Дата принятия: 15 июня 2020г.
Номер документа: 07АП-3912/2020, А03-10677/2019
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2020 года Дело N А03-10677/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2020 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего
Киреевой О.Ю.,
судей
Павловой Ю.И.,
Фертикова М.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Семененко И.Г., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АБМ" (N 07АП-3912/2020) на решение от 28.02.2020 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-10677/2019 по иску Управления имущественных отношений Алтайского края (ОГРН 1022200918376, ИНН 2221017172), г. Барнаул к обществу с ограниченной ответственностью "АБМ" (ИНН 2224083166, ОГРН 1032202179130), г.Барнаул, об изъятии, путем продажи с публичных торгов, объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 22:63:030312:296, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Трактовая, д. 1,
В судебном заседании приняли участие:
от истца: Попова А.А., по доверенности, диплом, служебное удостоверение,
от ответчика: Лукьянец А.А. по доверенности от 25.02.2020, паспорт, диплом,
УСТАНОВИЛ:
управление имущественных отношений Алтайского края (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края к обществу с ограниченной ответственностью "АБМ" (далее - ответчик, ООО "АБМ"), с исковым заявлением, об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 22:63:030312:296, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Трактовая, д. 1.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 28.02.2020 (резолютивная часть объявлена 26.02.2020) исковые требования удовлетворены, у ответчика путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" изъят объект незавершённого строительства кадастровый номер: 22:63:030312:296, степень готовности 55%, расположенного по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, ул. Трактовая, д. 1, определена начальная продажная стоимость объекта в сумме 12 390 000 руб., с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с решением суда, ООО "АБМ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь, в том числе на то, что судом необоснованно применена к спорным правоотношениям ст. 239.1. Гражданского кодекса РФ; заключенный после 01.03.2015 договор аренды спорного земельного участка от 15.04.2016г. N 4746-з не может рассматриваться в качестве доказательства реализации ответчиком права на однократное продление договора аренды для завершения строительства объекта на срок не более трех лет в порядке подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку такой договор был заключен не в связи с истечением срока действия договора аренды 2011 года; судом неправомерно не приняты во внимания доводы ответчика и представленные в дело доказательства относительно возможности применения п. 3 ст. 239.1. Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ); ООО "АБМ" представлены доказательства, свидетельствующих о добросовестности арендатора и невозможности завершения строительства по причине действий/бездействий указанных лиц.
От Управления в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, отмечая, что к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ, поскольку договор аренды земельного участка заключен 15.04.2016 (после 01.03.2015), срок его действия истек, право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (далее - Закон N 137-ФЗ), ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, что подтверждается заключением экспертов по результатам судебной экспертизы.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель истца в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с постановлением Администрации Алтайского края от 26.08.2016 N 297 "Об органах исполнительной власти Алтайского края", пунктом 2.1.4 положения о Министерстве имущественных отношений Алтайского края, утвержденного Указом Губернатора Алтайского края от 03.11.2016 N 131, Управление является органом исполнительной власти Алтайского края, уполномоченным на распоряжение земельными участками, находящимися в границах муниципального образования города Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена.
На основании пункта 1 постановления Администрации Алтайского края N 297 от 26.08.2016 "Об органах исполнительной власти Алтайского края" Главное управление имущественных отношений Алтайского края переименовано в Министерство имущественных отношений Алтайского края. На основании пункта 3 постановления Правительства Алтайского края N 392 от 16.10.2018 "Об органах исполнительной власти Алтайского края" Министерство имущественных отношений Алтайского края переименовано в Управление имущественных отношений Алтайского края.
18.03.2011 между Главным управлением имущественных отношений (правопредшественник истца) (арендодатель) и ООО "АБМ" (арендатор) заключен договор на аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 2602-з, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 22:63:030312:38, площадью 2565 кв.м., расположенный по адресу: г.Барнаул, ул.Трактовая, 1. Земельный участок предоставляется для строительства комплекса по техническому обслуживанию автомобилей (пункты 1.1 -1.3 договора), сроком с 03.03.2011 до 12.07.2012 (пункт 2.1. договора) (л.д.68-71, том 1).
В период действия договора аренды земельного участка ответчиком зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 22:63:030312:296, площадь застройки 619,3 кв.м, степень готовности 58 %, расположенный по адресу: Алтайского края, г.Барнаул, ул. Трактова,1.
Соответствующая запись внесена в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.06.2012.
Дополнительными соглашениями от 23.07.2012, 13.01.2014, 30.12.2014 срок аренды по вышеуказанному договору продлен с 03.03.2011 до 03.09.2015 (л.д.59-67, том 1).
15.04.2016 между Главным управлением имущественных отношений (правопредшественник истца) (арендодатель) и ООО "АБМ" (арендатор) заключен договор на аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 4746-з, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 22:63:030312:38, площадью 2565 кв.м., расположенный по адресу: г.Барнаул, ул.Трактовая, 1. Земельный участок предоставляется для завершения строительства станции технического обслуживания автомобилей (пункты 1.1 -1.3 договора) (л.д.8-13, том 1).
Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора срок аренды устанавливается 3 (три) года с момента вступления договора в силу, который вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.
Указанный договор аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном порядке 20.04.2016 (л.д.13, том 1).
20.01.2016 ответчику выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - станция технического обслуживания автомобилей, расположенного по адресу: Алтайского края, г.Барнаул, ул.Трактовая, 1. Срок действия разрешения до 16.10.2016, с учетом продления до 30.06.2019 (л.д.19-22, том 1).
В связи с истечением срока действия договора, истец письмом N 24/21104 от 01.12.2018 уведомил ответчика о необходимости завершения строительства до истечения срока действия договора (21.04.2019) (л.д.14-17, том 1).
Ссылаясь на то, что строительство вышеуказанного объекта недвижимости не завершено, срок договора аренды земельного участка истек, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).
Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Пунктом 6 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено применение правил указанной статьи в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
В силу пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 названной статьи.
Согласно части 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Названные положения внесены в Земельный кодекс Российской Федерации частью 21 статьи 1 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и вступили в силу с 01 марта 2015 года (часть 1 статьи 35 указанного закона).
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 22:63:030312:38 на основании распоряжения Главного управления имущественных отношений Алтайского края от 03.03.2011 N 372 передан ООО "АБМ" по договору аренды от 18.03.2011 N 2602-з сроком действия в 3 года с 03.03.2011 по 12.07.2012. Впоследствии дополнительными соглашениями срок действия договора продлевался до 03.09.2015.
Право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 58 % зарегистрировано ответчиком 26.06.2012.
В целях завершения строительства между Управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды спорного земельного участка от 15.04.2016 N 4746- з, срок действия которого установлен на 3 года с момента государственной регистрации, т.е. до 20.04.2019.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом необоснованно применена к спорным правоотношениям ст. 239.1. ГК РФ; заключенный после 01.03.2015 договор аренды спорного земельного участка от 15.04.2016г. N 4746-з не может рассматриваться в качестве доказательства реализации ответчиком права на однократное продление договора аренды для завершения строительства объекта на срок не более трех лет в порядке подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку такой договор был заключен не в связи с истечением срока действия договора аренды 2011 года, не принимаются.
Как верно указал суд первой инстанции, между сторонами был заключен договор аренды того же земельного участка, что и по договору N 2602-з от 18.03.2011, в связи с чем правоотношения по аренде между сторонами имели место фактически с 03.03.2011.
Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.
Поскольку на момент заключения договора аренды от 15.04.2016 N 4746-з на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства. Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено. При этом из целевого назначения предоставления земельного участка по договору 2016 года однозначно следует, что предоставлен участок для завершения строительства.
Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, срок действия указанного договора истек, строительство объекта недвижимости не закончено.
При указанных обстоятельствах, апелляционным судом поддержан вывод суда первой инстанции о наличии основания для удовлетворения заявленных требований.
Отклоняя довод апеллянта о необходимости применения положений пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ, апелляционный суд исходит из следующего.
Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что на нарушение сроков строительства повлияли действия третьих лиц, что исключает применение ст.239.1 ГК РФ (ч.3 ст. 239.1 ГК РФ), а именно указал, что: - при подключении электрической им были подготовлены и представлены документы в ООО "Энергия-Транзит", окончательный договор на техприсоединение был заключен только в сентябре 2016г., срок действия технических условий - 2 года, мероприятия по присоединению были выполнены только в 2017г.; - при подключении тепловой энергии им разработана документация по теплоснабжению строящегося объекта, подготовлена проектная документация, утвержденная уполномоченными органами, однако при согласовании условий договора было выявлено, что теплоснабжающей организацией предложена иная точка подключения, расположенная более чем в 400 метрах от здания, ООО "АБМ" направляло запрос с просьбой осуществить подключение к точке, указанной в проектной документации, однако был получен немотивированный отказ, что привело к несению дополнительных затрат на прокладку теплосетей, а также разработку новой документации; - при проведении ремонтных работ организациями, поставляющими коммунальные услуги, в том числе населению, на прилегающей к зданию территории на протяжении 2017-2019г.г. периодически производились ремонтно-строительные работы, исключающие возможность проезда транспорта на строящийся объект и проведение каких-либо работ с точки зрения соблюдения требований безопасности.
Доводы о том, что судом неправомерно не приняты во внимания доводы ответчика и представленные в дело доказательства относительно возможности применения п. 3 ст. 239.1. ГК РФ; ООО "АБМ" представлены доказательства, свидетельствующих о добросовестности арендатора и невозможности завершения строительства по причине действий/бездействий указанных лиц, основаны на несогласии ответчика с оценкой суда представленных доказательств, в связи с чем, подлежит отклонению.
Оценив представленные доказательства, судом сделан правомерный вывод о том, что из поступившей на запрос суда информации не усматривается обстоятельств, невозможности использования ответчиком земельного участка в период с 15.06.2016 до 20.04.2019 для завершения строительства станции технического обслуживания автомобилей.
Материалами дела не подтверждается, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ).
При этом из материалов дела следует и установлено по результатам экспертного исследования, что степень готовности объекта составляет 55%, что исходя из исследовательской части заключения, свидетельствует о том, что вышеизложенные причины невозможности окончания строительства, на которые ссылается ответчик, являются необоснованными.
Поскольку к правоотношениям сторон подлежали применению положения статьи 239.1 ГК РФ, требования истца об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 22:63:030312:296, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Трактовая, д. 1, путем продажи с публичных торгов, правомерно удовлетворено судом.
Других доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельства и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено, фактически доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных в дело доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.
Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 28.02.2020 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-10677/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.
Председательствующий О.Ю. Киреева
Судьи Ю.И. Павлова
М.А. Фертиков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
