Дата принятия: 19 февраля 2021г.
Номер документа: 07АП-12661/2020, А45-25442/2020
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2021 года Дело N А45-25442/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2021 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Стасюк Т.Е.,
судей Киреевой О.Ю.,
Фертикова М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Смолиной Т.Д., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска (N 07АП-12661/2020) на решение от 17.11.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-25442/2020 по исковому заявлению мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирская область, город Новосибирск, проспект Красный, 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) к обществу с ограниченной ответственностью "Авто-Лидер Нск" (630008, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Ленинградская, дом 101/2, этаж цоколь, офис 11 помещение 2, ОГРН 1125476099110, ИНН 5407477043) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и об истребовании земельного участка из чужого незаконного оборота.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (630091, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Державина, 28, ОГРН 1045402545836, ИНН 5406299278).
В судебном заседании приняли участие:
от истца: Заикина О.А. по доверенности от 30.12.2020, паспорт.
СУД УСТАНОВИЛ:
мэрия г. Новосибирска (далее по тексту - истец, мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Авто-Лидер Нск" (далее по тексту - ответчик, ООО "Авто-Лидер Нск") о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N 16384 от 30.12.2015 и об истребовании земельного участка из чужого незаконного оборота.
Исковые требования обоснованы заключением сделки купли-продажи земельного участка под влиянием обмана мэрии относительно наличия на земельном участке объекта недвижимости.
Решением от 17.11.2020 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование к отмене решения арбитражного суда апеллянт указывает на то, что исключительным правом на приобретение в собственность земельного участка обладают лица, которым на праве собственности принадлежат расположенные на нем здания, строения, сооружения; ответчик не имел оснований для приобретения земельного участка в собственность, ввиду отсутствия на нем каких-либо объектов недвижимости, как на момент заключения договора, так и на дату проведения осмотра земельного участка специалистом отдела муниципального земельного контроля управления по земельным ресурсам мэрии города Новосибирска 28.05.2019. Также апеллянт ссылается на то, что согласно информации управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска разрешение на строительство объекта недвижимости - здания общественного назначения (гостиница) с кадастровым номером 54:35:041005:66 и на ввод его в эксплуатацию в границах земельного участка никогда не выдавались. Апеллянт считает ошибочным вывод суда о том, что при должной степени заботливости и осмотрительности истец мог и должен был знать о наличии/отсутствии на земельном участке объекта недвижимости на дату подписания договора купли-продажи, ссылаясь на отсутствие у него права в произвольном порядке требовать представления дополнительных документов или проводить дополнительные проверки достоверности представленных документов. Обязанность производить осмотр земельных участков на предмет нахождения на нем объекта недвижимости введена Постановлением мэрии города Новосибирска N 866 от 12.03.2019 "Об административном регламенте предоставления муниципальной услуги по продаже земельных участков без проведения торгов", до этого такая обязанность не существовала, фактически органы местного самоуправления проверяли комплектность документов, в который входил документ о регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости, расположенного на земельном участке.
Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель истца настаивал на доводах апелляционной жалобы.
Иные участвующие в деле лица, извещенные о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемое решение суда, суд апелляционной инстанции считает, что основания для его отмены отсутствуют. Выводы суда основаны на следующем.
Согласно материалам дела между мэрией (арендодателем) и ООО "Авто-Лидер НСК" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 20.08.2014 N 45968р для строительства гостиницы по ул. Краузе, сроком действия по 20.08.2017 (л. д. 32-36).
Согласно пунктам 1.1, 1.3, 7.1 указанного договора в аренду был передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:041005:60, расположенный в пределах Калининского района города Новосибирска, площадью 2 716 кв. м., в том числе часть земельного участка площадью 1 кв. м. занята опорной линией электропередачи. Границы земельного участка обозначены в кадастровом паспорте.
Срок действия договора аренды - с 20.08.2014 по 20.08.2017.
17.12.2015 от ООО "Авто-Лидер НСК" на имя и.о. председателя комитета по земельным ресурсам мэрии города Новосибирска поступило заявление о предоставлении в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, земельного участка с кадастровым номером 54:35:041005:60 в собственность (л. д. 16).
Как указывает истец, к заявлению прилагались:
- кадастровый паспорт земельного участка, здания с кадастровым номером 54:35:041005:60, вид разрешенного пользования - гостиницы, мотели;
- копия доверенности, выданная на имя Лебедева Виталлия Георгиевича.
На основании указанных документов между мэрией (продавцом) и ООО "Авто-Лидер НСК" (покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка N 16384 от 30.12.2015, в соответствии с которым продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельный участок с кадастровым номером 54:35:041005:60 (л. д. 74-28).
Как указано в пункте 1.2 договора купли-продажи, на земельном участке, указанном в пункте 1.1 договора, расположены следующие объекты недвижимости: здание общественного назначения (Гостиница) по адресу: г. Новосибирск, Калининский район, ул. Краузе.
Передача земельного участка в собственность покупателя оформлена передаточным актом от 31.12.2015, согласно которому истец передал, а ООО "Авто-Лидер НСК" приняло в собственность земельный участок площадью 2716 кв. м. с кадастровым номером: 54:35:041005:60. В пункте 2 передаточного акта указано, что на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:041005:60, расположены следующие объекты недвижимости: здание общественного назначения (Гостиница) по адресу: г. Новосибирск, Калининский район, ул. Краузе. В пункте 3 передаточного акта отражено, что оплата произведена в полном объеме, взаимных претензий стороны друг к другу не имеют.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером: 54:35:041005:60, зарегистрировано право собственности ООО "Авто-Лидер НСК" (л. д. 49).
28.05.2019 при осмотре кадастрового квартала 54:35:041005 истцом было обнаружено, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:041005:60 не огорожен, доступ не ограничен, на земельном участке произрастает густая древесно-кустарниковая растительность, какие-либо объекты недвижимого имущества и объекты нестационарного типа отсутствуют. Строительные работы не ведутся, участок не осваивается (л. д. 12).
В подтверждение отсутствия на земельном участке с кадастровым номером 54:35:041005:60 объектов недвижимости истец также ссылается на материалы космической съёмки по состоянию на 16.01.2016.
Истец также указывает, что 11.08.2019 ему стало известно о том, что в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 54:35:041005:60, ни разрешения на строительство, ни разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не выдавались.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, считая, что на момент государственной регистрации права собственности ответчика и на дату заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:041005:60 на земельном участке объекты недвижимости отсутствовали, мэрия была введена в заблуждение относительно наличия на земельном участке объектов недвижимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в иске, исходил из того, что факт отсутствия на земельном участке объекта недвижимого имущества, и отсутствия в связи с этим оснований для предоставления земельного участка в собственность без проведения торгов, мог и должен был быть установлен истцом при заключении договора купли-продажи. Заблуждение мэрии обусловлено действиями самой мэрии.
Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции по существу спора правильными.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно части 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Обосновывая заключение сделки под влиянием обмана, мэрия ссылается на то, что ответчик намеренно скрыл факт отсутствия на земельном участке законно возведенных объектов недвижимости, предоставив недостоверные документы, в связи с чем мэрия, распорядилась указанным земельным участком в нарушение статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, заключив с ответчиком договор купли-продажи, как с собственником расположенного на нем объекта недвижимости.
Согласно пункту 1.2. Договора купли-продажи земельного участка на земельном участке, указанном в п. 1.1 Договора, расположены следующие объекты недвижимости: здание общественного назначения (Гостиница), по адресу: г. Новосибирск, Калининский район, ул. Краузе.
Согласно пункту 2 передаточного акта от 31.12.2015 на земельном участке, указанном в п. 1 настоящего передаточного акта, расположены следующие объекты недвижимости: здание общественного назначения (Гостиница), по адресу: г. Новосибирск, Калининский район, ул. Краузе.
В пункте 3 указанного выше передаточного акта указано, что оплата произведена в полном объеме, взаимных претензий стороны друг к другу не имеют.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.12.2015: за ООО "Авто-Лидер НСК" 16.12.2015 зарегистрировано право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 54:35:041005:66, площадью 448.3 кв. м (далее - здание), 29.04.2016 указанное здание снято с учета.
Данный объект недвижимости на момент проведения государственной регистрации прав имел связь со спорным земельным участком, который относился к категории земель - земли населенных пунктов - гостиницы, мотели.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 09.06.2020 право на нежилое здание с кадастровым номером 54:35:041005:66 не прекращено.
В материалах дела не представлено доказательств отсутствия правомерности регистрации права собственности ответчика на указанные объекты недвижимости.
Таким образом, из всей совокупности доказательств, представленных в материалы дела, следует, что на земельном участке, на момент заключения договора купли-продажи, был расположен объект недвижимости: нежилое здание общественного назначения (Гостиница).
В виду изложенного, довод истца о заключении оспариваемой сделки под влиянием обмана относительно наличия объекта недвижимости на земельном участке не нашел своего подтверждения. Следовательно, оснований для признания сделки недействительной у суда не имеется.
В исковом заявлении, мэрия г. Новосибирска ссылается на то, что на спорном земельном участке на момент проведения осмотра представителем истца (28.05.2019) отсутствуют объекты недвижимости.
Отклоняя данный довод истца о заблуждении, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в тексте договору купли-продажи, передаточном акте от 31.12.2015, подписанном истцом указано, что на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:041005:60 располагается здание общественного назначения (Гостиница), следующим пунктом указано, что стороны не имеют взаимных претензий друг к другу.
По сути, истец ссылается на то, что заключал договор купли-продажи формально, проверив комплект документов, не убедившись в достоверности сведений представленных ООО "Авто-Лидер НСК", подписал, как договор купли-продажи земельного участка от 30.12.2015 N 16384, так и передаточный акт, утвердив своей подписью наличие спорного объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 54:35:041005:60.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что истец имел основания усомниться в наличии на земельном участке объектов недвижимости, поскольку разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию каких-либо объектов недвижимости в отношении спорного земельного участка не выдавалась, возможность оперативного получения такой информации у истца имелась, поскольку в 2019 году она была ему предоставлена управлением архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска, на что указывает апеллянт в своей жалобе.
Ссылка на то, что обязанность производить осмотр земельных участков на предмет нахождения на нем объекта недвижимости введена Постановлением мэрии города Новосибирска N 866 от 12.03.2019 "Об административном регламенте предоставления муниципальной услуги по продаже земельных участков без проведения торгов", до этого такая обязанность не существовала, также подлежит отклонению, поскольку ненадлежащий контроль за предоставлением земельных участков, не может служить основанием для вывода о введении ответчиком мэрии в заблуждение, совершении сделки под влиянием обмана.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о недостаточной заботливости и осмотрительности истца при предоставлении земельного участка в собственность.
Заключая указанный договор и передавая по акту земельный участок, истец должен был быть убежден при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота, в наличии/отсутствии объектов недвижимости на данном земельном участке.
Поскольку судом не установлен факт введения мэрии в заблуждение, оснований для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным и обязания ответчика вернуть данный участок истцу не имеется.
Поскольку, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового обоснования и документального подтверждения, они не могут являться основанием к отмене судебного акта.
В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17.11.2020 по делу N А45-25442/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.
Председательствующий
Т.Е. Стасюк
Судьи
О.Ю. Киреева
М.А. Фертиков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
