Дата принятия: 25 февраля 2021г.
Номер документа: 07АП-437/2021, А27-12752/2020
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2021 года Дело N А27-12752/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2021 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2021 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Молокшонова Д.В.,
судей Сухотиной В.М.,
Ярцева Д.Г.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Реук А.Н. рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СибирьИнвестХолдинг" (N 07АП-437/2021 (1)) на решение от 03.12.2020 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-12752/2020 (судья Душинский А.В.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЛД Капитал" (город Кемерово, ОГРН 1064205000309, ИНН 4205098241) к обществу с ограниченной ответственностью "СибирьИнвестХолдинг" (город Кемерово, ОГРН 1034205065586, ИНН 4205056280) о взыскании 303 495, 41 руб. пени,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца "онлайн": Лобачев А.А. по доверенности от 11.01.2021, диплом, паспорт;
от ответчика посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кемеровской области: Иванченкова Т.В. по доверенности от 09.01.2020, диплом, паспорт.
Суд
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "ЛД Капитал" (далее - ООО "ЛД Капитал", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СибирьИнвестХолдинг" (далее - ООО "СибирьИнвестХолдинг", ответчик) о взыскании неустойки по договору долевого участия в долевом строительстве от 01.03.2017 N 15А/5.1/НП-N 3, 5 в размере 303 495,41 руб. за период с 02.08.2019 по 23.09.2019 за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 03127.2020 исковые требования удовлетворены, с ООО "СибирьИнвестХолдинг" в пользу ООО "ЛД Капитал" взыскано 303 495 руб. 41 коп. пени, а также 9 070 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "СибирьИнвестХолдинг" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, указав, что суд при вынесении решения применил закон, не подлежащий применению, не применил закон, подлежащий применению, в результате чего пришёл к выводу о ничтожности оспоримой сделки: при признании судом сделки ничтожной в силу п.2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в мотивировочной части решения суда должно быть указано на какие публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц посягает достигнутое истцом и ответчиком соглашение об изменении сроков передачи объекта долевого строительства.
Кроме того вывод суда о ничтожности дополнительного соглашения от 29.07.2019 N 2, в связи с отсутствием его государственной регистрации, сделан при неправильном применении норм материального права, что подтверждается принятым по аналогичному делу между теми же сторонами постановлением по делу N А27-26150/2019. Судом вопреки правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 25 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) не принят во внимание юридически значимый и доказанный ответчиком факт исполнения обязанности по уведомлению истца о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению истца о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия, в свою очередь, истец не представил достаточных доказательств, объективно препятствующих приемке объекта.
В отзыве на апелляционную жалобу, представленном в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), ООО "ЛД Капитал" с доводами апеллянта не согласилось, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель истица в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции без изменения.
Представитель ответчика доводы жалобы поддержал, настаивал на отмене судебного акта.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд установил следующее.
Как установлено судом первой инстанции, и подтверждается материалами дела, 01.03.2017 между ООО "ЛД Капитал" (Участник долевого строительства) и ООО "СибирьИнвестХолдинг" (Застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N 15А/5.1/НП-N 3, 5, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области (запись N 42:24:0201001:1881-42/001 /2018-565).
Согласно пункту 3.1 договора Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить (создать) дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать объект долевого строительства, указанный в пункте 1.1 настоящего договора, Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
В силу пункта 1.1 договора объект долевого строительства - нежилое помещение, подлежащее передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, и входящее в состав указанного многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) с привлечением денежных средств Участника долевого строительства.
Перечень, характеристика нежилых помещений, а именно месторасположение в доме (этаж), будущие номера нежилых помещений, площадь указаны в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.
Абзацем 6 пункта 1.1 договора, в редакции дополнительного соглашения N 1 от 29.08.2018 года, установлено, что общая проектная площадь нежилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, согласно прилагаемому проекту границ нежилого помещения на поэтажном плане в соответствии с проектной документацией и предварительно составляет 953, 75 кв.м.
Приложением N 1 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 29.08.2018 года определено, что объектом долевого строительства по договору является нежилые помещения N 5, 3 общей площадью 953,75 кв.м, расположенное на 1 этаже (бс5.1.2/п3).
В соответствии с пунктом 4.1 договора, в редакции дополнительного соглашения N 1 от 29.08.2018, цена договора составляет 24 541 407, 75 руб., НДС не предусмотрен.
Согласно пункту 2.1.4. договора объект долевого строительства должен быть передан Участнику долевого строительства не позднее 1 августа 2019 года, при условии, что им полностью будет оплачена цена договора.
Пунктом 11.3 договора установлена ответственность застройщика в виде пени, начисляемой за каждый день просрочки исполнения обязательства в размере 1/300, действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 13.2 договора все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью договора и подлежат государственной регистрации.
Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 29.07.2019 N 2 к договору пункт 2.1.4 договора содержал измененную редакцию: "Объект долевого строительства будет передан участнику долевого строительства не позднее 1 сентября 2019 года, при условии, что им полностью будет уплачена цена договора".
В пункте 2 дополнительного соглашения от 29.07.2019 N 2 стороны определили, что оно вступает в силу и считается заключенным с момента государственной регистрации.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу было отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.07.2019 N 2 ввиду нарушения пункта 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.
Участник долевого строительства произвел оплату в соответствии с разделом 5 договора (платежные поручения N 117 от 17.03.2017, N 118 от 17.03.2017, N 152 от 10.04.2017, N 203 от 10.05.2017, N 226 от 09.06.2017, N 276 от 10.07.2017, N 309 от 21.09.2018).
Истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. N 61/09 от 23.09.2019 с требованием выплатить неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, которая оставлена без ответа, в связи с чем ООО "ЛД Капитал" обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.
Руководствуясь статьями 164, 168, 309, 310, 450, 452 ГК РФ, положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), в пункте 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013), в пункте 11 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017), в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2016 N 18-КГ16-40, проанализировав условия договора и взаимоотношения сторон в процессе его исполнения, пришел к выводу о том, что с учетом подписания акта приема - передачи объекта долевого строительства 23.09.2019 имеет место нарушение застройщиком сроков передачи объекта; поскольку доказательств передачи объекта в срок до 01.08.2019 включительно в материалах дела отсутствуют, а дополнительное соглашение от 29.07.2019 N 2, предусматривающее изменение сроков передачи объекта, является ничтожным, то требование истца о привлечении застройщика к ответственности является обоснованным.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, установил основания для изменения решения суда первой инстанции с учетом следующего.
Частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора.
Частью 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Согласно части 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
29.04.2019 ООО "СибирьИнвестХолдинг" получено разрешение N 42-305-14-2019 на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии с частью 4 статьи 8 Закона N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. Срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
В силу части 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).
Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос об исполнении застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия (пункт 11 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017).
Проанализировав условия договора и фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.
Из сообщения о завершении строительства от 01.07.2019, полученного участником долевого строительства 18.07.2019, следует, что объект долевого строительства готов к передаче с 01.07.2019, следовательно, к приемке участник долевого строительства должен был приступить с 19.07.2019 по 25.07.2019 и принять объект в период с 01.07.2019 до 01.09.2019, однако акт приема-передачи подписан между сторонами только 23.09.2019.
Отклоняя возражения ответчика об изменении срока передачи объекта не позднее 1 сентября 2019 года, суд первой инстанции исходил из ничтожности дополнительного соглашения от 29.07.2019 N 2, в связи с отсутствием его государственной регистрации и противоречием части 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ, определив период просрочки с 02.08.2019 по 23.09.2019.
Суд апелляционной инстанции считает, что при определении периода просрочки судом первой инстанции не учтено следующее.
Согласно части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации. Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (статья 17).
Пунктом 2 статьи 164 ГК РФ предусмотрено, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
В то же время в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, в отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.
Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.01.2020 N 305-ЭС18-18763).
Исходя из приведенных положений факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора. Указанная позиция содержится в пункте 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165.
Следовательно, вывод суда о ничтожности дополнительного соглашения от 29.07.2019 N 2 в связи с отсутствием его государственной регистрации является необоснованным.
В пункте 1 статьи 168 ГК РФ отражено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
В соответствии разъяснениями пункта 75 Постановления N 25 применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.
Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац второй пункта 74 Постановления N 25).
Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).
Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение условий договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором. Положения Закона N 214-ФЗ не содержат запрета относительно изменения условий договора по соглашению сторон, в том числе в части срока передачи объект долевого строительства. Более того, часть 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ устанавливает порядок изменения срока передачи объекта долевого строительства.
Из материалов дела не усматривается обстоятельств, свидетельствующих о том, что дополнительное соглашение от 29.07.2019 N 2 посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, либо его условия противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, либо при его заключении был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом.
В связи с чем, отсутствуют основания для признания дополнительного соглашения от 29.07.2019 N 2 ничтожной сделкой по пункту 2 статьи 168 ГК РФ.
Таким образом, поскольку сторонами был изменен срок передачи объекта долевого строительства (не позднее 1 сентября 2019 года), неустойка подлежит начислению за период с 02.09.2019 по 23.09.2019 и составляет, исходя из ключевой ставки 7 %, сумму 125 979 руб. 23 коп.
Довод ответчика о том, что истец уклонялся от приемки-передачи объекта долевого строительства, документально не подтвержден и опровергается направленной в его адрес претензией от 23.08.2019, оставленной застройщиком без ответа. Также ответчиком не представлено доказательств, что им предпринимались все меры для урегулирования возникшей ситуации в досудебном порядке, доказательств готовности передачи объекта в установленный договором срок, в том числе односторонний передаточный акт.
Таким образом, из совокупности вышеизложенных обстоятельств, с учетом подписания акта приема - передачи объекта долевого строительства от 23.09.2019 с замечаниями участника по сроку сдачи объекта, вывод суда о нарушении застройщиком сроков передачи объекта является верным.
Таким образом, требование истца подлежит удовлетворению частично в размере 125 979 руб. 23 коп. за период с 02.09.2019 по 23.09.2019, в удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.
В связи с частичным удовлетворением исковых требований на основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 268, п. 2 ст. 269, п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 03.12.2020 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-12752/2020 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СибирьИнвестХолдинг" (ОГРН 1034205065586, ИНН 4205056280) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЛД Капитал" (ОГРН 1064205000309, ИНН 4205098241) 125 979 руб. 23 коп. пени, 2 010 руб. 19 коп. расходов по уплате государственной пошлины по первой и апелляционной инстанции.
В остальной части требований отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.
Председательствующий Д.В. Молокшонов
судьи В.М. Сухотина
Д.Г. Ярцев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
