Дата принятия: 23 июня 2020г.
Номер документа: 07АП-4579/2020, А27-11775/2019
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2020 года Дело N А27-11775/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2020 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего
Киреевой О.Ю.,
судей
Стасюк Т.Е.,
Фертикова М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Арышевой М.С., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регионстрой" (07АП-4579/2020) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 10.03.2020 по делу N А27-11775/2019 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Регионстрой", г. Новокузнецк, Кемеровская область, (ОГРН 1034238002435, ИНН 4238014744) к Комитету градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (ОГРН 1094217012284, ИНН 4217121181) г. Новокузнецк, Кемеровская область, об урегулировании разногласий при заключении соглашения о расторжении договора,
без участия представителей сторон,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Регионстрой" (далее также - истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (Далее также - ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий при заключении соглашения
N 89 от 10.01.2019 о расторжении договора аренды N 682-03 от 19.10.2015 (далее также - Договор).
Истец просил изложить пункты договора в предложенной редакции (требования уточнены в порядке статьи 49 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ):
пункт 1 Соглашения: "По соглашению сторон Договор аренды N 682-03 от 19.10.2015 земельного участка является расторгнутым с 01.10.2016 включительно. Право аренды прекращено 30.09.2016 (30.09.2016 - последний день аренды земельного участка).";
пункт 2 Соглашения: "Учитывая, что арендатор по окончании срока действия Договора аренды N 682-03 от 19.10.2015 продолжал пользование земельным участком в полном объеме до 05.09.2017 и в части до 30.09.2018, стороны определили следующий размер площади фактического использования арендатором земли:
- в связи с осуществлением строительства в период с 01.10.2016 по 04.09.2017 - 110 839 кв.м;
- в связи с пользованием частью земельного участка, расположенного под объектом капитального строительства и необходимой для его использования с 05.09.2017 по 30.09.2018 - 759 кв.м.
Размеры площадей земельного участка в части земельного участка, указанные в настоящем пункте, рассчитаны исходя из положений Проекта планировки и проекта межевания N 42/1505-8-ППМТ с изменениями N 42/205-8-2015-МТ.";
пункт 3 Соглашения: "В связи с определением сторонами площадей фактически используемых Арендатором земельного участка и части земельного участка, определить следующий размер платы за фактическое использование земли:
- за период с 01.10.2016 по 04.09.2017 в размере 2 679 575,14 руб.,
- за период с 05.09.2017 по 30.09.2018 в размере 45 375,85 руб.";
пункт 4 Соглашения: "Соглашение составлено на 1-м листе, подписано в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один для Арендодателя, один для Арендатора".
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 10.03.2020 (резолютивная часть объявлена 04.03.2020) отказано ООО "Регионстрой" в удовлетворении исковых требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашения N 89 от 10.01.2019 к договору аренды N 682-03 от 19.10.2015 земельного участка с кадастровым номером 42:30:0000000:3420, площадью 110 839 кв.м для размещения воздушных линий электропередачи 220 кВ на территории Центрального района Новокузнецкого городского округа, в границах, указанных в кадастровом паспорте, между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка и обществом с ограниченной ответственностью "Регионстрой".
Соглашение N 89 от 10.01.2019 о расторжении договора N 682-03 от 19.10.2015 принято в следующей редакции:
пункт 1 Соглашения изложить в следующей редакции:"1. Арендатор и Арендодатель пришли к соглашению расторгнуть договор аренды N 682-03 от 19.10.2015 земельного участка, площадью 110839 кв.м, для размещения воздушных линий электропередачи 220 кВ на территории Центрального района Новокузнецкого городского округа.";
пункт 2 Соглашения изложить в следующей редакции: "2. Основанием для принятия решения сторонами о расторжении вышеуказанного договора является заявление от ООО "Регионстрой".";
пункт 3 Соглашения в следующей редакции: "3. Право аренды по договору прекращается с 11.12.2018.";
пункт 4 Соглашения в следующей редакции:
"4. Соглашение составлено на 1-м листе, подписано в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один для Арендодателя, один для Арендатора.";
В разделе соглашения "юридические адреса и подписи сторон" ИНН Арендатора изложено в следующей редакции: "ИНН 4238014744".
Не согласившись с решением суда, ООО "Регионстрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца, ссылаясь, в том числе на то, что договор прекратил действие и не мог был продлён в связи с отсутствием правовых оснований для такого продления или перезаключения на новый срок, однако судом не дана оценка требованиям истца с точки зрения отсутствия законных оснований продления договора; оформить возврат части земельного участка в виде единого документа в одностороннем порядке для истца не представилось возможным, однако отсутствие акта приема-передачи не может однозначно свидетельствовать о том, что пользование участком продолжалось в полной площади; ответчик не представил ни одного документа, доказывающего, что истец осуществлял пользование земельным участком площадью 110839 кв.м. в то время, как для эксплуатации объекта требовалось пользование земельным участком площадью 759 кв.м.; с даты окончания строительства 05.09.2017 года и до даты направления ответчиком нового договора аренды земельного участка площадью 759 кв.м. фактическая ситуация по пользованию истцом земельным участком не изменилась, доказательства иного ответчиком не представлены; до прекращения кадастрового учета спорного земельного участка по заявлению ответчика межевание с целью создания земельного участка под вновь созданным объектом было невозможно, чего суд не учел при вынесении решения; проект планировки и проект межевания N 42/1505-8-ППМТ и Проект о внесении изменений в документацию по проекту планировки и проекту межевания 42/1505-8-2018-МТ, в силу закона являются документами-основаниями для формирования земельных участков в целях строительства и эксплуатации сооружения Отпайка от ВЛ220кВ к ПС "Металлург"; определяя в решении дату прекращения договора в отношении земельного участка с кадастровым N 42:30:0000000:3420 суд основывался не на реальном прекращении правоотношений сторон по пользованию этим участком, а определил дату, которая обозначилась произвольно, практически случайно, в связи с тем, что к ее наступлению завершилась процедура постановки на учет совершенно иного земельного участка, даже не образованного из ранее существовавшего земельного участка с кадастровым N 42:30:0000000:3420.
От Комитета в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, отмечая, что снятие с кадастрового учета земельного участка в рассматриваемом случае не ведет к автоматическому прекращению договора аренды. Кроме того, ООО "Регионстрой" продолжал использовать земельный участок после окончания срока действия договора аренды при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя.
Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее также - Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Регионстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.10.2015 N 682-03.
В соответствии с пунктом 1.1 Договора, Арендодатель сдал, а Арендатор принял на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 42:30:0000000:3420, площадью 110 839 кв. м для размещения воздушных линий электропередачи 220 кВт на территории Центрального района Новокузнецкого городского округа, в границах, указанных в кадастровом паспорте, выданном филиалом государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Кемеровской области. Разрешенное использование земельного участка - для размещения объектов энергетики.
Согласно пункту 1.2 договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.
В пункте 2.1 Договора согласовано, что земельный участок передается Арендодателем Арендатору в аренду до 01.10.2016.
В соответствии с пунктом 7.4 Договора, по истечении срока действия договора аренды, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом письменно другую сторону за 10 дней.
Из выписки из единого государственного реестра недвижимости от 12.02.2018 следует, что объект недвижимости с кадастровым номером 42:30:0000000:3654, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 42:30:0000000:3420, а также в границах земельных участков с кадастровыми номерами 42:30:0000000:2756, 42:30:0303090:141, принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Регионстрой", право собственности зарегистрировано 12.02.2018.
Проектом о внесении изменений в документацию по проекту планировки и проекту межевания для размещения воздушных линий электропередачи 220 кВ на территории Центрального района Новокузнецкого городского округа N 42/1505-8-2018-МТ (Далее также - Проект) предусмотрено, что для эксплуатации сооружения "отпайка ВЛ 220 кВ к ПС "Металлург" необходимо сформировать земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в границах кадастрового квартала 42:30:0000000 в размере 759 кв. м.
В соответствии с разделом 6 Проекта, на основании постановления Правительства РФ от 11.08.2003 N 486 и ВСН 14728тм-т1 "Нормы отвода земли для электрических сетей напряжением 0,38-750 кВ" под строительство участка ВЛ 220 кВ проектом предусматривается отвод земель, изымаемых в постоянное и временное (на период строительства) пользование, на участках трассы, проходящих по землям города Новокузнецка Кемеровской области. В постоянное пользование отчуждается земля под проектируемые опоры ВЛ, размер площади постоянного отвода определяется размерами основания опоры в границах внешнего контура плюс по 1 м в каждую сторону.
29.03.2018, 09.09.2018 Обществом в адрес Комитета направлены уведомления о необходимости Комитету обратиться в уполномоченный орган с заявлением об исключении из ЕГРН сведений временного характера о земельном участке с кадастровым 42:30:0000000:3420. Указанное письмо получено Комитетом 02.04.2018.
14.05.2018 общество обратилось с заявлением о внесении изменений в договор аренды с просьбой передать земельный участок площадью 759 кв.м в соответствии со схемой расположения земельного участка.
12.12.2018 Обществом в адрес Комитета направлено уведомление о необходимости внести изменения в договор аренды земельного участка от 19.10.2015 N 682-03, о необходимости подготовить дополнительное соглашение об изменении объекта аренды и размера арендной платы с 12.02.2018, о расторжении договора аренды земельного участка от 19.10.2015 N 682-03 с 01.10.2018. Указанное письмо получено Комитетом 13.12.2018.
25.01.2019 Обществом в адрес Комитета направлено уведомление N 29/01 о необходимости осуществить перерасчет арендной платы. Указанное письмо получено Комитетом 31.01.2019.
Комитетом в адрес Общества направлен ответ от 16.04.2019 N 4615-03 на обращение от 22.03.2019, в котором Комитет направляет протокол согласования разногласий к Соглашению N 89 от 10.01.2019 о расторжении договора аренды от 19.10.2015 N 682-03.
В соответствии с пунктом 1 Соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 10.01.2019 N 89 (далее также - соглашение), подписанного арендатором с протоколом разногласий, стороны пришли к соглашению расторгнуть договор аренды земельного участка N 682-03 от 19.10.2015 с кадастровым номером 42:30:0000000:3420, площадью 110 839 кв. м для размещения воздушных линий электропередачи 220 кВ на территории Центрального района Новокузнецкого городского округа.
Согласно пункту 3 Соглашения, право аренды по договору прекращается 11.12.2018.
В соответствии с протоколом разногласий к соглашению о расторжении договора аренды земельного участка от 10.01.2019 N 89 от 07 марта 2019 года, Арендатор настаивал на следующих изменениях Соглашения:
пункт 2 Соглашения изложить в следующей редакции: "Право аренды прекращается 30.09.2018 года (30.09.2018 года последний день аренды земельного участка)";
пункт 3 Соглашения изложить в следующей редакции: "В связи с государственной регистрацией 12.02.2018 года права собственности Арендатора на вновь созданный объект недвижимости - отпайка ВЛ220кВ с ПС "Металлург" с кадастровым номером 42:30:0000000:3420 - под строительство которого был предоставлен земельный участок и с учетом положений Проекта планировки и проекта межевания N 42/1505-8-ППМТ с изменениями N 42/205-8-2015-МТ, изменить размер арендуемой площади земельного участка с кадастровым номером 42:30:0000000:342, определив его на период с 12.02.2018 года по 30.09.2018 года в размере 759 кв. м";
пункт 4 Соглашения изложить в следующей редакции: "Определить размер арендной платы по договору аренды за период с 01.01.2018 года по 11.02.2018 года в размере 720 142, 81 руб. (расчет арендной платы - приложение N 2 к настоящему Соглашению)";
дополнить соглашение пунктом 5 и изложить его в следующей редакции: "Настоящее соглашение составлено на двух листах в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой стороны и вступает в силу с даты его подписания".
Протокол разногласий к соглашению о расторжении договора аренды земельного участка от 10.01.2019 N 89 от 07 марта 2019 года сторонами не согласован, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Разногласия по пункту 1,2 соглашения обусловлены различной позицией сторон по дате расторжения договора, дате возврата земельного участка, ретроспективному применению последствий расторжения договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Как обоснованно указано судом первой инстанции, из буквального прочтения указанной нормы следует, что установление такого правила является правом сторон и возможно по их волеизъявлению.
В этой связи, учитывая, что из предложенной арендатором редакции соглашения о расторжении договора, следует, что истец просит распространить отношения по заключению соглашения на прошлый период, определив дату расторжения договора 30.09.2018, а волеизъявление Комитета отсутствует, суд правомерно пришел к выводу об изложении пункта 1 Соглашения в следующей редакции: "Арендатор и Арендодатель пришли к соглашению расторгнуть договор аренды N 682-03 от 19.10.2015 земельного участка, площадью 110839 кв. м, для размещения воздушных линий электропередачи 220 кВ на территории Центрального района Новокузнецкого городского округа", а пункт 2 Соглашения в следующей редакции: "Основанием для принятия решения сторонами о расторжении вышеуказанного договора является заявление от ООО "Регионстрой".
В отношении условий Соглашения об изменении размера арендуемой площади земельного участка на 759 кв. м., суд правомерно исходил из того, что истец не представил доказательств возврата части земельного участка, превышающей площадь 759 кв.м, после обращения с заявлением о внесении изменений в договор аренды.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Таким образом, исходя из того, что договор между сторонами действовал, обществу по договору аренды передан земельный участок площадью 110839 кв.м, отсутствуют доказательства возврата комитету части данного земельного участка площадью, превышающей 759 кв.м, необоснованной является ссылка общества на то, что им осуществлялось фактическое пользование 759 кв.м и положения законодательства о договоре аренды к отношениям по пользованию земельным участком площадью 110839 кв.м не применяются.
Обратившись с заявлением о внесении изменений в договор аренды, арендатор акт приема-передачи части спорного участка Комитету не направил, то есть продолжал владеть земельным участком, что в силу норм действующего гражданского законодательства не прекращает между сторонами правоотношения по аренде.
В этой связи апелляционным судом признаются несостоятельными доводы о том, что оформить возврат части земельного участка в виде единого документа в одностороннем порядке для истца не представилось возможным, однако отсутствие акта приема-передачи не может однозначно свидетельствовать о том, что пользование участком продолжалось в полной площади.
Из договора аренды N 682-03 от 19.10.2015, положений законодательства не следует, что договор автоматически прекращает свое действие по окончании строительства. Указанное положение не согласовано ни сторонами в договоре, не следует из статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в которой установлен закрытый перечень оснований прекращения договора аренды земельного участка.
Более того, в данном случае, само по себе достижение цели, для которой земельный участок предоставлен в аренду, при отсутствии доказательств его возвращения арендодателю, не освобождает арендатора от оплаты аренды на условиях, предусмотренных в договоре.
Также как обоснованно указано судом первой инстанции, снятие земельного участка с кадастрового учета не является основанием для расторжения договора. Действующее гражданское и земельное законодательство не предусматривает автоматического прекращения договора аренды земельного участка в случае, если такой участок снят с кадастрового учета, снятие земельного участка кадастрового учета не являлось препятствием для его использования истцом для размещения возведенного на нем сооружения.
Таким образом, исключение из кадастра сведений о земельном участке сам по себе не свидетельствует о прекращении договорных обязательств, вытекающих из договора аренды и не ущемляет прав общества использовать земельный участок, в отношении которого сторонами заключен договор, что подтверждается разъяснениями, сформулированными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Доводы апеллянта со ссылками на то, что до прекращения кадастрового учета межевание спорного участка невозможно, по мнению апелляционного суда, исходя из предмета и оснований заявленных требований, учитывая вышеизложенное не является основанием для отмены судебного акта, поскольку доказательств образования иного земельного участка под эксплуатацию объекта и прекращения арендных отношений по спорному договору с момента окончания строительства, возврата части участка в материалы дела не представлено.
Как усматривается из материалов дела, 12.12.2018 Обществом в адрес Комитета направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 19.10.2015 N 682-03. Такое право у Общества возникло в связи с наличием пункта 7.4 Договора, согласно которому каждая из сторон вправе отказаться от договора письменно предупредив об этом другую сторону за 10 дней.
Из редакции, предложенной Арендодателем, следует, что Арендодатель возражений против расторжения Договора ранее установленного десятидневного срока не заявил, при этом настаивал на том, что право аренды по Договору прекращается 11.12.2018.
Поскольку основания для утверждения иной редакции договора судом не установлено, в связи с чем, учитывая дату расторжения договора, применения условий о дате расторжения договора при наличии согласия другой стороны, судом правомерно утвержден пункт 3 Соглашения в следующей редакции: "Право аренды по договору прекращается 11.12.2018".
Апелляционный суд также поддерживает вывод суда первой инстанции об отсутствии основания для утверждения редакции Арендатора в части установления размера арендной платы по договору аренды, так как ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельства и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено, фактически доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных в дело доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.
Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 10.03.2020 по делу N А27-11775/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.
Председательствующий О.Ю. Киреева
Судьи Т.Е. Стасюк
М.А. Фертиков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
