пользу индивидуального предпринимателя Шалаева Алексея Викторовича 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.
Председательствующий О.Ю. Киреева
Судьи Е.В. Афанасьева
Т.Е. Стасюк
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
