Дата принятия: 10 июля 2021г.
Номер документа: 07АП-1100/2021, А45-28214/2020
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июля 2021 года Дело N А45-28214/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2021 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 июля 2021 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего
Афанасьевой Е.В.,
судей
Стасюк Т.Е.,
Фертикова М.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Семененко И.Г. до перерыва, секретарем Панкратьевой Н.П. после перерыва, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РусКафе" (07АП-1100/2021) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18.12.2020 по делу N А45-28214/2020 (судья Абаимова Т.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "РусКафе" (ОГРН 1045404685424, ИНН: 5408228321, г. Новосибирск, пр. Академика Лаврентьева 14) к Администрации Советского района города Новосибирска (ОГРН: 1025403657872, ИНН: 5408125252, г. Новосибирск, пр. Академика Лаврентьева 14) о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
В заседании приняли участие:
от истца - Михайловская О.В. по доверенности от 20.05.2021,
от ответчика - без участия (извещен).
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "РусКафе" (далее - истец, ООО "РусКафе") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к Администрации Советского района города Новосибирска (далее - ответчик, Администрация) с исковым заявлением о понуждении к изменению договора аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении муниципального учреждения N 014324- НП от 01.12.2018 в части уменьшения арендной платы на 50 (пятьдесят) процентов за период с 01.04.2020 по 31.03.2021 с учетом предоставления отсрочки по уплате арендной платы за период с 01.04.2020 по 01.10.2020, подлежащей уплате с 01.01.2020 по 01.12.2021 на условиях, предусмотренных проектом дополнительного соглашения:
1. С 1 апреля 2020 г. по 31 марта 2021 г. арендная плата за пользование нежилым помещением составит:
Лит.
Этаж
Номер помещения по экспликации
Общая
площадь
помещения
Арендная плата за м2 в месяц (без НДС)
Арендная плата за[ помещение в месяц (без учета НДС)
Арендная плата за м2 в месяц (с учетом НДС - 20%)
Арендная плата за. помещение в месяц (с учетом НДС - 20%)
АА
1
29-34
176, 65
168, 67
29 795, 56
202, 40
35 754, 67
2. Арендатору предоставляется отсрочка по оплате арендной платы по Договору аренды с 01 апреля 2020 года по 01 октября 2020 года на сумму 178 773 рублей 36 копеек (без учета НДС). С учетом НДС 20% сумма предоставленной отсрочки составляет - 214 528 рублей 02 копейки.
3. Задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01 января 2021 года и не позднее 31 декабря 2021 года, поэтапно, не чаще 1 раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по Договору аренды, а именно:
Арендодатель предоставляет Арендатору отсрочку по оплате арендных платежей, исходя из размера арендной платы, установленной пунктом 1 настоящего дополнительного соглашения на следующих условиях: не позднее 15 числа каждого месяца, начиная с января 2021 года Арендатор обязуется:
- ежемесячно оплачивать текущую аренду в сумме 29 795 рублей 56 копеек (без учета НДС). С учетом НДС 20% - 35 754 рублей 67 копеек;
- задолженность по аренде за период отсрочки в размере - 14 897 рублей 78 копеек (без учета НДС) С учетом НДС 20% - 17 877 рублей 34 копейки.
Общая сумма платежа составит 44 693 рубля 34 копейки (без учета НДС). С учетом НДС 20% - 53 632 рублей 01 копейки.
Таким образом, Арендатор обязуется оплатить задолженность по арендной плате за указанный период до 30 ноября 2021 года включительно (срок окончания действия Договора аренды). Остаток суммы задолженности в размере 14 897 рублей 78 копеек (без учета НДС) С учетом НДС 20% - 17 877 рублей 34 копейки оплатить до 31 декабря 2021 года.
4. Отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.
5. Отсрочка по внесению арендной платы не считается просрочкой по уплате, неустойка, штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами на эти суммы не начисляется, иные меры ответственности, установленные Договором аренды, не применяются.
6. В остальном все условия Договора аренды сохраняют юридическую силу.
7. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора, составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны и один экземпляр для регистрирующего органа.
8. Настоящее Дополнительное соглашение вступает в силу с 01 апреля 2020 года и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие до его подписания Сторонами.
Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 10, 11, 12, 424, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 1, 2, 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ), мотивированы невозможностью пользоваться арендуемым помещением по причине принятых ограничительных мер; наличием предусмотренной Законом N 98-ФЗ обязанности Арендодателя предоставить Арендатору отсрочку по внесению арендной платы, правом Арендатора требовать уменьшения арендной платы; уклонением ответчика от заключения с истцом дополнительного соглашения к договору аренды об уменьшении арендной платы и отсрочки по ее оплате.
Решением от 18.12.2020 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "РусКафе" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и вынести по делу новый судебный акт.
В обоснование к отмене решения арбитражного суда апеллянт указывает на то, что арендные отношения между сторонами продолжены, ответчик продолжает выставлять счета на оплату, а истец - оплачивать их, арендодатель не предпринимает мер по погашению записи о договоре аренды в ЕГРП, не предпринимает иных действий, направленных на прекращение договорных отношений. Также апеллянт ссылается на то, что ответчиком не было получено согласие собственника имущества на расторжение договора, что является нарушением пункта 3 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагает, что при таких обстоятельствах признание договора расторгнутым ввиду одностороннего отказа арендодателя от договора невозможно. Также истец указывает на закрепленную законом обязанность добросовестно пользоваться правом на односторонний отказ од исполнения договора, ответчик каких-либо доказательств оснований для отказа от договора не представил, судом оценка добросовестности ответчика не дана. Ссылаясь на то, что на протяжении действия договора добросовестно исполнял обязанности арендатора, истец указывает, что в рассматриваемых отношениях является более слабой стороной, поэтому условие об одностороннем отказе может быть признано судом несправедливым. По мнению апеллянта, основания для снижения размера арендной платы и предоставления отсрочки по оплате имеются в силу Федерального закона N 98-ФЗ. Снижение арендной платы на 50% на период 12 месяцев для оздоровления финансового состояния является обоснованным и соответствует требованиям пункта 4 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ. Апеллянт считает, что фактически спор между сторонами не разрешен.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на то, что договор аренды прекратил свое действие в связи с односторонним отказом ответчика от его исполнения по основанию, предусмотренному пунктом 5.4 договора, обосновывать причины отказа арендодатель не обязан; согласие собственника на расторжение договора не требовалось, так как по данному договору Администрация выступает арендодателем и действует в рамках полномочий, возложенных на нее решением Совета депутатов г. Новосибирска от 02.11.2011 N 282 "О порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом, находящимся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных унитарных предприятий или муниципальных учреждений".
Рассмотрение дела было неоднократно отложено в связи с непредставление документов, эвакуацией в здании суда, болезнью председательствующего судьи.
В связи с отсутствием судей по причине болезни и отпусков в составе суда произведены замены в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем рассмотрение было начато в самого начала.
Ответчик, извещенный о времени и месте проведения рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, ходатайств об отложении заседания не поступало.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей извещенного ответчика.
Представитель истца в судебном заседании настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы, поддержала письменно изложенные доводы.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части, арбитражный суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Администрацией и ООО "РусКафе" 01.12.2018 был заключен договор аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении муниципального учреждения N 014324-HП от 01.12.2018 (здание, расположенное по адресу: г. Новосибирск, пр. Академика Лаврентьева, 14, закреплено за администрацией на праве оперативного управления), согласно которому Арендодатель предоставил Арендатору во временное 5 А45-28214/2020 пользование помещение общей площадью 176, 65 кв.м. (далее - Договор аренды). Срок действия Договора до 01.12.2021.
Согласно пункту 1.3. Договора аренды, объект недвижимости передан Арендатору с целью организации предприятия общественного питания (столовой). Арендатор, обязан ежемесячно оплатить Арендодателю арендную плату в размере 71 506, 18 рублей в месяц.
С 28.03.2020 в связи с распространением коронавирусной инфекции и введением режима повышенной готовности на территории города Новосибирска, на основании пункта 3 Постановления Губернатора Новосибирской области N 43 от 27.03.2020 столовая ООО "РусКафе" была закрыта, вход в помещение опечатан Администрацией.
06.04.2020 ООО "Рускафе" обратилось к Администрации с письмом о предоставлении арендных каникул и снижении ставки арендной платы, полученным ответчиком 21.05.2020.
12.08.2020 истцом от ответчика был получен проект Дополнительного соглашения об отсрочке внесения арендной платы к Договору аренды, устанавливающего обязанность Арендатора уплатить арендные платежи в полном объеме с отсрочкой платежа до 31.12.2021, которое не было подписано ООО "Рускафе".
Письмами от 31.08.2020, 07.09.2020 истец обращался к ответчику с просьбой о снижении размера арендной платы на 50 процентов от действующей ставки, на срок 12 месяцев, в ответ на которые ответчик сообщил о невозможности снижения размера арендной платы в связи с отсутствием соответствующего порядка предоставления уменьшения размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимости деятельности.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Рускафе" в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции установил, что истец с 30.03.2020 не осуществляло деятельность в арендуемом помещении по причине введения ограничительных мер, в связи с чем ООО "Рускафе" имело право на предоставление отсрочки внесения арендной платы, а также ее уменьшение. При этом суд пришел к выводу о невозможности предоставления отсрочки и уменьшения арендной платы по причине расторжения с 13.11.2020 договора на основании отказа арендодателя, доведенного до истца 09.10.2020.
Апелляционный суд находит обоснованными выводы суда первой инстанции о праве истца на отсрочку арендной платы и на уменьшение ее размера.
С 18.03.2020 на территории Новосибирской области введен режим повышенной готовности в соответствии с Постановлением правительства Новосибирской области от 18 марта 2020 года N 72-п "О введении режима повышенной готовности на территории Новосибирской области".
В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы.
Между сторонами соглашения об изменении размера арендной платы не заключено и является предметом спора по встречному иску.
Кроме того, в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (далее - Федеральный закон N 68-ФЗ), в редакции Федерального закона N 98-ФЗ, решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020.
Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ).
Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439 (далее - Постановление N 439) распространило право на получение отсрочки на организации, наиболее пострадавшие от новой коронавирусной инфекции.
Ответчик осуществляет деятельность, в том числе по коду ОКВЭД 56.10 - деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания, что подтверждается выпиской ЕГРЮЛ, которая как обоснованно установил суд первой инстанции, относится к наиболее пострадавшим отраслям.
Исходя из смысла Постановления N 439, ущерб того либо иного лица от распространения коронавирусной инфекции, определяется в зависимости от вида экономической деятельности и возможности (невозможности) вести нормальную хозяйственную деятельность в условиях ограничительных мер, которые коснулись не только коммерческих организаций, но и потребителей продукции (услуг) этих организаций.
В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020) указано, что суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам).
В отсутствие доказательств того, что арендатор не пострадал в результате распространения новой коронавирусной инфекции, как и в отсутствие иных доказательств недобросовестного поведения арендатора, на него распространяются указанные выше меры поддержки, предусмотренные Постановлением N 439 условия в данном случае соблюдены.
Согласно разъяснениям, приведенным в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020) если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439.
Ввиду изложенного, право на отсрочку в уплате постоянной части арендной платы у ответчика имелось в отношении задолженности с 18.03.2020.
Апелляционный суд приходит к выводу о том, что прекращение с 13.11.2020 договора не является препятствием для заключения дополнительного соглашения к договору в части периодов до прекращения действия договора.
Законодательство не содержит запрета на заключение такого дополнительного соглашения, тем более что о своем праве на получение мер государственной поддержки в виде уменьшения арендной платы и отсрочки ее уплаты истец заявил своевременно, еще в период действия договора аренды, ранее вопрос не был решен в связи с уклонением и отказом ответчика, хотя основания для применения мер поддержки подтверждены. На момент обращения в суд договор также еще действовал.
Поскольку позиция ответчика заключается в несогласии в целом в заключением дополнительного соглашения, дополнительных предложений по отдельным условиям не поступило, апелляционный суд считает необходимым определить условия дополнительного соглашения.
Истец предлагает в иске и своем проекте дополнительного соглашения рассмотреть вопрос об уменьшении арендной платы и отсрочке за периоды с 01.04.2021, что согласуется с указанными нормативными правовыми актами и фактом прекращения с 30.03.2020 деятельности в арендуемом помещении по причине введения ограничительных мер по инициативе ответчика.
Определяя период, за который арендная плата подлежит уменьшению, по 17.08.2020 апелляционный суд исходит из представленных в дело данных о прекращении после этого препятствий для пользования арендованным имуществом по назначению. То обстоятельство, что после этой даты истец осуществлял некоторые подготовительные и организационные мероприятия основанием для уменьшения арендной платы не является.
В рассматриваемом случае подлежат применению специальные нормы Закона N 98- ФЗ, не предусматривающие полного освобождения от внесения арендных платежей и применяемые в случаях возникновения чрезвычайной ситуации (либо введения режима повышенной готовности), при которых независимо от поведения арендодателя и состояния имущества возникает невозможность использования данного имущества по назначению. Учитывая предусмотренные законом меры поддержки и имевшиеся ограничения в осуществлении деятельности, в целях определения баланса интересов сторон апелляционный суд подлежащей уменьшению арендную плату по договору аренды на 50 % за период с 01.04.2020 по 17.08.2020.
Отсрочка по уплате арендной плате подлежит предоставлению за время действия режима повышенной готовности по 01.10.2020 с установлением условия об уплате задолженности не ранее 01 января 2021 года и не позднее 31 декабря 2023 года, поэтапно, не чаще 1 раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по Договору аренды.
С учетом предложений истца и пункта 3.2. договора суд указывает на необходимость уплаты задолженности в соответствующем размере подлежит уплате не позднее 15 числа каждого месяца, начиная с января 2021 года.
Предоставление отсрочки и уменьшение арендной платы по дополнительному соглашению не влекут просрочки, поскольку являются изменением обязательств арендатора. Вместе с тем, в целях внесения ясности в отношения сторон и предложений истца в направленном им проекте суд считает возможным указать условие о том, что отсрочка по внесению арендной платы не считается просрочкой по уплате, неустойка, штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами на эти суммы не начисляется, иные меры ответственности, установленные Договором аренды, не применяются.
Иные предложенные истцом условия суд считает излишними и не влияющими на меры государственной поддержки, условия, касающиеся периодов аренды после прекращения договора подлежат исключению из проекта.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) с принятием судебного акта о заключении дополнительного соглашения в соответствии с определенными судом условиями.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по иску неимущественного характера и обоснованной апелляционной жалобе подлежат взысканию с ответчика и пользу истца.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 3 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18.12.2020 года по делу N А45-28214/2020 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Иск удовлетворить частично.
Обязать Администрацию Советского района города Новосибирска заключить с обществом с ограниченной ответственностью "РусКафе" дополнительно соглашение к договору аренды N 014324- НП от 01 декабря 2018 года на следующих условиях:
1. Уменьшить размер арендной платы по договору N 014324- НП от 01 декабря 2018 года за периоды с 01.04.2020 по 17.08.2020 на 50 процентов.
2. Представить отсрочку по оплате арендной платы по Договору аренды N 014324- НП от 01 декабря 2018 года в отношении задолженности, возникшей за периоды с 01 апреля 2020 года по 01 октября 2020 года.
3. Задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01 января 2021 года и не позднее 31 декабря 2023 года, поэтапно, не чаще 1 раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по Договору аренды. Задолженность в соответствующем размере подлежит уплате не позднее 15 числа каждого месяца, начиная с января 2021 года.
4. Отсрочка по внесению арендной платы не считается просрочкой по уплате, неустойка, штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами на эти суммы не начисляется, иные меры ответственности, установленные Договором аренды, не применяются.
5. 6. В остальном все условия Договора аренды сохраняют силу.
В остальной части в удовлетворении требований отказать.
Взыскать с Администрации Советского района города Новосибирска в пользу обществом с ограниченной ответственностью "РусКафе" 9 000 рублей судебных расходов на уплату государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Е.В. Афанасьева
Судьи Т.Е. Стасюк
М.А. Фертиков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
