Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2022 года №07АП-10369/2021, А45-8341/2021

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 января 2022 года Дело N А45-8341/2021
Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2022 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2022 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего
Киреевой О.Ю.,
судей
Афанасьевой Е.В.,
Фертикова М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филимоновой П.В., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска (07АП-10369/21) на решение от 07.09.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-8341/2021 по иску некоммерческого партнерства "Объединение землепользователей и домовладельцев "Единство" (г. Новосибирск, ОГРН 1035443639615) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - мэрия города Новосибирска, о признании права собственности,
без участия представителей сторон,
УСТАНОВИЛ:
некоммерческое партнерство "Объединение землепользователей и домовладельцев "Единство" (далее истец), обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление, ответчик) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о государственной регистрации перехода права собственности на здание контрольно - пропускного пункта, 1997 года строительства, площадью 51, 1 кв.м., место расположения: Новосибирская область, г. Новосибирск, Первомайский район, ул.Радужная.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.09.2021 иск удовлетворен, суд произвел государственную регистрацию перехода к некоммерческому партнерству "Объединение землепользователей и домовладельцев "Единство", г.Новосибирск (ОГРН 1035443639615) права собственности на здание контрольно - пропускного пункта, 1997 года строительства, площадью 51, 1 кв.м., место расположения: Новосибирская область, г. Новосибирск, Первомайский район, ул.Радужная.
Не согласившись с решением суда, Мэрия обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым Некоммерческому партнерству "Объединение землепользователей домовладельцев "Единство" в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается, в том числе на то, что суд не применил закон, подлежащий применению (статьи 222 Гражданского кодекса РФ), суд применил закон, не подлежащий применению (статья 551 Гражданского кодекса РФ); поскольку суд неправильно произвел квалификацию спорных отношений, им также нарушены нормы процессуального права (часть 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса РФ); суд первой инстанции не дал правовой оценки довода Управления и Мэрии, что согласно сведениям ЕГРН право собственности на Объект за ООО "Техсиб" никогда не было зарегистрировано; отсутствие разрешительных документов, предоставляющих Истцу или ранее ООО "Техсиб" право строительства Объекта, позволяет квалифицировать Объект в правовом пространстве исключительно в качестве самовольной постройки.
От истца в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступило возражение на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда Новосибирской области оставить без изменений, апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска без удовлетворения, отмечая, что поскольку общество "Техсиб" строило объект хозяйственным способом на собственные средства, возможности приемки их в эксплуатацию в порядке, установленном постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 N 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" у него не имелось, а в настоящее время нет возможности его восполнить или воспользоваться ныне действующим порядком. Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 5698/12 от 25.09.2012. Таким образом, единственным препятствием для регистрации перехода права собственности на спорное здание является отсутствие продавца. Доводы апеллянта о наличии признаков самовольной постройки спорного здания являются не состоятельными и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным в ходе судебного разбирательства, а также материалам дела, которым дана надлежащая оценка судом. Считает, что при рассмотрении гражданского дела арбитражный суд всесторонне и объективно рассмотрел представленные сторонами доказательства, дал им надлежащую оценку, при этом, нарушений норм материального и (или) процессуального права допущено не было. При этом, ответчик и третье лицо (Мэрия г. Новосибирска) не лишены были возможности представить суду свои доводы, возражения и доказательства, в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Определением апелляционного суда от 24.11.2021 судебное заседание откладывалось на 08 декабря 2021 года на 11 час. 20 мин. в помещении суда, истцу предложено заблаговременно представить суду и направить другим лицам, участвующим в деле пояснения по вопросу возведения спорного объекта (основания возведения, на каком земельном участке расположен и кому он принадлежит и т.п.), отношение к доводу Мэрии о том, что объект является самовольной постройкой, чем это опровергается и т.д.
06.12.2021 от истца поступили письменные пояснения, в которых указал, что акты по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов, выданные до вступления в силу ГрК РФ, могут быть использованы в качестве документа-основания наравне с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, так как в силу ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 191-ФЗ разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим и юридическим лицам до введения в действие ГрК РФ признаются действительными. В материалы дела также представлен технический паспорт здания, изготовленный до 2013 года, в котором указаны документы-основания для технического учета данного здания, в том числе, акт приемочной комиссии от 29.01.1998. Кроме того, отзыв на исковое заявление Управления Росреестра по Новосибирской области, равно, как и отказы в проведении государственной регистрации перехода права на спорное здание, не содержат сведений о наличии признаков самовольной постройки, а лишь высказывается предположение о том, что такое возможно. Мэрия в своем отзыве на исковое заявление не приводит в качестве доводов наличие признаков самовольного строительства. Более того, Мэрия неоднократно проводила проверки на предмет выявления самовольного строительства в отношении спорного здания (информация о проведенных проверках имеется в Постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела, которое находится в материалах дела), и ни разу признаков самовольного строительства не было выявлено. Указание на ответ Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска не может являться доказательством самовольного строительства, т.к. указывает лишь на то, что данным Управлением разрешительных документов не выдавалось. Однако, в соответствии с Федеральным законом N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", а также из открытых источников информации (hitps://novo-sibirsk.ru/about/charter/), органы местного самоуправления города Новосибирска, которым является Мэрия, были образованы в 2007 году. Как следует из информации Новосибирского городского архива (http://www.e-archive.nso.ru/basesr/wkf. nsf/fund.xsp-documentld=FDC27042B22FE6974725825D00151FB), в архивном фонде города Новосибирска (фонд N 801) содержатся документы по строительству и вводу в эксплуатацию объектов, начиная с 2006 года. Следовательно, документов о вводе в эксплуатацию спорного здания в 1998 году в Управлении архитектурно-строительной инспекции Мэрии города Новосибирска быть не может. Таким образом, установить наличие признаков самовольной постройки здания контрольно-пропускного пункта, возведенное до 14 мая 1998 года, возможно только в судебном порядке.
Определением апелляционного суда от 08.12.2021 судебное заседание откладывалось на 17 января 2022 года на 10 час. 00 мин. в помещении суда, направлен запрос в Федеральную кадастровую палату, Росреестр, а также ОГУП "Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечению сделок с недвижимостью по Новосибирской области" о предоставлении информации с целью проверки и оценки доводов лиц, участвующих в деле. Истцу предложено предоставить сведения о том у кого во владении в настоящий момент находится спорный объект, его целевое использование.
24.12.2021 от Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Новосибирской области поступило уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений об объекте недвижимости.
27.12.2021 от Государственного бюджетного учреждения Новосибирской области "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации" поступил ответ на запрос, согласно которому по данным технической инвентаризации Государственного бюджетного учреждения Новосибирской области "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации" объект недвижимости не учтен. Учетно-техническая документация отсутствует.
10.01.2022 от Управления Росреестра по Новосибирской области поступил ответ, согласно которому по состоянию на 21.12.2021 ЕГРН не содержит сведений в виде копии документов о зарегистрированных правах на объект недвижимости.
14.01.2022 от истца поступили письменные пояснения (дополнительно), в которых указал, что отсутствие таких документов на спорное здание с момента его постройки и невозможность их получения в связи с ликвидацией продавца послужило причиной обращения НП "Единство" за судебной защитой.
Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, пояснений, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 10.10.2003 между ООО "Техсиб" и НП "Объединение землепользователей и домовладельцев "Единство" (истец) был заключен договор купли-продажи здания контрольно-пропускного пункта (дом охраны), расположенного в г. Новосибирске по ул. Радужная.
Согласно техническому плану, указанное здание 1997 года постройки, площадью 51, 1 кв.м., расположено в границах кадастрового квартала 54:35:082265.
Здание передано истцу при заключении указанного договора, в силу п. 10, в соответствии с которым договор являлся одновременно актом приема-передачи.
Расчет по сделке купли-продажи произведен 10 октября 2003г. путем передачи наличных денежных средств в кассу продавца в сумме 30 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному ордеру N 35.
При этом, согласно пояснения истца указанные денежные средства были целевым взносом граждан -членов НП "Единство".
В 2011 году ООО "Техсиб" было ликвидировано, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.
Истец неоднократно обращался в УФРС с заявлением государственной регистрации перехода права собственности, однако ему было отказано ввиду отсутствия необходимой документации и ликвидации продавца.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований, поскольку реальность совершения договора купли-продажи судом установлена, и в настоящее время у истца отсутствует возможность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое здание, в связи с ликвидацией ООО "Техсиб", что, в рассматриваемом случае, является единственным препятствием для регистрации перехода права.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
По правилам пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.
В силу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
В силу статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение прав.
В соответствии с абзацем десятым пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации права может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Нормами статьи 69 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что возникшие до его вступления в силу права на недвижимое имущество признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Действительно, материалами дела установлен факт исполнения обеими сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества.
Вместе с тем, исходя из пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума N 10/22) на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В 2011 году ООО "Техсиб" было ликвидировано, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.
Вместе с тем, оценив представленные в материалы дела доказательства, по мнению апелляционного суда, отсутствие продавца (его ликвидация) в данном случае не является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю, что свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения иска исходя из его предмета и основания.
Истец ссылается на пояснения бывшего директора ООО "Техсиб" о том, что якобы разрешение на строительство данного объекта было получено, однако далее утеряно, оформить документы не смогли надлежащим образом в связи с финансовыми проблемами (л.д. 116 т.2), технический паспорт по состоянию на 29.09.2008 (л.д. 117 т.2), договор купли-продажи, оплату по нему.
Апелляционным судом при рассмотрении апелляционной жалобы были направлены запросы в Управление Росреестра по Новосибирской области, Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Новосибирской области, ОГУП "Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечению сделок с недвижимостью по Новосибирской области" реорганизован в Государственное бюджетное учреждение Новосибирской области "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации" о предоставлении сведения и надлежащим образом заверенных копий документов о регистрации права и постановке на учет объекта - Здание контрольно-пропускного пункта по адресу г.Новосибирск, Первомайский район, улица Радужная, 49 (кадастровый паспорт, документы о регистрации права, акт приемочной комиссии от 29.01.1998 и другие).
Государственное бюджетное учреждение Новосибирской области "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации" (ОГУП "Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечению сделок с недвижимостью по Новосибирской области") дополнительно предоставить надлежащим образом заверенный акт приемочной комиссии от 29.01.1998, указанный в техническом паспорте по состоянию на 29.09.2008 года, сообщить сведения о дате первого обращения за проведением инвентаризации, регистрации прав на объект.
24.12.2021 от Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Новосибирской области поступило уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений об объекте недвижимости.
27.12.2021 от Государственного бюджетного учреждения Новосибирской области "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации" поступил ответ на запрос, согласно которому по данным технической инвентаризации Государственного бюджетного учреждения Новосибирской области "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации" объект недвижимости не учтен. Учетно-техническая документация отсутствует.
10.01.2022 от Управления Росреестра по Новосибирской области поступил ответ, согласно которому по состоянию на 21.12.2021 ЕГРН не содержит сведений в виде копии документов о зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Таким образом, из анализа материалов дела следует, что спорный объект не стоит на кадастровом учете, никакой документации, касающейся его строительства не имеется, как не имеется сведений о предоставлении земельного участка под его строительство, право собственности продавца на данный объект ничем не подтверждено.
Более того, из материалов дела следует, что объект расположен на двух земельных участках (л.д. 35 т.1).
Кроме того, апелляционный суд усматривает противоречия в пояснениях бывшего руководителя ООО "Техсиб" о том, что деньги на строительство объекта были собраны со всех заинтересованных граждан в сумме 30 000 руб. (л.д. 116 т.2) и его отчуждения истцу по договору купли-продажи от ООО "Техсиб".
Таким образом, апелляционный суд считает обоснованной апелляционную жалобу Мэрии и не усматривает оснований для удовлетворения иска исходя из его предмета и оснований.
Учитывая вышеизложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Государственная пошлина по иску подлежит отнесению на ее подателя на основании ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 07.09.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-8341/2021 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В иске отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.
Председательствующий О.Ю. Киреева
Судьи Е.В. Афанасьева
М.А. Фертиков


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка