Дата принятия: 19 августа 2021г.
Номер документа: 07АП-5365/2021, А27-12424/2019
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 августа 2021 года Дело N А27-12424/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2021 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2021 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего
Афанасьевой Е.В.,
судей
Киреевой О.Ю.,
Фертикова М.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Семененко И.Г., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, индивидуального предпринимателя Жамина Владимира Владимировича, закрытого акционерного общества "Кемеровская станция технического обслуживания автомобилей" (N 07АП-5365/2021 (1, 2, 3)) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 20.04.2021 по делу N А27-12424/2019 (судья Драпезо В.Я.) по иску индивидуального предпринимателя Жамина Владимира Владимировича (ОГРНИП 304420535000433, ИНН 420800051520), г. Кемерово к закрытому акционерному обществу "Кемеровская станция технического обслуживания автомобилей" (650070, Кемеровская область - Кузбасс, город Кемерово, улица Тухачевского, 40, ОГРН 1024200701194, ИНН 4206001580) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (650066, Кемеровская область - Кузбасс, город Кемерово, проспект Октябрьский, 3Г, ОГРН: 1044205100059, ИНН: 4205077178) к индивидуальному предпринимателю Дубовицкой Кристине Михайловне, г. Кемерово о признании незаконным решения, о признании отсутствующим права собственности, о признании незаконными действия Управления Росреестра, обязании совершить действия,
и по встречному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Кемеровская станция технического обслуживания автомобилей" к индивидуальному предпринимателю Жамину Владимиру Владимировичу о признании части нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 40, помещение 7, общей площадью 223, 7 кв. м с кадастровым номером 42:24:0201002:642, на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0201002:642, самовольной постройкой; обязании осуществить приведение нежилого помещения в предыдущее состояние.
В судебном заседании приняли участие:
от ИП Жамина В.В. - Баженов А.В. по доверенности от 14.05.2021,
от ИП Дубовицкой К.М. - Воробьев А.О. по доверенности от 23.07.2019,
от ЗАО "СТО" - Ермоленко Н.С. по доверенности от 18.05.2021, Петунькин П.А. по протоколу от 15.01.2021,
от иных лиц - без участия (извещены).
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Жамин Владимир Владимирович (далее также истец, ИП Жамин В.В.) обратился в арбитражный суд с заявлением к закрытому акционерному обществу "Кемеровская станция технического обслуживания автомобилей" (далее - ЗАО "СТО"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (далее - Управление Росреестра), индивидуальному предпринимателю Дубовицкой Кристине Михайловне (далее - ИП Дубовицкая К.М.) с требованиями о признании недействительной (ничтожной) сделки, совершенной ЗАО "СТО" по образованию земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201002:3520, 42:24:0201002:3519, 42:24:0201002:3518 из земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:642 в результате его раздела; признании отсутствующим права ЗАО "СТО" на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201002:3520 (регистрационный N 42:42:0201002:3520-42/001/2018-1 от 18.09.2018), земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201002:3518 (регистрационный N 42:24:0201002:3518-42/001/2018-1 от 18.09.2018); признании отсутствующим право собственности ИП Дубовицкой К.М. на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201002:3519 (регистрационный N 42:42:0201002:3519-42/001/2019-2 от 26.07.2019; признании незаконными действий Управления Росреестра по образованию и постановке на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами N 42:24:0201002:3520, N 42:24:0201002:3519, N 42:24:0201002:3518; обязании Управления Росреестра устранить нарушение прав и законных интересов ИП Жамина В.В. путем снятия с кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами N 42:24:0201002:3520, N 42:24:0201002:3519, N 42:24:0201002:3518 и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости прежних сведений о земельном участке с кадастровым номером 42:24:0201002:642 (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В рамках данного дела ЗАО "СТО" обратилось во встречным исковым заявлением к ИП Жамину В.В. о признании части нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 40, помещение 7, - общей площадью 223, 7 кв. м с кадастровым номером 42:24:0201002:642, самовольной постройкой; обязании осуществить приведение нежилого помещения в предыдущее состояние.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 20.04.2021 первоначальные требования удовлетворены полностью, суд признал недействительной (ничтожной) сделку, совершенную закрытым акционерным обществом "Кемеровская станция технического обслуживания автомобилей" по образованию земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201002:3520, 42:24:0201002:3519, 42:24:0201002:3518 из земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:642 в результате его раздела, а также признал отсутствующим право собственности закрытого акционерного общества "Кемеровская станция технического обслуживания автомобилей" на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201002:3520 (регистрационный номер 42:42:0201002:3520-42/001/2018-1 от 18.09.2018) и земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201002:3518 (регистрационный номер 42:42:0201002:3518-42/001/2018-1 от 18.09.2018), признал отсутствующим право собственности Дубовицкой Кристины Михайловны на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201002:3519 (регистрационный номер 42:42:0201002:3519-42/001/2019-2 от 26.07.2019).
Также суд признал незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу по образованию и постановке на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201002:3520, 42:24:0201002:3519, 42:24:0201002:3518 и обязал Управление устранить нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Жамина Владимира Владимировича путем снятия с кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201002:3520, 42:24:0201002:3519, 42:24:0201002:3518 и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости прежних сведений о земельном участке с кадастровым номером 42:24:0201002:642.
Встречное исковое заявление судом также удовлетворено полностью, суд признал часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 40, помещение 7, общей площадью 223, 7 кв. м с кадастровым номером 42:24:0201002:3354, самовольной постройкой в виде самовольной реконструкции и обязал индивидуального предпринимателя Жамина Владимира Владимировича привести часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 40, помещение 7, общей площадью 223,7 кв. м с кадастровым номером 42:24:0201002:3354, в состояние, на дату купли-продажи данного объекта 24.11.2017.
Решением суда распределены судебные расходы по первоначальному и встречному иску, произведен зачет требований в отношении судебных расходов.
Не согласившись с данным решением в части, Управление Росреестра обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части удовлетворения требований к Управлению Росреестра и принять в данной части новый судебный акт об отказе в требованиях к Управлению.
По мнению заявителя данной апелляционной жалобы, органы по государственной регистрации прав не являются участниками материальных отношений по поводу недвижимости и не имеют притязаний на нее, законодательство не предусматривает возможности предъявления требований к такому органу, соглашение о разделе объекта между участниками общей долевой собственности на земельный участок не истребовалось в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о регистрации права общей долевой собственности на исходный земельный участок, учетные действия органа полностью соответствуют требованиям законодательства.
ИП Жамин В.В. также не согласился с решением, просит его отменить в части удовлетворения встречного иска и принять судебный акт об отказе во встречном иске.
В обоснование к отмене судебного акта ИП Жамин В.В. указал на отсутствие исследования со стороны суда в чем заключением нарушение прав ЗАО "СТО" сохранением постройки, не учтено, что ЗАО "СТО" не обладает интересом в защите публичного порядка строительства, частный материально-правовой интерес у него отсутствует, материалами дела подтверждено отсутствие нарушений градостроительных и строительных норм и правил, судом не приведены мотивы, по которым он отверг заключения эксперта, выводы о проведении работ по реконструкции помещения не соответствуют обстоятельствам дела.
ЗАО "СТО" в своей апелляционной жалобе просит решение отменить в части удовлетворения требований ИП Жамина В.В. и принять судебный акт об отказе в первоначальном иске.
Апелляционная жалоба ЗАО "СТО" обоснована несоответствием решения нормам права и правовым позициям по данной категории дел, образование земельных участков путем раздела исходного правового значения не имеет, истец вправе претендовать на уже сформированный участок, что позволило бы внести правовую определенность в возникшие отношения.
В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП Жамин В.В. представил отзывы на апелляционные жалобы других лиц, просит отказать в их удовлетворении.
ЗАО "СТО" в своем отзыве возражает против удовлетворения апелляционной жалобы ИП Жамина В.В.
Дубовицкая К.Н. в представленном ею отзыве просит отказать в удовлетворении жалоб ЗАО "СТО" и Управления Росреестра и удовлетворить жалобу Жамина В.В.
Управление Росреестра, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции явку представителей не обеспечило, ходатайств об отложении заседания не поступало.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя указанного лица.
В судебном заседании представитель ИП Жамина В.В. настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в жалобе и в письменном дополнении к ней основаниям.
Представители ЗАО "СТО" и Дубовицкой К.Н. поддержали письменно изложенные доводы.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, отзывов на них, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 29.01.2016 между ИП Дубовицкой К.М. и ЗАО "СТО" был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым ИП Дубовицкая К.М. приобрела в собственность нежилое помещение, общей площадью 141, 1 кв. м, с кадастровым номером: 42:24:0201002:3260, расположенное по адресу: Кемеровская обл., г. Кемерово, ул. Тухачевского, д. 40, пом. 1.
Впоследствии ИП Дубовицкая К.М. приобрела у ЗАО "СТО" еще одно нежилое помещение, общей площадью 71, 6 кв. м, с кадастровым номером: 42:24:0201002:3355, расположенное по адресу: Кемеровская обл., г. Кемерово, ул. Тухачевского, д. 40, пом. 6, - на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 04.10.2016.
Право собственности ИП Дубовицкой К.М. на приобретенные нежилые помещения было зарегистрировано в ЕГРН за регистрационными записями N 42-42/001- 42/201/007/2016-161/2 от 10.02.2016 и N 42-42/001-42/201/003/2016-505/2 от 18.10.2016.
24.11.2017 между ИП Жаминым В.В. и ЗАО "СТО" также был заключен Договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым ИП Жамин В.В. приобрел в собственность нежилое помещение, общей площадью 223, 7 кв. м, с кадастровым номером: 42:24:0201002:3354, расположенное по адресу: Кемеровская обл., г. Кемерово, ул. Тухачевского, д. 40, пом. 7, являющееся смежным с помещением, принадлежащим ИП Дубовицкой К.М.
Право собственности ИП Жамина В.В. на приобретенное нежилое помещение было зарегистрировано в ЕГРН 04.12.2017 за регистрационной записью N 42:42:0201002:3354- 42/001/2017-1.
Приобретенные нежилые помещения находились в границах здания, расположенного на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения предприятий автосервиса, общей площадью: 17 134 кв. м, с кадастровым номером: 42:24:0201002:642, право собственности на который до момента продажи помещений было зарегистрировано за ЗАО "СТО".
17.08.2018 ЗАО "СТО" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на три земельных участка, образуемых в результате раздела спорного земельного участка с кадастровым номером: 42:24:0201002:642.
На основании вышеуказанного заявления на кадастровый учет были поставлены следующие земельные участки:
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения предприятий автосервиса, общей площадью: 473 кв. м, с кадастровым номером: 42:24:0201002:3520;
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения предприятий автосервиса, общей площадью: 114 кв. м, с кадастровым номером: 42:24:0201002:3519;
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения предприятий автосервиса, общей площадью: 16 548 кв. м, с кадастровым номером: 42:24:0201002:3518.
При этом каждый из образованных по результатам раздела земельных участков был зарегистрирован за ЗАО "СТО" на праве собственности.
18.07.2019 земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения предприятий автосервиса, общей площадью: 114 кв. м, с кадастровым номером: 42:24:0201002:3519, был продан ЗАО "СТО" ИП Дубовицкой К.М.
Право собственности ИП Дубовицкая К.М. на приобретенный земельный участок было зарегистрировано в ЕГРН 26.07.2019 за регистрационной записью N 42:24:0201002:3519-42/001/2019-2.
02.11.2018 ЗАО СТО" направило ИП Жамину В.В. письмо N 340 с предложением подписать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:3520, также зарегистрированного на праве собственности за ЗАО "СТО".
21.11.2018 в адрес ИП Жамина В.В. со стороны ЗАО "СТО" была направлена претензия N 7, в которой содержалось требование зарегистрировать ранее направленный на подписание договор аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:3520 и погасить задолженность в размере 447 300 руб.
Расценив решение ЗАО "СТО" об образовании земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201002:3520, 42:24:0201002:3519, 42:24:0201002:3518 из земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:642 в качестве сделки и посчитав указанную сделку недействительной, совершенной в нарушение требований статьи 11.2 Земельного кодекса РФ, нарушающей права и охраняемые законом интересы ИП Жамина В.В. как собственника земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему помещение, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
ЗАО "СТО" в свою очередь обратилось со встречным исковым заявлением в суд к ИП Жамину В.В. о признании части нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 40, помещение 7, - общей площадью 223, 7 кв. м с кадастровым номером 42:24:0201002:642, самовольной постройкой; обязании осуществить приведение нежилого помещения в предыдущее состояние.
Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии основания как для удовлетворения исковых требований ИП Жамина В.В., так и для удовлетворения встречных исковых требований ЗАО "СТО", исходя из следующего.
Подпункт 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации декларирует единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно части 3 указанной статьи собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018) указано, если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.
В пунктах 13 и 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее: согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
На основании изложенного, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что с момента приобретения помещения у ЗАО "СТО" к ИП Жамину В.В. в силу закона перешло и право собственности на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201002:642 (его часть), на котором данное помещение располагается.
Следовательно, раздел земельного участка без согласия всех его собственников является нарушением положения статей 246 ГК РФ и 11.2 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Образование земельных участков согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.
Материалы дела не содержат согласия ИП Жамина В.В. на образование земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:3520, находящегося под принадлежащим ему помещением.
Таким образом, принятие ответчиком ЗАО "СТО" в одностороннем порядке решения о разделе земельного участка с кадастровым номером 42624:0201002:642 без участия собственников нежилых помещений, расположенных на данном участке, свидетельствует о нарушении императивных требований гражданского и земельного законодательства Российской Федерации, что, в свою очередь, свидетельствует о ничтожности подобной сделки.
Согласно пункта 2 статьи 18 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В соответствии с подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 26 Федерального закона N 218- ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Статьей 27 вышеназванного федерального закона установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия Управления Росреестра по образованию земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201002:3520, 42:24:0201002:3519, 42:24:0201002:3518 из земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:642 в результате его раздела, были осуществлены регистрационным органом без надлежащего проведения правовой экспертизы представленных документов и с нарушением установленных законом норм, что нарушает права и законные интересы ИП Жамина В.В. как собственника земельного участка, а также в сфере предпринимательской деятельности, поскольку создает предпосылки для взыскания с него необоснованных платежей за пользование земельным участком.
Отсутствие у органа, уполномоченного совершать действия по регистрации и кадастровому учету, самостоятельных правопритязаний и собственного правового интереса, не свидетельствуют об отсутствии оснований для удовлетворения требований об оспаривании действий данного органа, совершенных в сфере его деятельности, нарушающих требования закона и права заявителя.
Ссылки же на то, что для совершения действий по образованию земельных участков были представлены все необходимые документы для оказания государственной услуги отклоняются, поскольку материалами дела подтверждено возникновение прав на земельный участок у лиц, которые приобрели нежилые помещения, расположенные на соответствующем земельном участке.
Довод ЗАО "СТО" о том, что выбранный способ защиты не приведет к восстановлению прав истца, отклоняется судом апелляционной инстанции за необоснованностью.
Так, в силу закона к ИП Жамину В.В. и ИП Дубовицкой К.М. с момента приобретения помещения у ЗАО "СТО" перешло право собственности на долю в праве на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201002:642.
Кроме того, ни из буквального содержания договора купли-продажи, ни из предшествующего или последующего поведения сторон не следует, что воля сторон по договору была направлена на отчуждение помещения без прав на земельный участок.
Более того, из материалов дела усматривается, что указанные объекты недвижимости совместно участвовали в гражданском обороте и сторонами в момент заключения договора купли-продажи помещения не делалось каких-либо оговорок относительно судьбы земельного участка, что свидетельствует о необходимости применения к рассматриваемым правоотношениям общего правила, согласно которому к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 N 307-ЭС17-5707).
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения первоначально заявленных требований. В отношении встречных требований ЗАО "СТО" о признании части нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 40, помещение 7, - общей площадью 223, 7 кв. м, с кадастровым номером 42:24:0201002:3354, самовольной постройкой в виде самовольной реконструкции; обязании ИП Жамина В.В. привести часть указанного нежилого помещения, в состояние, на дату купли-продажи данного объекта 24.11.2017, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.
В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 АПК РФ, защите подлежит нарушенное или оспоренное право, или законный интерес.
В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации N 595-О-П от 03.07.2007 разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом в соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 ГК РФ распространяются и на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Однако, в соответствии с абзацем вторым указанного пункта Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/20 суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Согласно пункту 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - "ГрК РФ") строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Из материалов дела следует, что ИП Жаминым В.В. была проведена реконструкция спорного нежилого помещения в отсутствия доказательств получения необходимых разрешений на производство указанных работ.
Экспертным заключением, составленным экспертом АНО "Томский центр экспертиз" Киселевой Н.В. по итогам проведенной по делу судебной строительной экспертизы, подтверждено, что в спорном помещении несущими строительными конструкциями являются металлический каркас и фундаменты; параметры спорного нежилого помещения были изменены в части изменения высоты помещений, восстановления ограждающих строительных конструкций (наружных стен, кровли), устройства навесного фасада (увеличение наружных параметров здания, что свидетельствует в соответствии с пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ о реконструкции данного здания.
Вместе с тем, согласно выводам эксперта, указанное помещение не создает угрозы жизни и здоровью граждан на дату производства экспертизы и может быть приведено в состояние, существовавшее до проведения реконструкции путем производства строительных работ
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о подтверждении факта проведения ИП Жаминым В.В. в принадлежащем ему нежилом помещении работ по реконструкции указанного объекта в отсутствие соответствующей проектной и разрешительной документации.
Проведенные ИП Жаминым В.В. работы по реконструкции указанного объекта в отсутствие разрешения на проведение указанных работ подлежат квалификации в качестве самовольной постройки.
Между тем, в экспертном заключении сделан вывод о возможности приведения указанного помещения в состояние, существовавшее до проведения реконструкции, в связи с чем суд первой инстанции не усмотрел оснований для принятия решения о сносе указанной самовольной постройки, ограничившись обязанием ИП Жамина В.В. привести указанное нежилое помещение в состояние, на дату купли-продажи данного объекта 24.11.2017.
Оснований для отказа в удовлетворении встречного иска у суда первой инстанции не имелось, требования удовлетворены обоснованно.
Относительно довода апеллянта Жамина В.В. о том, что судом не приведены мотивы, по которым он отверг заключения эксперта, выводы о проведении работ по реконструкции помещения не соответствуют обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Экспертное заключение, не соответствующее указанным требованиям, не может считаться допустимым доказательством (аналогичная правовая позиция отражена в определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2019 N 306-ЭС18-23424).
Проанализировав представленные доказательства апелляционный суд критически отнесся к заключению эксперта N 021-02/ССТЭ от 14.02.2020 в части вывода о том, что проведенные работы относятся к капитальному ремонту, а не к реконструкции, и к заключению эксперта N 819-2020 от 14.09.2020 в части характеристики проведенных работ как капитального ремонта, поскольку эти выводы экспертов нельзя считать достаточно полными, обоснованными и мотивированными. Так, делая выводы о том, что перепланировка помещения и отделка фасада не относятся к реконструкции, экспертиза от 14.02.2020 не учитывает иные работы, в результате которых увеличилась высота здания.
Выводы эксперта в отношении характеристики работ как капитального ремонта, а не реконструкции, в заключении N 819-2020 от 14.09.2020 обосновываются тем, что в результате выполнения работ несущие конструкции объекта не были затронуты, кроме того и параметры объекта исследования не изменились. Данные выводы явно противоречат установленному в ходе последующей экспертизы факту изменения параметров объекта, а именно изменению высоты помещений, увеличению наружных параметров здания.
Последующие письменные пояснения применительно к заключению от 14.09.2020 о том, что навесной фасад может быть демонтирован и возможно существование объекта и без него, апелляционный суд не признает надлежащим доводом в пользу суждения об отсутствии реконструкции объекта, в котором подверглись существенному изменению несущие конструкции здания, в частности на металлоконструкциях имеются непроваренные швы, огневые работы (сварка) при возведении металлоконструкций велись без проверки качества сварных швов.
При этом экспертное заключение, составленное экспертом АНО "Томский центр экспертиз" Киселевой Н.В. соответствуют требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основано на материалах дела, содержит ссылки на нормативные требования, является ясным, выводы полными, противоречия судом не установлены.
При этом, на разрешение данной экспертизы был поставлен определенный вопрос: является ли изменение параметров объекта капитального строительства либо его частей (высоты, количестве этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение данного объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций данного объекта капитального строительства реконструкцией либо изменения параметров данного объекта осуществлены в рамках капитального ремонта указанного объекта капитального строительства.
Формулировка поставленного при назначении данной экспертизы, с указанием конкретных параметров, которые следует оценить при проведении экспертизы, являлась ясной, конкретной и позволила в полной мере провести исследование именно по необходимому вопросу. В этой связи апелляционный суд считает, что при разрешении вопроса о квалификации проведенных в объекте изменений как реконструкции либо как капитального ремонта следует исходить именно из указанного заключения.
Также апелляционным судом отклоняются доводы предпринимателя об отсутствии у ЗАО "СТО" право на иск в отношении самовольной постройки, принадлежащее только субъектам с публичными функциями, в связи со следующим.
При признании недействительной сделки по образованию нескольких земельных участков из исходного, а данные требования удовлетворены, подлежит восстановлению существовавший до рассматриваемой сделки исходный земельный участок. Собственником данного участка являлось ЗАО "СТО", при приобретении недвижимости, расположенной на этом участке, право собственности на земельный участок в соответствующих частях также перешло к покупателям недвижимости. В этой связи ссылки ЗАО "СТО" в судебном заседании о необходимости в качестве последствия восстановления в реестре права только данного общества на исходный участок не могут быть признаны обоснованными, в данном случае субъектами права на земельный участок будет являться не только общество, но и предприниматели, которые приобрели нежилые помещения.
Вместе с тем, ЗАО "СТО", наряду с истцом обладая правами на исходный земельный участок, вправе предпринимать все меры, предусмотренные законом по защите своих прав собственника от необоснованных посягательств. Данные меры включают в себя и право требовать применения мер защиты от возведения на земельном участке собственника самовольных построек иными лицами, включая сособственников. Обращение собственника земельного участка в отношении незаконно, с нарушением установленных процедур и без согласия собственника (собственников земельного участка) возведенной постройки осуществляется в защиту его гражданских прав, для обращения такого субъекта в суд не требуется наделение его публичными функциями.
Доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельства и его выводы, в апелляционных жалобах не приведено, фактически доводы, изложенные в апелляционных жалобах, направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных в дело доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.
Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае подателями жалоб не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционных жалоб, у суда апелляционной инстанции не имеется.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее подателя.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 20.04.2021 по делу N А27-12424/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Е.В. Афанасьева
Судьи О.Ю. Киреева
М.А. Фертиков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
