Дата принятия: 02 июня 2020г.
Номер документа: 07АП-12034/2018, А45-2125/2018
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июня 2020 года Дело N А45-2125/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2020 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кудряшевой Е.В.,
судей: Иванова О.А.,
Усаниной Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лачиновой К.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Публичного акционерного общества Национальный банк "ТРАСТ" (N 07АП-12034/2018 (133)), на определение от 15.01.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-2125/2018 о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью "Инвестком" (ОГРН 1125476098494, ИНН 5406715023, адрес: 630099, г. Новосибирск, ул. Ядринцевская, д. 18, офис 38) по заявлению Нарматовой Айсалкын Осмоновны о признании права собственности на квартиру и признании отсутствующим (прекратившим) обременение залога.
К участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: 1. Общество с ограниченной ответственностью Производственно-техническая компания "Стройинвест", 2. Публичное акционерное общество Национальный банк "ТРАСТ".
Суд
УСТАНОВИЛ:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Инвестком" (далее - ООО "Инвестком", должник) в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление Нарматовой Айсалкын Осмоновны (далее - Нарматова А.О.) о признании отсутствующим обременения в виде залога на квартиру и признании права собственности на жилое помещение однокомнатную квартиру N 196, расположенную по адресу: г.Новосибирск. ул. Вилюйская, 9.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью Производственно-техническая компания "Стройинвест" (далее ПТК "Стройинвест"), публичное акционерное общество Национальный банк "ТРАСТ" (далее - Банк, ПАО Банк "ТРАСТ").
Определением от 15.01.2020 Арбитражного суда Новосибирской области (резолютивная часть объявлена 14.01.2020) за Нарматовой А.О. признано право собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру N 196, общей площадью 32,7 кв.м., расположенную на 21 этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, дом 9, кадастровый номер 54:35:072205:2395, запись о регистрации права собственности за Обществом с ограниченной ответственностью "Инвестком" N 54-54/001-54/001/147/2016-888/1 от 01.06.2016; признано отсутствующим (прекратившим) обременение залога по договору залога прав от 20.04.2015 N 22-13/ЗП10-1Ф в части залога на жилое помещение - однокомнатную квартиру N 196, общей площадью 32,7 кв.м., расположенную на 21 этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, дом 9, кадастровый номер 54:35:072205:2395, запись о регистрации залога N 54-54/001-54/001/168/2015-585/1 от 01.06.2016.
С вынесенным определением не согласилось ПАО Банк "ТРАСТ", в апелляционной жалобе просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований кредиторов в полном объеме, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на отсутствие у Нарматовой А.О. права требования к должнику. По убеждению Банка, Нарматова А.О. не является участником строительства, так как не доказано исполнение обязательства, которое суд посчитал установленным; залог Банка возник как в силу закона, так и в силу договора; судом не учтено, что предварительный договор N 190-В63 от 02.12.2013 участия в долевом строительстве является мнимой сделкой; договор не может быть основанием для признания Нарматовой А.О. участником строительства, об удовлетворении требования о передаче жилого помещения и признания за ней права собственности. По мнению заявителя, судом не принято во внимание, что договор участия в долевом строительстве N ВБ3-Н от 18.12.2012 является действительной сделкой и залог Банка сохранен в отношении прав, переданных Банку в соответствии с договорами залога прав N 62708/22579/л от 25.01.2013, и, соответственно, спорного имущества. Кроме того, судом необоснованно не учтено, что Нарматова А.О. не может быть признана добросовестным приобретателем. Полагает, что Нарматовой А.О. не представлены достаточные доказательства в подтверждение передачи наличных денежных средств за квартиру в пользу должника, а также учета их должником.
Лица, участвующие в деле о банкротстве, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность определения суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.
Как установлено судом первой инстанции, и следует из материалов дела, определением суда от 16.11.2018 в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, наблюдение, временным управляющим утвержден - Писаренко Игорь Валерьевич, член Ассоциации "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Южный Урал".
17.11.2018 в газете "Коммерсантъ" N 212 опубликовано сообщение о введении в отношении должника процедуры, применяемой в деле о банкротстве, наблюдение.
Определением суда от 28.02.2019 при рассмотрении дела о банкротстве должника - ООО "Инвестком" применены правила параграфа 7 главы 1Х Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) - "Банкротство застройщиков".
Решением суда от 11.04.2019 должник признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложены на Писаренко И.В.
Сообщение об открытии в отношении должника конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 13.04.2019 N 66.
Из материалов дела также следует, что между ООО ПТК "Стройинвест" (застройщик) и Нарматовой А.О. (участник), 02.12.2013 был подписан предварительный договор участия в долевом строительстве N 190-ВБЗ, согласно которому застройщик обязался, в предусмотренный предварительным договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом N 3 (по генплану) с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, расположенный по строительному адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Выборная, расположенный на земельным участке с кадастровым номером 54:35:072205:0022, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства, соответствующий следующим характеристикам: однокомнатная квартира, строительный N 190, строительная площадь - 36,08 кв.м., общая площадь - 33,12 кв.м., расположенная на двадцать первом этаже, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену.
Согласно пункту 6.3 предварительного договора - застройщик гарантирует, что до подписания договора, права на объект долевого строительства, указанный в пункте 1.1, не заложены, не проданы (уступлены), в споре и под арестом (запрещением) не состоят, не обременены другими обязательствами застройщика и третьих лиц.
В подтверждение факта оплаты Нарматовой А.О. жилого помещения представлено соглашение о предоставлении беспроцентного займа N 0190/0013 от 02.12.2013 (л.дд.17-18), квитанция к приходному кассовому ордеру N 299 от 02.12.2012 на сумму 1 470 000 рублей (л.д. 19). В подтверждение финансовой возможности оплаты приобретаемого жилого помещения представлено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве от 22.11.2013, в соответствии с которым за уступаемые правомочия Нарматова А.О. получила 1 722 000 руб. (л.д.43-44).
18.12.2012 между ООО ПТК "Стройинвест" (застройщик) и ООО "ИнвестКом" (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого явилось строительство жилого дома N 3 (по генплану), с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанции, подземного этажа, автостоянки закрытого типа со встроенной насосной станцией, по строительному адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, 5 стр., в том числе строительство спорной квартиры.
Права на спорную квартиру были заложены должником в пользу АО "НОМОС-Банк" по договору залога от 25.01.2013.
Основной договор долевого участия между застройщиком и заявителем в срок, указанный в предварительном договоре (до ввода дома в эксплуатацию) так и не был подписан, поскольку имело место залог прав на спорную квартиру.
Должник 01.06.2016 зарегистрировал право собственности на спорную квартиру.
28.12.2017 между заявителем и должником было подписано соглашение о временном предоставлении квартиры в пользование, согласно которому спорная квартира передана заявителю на срок до перехода на него права собственности на квартиру (пункт 2). Согласно пункту 16 соглашение имеет силу акта приема-передачи.
Квартира поступила в фактическое владение заявителя, заявитель постоянно проживает в квартире с семьей, оплачивает коммунальные платежи.
Поскольку, должник до настоящего времени квартиру из под залога не вывел, переход права собственности не зарегистрировал, Нарматова А.О. обратилась в суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования заявителя, исходил из того, что воля сторон предварительного договора была направлена на привлечение денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома и последующей передачи соответствующей квартиры в адрес заявителя, то есть отношения сторон предварительного договора были урегулированы нормами Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве). Несмотря на указание договора как предварительного, он содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве согласно статье 4 Закона об участии в долевом строительстве. В этой связи пришел к выводу, что негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, добросовестно полагая, что после получения денежных средств будут надлежащим образом исполнены обязательства по снятию обременения квартиры.
Выводы суда соответствуют обстоятельствам обособленного спора и примененным нормам права.
В отношении лица, привлекающего денежные средства и (или) имущество участников строительства (в том числе физических и юридических лиц), имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование, применяются нормы параграфа 7 Закона о банкротстве (закон здесь и далее в редакции, действовавшей в спорный период). Положения данного параграфа направлены в том числе на предоставление дополнительных гарантий лицам, имеющим требование о передаче жилого помещения, а значит должны рассматриваться как один из правовых механизмов, направленных на реализацию их прав, гарантированных статьей 40 Конституции Российской Федерации.
Из подпункта 9 пункта 6 статьи 201.1, пункта 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве следует, что арбитражный суд по правилам установления размера требований кредиторов вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в случае заключения сделок, связанных с передачей денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
При этом кредитор должен подтвердить свои требования, приложив судебный акт или иные обосновывающие документы. Арбитражному суду должны быть предоставлены доказательства факта полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (пункт 1 статьи 100, пункт 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве).
По общему правилу требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
В то же время, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).
Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил требуемую совокупность обстоятельств, перечисленных в пункте 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, необходимых для передачи участнику строительства жилого помещения.
При этом суд дал надлежащую правовую оценку представленным заявителем в подтверждение факта оплаты жилого помещения.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
Основной договор не был подписан сторонами и не прошел государственную регистрацию по причине, находящейся вне зоны разумного контроля Нарматовой А.О.
Привлечение денежных средств по предварительному договору происходило в нарушение Закона об участии в долевом строительстве, поскольку застройщиком было навязано (как единственно возможная форма оплата по предварительному договору) участнику для заключения соглашения о предоставлении беспроцентного денежного займа N 110/0017 от 22.08.2013, согласно которому участник долевого строительства предоставил беспроцентный денежный заём в сумме, точно равной стоимости квартиры по предварительному договору, без каких-либо штрафных санкций.
В этой связи, ссылка в апелляционной жалобе на то, что кредитор не соответствует критериям ни как участник долевого строительства, ни как участник строительства (права требования в результате осуществления выплаты не перешли), является необоснованной.
Кроме того, на момент рассмотрения указанных требований ПАО НБ "ТРАСТ", Нарматова А.О. статус участника строительства не приобрела, поскольку правила параграфа 7 введены определением суда от 28.02.2019.
Поскольку заявитель надлежащим образом исполнил обязанности по оплате объекта долевого строительства, доказательств регистрации за ним права собственности на спорный объект не представлено, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Вопреки доводам Банка о недобросовестном поведении Нарматовой А.О., добросовестность заявителя предполагается (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), кредитор, как участник долевого строительства, не является аффилированным лицом с должником и не заинтересован в создании формального документооборота с целью необоснованного вывода имущества должника из конкурсной массы.
Судом сделан правильный вывод о наличии оснований для признания обременения в виде залога квартиры отсутствующим, исходя из следующего.
Согласно положениям статьи 8 Федерального Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства по передаточному акту или иному документу о передаче объектов долевого строительства.
В соответствии с частью 8 статьи 13 Закона о долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 названного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
В отношении спорной квартиры зарегистрирован залог в пользу ПАО Банк ФК "Открытие" (правопреемник ПАО НБ "ТРАСТ").
Из разъяснений пункта 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.
Установив, что жилой дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически квартира передана покупателю, суд пришел к правомерному выводу о том, что права и законные интересы заявителя подлежат судебной защите путем признания ним права собственности на спорный объект и прекращения залога.
То обстоятельство, что должником не исполнены обязательства по направлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств продавца по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, как правильно указал суд первой инстанции, не является достаточным аргументом против требований заявителя, поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину.
В данном случае, застройщик и ООО "Инвестком" как на момент подписания договора, соглашения так и в настоящий момент принадлежат к одной группе юридических лиц: ООО ПТК "Стройинвест" - единственный учредитель Коновалов В.И. с 09.04.2012. ООО "ИнвестКом" - с 25.06.2012 единственный учредитель и директор Коновалов В.И., т.е. вся схема привлечения денежных средств граждан была изначально продумана и реализована лицами из состава группы компаний ПТК-30.
Фактически все решения по оперативно-хозяйственной деятельности как ООО ПТК "Стройинвест", так и ООО "Инвестком" принимались одним лицом.
Свои обязательства по оплате цены договора Нарматова А.О. выполнила в полном объеме. Исполнение должником обязанности по оплате за квартиру также находилась в зоне разумного контроля гражданина. На исполнение обязанностей должником и Банком гражданин влиять не мог.
Доводы Банка о том, что гражданин, являющийся добросовестным приобретателем спорного объекта по Договору и Соглашению, должен нести ответственность перед Банком за исполнение обязанностей обществом "ИнвестКом", соответственно, гражданин имеет право на получение в собственность для проживания квартиры, не обремененной залогом. Иное означало бы возложение на гражданина безвиновной ответственности, что противоречит основополагающим принципам российского гражданского законодательства.
При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о добросовестности приобретателя и возможности применения положений подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствии оснований для возложения на них негативных последствий за недобросовестное поведение должника является правильным.
Поскольку заявителями надлежащим образом исполнены обязанности по оплате объекта долевого строительства, доказательств регистрации за ним права собственности на спорный объект не представлено, суд первой пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Иные доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции, так как не опровергают факт оплаты гражданином стоимости жилого помещения, и основаны на ином толковании положений действующего законодательства.
Судом правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.
Поскольку оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта в апелляционном порядке не имеется, апелляционная жалоба публичного акционерного общества Национальный банк "ТРАСТ" удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
определение от 15.01.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-2125/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Публичного акционерного общества Национальный банк "ТРАСТ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.
Председательствующий Е.В. Кудряшева
Судьи О.А. Иванов
Н.А. Усанина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
